Luận văn Thạc sĩ Luật học: Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

Chia sẻ: Tri Lý | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:96

Thêm vào BST

Báo xấu

17
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu đề tài là căn cứ vào quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở, chính sách phát triển nền kinh tế thị trường và cùng thực tiễn làm rõ tính thống nhất trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh trong nền kinh tế thị trường.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ----o0o---- NGUYỄN THỊ THANH LOAN NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2008
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THANH LOAN NHỮNG KHÍA CẠNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Dân sự Mã Số : 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: GS.TS. LÊ HỒNG HẠNH HÀ NỘI - 2008
MỤC LỤC Trang Những chữ viết tắt trong luận văn ............................................................ 1 Mở đầu ........................................................................................................ 2 1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài ............................................. 2 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ................................................................... 4 3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu............................................................... 5 4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................... 6 5. Đóng góp mới về mặt khoa học của Luận văn ..................................... 6 6. Kết cấu của Luận văn ............................................................................ 7 CHƢƠNG 1. CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ 8 QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất ....................................... 8 1.1.1. Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ................................................. 8 1.1.2. Đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ........................................... 10 1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở ............................... 15 1.2.1. Đặc trưng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp 15 luật Việt Nam .............................................................................................. 1.2.2. Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các giao dịch Bất động 25 sản CHƢƠNG 2. QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 27 GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 2.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn 27 với nhà ở .................................................................................................... 2.1.1. Cơ sở hình thành quyền sở hữu nhà ở ................................................ 27 2. 1.2. Cơ sở pháp lý hình thành quyền sử dụng đất...................................... 31 2.2. Các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu 36
nhà và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở .................................................. 2.2.1. Cấp giấy chứng nhận và ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận .......... 37 2.2.2. Sự phát triển của những quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận 39 quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà .............................................. 2.2.3. Những bất cập trong quy định pháp luật về công nhận quyền sử 43 dụng đất và quyền sở hữu đối với nhà ở ...................................................... 2.3. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với 49 nhà ở theo các quy định của pháp luật hiện hành ................................... 2.3.1. Việc chuyển quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật hiện 49 hành ............................................................................................................ 2.3.2. Việc chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện 55 hành ............................................................................................................. CHƢƠNG 3. CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN 64 SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VIỆT NAM 3.1. Những thay đổi về sở hữu và những yêu cầu đặt ra đối với việc 64 hoàn thiện pháp luật về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất .................. 3.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật hiện nay về cấp GCNQSDĐ 68 và GCNQSHN ........................................................................................... 3.3. Thị trƣờng Bất động sản và những yêu đối với việc chuyển quyền 70 sở hữu nhà ở và chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở ..................... 3.4. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giao đất cho tổ chức 78 kinh tế trong nƣớc xây nhà để bán hoặc cho thuê ..................... ............. KẾT LUẬN ................................................................................. .............. 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................... .............. 84
NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ Luật Dân Sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSHN : Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất QSHN : Quyền sở hữu nhà UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài Đất đai một nguồn tài nguyên quý giá của quốc gia, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Đất đai được Hiến pháp năm 1980 thừa nhận là sở hữu toàn dân và điều này tiếp tục được khẳng định ở Hiến pháp 1992. Trước khi có sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 nội hàm khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai, mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất chưa được làm rõ. Pháp luật chưa xác định rõ về quyền của người sở hữu và quyền của người sử dụng. Cùng với quá trình đô thị hoá, vấn đề sở hữu đất đai ngày càng trở nên bức xúc không chỉ ở Việt Nam mà ngay cả các nước phát triển khác. Nhận thức được điều này Nhà nước đã có những thay đổi về chính sách, pháp luật nhằm thừa nhận đất đai, quyền sử dụng đất là hàng hoá đặc biệt. Trong khi dân số liên tục tăng lên hàng năm thì diện tích đất đai hầu như không thay đổi và ngày càng khan hiếm. Đất đai là nền tảng của bất động sản như nhà ở, công xưởng, đường xá, cầu cống, trụ sở, nhà hàng, khách sạn .vv. Cùng với đất đai, nhà ở trở thành đối tượng giao dịch chính trên thị trường bất động sản. Trong những năm đổi mới vừa qua nước ta đã đạt được nhiều thành tựu to lớn trong lĩnh vực kinh tế song những thay đổi liên quan đến thị trường BĐS hầu như chưa đáng kể và điều này cũng làm hạn chế đến sự phát triển và tăng trưởng kinh tế của đất nước. Trong bối cảnh của việc xây dựng kinh tế thị trường và hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng XHCN cần có những quy định pháp luật đồng bộ tạo điều kiện cho sự phát triển của thị trường bất động sản. Các qui định pháp luật phải đạt mục tiêu khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng và kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà nước, góp phần giải quyết vấn đề nhà ở cho nhân dân đồng thời đơn giản hoá việc dịch chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà trên thị trường
chính thức, giảm thiểu các rủi ro đối với các giao dịch bất động sản, củng cố vai trò quản lý của Nhà nước. Một trong những giải pháp quan trọng để đạt được mục tiêu nêu trên là phải đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Các giấy tờ này chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền sở hữu của các chủ sở hữu. Với giấy chứng nhận này các chủ sở hữu mới có thể thực hiện một cách dễ dàng các quyền và nghĩa vụ đối với tài sản của mình theo quy định của pháp luật. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thể hiện tính hợp pháp của quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giúp họ thực hiện các giao dịch với đối tượng hàng hoá đặc biệt của mình là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Thực tế có nhiều nội dung liên quan đến vấn đề này hiện chưa được giải quyết. Chủ sở hữu đất đai khác với chủ thể sử dụng đất, một bên là chủ sở hữu trên danh nghĩa, chủ sở hữu về mặt pháp lý và một bên là chủ sở hữu thực tế. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân song quyền sử dụng đất lại thuộc về cá nhân hay tổ chức và giấy chứng nhận chỉ được cấp cho cá nhân hoặc tổ chức để thừa nhận quyền sử dụng đất của họ. Sự tách bạch giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà dẫn tới tình trạng một cá nhân sở hữu một ngôi nhà sẽ có hai loại giấy gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và môi trường cấp và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do Bộ Xây dựng cấp. Điều này vừa gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất, nhà, vừa gây khó khăn cho người dân khi thực hiện các giao dịch. Những vấn đề này khá phức tạp và có ý nghĩa rất lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản. Chính những vướng mắc trên làm cho đời sống xã hội luôn “nóng” lên vì đất và nhà. Nhà nước cần sớm có quy định rõ ràng và thống nhất để giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất. Việc nghiên cứu những vấn đề nêu trên theo hướng thống nhất việc quản lý nhà nước về nhà đất ngay trong thủ tục hành chính ban đầu, tức là xác nhận quyền của chủ sở hữu nhà và người sử dụng đất là rất cấp thiết trong giai đoạn hiện nay. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Lĩnh vực đất đai luôn thu hút sự quan tâm của nhiều nhà nghiên cứu song lĩnh vực nhà ở mới chỉ dừng lại trong phạm vi những bài viết trên các báo, tạp chí chuyên ngành và đến nay mối liên hệ giữa vấn đề sở hữu nhà, vấn đề sử dụng đất cùng những bất cập của nó chưa có một đề tài nghiên cứu nào đề cập đến. Một số công trình nghiên cứu về khía cạnh này hay khía cạnh khác của quyền sử dụng đất có thể kể đến như: Chế định quyền sử dụng đất trong pháp luật Việt Nam, luận văn Thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Cam (năm 1997); Chuyển nhượng quyền sử dụng đất những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của tác giả Trần Trọng Hùng (năm 1998); Chế định pháp luật về đất ở thực trạng và giải pháp hoàn thiện, luận văn thạc sỹ luật học của tác giả Nguyễn Thị Oanh (năm 1999); Thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản những vấn đề lý luận và thực tiễn, khoá luận tốt nghiệp của Trần Thị Phương Nhung (năm 2005). Các công trình nghiên cứu được liệt kê trên chủ yếu xem xét các vấn đề khác nhau hay các đối tượng khác nhau của thị trường bất động sản. Đó là các công trình ít nhiều đã góp phần tạo ra những cơ sở lý luận và thực tiễn trong quản lý đất đai hiện nay. Tuy nhiên, cho đến nay, chưa có công trình nào nghiên cứu mối liên hệ và những đặc trưng của pháp luật về sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Có thể thấy pháp luật hiện hành chưa có được những quy định đồng bộ, bảo đảm cho giao dịch về nhà, đất được thực hiện trên một thị trường công khai, minh bạch tránh rủi ro luôn được đặt ra.. Vì vậy, vấn đề quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất cần được nghiên cứu một cách toàn diện trên cơ sở Luật
Đất đai năm 2003, Bộ Luật Dân sự năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 cùng các văn bản hướng dẫn. Chỉ như vậy mới thấy rõ mối liên hệ giữa quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và vai trò của những thủ tục, trình tự công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và các giao dịch của chúng trên thị trường bất động sản. Những phân tích và nghiên cứu trên sẽ góp phần làm rõ những bất cập của pháp luật hiện hành về vấn đề này và trên cơ sở đó có những kiến nghị nhằm khắc phục sự chồng chéo của các quy định, các thủ tục liên quan. Từ những phân tích trên tôi đã chọn đề tài “Những khía cạnh về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở theo pháp luật Việt Nam” để nghiên cứu. 3. Mục đích, phạm vi nghiên cứu Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là những quyền chính đáng của chủ sở hữu, sử dụng. Nó không chỉ giúp chủ sở hữu, sử dụng giải quyết nhu cầu sinh hoạt thiết yếu là nơi trú ngụ của một con người mà còn đang ngày càng trở thành một đối tượng giao dịch quan trọng của nền kinh tế thị trường. Từ đặc thù sở hữu Nhà nước về đất đai mà mối quan hệ giữa Nhà nước, người sử dụng đất rất cần được giải quyết linh hoạt hơn nữa để những quyền trên trở thành những quyền không phải trên danh nghĩa. Vậy việc trao quyền này được Nhà nước đánh dấu bằng việc cấp giấy chứng nhận đang được tiến hành như thế nào? hiệu quả chưa? đã thực sự phát huy vai trò thúc đẩy nền kinh tế thị trường phát triển chưa? Vì vậy mục đích nghiên cứu đề tài là căn cứ vào quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở, chính sách phát triển nền kinh tế thị trường và cùng thực tiễn làm rõ tính thống nhất trong việc thực hiện quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn với nhà ở từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sử
dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển một cách lành mạnh trong nền kinh tế thị trường. Đây là một đề tài phức tạp có liên quan đến cả đất, nhà và thị trường bất động sản. Song liên quan đến lĩnh vực đất đai luận văn bên cạnh những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất thì chủ yếu đi sâu vào loại đất ở là đất gắn với nhà ở. Vì vậy phạm vi nghiên cứu đề tài được xác định trong phạm vi pháp luật hiện hành quy định về quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản (Bộ Luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006 cùng các văn bản hướng dẫn), không có yếu tố nước ngoài. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Để đề tài đạt hiệu quả cao trong thực tiễn, trong quá trình nghiên cứu đề tài tác giả đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như. + Phương pháp duy vật biện chứng + Phương pháp lịch sử + Phương pháp so sánh + Phương pháp phân tích + Phương pháp tổng hợp, đánh giá 5. Đóng góp mới về mặt khoa học của luận văn Qua quá trình nghiên cứu, phân tích các quy định pháp luật về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà luận văn có những điểm mới sau: Luận văn đã phân tích và đánh giá được cơ sở lý luận về vấn đề sở hữu đất đai; quy định pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà và mối liên hệ giữa chúng. Dựa trên những đánh giá đó tác giả cũng đưa ra một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà và những vấn đề liên quan đến nội dung này cần được giải quyết.
