intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Đề tài: Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trường và bảng giá do nhà nước quy định ở khu vực phường 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đường Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trưng)

Chia sẻ: Nguyễn Quang Minh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:119

Thêm vào BST
Báo xấu
167
lượt xem 29
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài: Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trường và bảng giá do nhà nước quy định ở khu vực phường 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đường Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trưng) trình bày về cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định giá trị bất động sản; thực trạng giá đất khu vực phường 8, quận 3; kết quả nghiên cứu; kết luận và kiến nghị.

 

 

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Đề tài: Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trường và bảng giá do nhà nước quy định ở khu vực phường 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đường Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trưng)

  1. LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên em xin cảm ơn quý Thầy Cô trƣờng Đại Học Kinh Tế Thành Phố Hồ Chí Minh nói chung, và Thầy Cô Khoa Kinh Tế nói riêng đã tận tình hƣớng dẫn, dạy dỗ và truyền đạt những kiên thức quý báu cho em suốt 4 năm học qua. Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn đến Cô Ngô Hoàng Thảo Trang, giáo viên hƣớng dẫn chuyên đề tốt nghiệp của em. Nhờ sự định hƣớng và chỉ bảo tận tình của cô nên em đã hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình và đạt những kết quả nhất định. Bên cạnh đó em cũng xin gửi lời cảm ơn đến:  Anh Thanh  Chị Diệp Đã tạo điều và giúp đỡ em trong quá trình thực tập. Em xin chân thành cảm ơn! i
  2. NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ......................................................................................................................... NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN PHẢN BIỆN ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ............................................................................................................................ ........................................................................................................................ TP.HCM, ngày…..tháng…..năm….. Xác nhận của Giảng viên ii
  3. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang LỜI CAM ĐOAN ---o0o--- Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi, có sự hƣớng dẫn của Cô Ngô Hoàng Thảo Trang. Các nội dung nghiên cứu và kết quả trong đề tài này là trung thực. Những số liệu khảo sát đƣợc thu thập từ chính tác giả. Các nội dung, tài liệu, số liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu đƣợc thu thập từ nhiều nguồn khác nhau đƣợc ghi trong phần tài liệu tham khảo. Nếu phát hiện có bất cứ sự gian lận nào tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trƣớc Nhà trƣờng cũng nhƣ kết quả đề tài của mình. TP. HCM, ngày 13 tháng 04 năm 2015 Sinh viên Nguyễn Quang Minh iv
  4. DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải BĐS Bất động sản UBND Ủy Ban Nhân Dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TSSS Tài sản so sánh BTCT Bê tông cốt thép CTXD Công trình xây dựng iv
  5. DANH SÁCH BẢNG Bảng 3.3.1 Bảng điều tra ............................................................................................ 40 Bảng 3.3.2 Đơn giá xây dựng .................................................................................... 45 Bảng 3.3.3 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hai Bà Trƣng .................... 46 Bảng 3.3.4 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hai Bà Trƣng................................. 47 Bảng 3.3.5 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của ............... 50 Bảng 3.3.6 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Huỳnh Tịnh Của ............................ 50 Bảng 3.3.7 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ......... 53 Bảng 3.3.8 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ..................... 54 Bảng 3.3.9 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Thảo ................ 56 Bảng 3.3.10 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Thảo .......................... 57 Bảng 3.3.11 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) ..................................................................... 60 Bảng 3.3.12 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) .................................................................................. 60 Bảng 3.3.13 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )................................................................. 63 Bảng 3.3.14 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Lý Chính Thắng ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo ) ............................................................................... 64 Bảng 3.3.15 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Nguyễn Văn Mai ............. 67 Bảng 3.3.16 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Nguyễn Văn Mai ......................... 68 Bảng 3.3.17 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Trần Quốc Toản ( Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa) .................................................................................. 70 Bảng 3.3.18 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản ( Từ Hai Bà Trƣng đến Nam Kỳ Khởi Nghĩa ) ................................................................................. 71 Bảng 3.3.19 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng đƣờng Trần Quốc Toản iv
