Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2008: Thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

Chia sẻ: Bluesky_12 Bluesky_12 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:66

Thêm vào BST

Báo xấu

253
lượt xem 78
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trong thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện truyền thông thường xuyên nhắc đến những cụm từ như “bong bóng bất động sản” và những đợt “sốt giá”, “đóng băng” …nhằm ám chỉ sự bất ổn trên thị trường bất động sản Việt Nam. Nhưng đồng thời, người ta cũng lại nói đến thị trường này như một nguồn thu hút đầu tư ....

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2008: Thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam

Đề tài tham dự cuộc thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2008 Thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam
LỜI NÓI ĐẦU Trong thời gian gần đây, báo chí và các phương tiện truyền thông thường xuyên nhắc đến những cụm từ như “bong bóng bất động sản” và những đợt “sốt giá”, “đóng băng” …nhằm ám chỉ sự bất ổn trên thị trường bất động sản Việt Nam. Nhưng đồng thời, người ta cũng lại nói đến thị trường này như một nguồn thu hút đầu tư nước ngoàiquan trọng của đất nước. Mong muốn giải đáp mâu thuẫn đó là lí do đầu tiên khiến chúng tôi thực hiện nghiên cứu về vấn đề đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản tại Việt Nam. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế ở các nước phát triển. Ở Việt Nam, vì nhiều lí do mà trong một thời gian dài thị trường ngưng trệ hoặc phát triển nhưng không đáng kể. Chỉ khoảng 20 năm trở lại đây, dưới tác động của công cuộc mở cửa nền kinh tế, theo đó là sự gia nhập của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản mới hoạt động đúng bản chất thị trường với cung, cầu, giá cả khách quan, và hệ thống luật pháp chuyên biệt điều tiết. Đến nay, thị trường bất động sản đã phát triển thành một thị trường nhạy cảm và có những ảnh hưởng nhất định đến các thị trường khác, đặc biệt là thị trường vàng, ngoại hối và chứng khoán, từ đó lan truyền tác động đến toàn nền kinh tế. Do vậy, một nghiên cứu về tình hình hoạt động của thị trường, các luồng vốn đầu tư trong hiện tại và tương lai vào thị trường này là cần thiết. Nghiên cứu của chúng tôi gồm ba chương: Phần 1: TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. Phần 2: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. Phần 3: XU HƯỚNG ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM. Thực tế nghiên cứu vào dòng vốn trực tiếp nước ngoài dẫn vào thị trường bất động sản đã cho chúng tôi những hiểu biết rất giá trị. Người đọc có thể dễ dàng tìm thấy trong bài nghiên cứu này câu trả lời cho những câu hỏi mà trước đây tưởng như đã có câu trả lời nhưng vẫn còn mơ hồ. Đâu là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản http://svnckh.com.vn 1
có những thăng trầm trong suốt thời gian qua? Các nhà đầu tư nước ngoài nhìn thấy gì ở thị trường Việt Nam và họ đã đầu tư như thế nào? Những nhà đầu tư nước ngoài khác chưa có mặt có thể nhìn thấy tiềm năng gì? Về phía Chính phủ, chúng tôi hi vọng những yếu kém còn tồn tại của thị trường được đề cập sẽ là tài liệu tham khảo trong quá trình đề ra những biện pháp tối ưu để phát triển hơn nữa luồng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Chúng tôi không kiến nghị các giải pháp trong nghiên cứu này. Theo quan điểm của chúng tôi, các giải pháp để gia tăng hay luồng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài là những giải pháp vĩ mô, cần có sự tương tác với các giải pháp phát triển các thị trường khác và với chính sách phát triển của đất nước. Hơn nữa, việc gia tăng hay hạn chế luồng vốn đầu tư nước ngoài phụ thuộc vào tác động tích cực hay tiêu cực của nó đến nền kinh tế từng thời kì. Chúng tôi chưa có khả năng và thời gian để dự đoán cũng như phân tích được tác động giữa các thị trường nên việc đưa ra các giải pháp là không có ý nghĩa. Tuy nhiên, chúng tôi cũng đưa ra một số dự báo dựa trên việc phân tích thực trạng đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam. Trong quá trình nghiên cứu, không thể tránh khỏi những sơ suất, rất mong được sự đóng góp của chuyên gia và bạn đọc. Nhóm nghiên cứu xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 29 tháng 7 năm 2007 NHÓM NGHIÊN CỨU http://svnckh.com.vn 2
CHƢƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐẦU TƢ TRỰC TIẾP NƢỚC NGOÀI VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Tổng quan về đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài I. 1. Khái niệm đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài Theo Luật đầu tư 2005 của Việt Nam không có khái niệm đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mà chỉ có khái niệm về đầu tư, đầu tư trực tiếp, đầu tư nước ngoài, đầu tư ra nước ngoài. Nhưng có thể gộp các khái niệm trên lại và có thể hiểu là: Đầu tư trực tiếp nước ngoài là hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư nước ngoài được thực hiện nhằm đạt được những lợi ích lâu dài trong một doanh nghiệp hoạt động trên lãnh thổ của một nền kinh tế khác nền kinh tế của nước chủ đầu tư. Những lợi ích lâu dài là việc thiết lập các mối quan hệ kinh tế lâu dài giữa chủ đầu tư với một doanh nghiệp nhận đầu tư và mang lại khả năng tạo ảnh hưởng đối với việc quản lý doanh nghiệp đó. FDI bao gồm các giao dịch ban đầu và toàn bộ những giao dịch tiếp theo giữa các công ty mẹ và công ty con cũng như giữa các công ty con cho dù có tư cách pháp nhân hay không. 2. Các hình thức đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài  Theo Luật Đầu tư 2005 phân chia các hình thức đầu tư trực tiếp: 1. Thành lập tổ chức kinh tế 100% vốn của nhà đầu tư trong nước hoặc 100% vốn của nhà đầu tư nước ngoài. 2. Thành lập tổ chức kinh tế liên doanh giữa các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. 3. Đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC, hợp đồng BOT, hợp đồng BTO, hợp đồng BT. 4. Đầu tư phát triển kinh doanh. 5. Mua cổ phần hoặc góp vốn để tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 6. Đầu tư thực hiện việc sáp nhập và mua lại doanh nghiệp. 7. Các hình thức đầu tư trực tiếp khác. http://svnckh.com.vn 3
 Theo hình thức thâm nhập 1. Đầu tư mới là hoạt động đầu tư trực tiếp vào các cơ sở sản xuất kinh doanh hoàn toàn mới ở nước ngoài, hoặc mở rộng một cơ sở sản xuất kinh doanh đã tồn tại. 2. Mua lại và sáp nhập qua biên giới là một hình thức FDI liên quan đến việc mua lại hoặc hợp nhất một doanh nghiệp nước ngoài đang hoạt động. Khái quát tình hình đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tại Việt Nam từ năm 1988 3. đến nay Cùng với công cuộc Đổi mới nền kinh tế gắn liền với chính sách mở cửa, quan điểm của Chính phủ về đầu tư nước ngoài có nhiều thay đổi tích cực. Bắt đầu từ Luật đầu tư nước ngoài 1987, qua bốn lần sửa đổi bổ sung, cùng với các văn bản dưới Luật, môi trường luật pháp Việt Nam được cộng đồng quốc tế đánh giá là khá thông thoáng, hấp dẫn, về cơ bản phù hợp với thông lệ quốc tế. Năm 2005, việc Chính phủ ban hành Luật Đầu tư (thay thế Luật Đầu tư nước ngoài và Luật Khuyến khích đầu tư trong nước) đã tạo sự thống nhất trong hệ thống pháp luật về đầu tư và tạo "một sân chơi" bình đẳng, không phân biệt đối xử giữa các nhà đầu tư; đơn giản hoá thủ tục đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi để thu hút và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn đầu tư; đáp ứng yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế. Khuôn khổ pháp lý từng bước được hoàn thiện là động lực góp phần đưa lại kết quả đáng khích lệ của hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam và khẳng định vai trò quan trọng của khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài trong sự nghiệp công nghiệp hóa-hiện đại hoá đất nước ta. Có thể khái quát tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam giai đoạn 1988-nay như sau:  Số dự án được cấp phép đầu tư Tính đến cuối năm 2007, cả nước có hơn 9.500 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép đầu tư với tổng vốn đăng ký khoảng 98 tỷ USD (kể cả vốn tăng thêm). Trừ các dự án đã hết thời hạn hoạt động và giải thể trước thời hạn, hiện có 8.590 dự án còn hiệu lực vớ i tổng vốn đăng ký 83,1 tỷ USD.(Nguồn:VOV)  Quy mô dự án http://svnckh.com.vn 4