Khi pháp luật về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất có tính liên kết, ràng buộc, hỗ trợ lẫn nhau sẽ không chỉ sớm giải quyết được vấn đề nhà ở mà còn đưa thị trường bất động sản phát triển lành mạnh góp phần thúc đẩy nền kinh tế non trẻ của nước ta phát triển đúng hướng.
6. Kết cấu của luận văn Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm có ba chương: Chương 1. Các vấn đề chung về quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở. Chương 2. Quy định của pháp luật về quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở. Chương 3. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở Việt Nam.
CHƢƠNG 1 CÁC VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GẮN VỚI QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở 1.1. Các khái niệm chung về quyền sử dụng đất 1.1.1 Sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất Đất đai, một nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá luôn được coi là một yếu tố quan trọng hàng đầu của môi trường sống, một loại tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng không thể thay thế. Vì thế, sở hữu đất đai luôn là vấn đề cơ bản của mỗi chế độ tồn tại trong các giai đoạn lịch sử của nước ta. Trong lịch sử nước ta đã có những quy định khác nhau về vấn đề sở hữu đất đai. Nếu như ở Hiến pháp năm 1946 ta đã xác lập nhiều hình thức sở hữu về đất đai, đến Luật cải cách ruộng đất năm 1953 ta còn lại hai hình thức sở hữu chính là sở hữu Nhà nước và sở hữu của người nông dân thì đến Hiến pháp năm 1959 ta đã thừa nhận ba hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, Sở hữu tập thể và Sở hữu tư nhân về đất đai. Hiến pháp năm 1980 và một lần nữa ở Hiến pháp năm 1992 chế độ sở hữu đất đai được xác lập là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (Điều 17, 18 Hiến pháp năm 1992). Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta hiện nay không phải là cá biệt trên thế giới mà trước đây ở một số nước, cả ở các nước XHCN lẫn các nước tư bản vấn đề sở hữu Nhà nước về đất đai đã từng tồn tại. Chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai đương nhiên dẫn đến việc hình thành chế định quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất, phương thức quy định, điều kiện, hình thức sử dụng đất đai của cá nhân, của tổ chức. Chế độ sử dụng đất đai là do quan hệ sản xuất chiếm địa vị thống trị trong xã hội quyết định [38,Tr 513]. Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế đất nước. “Đó là loại tài sản - tư liệu sản xuất đặc biệt, giới hạn và cố định trong không gian về diện tích nhưng lại tồn tại vô hạn về thời gian và có khả
năng sinh lợi lâu dài” [27,Tr 8]. Đây là ưu thế đặc biệt của đất so với các loại tư liệu sản xuất khác. Như vậy, QSDĐ trước hết là một quyền kinh tế, quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, nó làm thoả mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất [39, Tr 92]. Quyền này phúc đáp cho câu hỏi đặt ra là: mục đích có QSDĐ để làm gì? Tất nhiên đó là các lợi ích kinh tế mà các chủ thể hướng tới một cách tự nhiên tức là đem lại thu nhập, làm nhà ở, kinh doanh, nguồn sống gắn liền với nghề nghiệp .vv. Vậy khi chủ sở hữu đất đai có thu nhập nó sẽ thể hiện đầy đủ hơn nữa quyền sở hữu về mặt kinh tế từ quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo hộ chung cho người sử dụng đất đối với các quyền: Được cấp GCNQSDĐ; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến QSDĐ hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai (Điều 105 LĐĐ năm 2003). Với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hay nhà đầu tư nước ngoài sử dụng ổn định lâu dài thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng cho từng loại đất cụ thể. Do vậy, khi các quyền đó bị xâm hại hoặc không được bảo vệ, chủ sử dụng đất có quyền yêu cầu Nhà nước bảo hộ. Quyền tham gia các giao dịch dân sự về đất đai như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1 Điều 106 LĐĐ năm 2003). Người sử dụng đất được thực