  6. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang ( Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )........................................................ 74 Bảng 3.3.20 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Trần Quốc Toản (Từ Nam Kỳ Khởi Nghĩa đến Trần Quốc Thảo )......................................................... 75 Bảng 3.3.21 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Võ Thị Sáu ...................... 78 Bảng 3.3.22 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Võ Thị Sáu .................................. 79 Bảng 3.3.23 Thông tin chung tài sản thu thập trên đƣờng Hoàng Sa ......................... 82 Bảng 3.3.24 Xác định đơn giá QSDĐ trên đƣờng Hoàng Sa ..................................... 83 Bảng 4.1 Bảng tổng kết hệ số chênh lệch giữa giá đất Thị trƣờng và giá đất Nhà nƣớc ............................................................................................................................... 90 Bảng 5.1 Bảng giá đất quận 3 2015 ............................................................................ 95 v
  7. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang DANH SÁCH HÌNH Hình 3.1 Bản đồ quận 3 ................................................................................................ 23 Hình 3.2 Đƣờng Hai Bà Trƣng Quận 3 TP HCM ........................................................ 24 Hình 3.3: Đƣờng Huỳnh Tịnh Của Quận 3 TP HCM .................................................. 26 Hình 3.4: Đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa Quận 3 TP HCM ........................................... 27 Hình 3.5: Đƣờng Trần Quốc Thảo Quận 3 TP HCM................................................... 29 Hình 3.6: Đoạn 1 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 8, Quận 3, TP HCM ................... 30 Hình 3.7: Đoạn 2 đƣờng Lý Chính Thắng, phƣờng 7, Quận 3, TP HCM ................... 31 Hình 3.8: Đƣờng Nguyễn Văn Mai Quận 3 TP HCM ................................................. 33 Hình 3.9: Đoạn 1 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 8, Quận 3, TP HCM .................... 34 Hình 3.10: Đoạn 2 đƣờng Trần Quốc Toản phƣờng 7, Quận 3, TP HCM .................. 35 Hình 3.11: Đƣờng Võ Thị Sáu phƣờng 8, Quận 3, TP HCM ...................................... 37 Hình 3.12: Đƣờng Hoàng Sa phƣờng 8, Quận 3, TP HCM ......................................... 38 v
  8. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang MỤC LỤC CHƢƠNG 1 GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ....................................................................4 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI .................................................................................................... 4 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................................. 4 1.2.1 Mục tiêu tổng quát ..............................................................................................................4 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................................5 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ....................................................................................................5 1.4 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU ..............................................................................................5 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU ....................................................................................................5 1.5.1 Phạm vi không gian ............................................................................................................5 1.5.2 Phạm vi thời gian ................................................................................................................5 1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................................5 1.7 BỐ CỤC ĐỀ TÀI ..................................................................................................................6 1.8 TÓM TẮT CHƢƠNG 1 ........................................................................................................6 CHƢƠNG 2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ......................................................................................................................................7 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN ...........................................................................7 2.1.1 Khái niệm ............................................................................................................................7 2.1.2 Đặc điểm của bất động sản .................................................................................................7 2.1.3 Đặc trƣng của bất động sản ................................................................................................8 2.1.4 Phân loại bất động sản ........................................................................................................9 2.1.5 Những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản .............................................................9 2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN ............................ 