Vai trò của thị trường bất động sản trong sự nghiệp phát triển đô thị Việt Nam

VẤN ĐỀ HÔM NAY<br /> <br /> VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG<br /> Nguyễn Mạnh Hà* SỰ NGHIỆP PHÁT TRIỂN<br /> ĐÔ THỊ VIỆT NAM<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Sau hơn 30 năm thực hiện PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM và hiện nay là khoảng 37,5%. Năm<br /> đường lối “đổi mới”, đất nước ta Công nghiệp hóa luôn gắn liền 1999 dân số đô thị Việt Nam khoảng<br /> đã thu được những thành tựu với quá trình đô thị hóa, không chỉ 18 triệu người, đến năm 2009 là<br /> rất quan trọng trong phát triển ở Việt Nam mà trên bình diện thế khoảng 25,4 triệu người, tăng 7,4<br /> kinh tế - xã hội và sự nghiệp công giới. Cùng với xu thế toàn cầu hóa, triệu người, năm 2017 khoảng 35<br /> nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng triệu người, với mức tăng khoảng<br /> đó có đóng góp quan trọng của mặt, theo thống kê vào năm 2007 1 triệu người ở khu vực mỗi năm<br /> công tác quy hoạch và phát triển dân số đô thị của thế giới đã vượt trong 10 năm qua.<br /> đô thị. Theo đó, thị trường bất dân số nông thôn, dự kiến đến năm Cùng với gia tăng dân số tại khu<br /> động sản có vai trò quan trọng 2030 dân số đô thị thế giới xấp xỉ 5 vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ<br /> trong quá trình phát triển đô thị tỷ người. Trong 20 năm qua, ở Việt tầng kỹ thuật (giao thông, điện, cấp<br /> Việt Nam bởi đây là một trong Nam, quá trình đô thị hoá cũng đã thoát nước…), các công trình dịch<br /> những đầu kéo của nền kinh tế diễn ra nhanh chóng trên phạm vi vụ đô thị như bệnh viện, trường<br /> đô thị, có tác động thúc đẩy các cả nước, tỷ lệ đô thị hóa năm 1999 học, văn phòng làm việc, trung tâm<br /> ngành kinh tế khác phát triển. là 23,5%, đến năm 2009 là 29,6% thương mại… đòi hỏi phải được<br /> <br /> <br /> *Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam<br /> <br /> Số 60.2018 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 51<br />  VẤN ĐỀ HÔM NAY<br /> <br /> <br /> Cùng với gia tăng dân số tại khu vực đô thị là nhu cầu về nhà ở, hạ tầng kỹ thuật,<br /> Thị trường bất động sản cung cấp<br /> các công trình dịch vụ đô thị cơ sở vật chất cho các dịch vụ đô thị<br /> thiết yếu như: Văn phòng, khách sạn,<br /> trung tâm thương mại, kể cả các công<br /> trình hạ tầng xã hội mà trước đây chủ<br /> yếu do nhà nước đầu tư như: Trường<br /> học, bệnh viện, khu vui chơi, giải trí …<br /> Thị trường bất động sản phát triển<br /> tạo điều kiện để thay đổi bộ mặt kiến<br /> trúc đô thị với nhiều công trình kiến<br /> trúc đa dạng, hiện đại.<br /> Thị trường bất động sản là một<br /> cung cấp kịp thời, với giá cả phù hợp, nghèo thêm. Tại Việt Nam, từ những trong những đầu kéo, đóng vai trò<br /> đảm bảo đô thị phát triển một cách năm đầu thập niên 90 của thế kỷ quan trọng trong nền kinh tế đô thị,<br /> bền vững. Chúng ta đã có nhiều bài trước, nhà nước đã thực hiện chính có tác động thúc đẩy các ngành kinh<br /> học ở các nước đang phát triển trên sách xóa bao cấp về nhà ở, nhà nước tế khác phát triển, đặc biệt là sản<br /> thế giới (Châu Phi, Nam Mỹ, Châu không bỏ ngân sách đầu tư mà thực xuất vật liệu xây dựng và thị trường<br /> Á) có tốc độ tăng dân cư đô thị rất hiện chính sách phát triển nhà ở theo lao động. Lĩnh vực bất động sản tại<br /> nhanh, nhưng hạ tầng đô thị phát cơ chế thị trường. Tuy vậy, thị trường các nước đang phát triển đóng góp<br /> triển không theo kịp đã dẫn đến xuất nhà ở của Việt Nam đã phát triển 7-10% GDP. Tại Trung Quốc, lĩnh vực<br /> hiện nhiều khu ổ chuột, đô thị phát mạnh mẽ, đáp ứng cơ bản nhu cầu bất động sản năm 2016 đóng góp<br /> triển thiếu bền vững, ảnh hưởng của người dân đô thị, góp phần bình 6,9% GDP. Tại Mỹ, riêng lĩnh vực nhà<br /> nghiêm trọng đến tốc độ phát triển ổn giá nhà ở. Năm 1999 diện tích bình ở đóng góp cho GDP trung bình<br /> kinh tế, thậm chí thụt lùi. quân đầu người tại khu vực đô thị của 15 - 18%. Tại Việt Nam, hàng năm<br /> VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT chúng ta xấp xỉ 10 m2/người, đến nay tổng các khoản thu liên quan đến<br /> ĐỘNG SẢN TRONG SỰ NGHIỆP diện tích nhà ở bình quân đầu người bất động sản chiếm khoảng 10%<br /> PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VIỆT NAM tại khu vực đô thị đã là 26 m2/người. tổng thu ngân sách nhà nước. Từ đó,<br /> Thị trường bất động sản tạo lập Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng thúc đẩy sự phát triển của đô thị với<br /> cơ sở vật chất của đô thị, đặc biệt là được nâng cao, nhiều khu chung phương thức lấy đô thị nuôi đô thị.