Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:108

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của đề tài là trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao đồng thời từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kiểm soát và Bảo vệ môi trường: Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa từng được được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, ngày 28 tháng 02 năm 2016 Tác giả luận văn Hồ Thị Minh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này. Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Dương Viết Tình đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Huế đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Đà Nẵng, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương. Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày 28 tháng 02 năm 2016 Tác giả luận văn Hồ Thị Minh PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Hồ Thị Minh, 2016, luận văn tốt nghiệp thạc sỹ Kiểm soát và Bảo vệ Môi trường chuyên ngành Quản lý đất đai, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Trường Đại học Nông Lâm Huế. Giáo viên hướng dẫn: PGS. TS. Dương Viết Tình Đề tài nghiên cứu “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng” với mong muốn tìm hiểu, nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất nhằm đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao đồng thời từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Điều tra thu thập số liệu, tài liệu sơ cấp liên quan đến thủ tục cấp giấy, số lượng Giấy chứng nhận đã được cấp và chưa cấp là phương pháp luận xuyên suốt của đề tài. Đồng thời lồng ghép phương pháp phỏng vấn trực tiếp người dân đến làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận ở 5 quận và 1 huyện nhằm mục đích đánh giá mức độ hài lòng và hiểu biết của người dân khi đến làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận. Kết quả nghiên cứu đề tài giúp cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai thành phố Đà Nẵng có thể tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến tình hình quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng một cách kịp thời, chính xác và đầy đủ; đề tài cũng đã đánh giá được số lượng giấy chứng nhận đã cấp và sự biến động diện tích của các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng và do quá trình đô thị hóa nên đất đai có xu hướng biến động đất đai là chuyển từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp; từ năm 2010 đến nay nhóm đất nông nghiệp giảm 5.526 ha và đã được cấp 46,504 GCN với diện tích 73,174.43 (ha); đất phi nông nghiệp tăng 3.532,83 ha và đã được cấp 325,177 GCN với diện tích 13,091.38 (ha). Đề tài cũng đã nhận thấy được hiệu quả của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp; nhờ hoạt động của hệ thống văn phòng Đăng ký đất đai thành phố thống nhất cao về việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh các quận, huyện và nâng cao hiệu quả hơn trong công tác cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................................... ii MỤC LỤC........................................................................................................................... iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................... vii DANH MỤC BẢNG ........................................................................................................viii DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ ........................................................................................ x MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................................ 1 1.2. Mục đích của đề tài ....................................................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ...................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa khoa học ....................................................................................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn........................................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu ............................................................................... 3 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................ 3 1.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................ 3 1.1.3. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. .............................. 8 1.1.4. Trình tự thủ tục cấp giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ......................... 9 1.2. Cơ sở thực tiễn của các vấn đề nghiên cứu. ............................................................... 11 1.2.1. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới. ............................................................................................................................................ 11 1.2.2. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả nước .......................... 14 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan, những vấn đề còn tồn tại, những vấn đề luận văn tiếp tục hướng nghiên cứu và giải quyết. ........................................................... 19 CHƯƠNG 2. MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............ 