13 2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản ................................................................ 13 2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản ................................................................ 13 SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 1
  9. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang 2.2.3 Nguyên tắc thẩm định giá trị bất động sản ................................................................... 14 2.2.4 Cơ sở giá trị để thẩm định giá bất động sản.................................................................. 17 2.2.5 Quy trình thẩm định giá ................................................................................................ 17 2.2.6 Phƣơng pháp thẩm định giá trị bất động sản ................................................................ 18 2.2.7 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phƣơng pháp so sánh............................................ 20 2.3 TÓM TẮT CHƢƠNG 2 .................................................................................................. 21 CHƢƠNG 3 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ....................... 22 3.1 GIỚI THIỆU VỀ QUẬN 3 ............................................................................................. 22 3.1.1 Tổng quan ..................................................................................................................... 22 3.2 GIỚI THIỆU VỀ PHƢỜNG 8 QUẬN 3 ......................................................................... 23 3.2.1 Giới thiệu đƣờng Hai Bà Trƣng .................................................................................... 24 3.2.2 Giới thiệu đƣờng Huỳnh Tịnh Của ............................................................................... 25 3.2.3 Giới thiệu đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa ........................................................................ 27 3.2.4 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Thảo ............................................................................... 28 3.2.5 Giới thiệu đƣờng Lý Chính Thắng ............................................................................... 29 3.2.6 Giới thiệu đƣờng Nguyễn Văn Mai .............................................................................. 32 3.2.7 Giới thiệu đƣờng Trần Quốc Toản ............................................................................... 33 3.2.8 Giới thiệu đƣờng Võ Thị Sáu ....................................................................................... 36 3.2.9 Giới thiệu đƣờng Hoàng Sa .......................................................................................... 38 3.3 Thực trạng giá đất khu vực phƣờng 8 quận 3 .................................................................. 40 3.3.1 Bảng điều tra ................................................................................................................. 40 3.3.2 Phƣơng thức tiến hành khảo sát .................................................................................... 42 3.3.3 Mô tả đặc điểm và ƣớc tính giá trị bất động sản khảo sát............................................. 43 3.4 TÓM TẮT CHƢƠNG 3 .................................................................................................. 82 CHƢƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................................................... 83 SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 2
  10. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang 4.1 Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất thị trƣờng và bảng giá đất do nhà nƣớc quy định ................................................................................................................... 83 4.2 TÓM TẮT CHƢƠNG 4 .................................................................................................. 88 CHƢƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................................... 89 5.1 KẾT LUẬN ...................................................................................................................... 89 5.2 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI ................................................................................................ 91 5.2 HƢỚNG NGHIÊN CỨU.................................................................................................. 91 SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 3