hiện các quyền này khi có các điều kiện: Có GCNQSDĐ; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Quyền này được ghi nhận lần đầu tiên tại LĐĐ năm 1993, tiếp tục được kế thừa phát triển trong Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LĐĐ năm 1998, 2001 và LĐĐ năm 2003. Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất được quy định tại Điều 108 LĐĐ năm 2003. Căn cứ vào khả năng tài chính và nhu cầu đầu tư, hưởng lợi từ việc sử dụng đất, người sử dụng đất lựa chọn một hình thức sử dụng đất có lợi nhất để khai thác đất đai có hiệu quả. Nếu có khả năng tài chính thì nhận giao đất có thu tiền, nếu năng lực tài chính yếu thì thuê đất, nếu muốn sử dụng ổn định lâu dài thì chuyển từ hình thức thuê đất sang giao đất có thu tiền. Đây là quyền mới được bổ sung tại LĐĐ năm 2003, thể hiện sự quan tâm và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện cho người sử dụng đất lựa chọn hình thức sử dụng đất sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp nhất. Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất không đồng nhất bởi những lý do sau: Thứ nhất, “Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ” [38, Tr 93], nó bao gồm các quyền cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt, còn QSDĐ không có đầy đủ các quyền năng như quyền sở hữu. Thứ hai, không phải ai có QSDĐ hợp pháp là có quyền chuyển QSDĐ trọn vẹn (khoản 1 Điều 106 LĐĐ nâm 2003) ví dụ như khi tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê mà không được thực hiện các quyền chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thuê (Điều 111 LĐĐ năm 2003). Thứ ba,“không phải đối với bất cứ loại đất nào người sử dụng cũng có đầy đủ chín quyền năng” như quy định của pháp luật [38, Tr 94].
1.1.2. Đặc trƣng pháp lý của quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất với tư cách là một chế định pháp luật có những đặc trưng sau đây: Thứ nhất, “Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh” từ quyền sở hữu đất đai [38, Tr 93]. Giống như chủ sở hữu đối với tài sản khác, chủ sở hữu đất đai có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, những đặc thù của chế độ sở hữu về đất đai theo pháp luật Việt Nam đã tạo cho QSDĐ những quyền năng rộng hơn rất nhiều so với quyền năng của một chủ sở hữu. Quyền sử dụng đất được tách ra khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành một chế định riêng. Với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện thống nhất quản lý và thực hiện quyền năng của chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân thông qua nhiều hình thức và biến họ trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đất đai mặc dù trong thực tế nhiều trường hợp người sử dụng đất vốn là chủ sở hữu đất qua nhiều thế hệ. Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được khai thác, sử dụng đất đặc biệt trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về đất đai. Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản. Theo Từ điển tiếng Việt, quyền sở hữu được hiểu là “Quyền chiếm giữ, sử dụng và định đoạt đối với tài sản của mình” [31, Tr 787] tức chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng cơ bản là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt trong tập hợp các quyền của chủ thể đối với vật. Như vậy, quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai. Theo quy định tại Điều 181 BLDS năm 2005 thì QSDĐ là một quyền tài sản “là quyền giá trị được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự”. Quyền này được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài dưới các hình thức như giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ. Nhưng