Qua các thời kỳ, quy mô dự án đầu tư nước ngoài có sự biến động thể hiện khả năng tài chính cũng như sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài đối với môi trường đầu tư Việt Nam. Quy mô vốn đầu tư bình quân của một dự án đầu tư nước ngoài tăng dần qua các giai đoạn, tuy có “trầm lắng” trong vài năm sau khủng hoảng tài chính khu vực 1997. Thời kỳ 1988-1990 quy mô vốn đầu tư đăng ký bình quân đạt 7,5 triệu USD/dự án/năm. Từ mức quy mô vốn đăng ký bình quân của một dự án đạt 11,6 triệu USD trong giai đoạn 1991-1995 đã tăng lên 12,3 triệu USD/dự án trong 5 năm 1996-2000. Điều này thể hiện số lượng các dự án quy mô lớn được cấp phép trong giai đoạn 1996-2000 nhiều hơn trong 5 năm trước. Tuy nhiên, quy mô vốn đăng ký trên giảm xuống 3,4 triệu USD/dự án trong thời kỳ 2001-2005. Điều này cho thấy đa phần các dự án cấp mới trong giai đoạn 2001-2005 thuộc dự án có quy mô vừa và nhỏ. Trong 2 năm 2006 và 2007, quy mô vốn đầu tư trung bình của một dự án đều ở mức 14,4 triệu USD, cho thấy số dự án có quy mô lớn đã tăng lên so với thời kỳ trước, thể hiện qua sự quan tâm của một số tập đoàn đa quốc gia đầu tư vào một số dự án lớn (Intel, Panasonic, Honhai, Compal, Piaggio....). (Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài- Bộ Kế hoạch và Đầu tư)  Cơ cấu vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tập trung nhiều nhất trong lĩnh vực công nghiệp và xây dựng trong khi đầu tư trực tiếp nước ngoài vào khu vực nông nghiệp thấp và có xu hướng giảm dần. Tỉ trọng đầu tư trực tiếp nước ngoài theo ngành được thể hiện cụ thể trong bảng sau: Bảng 1.1: Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài theo ngành 1988-2007 (Tính tới ngày 22/12/2007 – chỉ tính các dự án còn hiệu lực) Số dự án Vốn đầu tƣ Vốn điều lệ ĐT thực hiện STT Chuyên ngành Công nghiệp và xây dựng 67.01% 60.44% 58.85% 68.57% CN Dầu khí 0.46% 4.59% 6.54% 17.61% CN nhẹ 29.62% 15.93% 16.56% 12.45% CN nặng 28.03% 28.73% 25.90% 24.11% CN thực phẩm 3.59% 4.28% 4.51% 7.04% Xây dựng 5.31% 6.90% 5.34% 7.35% I http://svnckh.com.vn 5
Nông nghiệp, Thực phẩm 10.70% 5.24% 5.89% 6.91% Nông- Lâm nghiệp 9.21% 4.71% 5.20% 6.34% Thủy sản 1.49% 0.53% 0.69% 0.58% II Dịch vụ 22.29% 34.32% 35.26% 24.52% Dịch vụ 11.12% 2.53% 2.64% 1.31% GTVT- Bưu điện 2.43% 5.08% 7.75% 2.47% Khách sạn- Du lịch 2.61% 7.21% 7.16% 8.21% Tài chính- Ngân hàng 0.77% 1.08% 2.37% 2.45% Văn hóa-Y tế- Giáo dục 3.13% 1.47% 1.60% 1.26% XD Khu đô thị mới 0.10% 4.09% 2.63% 0.38% XD Văn phòng- Căn hộ 1.77% 11.07% 9.67% 6.47% XD Hạ tầng KCN-KCX 0.35% 1.78% 1.44% 1.97% III Tổng số 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài ngày càng khẳng định vai trò quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam, là khu vực có tốc độ phát triển năng động nhất, góp phần cải thiện tình hình kinh tế xã hội Việt Nam trong những năm đổi mới. Về mặt kinh tế, Đầu tư trực tiếp nước ngoài là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho vốn đầu tư; góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động, nâng cao năng lực sản xuất công nghiệp, chuyển giao công nghệ. Đồng thời, Đầu tư trực tiếp nước ngoài có tác động lan tỏa đến các thành phần kinh tế khác trong nền kinh tế. Về mặt xã hội, đầu tư trực tiếp nước ngoài tạo việc làm, cải thiện nguồn nhân lực và góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới. Tổng quan về bất động sản và thị trƣờng bất động sản II. 1. Khái niệm bất động sản và thị trƣờng bất động sản  Bất động sản Điều 174 Bộ Luật Dân sự Việt Nam 2005 đã quy định rõ, bất động sản (BĐS) là các tài sản gồm: http://svnckh.com.vn 6
a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.  Thị trường bất động sản Hiện nay có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ của một đề tài khoa học, sau khi tổng hợp các kết quả nghiên cứu, chúng tôi đề xuất một số khái niệm về thị trường BĐS như sau: Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các d ịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. Có hai loại đầu tư vào thị trường BĐS: Đầu tư phát triển BĐS: Tức là mua đất, mua quyền sử dụng đất, thiết kế xây dựng - rồi đem bán trên thị trường. Hình thức này phổ biến và đem lại lợi nhuận cao. Đầu tư kinh doanh BĐS: Là mua BĐS đã hoàn chỉnh rồi đem cho thuê hoặc bán - lại, phù hợp với các nhà đầu tư nhỏ lẻ trong nội bộ quốc gia và thiếu tính chuyên nghiệp. 