  11. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Từ thực tế cho thấy, thị trƣờng nhà đất là một thị trƣờng tiềm năng, nguồn thu từ quỹ đất không ngừng gia tăng. Tuy nhiên thị trƣờng này còn bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi mà sự dịch chuyển cơ cấu sử dụng đất đang diễn ra mạnh mẽ. Đầu cơ đất đai gây nên những cơn sốt trên thị trƣờng bất động sản, đẩy giá đất tăng cao một cách bất hợp lý. Việc định giá đất theo cơ chế thị trƣờng đã đƣợc quy định trong Luật Đất đai, thế nhƣng khung giá đất (cơ sở để Nhà nƣớc thu thuế với quyền sử dụng đất, giao dịch mua bán và giải quyết quyền lợi cho ngƣời có đất bị thu hồi) do Nhà nƣớc ban hành trong những năm qua vẫn còn chênh lệch lớn so với giá thị trƣờng. ( Nguyễn Thế Chinh với Vũ Thị Minh, 2014. Giải pháp để giá đất do Nhà nƣớc quy định phù hợp với giá thị trƣờng ở Việt Nam. Hội thảo khoa học:Tài chính đất đai, giá đất và cơ chính sách trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Viện Chiến lƣợc, Chính sách tài nguyên và môi trƣờng - Bộ TN&MT ) Vì vậy, để tạo lập một thị trƣờng đất đai cạnh tranh, minh bạch có sự điều tiết của Nhà nƣớc, đảm bảo đƣợc yêu cầu giá đất thị trƣờng Việt Nam mà cụ thể là ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh phù hợp với giá đất quy định của Nhà nƣớc đồng thời phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng đất đai của UBND quận 3 có hiệu quả nên tác giả quyết định chọn đề tài “ Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trƣờng và bảng giá do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng) ” 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Đánh giá hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 4
  12. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng). 1.2.2 Mục tiêu cụ thể  Xây dựng khung lý thuyết về bất động sản và thẩm định giá bất động làm tiền đề cho việc nghiên cứu về hệ số chêch lệch giá đất.  Tiến hành khảo sát để tìm ra giá đất thị trƣờng khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng).  Dựa vào bảng giá đất thị trƣờng và bảng giá đất do nhà nƣớc quy định, xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trƣờng và bảng giá đất do Nhà nƣớc quy định ở vị trí mặt tiền. 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU  Giá trị đất tính theo giá trị thị trƣờng đƣợc xác định nhƣ thế nào?  Phƣơng pháp tính hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định ở vị trí măt tiền ?  Nguyên nhân của sự chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định ở vị trí mặt tiền ? 1.4 ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU Các bất động sản đƣợc giao dịch mua bán tại thời điểm gần với thời điểm nghiên cứu (1/2015) 1.5 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.5.1 Phạm vi không gian Phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng ). 1.5.2 Phạm vi thời gian Đề tài đƣợc thực hiện vào tháng 1 năm 2015. 1.6 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 5
  13. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang Điều tra thực tế, thu thập và xử lý số liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định giá cơ bản: phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí. 1.7 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu Chƣơng 2: Cơ sở lý luận về bất động sản và thẩm định giá bất động sản Chƣơng 3: Dữ liệu và phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị 1.8 TÓM TẮT Nói tóm lại, Chƣơng 1 giới thiệu về đề tài “ Xác định hệ số chênh lệch giữa giá đất theo thị trƣờng và bảng giá do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng) ” mà tác giả đã lựa chọn với mục tiêu đánh giá hệ số chêch lệch giữa giá đất thị trƣờng và giá đất do nhà nƣớc quy định ở khu vực phƣờng 8, quận 3, TP Hồ Chí Minh ( đƣờng Nam Kỳ Khởi Nghĩa đoạn từ Hoàng Sa đến Võ Thị Sáu và đƣờng Lý Chính Thắng đoạn từ Trần Quốc Thảo đến Hai Bà Trƣng) bằng cách điều tra thực tế, thu thập và xử lý số liệu điều tra, phân tích lựa chọn, ứng dụng các phƣơng pháp thẩm định giá cơ bản: phƣơng pháp so sánh và phƣơng pháp chi phí đối với các bất động sản đƣợc giao dịch mua bán tại thời điểm gần với thời điểm nghiên cứu (1/2015). SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 6
  14. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 2.1.1 Khái niệm Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 đƣợc Quốc hội nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/6/2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai ; các tài sản khác do pháp luật qui định.” Theo mục 7- Tiêu chuẩn số 12 ( Phân loại tài sản) trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam đƣợc ban hành kèm theo quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trƣởng Bộ Tài chính quy định: “Bất động sản là các tài sản không di dời được. Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”. 2.1.2 Đặc điểm của bất động sản  Tính bất động Ngƣời ta không thể di chuyển bất động sản, hay nói chính xác hơn là di chuyển một mảnh đất từ nơi này sang nơi khác. Điều này có ý nghĩa quan trọng: giá cả bất động sản phụ thuộc vào địa điểm cụ thể nơi nó toạ lạc và mang tính chất địa phƣơng.  Tính không đồng nhất Qua quá trình lịch sử lâu dài, quyền sử dụng và khai thác bất động sản đƣợc mua bán, chuyển nhƣợng từ ngƣời này sang ngƣời khác, đƣợc xây dựng sửa chữa SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 7