khác với các quan hệ dân sự khác khi mà chủ sở hữu tài sản có thể thực hiện đầy đủ ba quyền năng của mình thông qua các hình thức pháp lý khác nhau thì đối với đất đai chủ sử dụng đất và chủ sở hữu đất là hai chủ thể khác nhau. Quyền sử dụng đất do Nhà nước giao song nó chỉ là “quyền tài sản đặc biệt” của người sử dụng đất [43, Tr 71]. Quyền sử dụng đất cũng là một loại BĐS, là đối tượng của việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp .vv. Mặc dù chỉ là người thực hiện quyền của chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất có thể thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho phép như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp .vv. thông qua các giao dịch dân sự trên thị trường. Khi thực hiện các quyền năng này chính là việc người sử dụng đang thực hiện các quyền về tài sản của mình. Thứ ba, đặc trưng về mối liên hệ giữa QSDĐ và quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Trong pháp luật đất đai ở nước ta có sự tồn tại hai chế định riêng biệt đó là chế định sở hữu toàn dân về đất đai và chế định QSDĐ [43, Tr 71]. Tuy nhiên, hai chế định này lại gắn bó chặt chẽ với nhau. Theo Điều 17 Hiến pháp 1992 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”. Tuy nhiên, chủ sở hữu bao giờ cũng phải là cá nhân hay pháp nhân nên hạm trù “toàn dân” không đáp ứng yêu cầu cá biệt hoá chủ sở hữu. Rõ ràng, quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai chỉ mang tính trừu tượng và được cụ thể hoá trong khái niệm “Quyền sử dụng đất”. Quyền sử dụng đất là một bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai, có ý nghĩa thực tế lớn nhất, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sử dụng đất. Tổ chức, cá nhân sử dụng đất, ngoài quyền sử dụng công năng của đất như: để
sản xuất nông nghiệp, làm mặt bằng xây dựng nhà máy hay nhà ở .vv. còn có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Việc trao QSDĐ cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình không làm mất đi quyền chiếm hữu đất đai của Nhà nước. Quyền sử dụng đất được xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ .vv. Mức độ, phạm vi và thời hạn của QSDĐ do Nhà nước quyết định. Quyền sử dụng đất cũng có hai loại chủ thể là QSDĐ của Nhà nước và QSDĐ của người sử dụng. Giữa hai chủ thể này thì QSDĐ của Nhà nước là trọn vẹn, không bị hạn chế song mang tính gián tiếp và trừu tượng còn QSDĐ của người sử dụng bị hạn chế hơn song mang tính trực tiếp và cụ thể [38, Tr 96]. Thuật ngữ QSDĐ đã xuất hiện trong các văn bản pháp quy về đất đai từ trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993. Trong điều kiện kinh tế, xã hội thời đó hầu như không có sự chuyển nhượng QSDĐ và cũng rất ít xảy ra tranh chấp đất đai. Vì thế, nội dung QSDĐ theo LĐĐ năm 1987 chỉ giới hạn trong phạm vi sử dụng công năng của đất. Cùng với việc chuyển sang cơ chế thị trường quan hệ đất đai trải qua nhiều biến động lớn. Kể từ Hiến pháp năm 1992 và đến LĐĐ năm 1993 quy định pháp luật về đất đai đã tạo ra khung pháp lý theo tư duy kinh tế mới nhằm lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng đất sao cho phù hợp với điều kiện kinh tế mới. Pháp luật trong khi tiếp tục quy định quyền sở hữu đất là của toàn dân đã quy định cho người được giao đất thêm nhiều quyền như thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, tặng cho .vv. Trong các quan hệ dân sự, quyền sở hữu là quyền cơ bản, trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta quyền sở hữu đất không thay đổi theo sự thay đổi người sử dụng đất. Vậy trong quan hệ dân sự liên quan tới sử dụng đất, quyền sử dụng đất là quyền năng chủ yếu của người sử dụng đất hợp pháp. Người có QSDĐ sẽ có các quyền khác phát sinh từ QSDĐ theo quy định của pháp luật mặc dù đất vẫn thuộc sở hữu toàn dân.