2. Phân loại thị trƣờng bất động sản Có nhiều cách phân loại thị trường bất khác nhau. Nếu căn cứ vào khu vực có BĐS, có thể chia thành: thị trường BĐS đô thị, thị trường BĐS nông thôn và thị trường BĐS giáp ranh. Nếu căn cứ vào hoạt động trên thị trường, có thể chia thành: thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS, thị trường đấu giá quyền sử dụng, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS, thị trường dịch vụ BĐS. Trong bài nghiên cứu của chúng tôi, chúng tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường BĐS dựa trên công dụng của BĐS là chủ yếu. Tuy nhiên, vì chúng tôi nghiên cứu tập trung chủ yếu vào tính chất thương mại của BĐS nên các thị trường BĐS mang tính phi thương mại sẽ không được đề cập đến ví dụ như các công trình công cộng hoặc BĐS phi http://svnckh.com.vn 7
vật thể. Cụ thể, chúng tôi sẽ tập trung nghiên cứu thị trường công trình thương nghiệp, thị trường công trình công nghiệp và thị trường nhà ở. Căn cứ theo công dụng của BĐS, thị trường BĐS chia thành: Thị trường Đất đai Đất nông nghiệp và phi nông nghiệp Thị trường công trình Trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa thương nghiệp và hàng...; Công trình giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá... công trình công cộng Thị trường công trình Nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX... công nghiệp Thị trường Nhà ở Nhà ở đô thị và nông thôn Hàng hoá BĐS là các BĐS phi vật thể được coi như tài Thị trường công trình nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di đặc biệt sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v.. 3. Quá trình phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam Tính đến thời điểm này, theo nhận định của một số chuyên gia, thi trường bất động sản Việt Nam đã trải qua 6 giai đoạn chính. Điều này được thể hiện rất rõ trong sơ đồ dưới đây: Biểu đồ 1.1.: Quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam http://svnckh.com.vn 8
Phát triển tự phát Bùng phát sơ khởi Suy giảm Bùng phát sôi động Ngưng trệ Phục hồi & phát triển Trước 1993 1993- 96 1997- 98 1999 - 2003 2004- 06 2007- nay Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp GIAI ĐOẠN 1: Giai đoạn phát triển tự phát trước năm 1993. 3.1. Trước năm 1993, thị trường BĐS Việt Nam có thể coi như chưa hình thành. Phải mất rất nhiều thời gian trong tiến trình đổi mới Việt Nam mới có thể nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của thị trường BĐS. Trước năm 1988, thị trường BĐS Việt Nam hoạt động nhỏ lẻ và chưa có luật pháp quy định rõ ràng Giai đoạn này, các tổ chức hoặc cá nhân được Nhà nước giao đất chỉ có quyền được sử dụng, mọi hình thức buôn bán, chuyển nhượng đều bị cấm. Nhưng trong thực tế điều này vẫn diễn ra dưới hình thức mua bán nhà mà có khi trên mảnh đất ấy không có một căn nhà nào. Đây là thời kỳ thị trường BĐS chưa hình thành trên qui mô lớn và trong điều kiện luật lệ chưa rõ ràng ấy, nhiều người đã vận dụng những kẽ hở trong các quyết định về đất đai của Nhà nước để kiếm lợi. Sau khi Luật Đất đai 1988 được ban hành, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển tự phát. Điểm đột phá trong Luật này chính là chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài. Tuy nhiên, sau 2 năm thi hành, thực tế đã cho thấy khung pháp lý của Luật Đất đai không chứa nổi nhu cầu phát triển của nền kinh tế, vì vậy dẫn đến hiện tượng phát triển tự phát của thị trường BĐS. Ngay trong các thủ tục hành http://svnckh.com.vn 9
chính, bên cạnh một số giấy chủ quyền nhà, đất như bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi... được kế thừa của chế độ cũ thì do pháp luật quản lý, nhiều địa phương đã tự đưa ra thêm các loại giấy chủ quyền như: quyết định cấp nhà, quyết định cấp đất, văn tự mua bán nhà... Tất cả những loại giấy này gọi chung là giấy chủ quyền “trắng”. GIAI ĐOẠN 2: Giai đoạn bùng phát sơ khởi từ đầu những năm 1993 đến 3.2. 