Bài giảng Thị trường tài chính và các định chế tài chính: Chương 7 - GV. Nguyễn Thu Hà

Chia sẻ: Fdgvxcc Fdgvxcc | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:39

Thêm vào BST

Báo xấu

129
lượt xem 20
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Chương 7 Thị trường các khoản vay thế chấp thuộc bài giảng thị trường tài chính và các định chế tài chính nhằm trình bày về các khoản vay thế chấp, thị trường các khoản vay thế chấp, chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp, lãi suất khoản vay thế chấp và lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Bài giảng Thị trường tài chính và các định chế tài chính: Chương 7 - GV. Nguyễn Thu Hà

CHƯƠNG 7 THỊ TRƯỜNG CÁC KHOẢN VAY THẾ CHẤP (3 tiết)
Những nội dung chính I. Các khoản vay thế chấp II. Thị trường các khoản vay thế chấp III. Chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp
Các khoản vay thế chấp  Khái niệm • Các khoản vay thế chấp là những khoản tín dụng dài hạn nhưng được bảo đảm bằng bất động sản. • Các công ty phát triển đô thị có thể sử dụng các khoản vay thế chấp để xây dựng các tòa nhà, các hộ gia đình có thể sử dụng các khoản vay thế chấp để mua nhà và các bất động sản này trở thành vật thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay.
Các khoản vay thế chấp  Các khoản vay thế chấp được trả dần (amortized): • Người vay hàng tháng sẽ phải trả một số tiền cố định bao gồm tiền lãi và một phần vốn gốc. • Khoản vay trả hàng tháng được tính sao cho đến ngày đáo hạn, toàn bộ vốn và lãi đều được hoàn trả. • Ví dụ: một cá nhân vay 130000 USD để mua nhà với lãi suất 8,5%/năm, hàng tháng phải trả 999,59 USD trong vòng 30 năm.
Các khoản vay thế chấp
Các khoản vay thế chấp Amount Amount Ending Payment Beginning Monthly Applied to Applied to balance of number balance of loan payment interest Principal loan 1 130000 999.59 2 999.59 3 999.59 4 999.59 5 999.59 6 999.59
Các khoản vay thế chấp  Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate)  Tài sản thế chấp (Collateral)  Khoản tiền trả trước một lần (down payment)  Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI)  Điều kiện của người đi vay (borrower qualification)  Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization)
Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate) • Lãi suất mà người đi vay phải trả cho khoản vay thế chấp là nhân tố quan trọng nhất khiến người đi vay quyết định vay bao nhiêu và vay từ tổ chức nào. • Lãi suất của khoản vay tùy thuộc vào 3 nhân tố sau: lãi suất dài hạn trên thị trường, thời hạn của khoản vay và số điểm giảm (discount points).
Lãi suất khoản vay thế chấp (mortgage interest rate)  Lãi suất dài hạn trên thị trường: • Lãi suất dài hạn trên thị trường được quyết định bởi cung và cầu vốn dài hạn, và cung và cầu vốn dài hạn lại phụ thuộc vào các nhân tố của nền kinh tế toàn cầu, quốc gia và địa phương. • Lãi suất khoản vay thế chấp có xu hướng biến động cùng chiều và nằm trên lãi suất của trái phiếu phi rủi ro.
Lãi suất khoản vay thế chấp và lãi suất trái phiếu kho bạc dài hạn, 1985-2004
Thời hạn của khoản vay • Khoản vay thế chấp có thời hạn càng dài thì lãi suất càng cao. • Thông thường các khoản vay thế chấp có thời hạn 15 năm hoặc 30 năm. Lãi suất tính trên khoản vay thời hạn 15 năm thấp hơn so với lãi suất tính trên khoản vay 30 năm.
Điểm giảm (discount points) • Điểm giảm là tiền lãi mà người đi vay phải trả ngay khi vừa ký kết hợp đồng vay. • Ví dụ: một hợp đồng vay trị giá 100.000 USD, thời hạn 30 năm, có số điểm giảm là 2. Khi vừa ký kết hợp đồng vay, người đi vay phải trả ngay 100.000 x 2% = 2000 USD, tức là người đi vay chỉ vay được 98.000 USD. • Với hợp đồng có số điểm giảm, lãi suất sẽ được giảm tương ứng.