  15. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang lại theo thẩm mỹ cũng nhƣ cá tính, cách sống hay mục đích sử dụng của từng cá nhân nên hiếm có hai bất động sản nào đó có đặc điểm giống hệt nhau, mà nó chỉ có tính tƣơng đồng về đặc điểm. Do vậy, giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.  Tính khan hiếm Diện tích đất trên Thế giới là có hạn so với sự phát triển dân số, do đó nhu cầu về sử dụng đất cũng tăng. Việc này kéo theo về lâu dài giá đất có xu hƣớng sẽ tăng lên. Giá đất càng cao càng thể hiện đƣợc tính khan hiếm của bất động sản.  Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài Bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài làm cho bất động sản có giá trị ngày càng cao, bất động sản là tƣ liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế đƣợc. Đất đai cũng tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhƣng đất đai không chuyển giá trị của nó vào sản phẩm, không bị hao mòn do quá trình sử dụng. Hơn nữa, đất đai đƣợc coi là một hàng hoá đặc biệt , diện tích có hạn , nhƣng thời gian sử dụng lại vô hạn, có thể mua đi bán lại nhiều lần từ đời này sang đời khác. Ngƣời mua hàng hoá là đất đai không phải để tiêu dùng cho sản xuất hay cho sinh hoạt nhƣ các hàng hoá thông thƣờng khác mà chính là để hƣởng quyền sở hữu đất đai và hƣởng các lợi ích do đất mang lại. Đất đai đƣợc trao đổi nhiều lần và càng sử dụng cho nhiều mục đích chẳng những không bị giảm đi giá trị mà càng mua đi bán lại giá cả càng tăng, ngay cả khi mang đi thế chấp, cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền khai thác, sử dụng bất động sản vì bên thế chấp không phải chuyển giao đất đai, bất động sản bên nhận thế chấp, làm cho ý nghĩa của nó đƣợc nhân đôi. 2.1.3 Đặc trƣng của bất động sản SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 8
  16. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang 2.1.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém Nhìn chung cung đối với bất động sản là tƣơng đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện ở các mặt sau :  Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định ( quỹ đất luôn luôn không thay đổi) ;  Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt lá có giới hạn ;  Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kì. Sự phân bổ khu vực và diện tích đất sử dùng cho nông nghiệp, sản xuất công nghiệp, bến bãi hoặc nhà ở…đƣợc thể hiện trong quy hoạch phát triển của địa phƣơng trong từng thời kì. Do vậy , thông thƣờng là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất đai với quy hoạch ;  Những thay đổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phƣơng. 2.1.3.2 Thời gian mua bán giao dịch dài; chi phí mua bán giao dịch cao Bất động sản là tài sản có giá trị cao nên ngƣời mua phải xem xét thƣơng lƣợng giá cả; do vậy, thời gian mua bán giao dịch thƣờng dài hơn các tài sản khác, dẫn đến chi phí mua bán giao dịch cao. Ngoài ra, hiện nay việc giao dịch giữa ngƣời bán và ngƣời mua không trực tiếp, phải qua trung gian cho nên việc trả thêm chi phí cho ngƣời môi giới làm tăng thêm chi phí mua bán giao dịch bất động sản. 2.1.3.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng tƣơng đối lớn, do đó, việc chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trƣờng hợp, đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tƣơng đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhƣng khi khẩn cấp, không thể cắt một miếng để bán và thu tiền đƣợc ngay, mà phải kéo dài, nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội. 2.1.3.4 Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ Bất động sản, nhất là đất đai có tính chất rất quan trọng đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội nên Nhà nƣớc có những quy định để can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản. SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 9
  17. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang 2.1.3.5 Bất động sản thực Bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi nhuận liên quan đến quyền làm chủ bất động sản. Khác với bất động sản (Real Étate) là một tài sản tự nhiên, một thực thể vật chất thì tài sản thực (Real Property) là một khái niệm phi vật chất. 2.1.4 Phân loại bất động sản Theo Cục Quản lý nhà- Bộ Xây Dựng thì bất động sản có thể phân thành ba loại: o Bất động sản có đầu tƣ xây dựng: bất động sản nhà đất ( bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai ), bất động sản nhà xƣởng và công trình thƣơng mại - dịch vụ, bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v... Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản của một nƣớc. o Bất động sản không đầu tƣ xây dựng: Đất nông nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chƣa sử dụng, v.v... o Bất động sản đặc biệt: các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang, v.v... Nói cách khác, bất động sản đƣợc xem là đất đai và những gì dính liền vĩnh viễn với mảnh đất đó. Ngƣời sở hữu bất động sản đƣợc phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho ngƣời đƣợc thừa hƣởng, hoặc để yên bất động sản của bản thân. 2.1.5 Những yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị bất động sản Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hƣởng đến giá BĐS nói riêng cũng nhƣ đối với BĐS nói chung,cụ thể là 2.1.5.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS  Nhóm các yếu tố có mối tự nhiên  Vị trí BĐS : khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mạng lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tƣơng đối. Việc xem xét đanh giá ƣu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất ; SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 10
  18. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang  Kích thƣớc, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất : Một kích thƣớc và diện tích thửa đất tối ƣu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cƣ trong vùng ;  Địa hình BĐS tọa lạc : địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS ;  Hình thức ( kiến trúc ) bên ngoài của BĐS ( đối với BĐS là nhà hoặc là các công trình xây dựng khác ). Nếu 2 BĐS có giá nhƣ nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngƣợc lại ;  Đặc điểm trên mặt đất và dƣới lòng đất ( độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhƣỡng, tính chất vật lý,…). Mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất ;  Tình trạng môi trƣờng : Môi trƣờng trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hƣởng trực tiếp đến giá trị BĐS ;  Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên : Những BĐS nằm ở những vùng thƣờng hay bị các sự cố của thiên tai ( bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt,…) làm cho giá trị BĐS bị sụt giảm và ngƣợc lại.  Nhóm các yếu tố kinh tế  Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS : mức thu nhập hằng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hƣởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó. Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhƣợng của nó càng cao và ngƣợc lại ;  Những tiện nghi gắn liền với BĐS : Hệ thống điện, nƣớc, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lƣợng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng.  Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trƣờng  Tính hữu dụng của BĐS ;  Nhu cầu loại BĐS trên thị trƣờng. 2.1.5.2 Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS  Tình trạng pháp lý của BĐS : Các giấy tờ chứng thƣ pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng,…hiện có ;  Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 11
  19. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đƣờng băng lên xuống của máy bay không đƣợc cao quá 3 tầng,…) 2.1.5.3 Các yếu tố chung bên ngoài  Các yếu tố chính trị pháp lý Sự thay đổi về đƣờng lối chính sách của Nhà nƣớc và chính quyền địa phƣơng có thể có những tác động đến hoạt động của thị trƣờng BĐS nói chung và sự đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS nói riêng. Cụ thể là :  Các chính sách tác động gián tiếp nhƣ : sự khuyến khích đầu tƣ bên ngoài vào địa phƣơng có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.  Các chính sách tác động trực tiếp nhƣ :  Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam ;  Chính sách cho phép những ngƣời không có hộ khẩu thành phố đƣợc mua nhà tại thành phố ;  Chính sách tài chính áp dụng đối với những ngƣời đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất,…;  Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS ;  Các chính sách thuế của Nhà nƣớc đối với BĐS.  Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô Đó là các yếu tố kinh tế liên quan nhƣ :  Tình hình cung cầu BĐS trong khu vực ;  Đặc điểm của những ngƣời tham gia thị trƣờng BĐS trong khu vực ;  Các điều kiện của thị trƣờng BĐS trong khu vực ;  Hiện trạng vùng lân cận ( cơ sở hạ tầng nhƣ đƣờng, hệ thống cấp thoát nƣớc, cấp điện, thông tin liên lạc,…) ;  Mức độ tăng trƣởng GDP hằng năm của vùng ;  Thu nhập bình quân hằng năm của ngƣời dân trong vùng ( thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp ) so với các vùng khác ; SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 12
  20. Chuyên Đề Tốt Nghiệp GVHD : Ngô Hoàng Thảo Trang  Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng ;  Số lƣợng các lô, thửa đất trống trong vùng ;  Mức giá bình quân các loại đất trong vùng ;  Tỷ lệ thuế và mức thuế suất ;  Mức độ lạm phát chung ;  Tình hình thị trƣờng lao động, thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng tín dụng trong vùng.  Các yếu tố xã hội Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng nhƣ: chất lƣợng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngƣời dân trong vùng cũng có ảnh hƣởng đến giá trị của BĐS. Tình trạng những ngƣời sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những ngƣời đang chung sống…Những vấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ. ( Nguồn: Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng ) 2.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN 2.2.1 Khái niệm về thẩm định giá trị bất động sản Trong chƣơng I, điều 4, khoản 2 của Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH ghi rõ: “ Thẩm định giá là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hay thông lệ Quốc tế ”. Nhƣ vậy có thể hiểu rằng : Thẩm định giá trị bất động sản là hoạt động chuyên nghiệp nhằm ƣớc tính giá trị của bất động sản theo thị trƣờng tại một thời điểm phục vụ cho mục đích xác định trƣớc bằng những phƣơng pháp phù hợp với luật pháp Việt Nam và thông lệ quốc tế. 2.2.2 Mục đích của thẩm định giá trị bất động sản SVTH : Nguyễn Quang Minh Trang 13
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

LV.01: Bộ Luận Văn Thạc Sĩ Quản Trị Kinh Doanh MBA
165 tài liệu
2062 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2