1996, gắn liền với việc ban hành các chính sách về đất đai và nhà ở Có nhiều ý kiến cho rằng đây là “cơn sốt” đất đầu tiên của thị trường BĐS Việt Nam. Sở dĩ có thể nói như vậy là do năm 1994, giá BĐS phi mã gấp mấy lần. Tuy nhiên, đây chỉ mới là giai đoạn phát triển bước đầu của thị trường BĐS chưa thể coi là một cơn sốt thực sự. Những tác động chính dẫn đến sự phát triển này phải kể đến: Thứ nhất, sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 bổ sung sửa đổi cho Luật Đất đai năm 1988. Các điểm mới của Luật 1993 đã tạo điều kiện phát triển thị trường BĐS trong đó phải đặc biệt kể đến 2 nội dung đổi mới cơ bản: Một là người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho 5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với quyền sử dụng đất (Điều 1). Từ đó, đối tượng sử dụng đất đã đa dạng hơn không chỉ có đối tượng sử dụng đất mà còn có đối tượng thuê đất. Người dân có thêm một quyền mới là quyền “ chuyển quyền sử dụng đất đai” trừ trường hợp đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp, đất không được chuyển quyền sử dụng và đất đang có tranh chấp (Điều 30 Luật Đất đai 1993) Hai là đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Như vậy, Luật Đất đai 1993 vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp, xem xét đất đai dưới góc độ là tư liệu sản xuất, cụ thể hoá quyền và nghĩa vụ của người sử dụng là hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, đóng góp lớn của Luật Đất đai 1993 chính là tạo ra một thị trường BĐS hợp pháp và công khai. Thứ hai, năm 1992 cũng là thời điểm thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài. Đầu tư vào Việt Nam tăng khiến thị trường BĐS trở nên sôi động hơn. Đặc biệt là sau khi Mỹ bãi bỏ cấm vận Việt Nam năm 1995, một số hãng lớn của Mỹ đã ngay lập tức quay trở lại Việt Nam thực hiện đầu tư như Ford Motor, hãng nhựa đường Caltex, Công ty Bảo hiểm AIA ... Mặt khác, sau khi bãi bỏ cấm vận kinh tế và bình thường hoá quan hệ mọi http://svnckh.com.vn 10
mặt với Việt Nam, đầu tư của Mỹ vào Việt Nam tăng nhanh, cạnh tranh đầu tư với Mỹ của Singapore và các nhà đầu tư đang hoạt động tại Việt Nam trở nên rất quyết liệt. Điều này đã giúp lượng vốn đầu tư đổ vào Việt Nam tăng tuy còn chưa cao. Bên cạnh đó, luồng vốn đổ về từ các nước Đông Âu từ xuất khẩu lao động cũng tăng góp phần làm bùng phát thị trường BĐS. Thứ ba, nền kinh tế bắt đầu tăng trưởng với tốc độ cao. Tăng trưởng GDP đạt đỉnh cao đặc biệt trong năm 1995 (9.5%) và 1996 (9.3%) khiến nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy sự bùng phát của thị trường BĐS. Cuối cùng, lạm phát giai đoạn này vẫn còn ở mức cao, đặc biệt trong năm 1994, lạm phát 14.4%, năm 1995 là 13.4% khiến các nguồn tiền nhãn rỗi trong nền kinh tế, đặc biệt là trong dân cư được dồn để kinh doanh BĐS gây rối loạn thị trường này, đẩy giá BĐS tăng hàng chục lần. Do vậy giá thuê mặt bằng để sản xuất, thuê cửa hàng để kinh doanh cũng tăng lên tương ứng. Chính những nguyên nhân trên đã làm bùng phát thị trường BĐS. Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước. Lượng hàng hoá BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước. Một phần các BĐS tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng nhà ở và kinh doanh dịch vụ đang tăng cao sau khi Luật Đất đai 1993 ra đời, một phần không nhỏ các BĐS giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá. Biểu đồ 1.2: Số lƣợng căn hộ cho thuê, còn trống và tỉ lệ sử dụng bất động sản tại TP.HCM http://svnckh.com.vn 11
Tổng diện tích còn trống (m2) Tổng diện tích cho thuê (m2) Tỷ lệ cho thuê (%) Nguồn: CBRE Biểu đồ trên biểu thị số lượng không gian trống, được thuê và tỉ lê thuê văn phòng tại TP.HCM. Nhìn vào biểu đồ này ta có thể thấy rằng mặc dù lượng cung về văn phòng những năm 1993, 1994 không cao nhưng tỉ lệ văn phòng được thuê những năm này đạt mức 100%. Điều này cũng cho thấy giá thuê văn phòng giai đoạn này sẽ cao hơn giai đoạn trước do nhu cầu giai đoạn này cao hơn lượng cung của thị trường. Trong năm 1995, 1996, lượng cung căn hộ cho thuê tăng đột biến gấp 2 – 3 lần, chủ yếu là do lượng đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn này tăng lên sau khi Việt Nam mở cửa. Tuy nhiên, cơn sốt này đã hạ nhiệt và bị chặn đứng ngay khi Nhà nước đưa ra Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994. Theo đó, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất. GIAI ĐOẠN 3: Giai đoạn suy giảm 1997 - 1998 do ảnh hưởng những tác 3.3. động có tính chất chu kỳ và khủng hoảng tài chính Châu Á Giá đất trong những năm 1997- 1998 đã giảm đột ngột. Nguyên nhân là do năm 1996, giá đất thị trường tăng đột ngột và do ảnh hưởng của xu hướng chung trên thị trường BĐS trong khu vực, các nhà đầu tư BĐS đổ xô đầu cơ đất đai, xây dựng nhà hàng, khách sạn … làm tăng cầu đất một cách đột biến. Khi cơ hội kinh doanh không được như họ http://svnckh.com.vn 12