Thứ tư, việc trao QSDĐ cho người sử dụng đất do chính Nhà nước, người đại diện cho sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện. Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu bên cạnh tư cách một chủ thể quyền lực công, thực hiện chức năng quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai. Nhà nước trao quyền cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Nhà nước cho phép nhận chuyển QSDĐ thông qua các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ .vv. Nhà nước thực hiện quyền chiếm hữu một cách gián tiếp thông qua các hoạt động nghiệp vụ và quản lý. Nhà nước sẽ đo đạc, khảo sát, đánh giá và phân hạng đất để nắm được hiện trạng sử dụng đất đai cụ thể từng địa phương, hệ thống hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính .vv. để thống kê, kiểm kê đất, quản lý việc đăng ký QSDĐ để nắm được sự biến động về đất. Bên cạnh đó, khi trao cho cá nhân, tổ chức QSDĐ Nhà nước yêu cầu người được trao phải sử dụng đất thực sự, không để hoang hoá, lãng phí đất. Đất được giao nếu không được sử dụng hay sử dụng không đúng mục đích sẽ bị thu hồi. Khi tổ chức, cá nhân yêu cầu Nhà nước giao đất phải thể hiện được mục đích sử dụng đất, sau khi Nhà nước xem xét yêu cầu phù hợp sẽ thể hiện việc giao đất bằng quyết định giao đất trong đó có xác định rõ mục đích sử dụng đất. Thứ năm, trao QSDĐ cho người sử dụng đất và thu hồi QSDĐ là những trình tự pháp luật, do một hệ thống cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý Nhà nước về đất đai thực hiện. Theo LĐĐ năm 2003 thì trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất được áp dụng chung cho các loại đất và cho tất cả các chủ thể có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất mà không phân biệt các loại đất khác nhau cũng như không phân biệt đối tượng sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân, công dân trong nước, người nước ngoài. Quy định này nhằm tạo thuận lợi cho người có nhu cầu xin giao đất, cho thuê đất kịp thời nắm bắt thông tin để thực hiện các thủ tục theo yêu cầu của Nhà nước được dễ dàng.
Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất chính bằng việc cấp GCNQSDĐ. Trình tự, thủ tục của cấp GCNQSDĐ được Nhà nước quy định hết sức chặt chẽ. Việc thu hồi đất cũng là biện pháp pháp lý thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai của Nhà nước. Tương tự việc giao đất, việc thu hồi đất cũng phải bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Pháp luật có quy định riêng về trình tự, thủ tục cho từng mục đích thu hồi đất như vào mục đích an ninh, quốc phòng khác với mục đích phát triển kinh tế. Ngoài việc thu hồi đất phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật thì việc bảo đảm cho cuộc sống của người dân sau khi bị thu hồi đất cũng là trách nhiệm của các cơ quan thu hồi đất. 1.2. Quyền sử dụng đất gắn với quyền sở hữu nhà ở 1.2.1. Đặc trƣng của quyền sử dụng đất gắn với sở hữu nhà ở trong pháp luật Việt Nam Tính chất lưỡng thể trong sở hữu nhà Xuất phát từ chế độ sở hữu tập thể về đất đai mà ở nước ta có sự khác biệt mang tính chất đặc thù so với nhiều nước trên thế giới đó là chủ sở hữu đất và chủ sở hữu nhà là hai chủ thể khác nhau còn chủ sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu nhà, quyền sở hữu được tạo lập trên quyền sử dụng. Chính vì đặc thù này mà chế độ sở hữu về nhà ở của nước ta mang tính chất lưỡng thể, vừa là chủ sở hữu nhà vừa là chủ sử dụng đất. Nói như vậy vì ngoài một số trường hợp đặc biệt như trường hợp chủ sử dụng đất đồng ý cho phép một người khác sử dụng đất xây dựng nhà ở thì khi đó chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sử dụng đất còn về cơ bản một tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu đối với nhà ở đồng thời có quyền sử dụng đối với mảnh đất mà nhà ở được tạo lập trên đó. Thực ra cách hiểu này đã từng được thể hiện ở thời kỳ trước khi có sự ra đời của LĐĐ năm 1993, bởi theo Hiến pháp năm 1980 chúng ta quy định chỉ có quyền sử dụng đất ngoài ra không có quyền gì khác và vấn đề