Điểm giảm (discount points) Ví dụ: xem xét hai hợp đồng vay thế chấp sau: • Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, không có điểm giảm, lãi suất 12% năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 1028,61USD, lãi suất thực trả là: 1,01^12-1= 12,68% • Hợp đồng vay 100.000 USD, thời hạn 30 năm, số điểm giảm 2, lãi suất 11,5%/năm  Số tiền phải trả hàng tháng là 990,29 USD, lãi suất tính trên số tiền thực vay 98.000 USD là 0,9804% /tháng Lãi suất thực trả là : (1,009804^12-1) = 12,42%. • Như vậy với số điểm giảm, số tiền phải trả hàng tháng giảm được 38,32 USD, và lãi suất thực trả giảm từ 12,68% xuống còn 12,42%.
Tài sản thế chấp (Collateral) • Các khoản vay thế chấp là luôn yêu cầu có tài sản thế chấp kèm hợp đồng vay. • Người cho vay sẽ có quyền đối với những tài sản đó cho tới khi khoản vay được hoàn trả hết. • Trong trường hợp người đi vay không thanh toán được khoản vay, người đi vay sẽ được quyền phát mại tài sản thế chấp này. • Người đi vay không thể bán và sang tên tài sản khi chưa thanh toán khoản vay.
Khoản tiền trả trước một lần (down payment) • Để có được khoản vay thế chấp, người cho vay yêu cầu người đi vay phải tự thanh toán bằng tiền của mình một phần cho tài sản được mua đó. Phần còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế chấp. • Ví dụ: người cho vay yêu cầu người cho vay phải thanh toán 20% giá trị ngôi nhà dự định mua, 80% còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay thế chấp.
Khoản tiền trả trước một lần (down payment) • Việc yêu cầu thanh toán một phần bằng tiền túi của mình góp phần hạn chế khả năng người đi vay rơi vào khả năng không hoàn trả khoản vay. • Nếu người đi vay không hoàn trả khoản vay, người cho vay có quyền phát mại tài sản, khiến người đi vay mất khoản trả trước ban đầu này.
Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI): • Một cách nữa giúp người cho vay ngăn ngừa khả năng người đi vay không hoàn trả đó là người cho vay có thể yêu cầu người đi vay mua bảo hiểm cho khoản vay. • PMI là bảo hiểm, bảo đảm thanh toán cho phần chênh lệch giữa giá trị của khoản vay và giá trị tài sản – khoản chênh lệch này có thể dẫn tới khả năng không thanh toán của người đi vay. •
Bảo hiểm khoản vay tư nhân (Private Mortgage Insurance- PMI): • Ví dụ: khoản vay trị giá 120.000 USD, vào thời điểm người đi vay không có khả năng thanh toán, giá trị của tài sản thế chấp chỉ còn 100.000 USD. Khi đó, bảo hiểm PMI sẽ thanh toán 20.000 USD cho người cho vay. • PMI thường được yêu cầu đối với những khoản vay có down payment dưới 20%. • Bảo hiểm PMI được trả theo tháng, có phí từ 20 USD đến 30 USD. • Nếu tỷ lệ giữa giá trị khoản vay/giá trị tài sản giảm (do người đi vay đã thanh toán dần hoặc do giá trị tài sản tăng), phí bảo hiểm PMI có thể giảm.
Điều kiện của người đi vay (borrower qualification) • Tại thị trường cho vay thế chấp ở Mỹ, người cho vay thường bán lại những khoản vay thế chấp này cho các tổ chức của liên bang trên thị trường thứ cấp. Các tổ chức này thường đưa ra những hướng dẫn về điều kiện của người đi vay. Nếu người đi vay không đáp ứng được những điều kiện này thì các tổ chức sẽ không mua lại các khoản vay thế chấp. • Các điều kiện rất phức tạp và thường xuyên được thay đổi, là những tiêu chí đánh giá khả năng thanh toán theo tháng, bao gồm cả tiền thuế và bảo hiểm. Thông thường, số tiền thanh toán theo tháng và tiền thuế, bảo hiểm không được vượt quá 25% thu nhập thuần theo tháng của người đi vay.
Cách tính khoản tiền trả dần hàng tháng (Mortgage Loan Amortization) • Người đi vay thế chấp phải trả một khoản tiền đều hàng tháng cho tới ngày hết hạn hợp đồng. Khoản tiền này bao gồm tiền lãi và một phần vốn gốc. Với cách trả như thế này, cho tới ngày hết hạn, người đi vay sẽ thanh toán hết số tiền vay ban đầu. • Ví dụ: một hợp đồng vay 130.000 USD, kỳ hạn 30 năm, lãi suất 8,5%/năm. Tính khoản phải trả hàng tháng?