21 2.1. Mục tiêu cụ thể............................................................................................................ 21 2.2. Phạm vi và đối tượng nghiên cứu............................................................................... 21 2.2.1. Phạm vị nghiên cứu ................................................................................................. 21 2.2.2. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................................. 21 2.3. Nội dung nghiên cứu .................................................................................................. 22 2.4. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................................ 22 2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu........................................................ 22 2.4.2. Phương pháp xử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính: số liệu điều tra thu thập được sẽ được xử lý bằng phần mềm excel ........................................................................ 23 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu................................................... 23 2.4.4. Phương pháp so sánh: .............................................................................................. 23 2.4.5. Phương pháp kế thừa: .............................................................................................. 23 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................................... 24 3.1. Tổng quan về địa bàn nghiên cứu .............................................................................. 24 3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ......................................................... 24 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...................................................................... 27 3.2. Thực trạng công tác sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng: ......................................... 31 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất............................................................................................. 31 3.2.2. Tình hình biến động diện tích các loại đất .............................................................. 33 3.2.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.................................... 35 3.3. Thực trạng Cấp giấy CNQSD đất tại thành phố Đà Nẵng ........................................ 37 3.3.1. Cơ sở pháp lý để thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận .................................... 37 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.3.2. Quy trình và kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đà Nẵng qua các giai đoạn:...................................................................................................................... 41 3.3.3. Đánh giá chung về tình hình Cấp giấy CNQSD đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng từ khi có Luật đất đai năm 2003 đến ngày 31/12/2015. ......................................... 70 3.4. Đánh giá các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ. ................ 76 3.4.1. Chính sách pháp luật................................................................................................ 76 3.4.2. Điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật, kinh phí: .......................................................... 79 3.4.3. Vấn đề tổ chức bộ máy, biên chế và kiện toàn công tác chuyên môn: .................. 79 3.4.4. Về xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính: ...................................... 80 3.4.5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................................................... 81 3.4.6. Bất cập trong thể hiện các thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .... 81 3.4.7. Về phía người sử dụng đất....................................................................................... 82 3.5. Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSD Đ trên địa bàn thành phố ........ 83 3.5.1. Xây dựng, hoàn thiện hệ thống chính sách thực hiện tốt pháp luật đất đai: .......... 83 3.5.2. Kiện toàn bộ máy đăng ký, cấp GCN QSDĐ trên toàn thành phố: ....................... 84 3.5.3. Các giải pháp về tổ chức thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................................................................................................................................ 85 3.5.4. Tăng nguồn lực tài chính cho hoạt động quản lý đất đai........................................ 86 3.6. Cải cách thủ tục hành chính........................................................................................ 87 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................... 89 1. Kết luận .......................................................................................................................... 89 2. Kiến nghị ........................................................................................................................ 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 92 PHẦN PHỤ LỤC............................................................................................................... 96 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Có nghĩa là BĐĐC Bản đồ địa chính BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên & Môi trường CSDL Cơ sở dữ liệu CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp DT Diện tích ĐKQSD Đăng ký quyền sử dụng ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB Giải phóng mặt bằng HĐND Hội đồng nhân dân HSĐC Hồ sơ địa chính QH, KHSDĐ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất QSHN Quyền sở hữu nhà TNMT Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về hiện trạng phát triển kinh tế ....................................................... 