tưởng và lượng vốn vay ngân hàng để đầu tư vào BĐS đáo hạn nhiều nhà kinh doanh phải bán BĐS với giá thấp để thu hồi vốn và trả nợ ngân hàng. Nguyên nhân sâu xa hơn đó là do khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á dẫn đến các dự án BĐS có vốn đầu tư nước ngoài bị ngưng trệ. Hệ thống ngân hàng với sự giám sát lỏng lẻo vào những năm trước thời điểm 1997 đã dẫn đến sự phát triển quá mức của thị trường tín dụng ở nhiều nước châu Á, như Indonesia, Malaysia, Philippines, Hàn Quốc và Thái Lan, kéo theo việc đầu tư dư thừa vào một số ngành kinh tế và một số nước và châm ngòi cho sự phát triển bong bóng của thị trường BĐS, từ đó lại quay lại tình trạng dư thừa tín dụng, vì các ngân hàng cho vay nhiều hơn giá trị thực của tài sản thế chấp. Kết quả là “bong bóng” vỡ và các ngân hàng phải hứng chịu hậu quả. GIAI ĐOẠN 4: Giai đoạn bùng phát sôi động 1999 - 2003 cùng những chính 3.4. sách phát triển đô thị, chính sách về khu đô thị mới, chung cư Giai đoạn này vẫn đang có sự mất cân đối giữa cung và cầu BĐS, lượng cung tăng lên nhưng cầu vẫn vượt xa cung do đó giá BĐS giai đoạn này có xu hướng cao hơn hẳn so với các giai đoạn trước. Về cung: cung của thị trường BĐS giai đoạn này tăng đáng kể so với các giai đoạn trước. Đặc điểm nổi bật của giai đoạn này là sự phát triển trong lĩnh vực xây dựng mới, chủ yếu là nhà ở và sự tham gia của khu vực tư nhân. Tại Hà Nội, tốc độ phát triển nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với các năm trước. Riêng trong 3 năm 2001-2003 thành phố đã xây dựng mới được gần 3 triệu m2 nhà, trong đó năm 2001 là 843,44 ngàn m2 và năm 2003 là 1.164 ngàn m2, tăng 24,3 % so với năm 2002. Tính đến năm 2003, tỷ lệ diện tích xây nhà giữa khối nhà nước bỏ vốn và dân cư bỏ vốn đã thay đổi đáng kể. Sở hữu nhà ở thuộc Nhà nước và tập thể ngày cảng giảm, nhà ở thuộc sở hữu tư nhân ngày càng tăng. Điều này phản ánh việc đầu tư phát triển nhà ở của các hộ gia đình, cá nhân ngày càng nhiều và chiếm tỷ lệ rất lớn trong tổng quỹ nhà. Tuy nhiên, ngoài 2 thành phần trên, các thành phần kinh tế khác tham gia phát triển nhà ở còn rất hạn chế. Về cầu: trong giai đoạn này, cầu về BĐS khá cao. Dưới đây là bảng tổng kết cuộc điều tra đầu năm 2004 về nguyện vọng được cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cư của người dân sống tại các chung cư được xây dựng từ những năm 1990, cho thấy đa số họ đều có nguyện vọng thay đổi chỗ ở. http://svnckh.com.vn 13
Bảng 1.2: Nguyện vọng đƣợc cải thiện chỗ ở trong các nhà chung cƣ % Ý kiến theo nguyện vọng Số phiếu Thành phố điều tra Đập bỏ Sửa lại Mua mới Tổng cộng Hà Nội 240 12.5 35.8 10.4 58.7 Việt Trì 151 8.6 70.8 20.6 100.0 Thanh Hoá 216 1.8 25 28.2 55.0 Vinh 238 6.3 83.2 4.8 94.3 Đà Nẵng 123 38.2 37.3 24.5 100.0 TP HCM 135 2.98 52.2 19.2 74.38 Nguồn: Thời báo kinh tế Sài Gòn số 24 – 2004 Về giá: Trong giai đoạn này, vẫn tồn tại 2 loại giá: khung giá do nhà nước quy định và giá cả do quan hệ cung cầu quyết định. Chỉ riêng giá đất do nhà nước quy định đã có sự tăng lên đáng kể giữa các năm. Còn giá đất trên thị trường cao gấp 4 -5 lần, có nơi cao gấp 10 lần so với giá do nhà nước quy định,và cũng tăng lên với mức độ khác nhau tuỳ loại đất và tuỳ khu vực. Ví dụ như giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quí I năm 2001 đến quý I năm 2002 có nơi đã tăng tới 2,59 lần (xem Bảng 1.4). Bảng 1.3: Giá đất trên địa bàn các quận nội thành Hà Nội từ quí I /2001 đến quý I /2002 Giá bình quân trên thị trƣờng ( nghìn đồng/m2) Đƣờng Loại Vị trí phố đƣờng phố Mức thay đổi Năm 2001 Năm 2002 (lần) 1 27 465 49 400 1.8 2 11 200 29 000 2.59 Kim Mã 1A 3 5 888 14 440 2.45 http://svnckh.com.vn 14