<br /> cung cấp nhà ở, tạo điều kiện nâng cư cao tầng được xây dựng, tạo xu Một số vấn đề cần được lưu ý<br /> cao chất lượng nhà ở của các dân cư hướng sống mới của đô thị hiện đại. trong phát triển đô thị thời gian tới<br /> đô thị cũ và đáp ứng nhu cầu nhà Trong quá trình quy hoạch và<br /> ở cho người dân từ các vùng nông Chất lượng nhà ở đô thị ngày càng thực hiện quy hoạch phát triển đô<br /> thôn ra thành thị sinh sống. Như được nâng cao thị trong thời gian qua, vai trò<br /> chúng ta đã biết, 70% công của thị trường bất động<br /> trình kiến trúc đô thị là sản ở lúc này, lúc khác,<br /> nhà ở, nếu không có nơi này, nơi kia còn<br /> thị trường nhà ở phát chưa được thực sự<br /> triển sẽ dẫn đến đô quan tâm và được<br /> thị phát triển thiếu coi là một phần<br /> bền vững, giá nhà quan trọng của<br /> tăng cao do thiếu tiến trình phát<br /> hụt nguồn cung, triển đô thị.<br /> làm cho người Một là, trong<br /> nghèo đô thị càng quá trình lập quy<br /> <br /> 52 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ<br />  VẤN ĐỀ HÔM NAY<br /> <br /> hợp làm giảm sút điều kiện sinh<br /> hoạt, đi lại của cộng đồng dân cư<br /> trước điều chỉnh mà còn làm giá cả<br /> bất động sản giảm sâu sau khi điều<br /> chỉnh quy hoạch. Điều đó có nghĩa,<br /> nhà nước có thể thu thêm được tiền<br /> từ việc điều chỉnh, nhà đầu tư mới<br /> thì có thể có thêm lợi nhuận, nhưng<br /> giá nhà của người dân giảm do<br /> điều chỉnh thì người dân gánh chịu,<br /> không được bồi thường.<br /> Thị trường bất động sản là một trong những đầu kéo, đóng vai trò quan trọng trong nền Công cuộc công nghiệp hóa,<br /> kinh tế đô thị hiện đại hóa đất nước, cùng với đó<br /> hoạch đô thị, khía cạnh thị trường bất sát, lấy ý kiến cộng đồng, công là tiến trình đô thị hóa sẽ được thực<br /> động sản, cũng như khía cạnh kinh khai trước và sau khi phê duyệt quy hiện mạnh mẽ hơn trong thời gian<br /> tế đô thị chưa được quan tâm đúng hoạch, nhưng quy trình thay đổi, tới, chắc chắn thị trường bất động<br /> mức so với khía cạnh về kiến trúc, đôi điều chỉnh quy hoạch lại đơn giản, sản Việt Nam sẽ có nhiều cơ hội để<br /> khi làm cho quy hoạch đô thị chậm thậm chí tùy tiện, không những ảnh phát triển, Hiệp hội bất động sản Việt<br /> được triển khai hoặc thiếu động lực hưởng đến sự phát triển của cả một Nam mong rằng các nhà hoạch định<br /> để triển khai. Ví dụ, trong quy hoạch khu vực đô thị mà còn ảnh hưởng chính sách và các nhà quy hoạch đô<br /> đô thị một số vị trí sinh lời cao thì lại đến giá cả bất động sản của khu thị quan tâm hơn đến thị trường bất<br /> bố trí công sở, trường học, công trình vực lân cận. Những thay đổi, điều động sản trong quá trình quy hoạch<br /> công cộng, trong khi các công trình chỉnh quy hoạch của khu vực đô thị và thực hiện quy hoạch đô thị sắp tới,<br /> này có thể bố trí ở những vị trí khác cũ còn có thể có lý do, nhưng điều đồng thời những doanh nghiệp bất<br /> nhưng công năng và tiện ích cũng chỉnh quy hoạch, tăng thêm dân cư động sản sẽ là những người đưa quy<br /> không thay đổi. vào những khu đô thị mới vừa được hoạch đô thị vào cuộc sống một cách<br /> Hai là, quy trình lập, phê duyệt quy hoạch 5, 10 năm trước thì khó sáng tạo, góp phần để hệ thống đô<br /> quy hoạch đô thị được quy định có lý do hợp lý. Những thay đổi, điều thị của Việt Nam phát triển bền vững.<br /> rất chặt chẽ, có nghiên cứu, khảo chỉnh quy hoạch này, nhiều trường<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Số 60.2018 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ 53<br />