27 Bảng 3.2. Số liệu kiểm kê đất đai năm 2015 ............................................................................ 31 Bảng 3.3. Tình hình biến động đất đai của thành phố thời kỳ 2010-2015.............................. 33 Bảng 3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2005 -7/2012................ 47 Bảng 3.5. Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2007 - 8/2012 ....................... 50 Bảng 3.6. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp từ năm 2005 - 2012 ............................. 53 Bảng 3.7. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ 01/8/2012 đến 31/12/2015 .. 59 Bảng 3.8. Kết quả đăng ký chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/ 8/2012-31/12/2015 ....... 65 Bảng 3.9. Kết quả đăng ký thế chấp và xóa thế chấp quyền sử dụng đất ............................... 67 Bảng 3.10. Tình hình giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ............................... 72 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Vị trí địa lý của thành phố Đà Nẵng .............................................................. 24 Hình 3.2. Huyện đảo Hoàng Sa .....................................................................................24 Hình 3.3. Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của thành phố năm 2015 ...................................33 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ Sơ đồ 3.1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ hai cấp .................................................46 Sơ đồ 3.2. Sơ đồ cơ cấu tổ chức VPĐKQSDĐ một cấp ...............................................57 Biểu đồ 3.1. Kết quả cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ...............48 Biểu đồ 3.2. Kết quả đăng ký chuyển quyền trên địa bàn thành phố Đà Nẵng .............51 Biểu đồ 3.3. Kết quả đăng ký thế chấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng .....................52 Biểu đồ 3.4. So sánh lượng hồ sơ đã thực hiện của 02 mô hình ...................................74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất nhằm xác nhận quyền hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở xác định mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và chủ sử dụng đất, là điều kiện đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư phát triển sản xuất. Đồng thời thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc hết sức quan trọng, là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, các chủ sử dụng đất đai có thể yên tâm và chủ động trong việc khai thác và sử dụng các tiềm năng vốn có của đất đai nhằm đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất đồng thời có trách nhiệm trong việc bảo vệ môi trường. Xã hội càng phát triển, dân số ngày càng tăng kéo theo đó là nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn mà đất đai lại giới hạn về số lượng và không gian. Đặc biệt trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực. Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng đất cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở nên cấp thiết hơn. Luật đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998 và 2001, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 ban hành cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai ở nước ta là cơ sở pháp lý cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thuận lợi hơn. Tuy nhiên trên thực tế vấn đề cấp giấy CNQSD đất cho các đối tượng sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn phức tạp. Các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai còn quá rườm rà, chồng chéo nhau, qua nhiều cấp nhiều ngành làm mất thời gian cũng như lòng tin của nhân dân đối với cơ quan Nhà nước. Để khắc phục những hạn chế trên, thành phố Đà Nẵng đã ban hành một số quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đất đai cũng như tình hình thực tế của địa phương, đặc biệt là về thời gian giải quyết hồ sơ và thủ tục hành chính liên quan đến công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 Nhằm tìm hiểu nội dung và phương pháp tiến hành, kết quả đạt được đặc biệt là sự hài lòng của người dân khi đến làm thủ tục liên quan đến lĩnh vực đất đai nhất là đối với công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tôi đã tiến hành thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Đà Nẵng”. 1.2. Mục đích của đề tài Trên cơ sở đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất nhằm đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt hiệu quả cao đồng thời từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1.3.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài đã minh chứng cho việc vận dụng quy phạm pháp luật vào thực tiễn để xây dựng một quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoàn thiện (liên thông từ cấp xã, cấp phường đến cấp huyện, cấp quận và cấp thành phố). 