4 - 14 108 - 1 25 250 52 100 2.06 2 10 773 20 140 1.87 3 5000 10 620 2.12 Cầu Giấy 2B 4 5 311 9 000 1.7 1 - 23 680 - 2 10945 17 200 1.57 Hoàng 3 5 457 12 330 2.26 Quốc Việt 3A 4 4 640 5600 1.22 Nguồn: Số liệu điều tra của Tổng cục Địa chính Có thể rút ra được một số nguyên nhân dẫn đến việc phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS cũng như sự tăng giá của BĐS giai đoạn này như sau:  Thị trường BĐS có thể bùng phát trở lại nhanh chóng là do Việt Nam bị ảnh hưởng ở mức thấp nhất trong cơn bão tài chính tiền tệ của châu Á. Khi ấy thị trường BĐS Việt Nam có một đặc điểm khác so với các nước đó là ngân hàng không được tham gia đầu tư trực tiếp vào BĐS. Ngoài ra, tại thời điểm đó, thị trường BĐS vẫn chủ yếu diễn ra theo dạng giao dịch ngầm nên không chịu ảnh hưởng nhiều. Thêm vào đó, tăng trưởng kinh tế sau khi đạt tốc độ đáy năm 1999 (4.77%) thì từ năm 2000 đã cao dần lên và đến năm 2003 đã đạt tốc độ tăng cao nhất trong 6 năm góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.  Đây là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2001 – 2010. Trong đó chính quyền các tỉnh và thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến năm 2010 và 2020, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị.  Thị trường BĐS của Việt Nam đã trải qua một giai đoạn 10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất, tiền tiết kiệm trong dân được cất trữ chủ yếu trong BĐS là một hiện tượng phổ biến. Đó cũng là một lý do khiến cho thị trường BĐS trong giai đoạn này trở nên sôi động http://svnckh.com.vn 15
 Nguyên nhân sâu xa nhất chính là tỷ giá cánh kéo giữa đất nông nghiệp với chính nó khi được thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng, được đưa ra thị trường BĐS, đi vào cơn lốc đô thị hóa và trở thành đất dự án. Chỉ cần bỏ ra một món tiền mua mảnh đất, giữ đó vài tháng sau là có thể nhận được khoản lãi có khi bằng hoặc hơn số vốn bỏ ra. Đây chính là nguyên nhân lớn nhất khiến thị trường BĐS năm 2003 rơi vào tình trạng “sốt ảo”, giá nhà đất lên đến đỉnh điểm, vượt quá khả năng thanh toán của đại bộ phận nhân dân. GIAI ĐOẠN 5: Giai đoạn ngưng trệ những năm 2004 – 2006 3.5. Từ năm 2004, số lượng giao dịch thành công trên thị trường BĐS bắt đầu giảm mạnh. Trong năm 2004, giao dịch nhà đất giảm 24%. Năm 2005, số giao dịch BĐS thành công ở Hà Nội ước giảm 65%; TP HCM giảm 60% (cả nước ước giảm 78%). Khu vực buôn bán nền nhà khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại. Hình thức kinh doanh cho thuê nhà ở gần như chưa phát triển. Nhìn chung, đây là giai đoạn thị trường BĐS bị ngưng trệ Về cầu: Khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua giảm sút vì cung thật đưa ra giá cao mà cầu thật không có khả năng thanh toán; khu vực thị trường nhà chung cư chất lượng trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường. Người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở không còn, người có nhu cầu mua nhà nhưng chưa cấp thiết thì không muốn mua ngay mà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn. Điều này cũng được thể hiện qua tỉ lệ đăng ký căn hộ và tỉ lệ căn hộ trống tại Hà Nội từ năm 2004-2006. Biểu đồ 1.3: Tỉ lệ căn hộ đã mua và còn trống tại Hà Nội 2004-06 http://svnckh.com.vn 16
Tỉ lệ căn hộ đã mua Tỉ lệ căn hộ còn trống Nguồn: CBRE Nhìn vào biểu đồ trên ta có thể thấy được nhu cầu về căn hộ tại Hà Nội có xu hướng giảm từ năm 2004-2006, do đó tỷ lệ khoảng trống tăng tương ứng. Về cung: Quá nhiều nhà đầu tư dự án, quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, trở nên ngưng trệ. Trong giai đoạn này, lượng căn hộ được xây mới gần như bằng 0. Dưới đây là biểu đồ biểu thị lượng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội, có thể nhận thấy trong giai đoạn 2004-2006 hầu như lượng cung căn hộ loại A và B không thay đổi. Biểu đồ 1.4: Lƣợng cung căn hộ loại A và B tại Hà Nội Đơn vị Lượng cung đầu kỳ Lượng cung tăng trong kỳ Nguồn: CBRE http://svnckh.com.vn 17