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Kết quả nghiên cứu của đề tài có giá trị tham khảo trong công tác nghiên cứu và đánh giá thực trạng các giải pháp nhằm tăng cường quản lý nhà nước về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tổng hợp, cập nhật, nắm bắt thông tin liên quan đến đất đai kịp thời, chính xác, đầy đủ phục vụ quản lý nhà nước tốt về đất đai. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của việc nghiên cứu 1.1.1. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Là chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có đầy đủ ba quyền năng là chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế, Nhà nước không trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai mà trao quyền sử dụng cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân… Nhà nước thực hiện quyền quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai đối với các chủ thể khai thác và sử dụng đối với các tài sản đó bằng công cụ pháp lý quan trọng, đó là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cấp GCN QSDĐ là một trong những nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai và cũng là một quyền đầu tiên mà người sử dụng đất hợp pháp được hưởng. Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [29, Điều 3]. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định. 1.1.2. Vai trò của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cấp GCN QSDĐ là hoạt động có vai trò vô cùng quan trọng trong quản lý nhà nước, đời sống xã hội và mỗi công dân; Có những lợi ích có thể nhận biết một cách rõ ràng, nhưng cũng có những lợi ích không thể đo lường được; Có những lợi ích tác động trực tiếp đối với cá nhân, cho từng trường hợp, từng lĩnh vực nhưng cũng có những lợi ích ảnh hưởng gián tiếp đến toàn xã hội và mang tính chất lâu dài, cụ thể: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 1.1.2.1. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là công cụ hiệu quả để nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất trên phạm vi cả nước Đối tượng quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất đai trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì cần phải nắm chắc các thông tin về tình hình đất đai theo yêu cầu của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Với yêu cầu về các thông tin đó, qua việc cấp GCN QSDĐ, lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết với từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ với các nội dung: đo đạc, lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất,... Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai theo đúng pháp luật. Tất cả các vấn đề nảy sinh về tranh chấp QSDĐ đều có thể được giải quyết dựa trên cơ sở là căn cứ hồ sơ địa chính, GCN QSDĐ đã cấp. Có thể thấy rằng, công tác cấp GCN QSDĐ là hết sức quan trọng và cần thiết. Nó giúp công tác quản lý nhà nước về đất đai được dễ dàng, thuận tiện hơn trong việc quản lý, nắm bắt và cập nhật thông tin về đất đai đầy đủ, chính xác. 1.1.2.2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để đảm bảo sự thống nhất quản lý của nhà nước Chế định đất đai thuộc sở hữu toàn dân là phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam; Là nguồn lực quan trọng để phục vụ quốc phòng, an ninh, bảo vệ Tổ quốc, phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, hướng tới mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh. Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý và phân bổ đất đai, đảm bảo điều tiết quá trình phân phối công bằng, ngăn ngừa khả năng số ít chiếm dụng phần lớn đất đai, tạo điều kiện cho người dân tiếp cận bình đẳng và trực tiếp với đất đai. Do đó, đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của pháp luật thì việc khai thác, sử dụng đất đai mới bảo đảm hiệu quả cao, nhằm phục vụ đắc lực cho phát triển kinh tế - xã hội, củng cố quốc phòng, an ninh của đất nước. Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo quy định của Hiến pháp là cần thiết và đúng đắn, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh nước ta hiện nay, bảo đảm sự thống nhất lợi ích của người dân và lợi ích quốc gia. Thông qua việc cấp GCN QSDĐ, xây dựng thông tin đất đai làm cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị xâm phạm, tranh chấp, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 1.1.2.3. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quan hệ chặt chẽ và ảnh hưởng đến các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể các nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai. Các nội dung này có quan hệ rất chặt chẽ với nhau, liên quan và tác động hỗ trợ lẫn nhau. Nội dung quản lý này làm cơ sở cho nội dung quản lý khác. Cấp GCN QSDĐ là một trong những nội dung quản lý nhà nước đối với đất đai, có ảnh hưởng đến tất cả các nội dung, nhiệm vụ khác, cụ thể như sau: - Xây dựng, ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất. Đây là cơ sở pháp lý cho việc cấp GCN đúng trình tự, thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; - Công tác điều tra, đo đạc: Kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang sử dụng đất thực tế để phục vụ cho yêu cầu, tổ chức cấp GCN QSDĐ; - Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định, hợp lý, có hiệu quả cao. Nếu làm tốt ngay từ những bước ban đầu sẽ tạo điều kiện cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng đất cũng như các sai phạm khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tạo điều kiện cho quá trình đăng ký cấp GCN QSDĐ lần đầu được diễn ra nhanh chóng. - Công tác giao