Lượng cung không đổi, lượng cầu giảm, do đó nên những hoạt động mua bán trong giai đoạn này không được sôi động như các giai đoạn trước. Thị trường BĐS “đóng băng” đã làm tê liệt gần 7000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên cả nước mà chủ yếu là Hà Nội và TP HCM. Riêng TP HCM, có hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì một nửa trong đó đã phá sản, 20% có nguy cơ và chỉ có khoảng 30% vẫn hoạt động bình thường. Có thể tổng kết một số nguyên nhân dẫn đến giai đoạn ngưng trệ này của thị trường BĐS như sau:  Luật Đất đai 2003 có hiệu lực và Nghị định 181 quy định chi tiết thi hành đã kiểm soát chặt chẽ cung cầu đất đai và thị trường BĐS . Với Luật Đất đai ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, những người đã đầu cơ, tích trữ về đất đai đang phải chùn bước, hoặc không dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc giảm bớt quy mô tích trữ để tránh thiệt hại sau này. Không ít người vay mượn, kể cả vay ngân hàng để mua nhà đất, nay đến lúc phải trả nợ nên cũng phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm cho cung về đất tăng lên. Trong khi đó thì những người thực sự có nhu cầu về nhà đất đang trông chờ việc thi hành Luật Đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng không vội vàng tìm mua nhà. Bảng giá đất các địa phương ban hành theo tinh thần của Nghị định 181 (sát với giá thị trường) tăng gấp nhiều lần so với khung giá cũ. Khung giá đất mới sẽ có lợi cho người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi do việc tính bồi thường, song người sử dụng đất cũng sẽ bị ảnh hưởng do tăng các khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp theo giá đất mới.  Quy chế khu đô thị mới, ngày 5/1/2006 ban hành kèm Nghị định 02 có 3 điểm quan trọng có ảnh hưởng đến các dự án khu đô thị mới: Thứ nhất, “Quy chế khu đô thị mới” cấm việc sử dụng dự án nhà ở chưa triển khai đầu tư để huy động vốn của người mua nhà dưới mọi hình thức. Quy định này đã khiến cho doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS vào tình thế khó khăn bởi một nguồn huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp để thực hiện dự án là từ người có nhu cầu mua nhà. Thứ hai, sau 12 tháng kể từ ngày nhận bàn giao đất mà chủ đầu tư không triển khai thực hiện hoặc tiến độ thực hiện dự án chậm quá 24 tháng so với phê duyệt, Nhà nước sẽ thu hồi toàn bộ hay từng phần đất đã giao, cho thuê. http://svnckh.com.vn 18
Thứ ba, quy định chủ đầu tư dự án phải có vốn sở hữu đầu tư vào dự án “không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án” cũng là một khó khăn cho doanh nghiệp. Nhận định chung của doanh nghiệp là, nếu công đoạn gọi là triển khai dự án nếu được xác định quá muộn, sẽ tiếp tục có nhiều doanh nghiệp phá sản, vỡ nợ, nhiều dự án sẽ tiếp tục bị chậm. Quy định này đã khiến cho những dự án chỉ mới 50ha đã gặp khó khăn.  Giá vàng tăng liên tục trong thời gian dài. Giá vàng các tháng trong năm 2004 so với cùng kỳ đều tăng từ 12% trở lên, bình quân giá vàng 2004 tăng 16,5% so với năm 2003, chủ yếu do giá vàng trên thế giới tăng cao đã ảnh hưởng tới thị trường vàng trong nước. Việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường do có nhiều giao dịch được thực hiện hoặc cam kết thanh toán bằng vàng. Cụ thể, khi giá vàng tăng cao, người mua BĐS (chủ yếu là người dân) không có khả năng mua đủ lượng vàng cần để thanh toán dẫn đến việc phải chấp nhận thôi không mua nhà, bỏ đặt cọc. Đây cũng là một nguyên nhân làm tăng số lượng giao dịch thất bại thời kì này. GIAI ĐOẠN 6: Giai đoạn phục hồi, phát triển mới từ đầu năm 2007 với việc 3.6. hình thành tính chuyên nghiệp bằng sự vận động của tự thân thị trường cùng tiến trình hoàn thiện hành lang pháp lý. Từ năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường BĐS đã có dấu hiệu phục hồi sau 2 năm ngưng trệ. Thậm chí đã có lúc, người ta nghĩ rằng thị trường BĐS sẽ bùng phát mạnh mẽ. Trong giai đoạn này, thị trường văn phòng, chung cư cao cấp và đô thị mới là những thị trường phát triển mạnh mẽ hơn cả. Về cung: Trong thời gian này, cùng với việc tăng cường phát triển kết cấu hạ tầng kỹ thuật đô thị, các đơn vị trong ngành xây dựng, các địa phương huy động mọi nguồn vốn cho việc đầu tư và phát triển các khu đô thị mới, nhằm tạo ra bước đột phá trong việc giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở cho nhân dân đô thị. Góp vào nguồn cầu là chủ trương mở của Chính phủ khi cho phép Việt Kiều được mua nhà. Có 16.000 Việt kiều đủ điều kiện được mua nhà, góp vào một lượng cầu lớn. Số lượng các dự án về phát triển nhà ở đô thị tăng nhanh với hơn 1.500 dự án đã và đang triển khai, bình quân mỗi năm tăng hơn 58 triệu m2 nhà ở. Những dự án hàng trăm http://svnckh.com.vn 19