đất, cho thuê đất: Giao đất, cho thuê đất là bước tạo lập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hoặc thuê đất đăng ký và cấp GCN QSDĐ mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý của người sử dụng đất. - Công tác phân hạng và định giá đất: kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi cấp GCN QSDĐ. Đồng thời, là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng. - Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai: Công tác này giúp xác định đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quy hoạch sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước trong quá trình thực hiện đăng ký đất ban đầu. - Công tác thống kê, kiểm kê đất đai: Hoạt động cấp GCN QSDĐ phát huy hiệu quả trong quản lý vĩ mô đất đai, đồng thời là cơ sở thống kê chính xác, đầy đủ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 có tính pháp lý phục vụ cho công tác thống kê, kiểm kê đất đai. Để đảm bảo thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ đạt hiệu quả, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCN, trước hết đòi hỏi phải triển khai thực hiện đồng bộ các nội dung xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản pháp quy. Đồng thời, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký QSDĐ không chỉ tạo tiền đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả cấp GCN QSDĐ cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ sung và điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý đất đai. 1.1.2.4. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể sử dụng đất Hoạt động cấp GCN QSDĐ có ý nghĩa quan trọng không chỉ phục vụ vai trò của quản lý nhà nước, bảo vệ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà còn có ý nghĩa, vai trò hết sức quan trọng đối với chủ thể sử dụng đất. Sau khi được cấp GCN, chủ thể sử dụng đất được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Kể từ thời điểm được Nhà nước trao các quyền của người sử dụng đất, họ có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên đất và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện các quyền đó [26]. Khi sử dụng đất mà không có GCN QSDĐ thì người sử dụng đất chưa hợp pháp này phải gánh chịu một trong các hậu quả sau: - Không thể thực hiện được các giao dịch dân sự hợp pháp; - Có thể thực hiện được các giao dịch dân sự “chui” với giá trị QSDĐ thấp hơn nhiều so với đất có cùng vị trí, loại đất đã được cấp GCN QSDĐ. Khi xảy ra tranh chấp thì họ phải tự gánh chịu rủi ro, không được Nhà nước bảo vệ quyền lợi; - Không được đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. 1.1.2.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý, điều kiện cho sự hoạt động, phát triển thị trường bất động sản chính thức Thị trường bất BĐS thực chất chính là thị trường chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các loại BĐS. Đối với thị trường QSDĐ thực chất là thị trường chuyển QSDĐ, bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [22]. Thị trường BĐS là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 đối với nền kinh tế quốc dân, quan hệ trực tiếp với các thị trường tài chính tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả thị trường BĐS sẽ tạo ra một khối lượng lớn cơ sở vật chất cho xã hội, giúp các ngành sản xuất, kinh doanh, dịch vụ phát triển và nâng cao điều kiện sống cho các tầng lớp nhân dân, góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Trước đây, vào những năm 90, khi thời kỳ kinh tế chưa phát triển, quỹ đất còn nhiều, quá trình đô thị hóa diễn ra còn chậm, nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn này, hầu như không tồn tại thị trường BĐS. Các giao dịch BĐS trong thời gian này chỉ là các giao dịch “ngầm” và phi thị trường. Khi Nhà nước chưa thừa nhận hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng nhà, đất thì trên thực tế vẫn diễn ra tình trạng mua bán trao tay, bất chấp Nhà nước không thừa nhận những cuộc mua bán đó. Cùng với sự tăng trưởng về kinh tế trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hóa, các quan hệ hàng hóa tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản thực tế phát triển thì nhu cầu nhà ở, đất ở của dân cư và đất để sản xuất kinh doanh ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị dần dẫn đến hình thành một thị trường BĐS chính thức. Luật Đất đai năm 1993 ra đời cùng các văn bản khác của Chính phủ đã tạo môi trường pháp lý thông thoáng, bình đẳng để huy động hiệu quả các nguồn lực của xã hội tham gia vào thị trường BĐS. Khi Nhà nước qui định QSDĐ được tham gia thị trường BĐS như một loại tài sản dân sự khác tức là Nhà nước cũng phải qui định những điều kiện và những trường hợp cụ thể đất được tham gia loại thị trường này. Có như vậy mới đảm bảo chặt chẽ về mặt hành lang pháp lý cho thị trường QSDĐ được tự do phát triển trong thị trường BĐS theo qui định của pháp luật. Để QSDĐ được tham gia thị trường BĐS thì người sử dụng đất đó phải có đủ các điều kiện sau: có GCN QSDĐ; đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. QSDĐ tham gia thị trường BĐS thực chất là QSDĐ đã tham gia vào một hình thức chuyển quyền cụ thể [22], [23]. Như vậy, thông qua GCN QSDĐ giúp Nhà nước quản lý được các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, tránh hiện tượng thị trường “ngầm”, làm trong sạch hơn thị trường BĐS. Quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận và cấp GCN QSDĐ chính là cơ sở và là một trong những điều kiện cho sự hoạt động, phát triển thị trường BĐS chính thức. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 1.1.3. Sự cần thiết của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. GCN QSDĐ là chứng thư pháp lý để xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất. GCN QSDĐ được cấp bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền do pháp luật quy định. Tuy nhiên, chủ thể được cấp GCN phải là những chủ thể có QSDĐ một cách hợp pháp. Và khi được Nhà nước cấp GCN QSDĐ thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng tài sản đó [27]. Bản chất pháp lý của GCN QSDĐ là thể hiện sự xác nhận của Nhà nước về quyền sử dụng hợp pháp của một chủ thể đối với một diện tích đất nhất định. Đây cũng là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ thể được cấp GCN. Có thể nhận thấy rõ bản chất của GCN QSDĐ qua những đặc trưng cơ bản sau đây: - Thứ nhất, GCN QSDĐ là một loại giấy do cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường (Bộ TN&MT). GCN QSDĐ được Nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng đất một cách hợp pháp khi họ đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; - Thứ hai, GCN QSDĐ là một trong những công cụ để Nhà nước quản lý đất đai đối với các chủ thể; Là căn cứ để xác định các qui định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp về đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Cấp GCN QSDĐ là một trong những cơ sở quan trọng giúp Nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai phù hợp ở mỗi thời kỳ, mỗi giai đoạn khác nhau của đất nước. Mặt khác, quản lý bằng công cụ GCN là một trong những cách thức quản lý đơn giản, dễ dàng và khoa học của Nhà nước đối với tài sản là QSDĐ; Tạo cơ sở pháp lý vững chắc để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai bằng một loại giấy tờ chung, thay thế hàng loạt các loại giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử, được ban hành bởi nhiều cơ quan khác nhau... gây nhiều khó khăn, trở ngại trong công tác quản lý thời gian qua. - Thứ ba, GCN QSDĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ hợp pháp của một chủ thể sử dụng đất trước cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác trong quá trình khai thác, sử dụng. Người được cấp GCN QSDĐ có đầy đủ các quyền để đầu tư, khai thác và sử dụng các tài sản một cách hợp pháp theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai, được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 1.1.4. Trình tự thủ tục cấp giấy cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; có hiệu lực từ ngày 05/7/2014; Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết một số điều của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ; có hiệu lực từ ngày 13/3/2015. Tuy nhiên để giảm bớt thời gian xử lý hồ sơ, UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 của UBND thành phố Đà Nẵng Ban hành quy định quản lý nhà nước và đất đai trên địa bàn thành phố Đà Nẵng. 1.1.4.1. Tiếp nhận và hướng dẫn hồ sơ: - Cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải viết giấy biên nhận hồ sơ cho người đã nộp hồ sơ đầy đủ theo quy định. - Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa phù hợp, có sai sót thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hướng dẫn một lần đầy đủ cho người nộp hồ sơ tất cả các vấn đề có liên quan để hoàn thiện hồ sơ. Việc hướng dẫn được thực hiện bằng văn bản có đóng dấu treo của cơ quan tiếp nhận hồ sơ, trong thời gian tối đa không quá 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định. 1.1.4.2. Nộp hồ sơ và trao Giấy chứng nhận: - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại phường nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng UBND quận [42]. - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại Văn phòng UBND huyện Hòa Vang, huyện Hoàng Sa hoặc UBND xã nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND xã thì UBND xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. - Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo nộp hồ sơ và nhận Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố [43]. -Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất ủy quyền cho người khác nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận hoặc nhận Giấy chứng nhận thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật. 1.1.4.3. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận (Thực hiện Điều 105 Luật Đất đai, Điều 37 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Công văn số 1196/TTg-KTN ngày 15 tháng 7 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ) - Ủy ban nhân dân thành phố cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. - Tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao đã được cấp Giấy chứng nhận, thì Sở Tài nguyên và Môi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp sau: + Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận; + Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. - Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. 1.1.4.4. Quy định thời gian thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận - Thời gian (ngày làm việc) thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ được quy định như sau [40]; [42]; [43]: + Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 20 ngày; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma