Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Chia sẻ: Tri Lý | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:101

Thêm vào BST

Báo xấu

19
lượt xem 6
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng thƣơng mại để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2013 1
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THỊ QUỲNH TRANG PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Văn Tuyến HÀ NỘI - 2013 2
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY 7 BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 7 1.1.1. Bản chất của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 7 1.1.2. Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng 14 1.1.3. Nguyên tắc của bảo đảm tiền vay 18 1.2. Những vấn đề lý luận về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất 21 động sản 1.2.1. Quan niệm về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 21 1.2.2. Mô hình cấu trúc của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất 23 động sản và các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 27 PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1. Lƣợc sử hình thành và phát triển của pháp luật về bảo đảm 27 tiền vay ở Việt Nam 2.1.1. Thời kỳ thứ nhất 27 2.1.2. Thời kỳ thứ hai 30 4
2.2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo 34 đảm tiền vay bằng bất động sản 2.2.1. Quy định về tài sản bảo đảm trong giao dịch bảo đảm tiền vay 34 bằng bất động sản 2.2.2. Quy định về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 52 2.2.3. Quy định về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 61 Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 76 VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 3.1. Các nguyên tắc cơ bản chi phối việc hoàn thiện pháp luật về 76 bảo đảm tiền vay 3.2. Một số kiến nghị về giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng 79 cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại 3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xác lập 79 và thực hiện giao dịch bảo đảm tiền vay 3.2.2. Pháp điển hóa các quy định về bảo đảm tiền vay trong một 86 văn bản chung, thống nhất nhằm nâng cao tính minh bạch của pháp luật 3.2.3. Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến việc xử lý tài 88 sản bảo đảm tiền vay KẾT LUẬN 92 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 95 5
MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay là một trong số các trƣờng hợp điển hình của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Điều này đƣợc lý giải bởi lý do giản dị là vì, hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro nên việc áp dụng các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay luôn đƣợc quan tâm đặc biệt. Từ phƣơng diện quản lý nhà nƣớc, để đảm bảo sự an toàn chung cho cả hệ thống tín dụng và tính ổn định của nền kinh tế, Nhà nƣớc đã và đang từng bƣớc hoàn thiện các quy tắc pháp lý điều chỉnh hoạt động cho vay có bảo đảm nói chung và hoạt động bảo đảm tiền vay nói riêng. Tuy nhiên, thực tiễn hoạt động cho vay có bảo đảm của ngân hàng thƣơng mại trong những năm qua cho thấy rằng dù Nhà nƣớc đã cố gắng ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh kịp thời các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động cho vay có bảo đảm nhƣng qua thực tiễn áp dụng, các văn bản này cũng bắt đầu bộc lộ những điểm hạn chế, bất cập cần đƣợc nghiên cứu để bổ sung, sửa đổi kịp thời cho phù hợp với yêu cầu của thực tiễn hoạt động ngân hàng trong điều kiện mới. Trong thực tiễn cho vay có bảo đảm của ngân hàng thƣơng mại hiện nay, các trƣờng hợp cấp tín dụng đƣợc bảo đảm bằng tài sản là bất động sản chiếm một tỷ lệ khá lớn, do đặc thù của loại tài sản này là thƣờng có giá trị lớn và tƣơng đối an toàn cho bên nhận bảo đảm nên rất đƣợc các ngân hàng thƣơng mại tin tƣởng. Tình trạng này vô tình đã tạo ra hiệu ứng tiêu cực cho hoạt động ngân hàng thời gian qua, theo đó số lƣợng tài sản bảo đảm là bất động sản phải xử lý để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại là khá nhiều, trong khi thị trƣờng bất động sản đang lâm vào tình trạng đóng băng kéo dài nhiều năm nay nên nhiều tài sản bảo đảm không có khả năng phát mại đƣợc 6
để thu hồi nợ cho ngân hàng thƣơng mại. Những khó khăn, vƣớng mắc trong xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản thời gian qua đang là rào cản rất lớn đối với việc duy trì năng lực hoạt động kinh doanh cũng nhƣ năng lực cạnh tranh của các ngân hàng thƣơng mại Việt Nam trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế toàn cầu nhƣ hiện nay. Nhiều vấn đề thực tiễn đặt ra cần đƣợc giải quyết để tháo gỡ khó khăn, vƣớng mắc cho ngân hàng thƣơng mại trong xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, chẳng hạn nhƣ việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong giao dịch bảo đảm (cần phải xác định giá trị theo giá thị trƣờng hay trên cơ sở khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành?); những loại giấy tờ nào đƣợc coi là cần thiết đối với tài sản bảo đảm là bất động sản hình thành trong tƣơng lai để làm căn cứ chắc chắn cho việc xác lập giao dịch bảo đảm và làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm? Câu hỏi này đƣợc đặt ra là bởi vì, vào thời điểm tiến hành đăng ký giao dịch bảo đảm thì thông thƣờng các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu tài sản nhƣ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chƣa đƣợc xác lập đối với chủ tài sản là bên bảo đảm, do vậy mà việc làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trở nên rất khó khăn. Ngoài ra, vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo phƣơng thức nào (theo thỏa thuận của các bên hay bắt buộc phải thông qua đấu giá) cũng gây ra những lúng túng cho các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Từ những lý do nêu trên, cùng với những lợi thế do đang trực tiếp công tác tại ngân hàng thƣơng mại trong vài năm qua, em quyết định lựa chọn đề tài: "Pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam" làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Không khó để nhận ra rằng chủ đề "pháp luật về bảo đảm tiền vay" nói chung đã nhận đƣợc sự quan tâm của nhiều đối tƣợng khác nhau và điều 7
đó đƣợc thể hiện qua các công trình nghiên cứu liên quan trực tiếp đến chủ đề này, chẳng hạn nhƣ: - Nguyễn Văn Phƣơng, "Hoàn thiện pháp luật bảo đảm tiền vay trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế", Tạp chí Ngân hàng, số 11/2007; - TS. Lê Thị Thu Thuỷ, "Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng", Tạp chí Khoa học (Kinh tế - Luật), Số 3/2002; - Trần Minh Sơn, "Thực tiễn cơ chế bảo đảm tiền vay đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa", Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (Văn phòng Quốc hội), Số 12/2008. Ngoài ra, cũng đã có các khóa luận tốt nghiệp cử nhân và luận văn thạc sĩ nghiên cứu về vấn đề pháp luật bảo đảm tiền vay nhƣ: - Luận văn thạc sĩ Luật học: "Bảo đảm tiền vay ngân hàng thực trạng và giải pháp" của Lê Thu Hiền, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khóa luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là quyền sử dụng đất - Thực trạng và phương hướng hoàn thiện" của Trần Minh Thành, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khoá luận tốt nghiệp: "Những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp lý về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng" của Lê Thị Thùy Dƣơng", Trƣờng Đại học Luật Hà Nội; - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay trong quan hệ vay vốn ngân hàng, lý luận và thực tiễn" của Vũ Châu Hạnh; - Khoá luận tốt nghiệp: "Chế độ bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo lãnh tài sản" của Lê Thị Giang Hƣơng; - Khoá luận tốt nghiệp: "Pháp luật điều chỉnh về bảo đảm tiền vay trong hoạt động tín dụng" của Nguyễn Thị Hằng. Các công trình nghiên cứu trên đây thực sự là những tƣ liệu quý để giúp cho việc tham khảo và triển khai thực hiện đề tài. Tuy vậy, điều mà luận 8
văn này phải giải quyết để tạo ra sự khác biệt so với các công trình nghiên cứu đã công bố nêu trên là ở chỗ, luận văn phải chỉ rõ những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại, thông qua việc khảo cứu thực trạng pháp luật cũng nhƣ đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Trên cơ sở đó, luận văn đƣa ra đƣợc những đề xuất cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam hiện nay để thông qua đó góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Mục đích nghiên cứu của luận văn là tập trung làm rõ những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng thƣơng mại để đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật. Với mục đích nghiên cứu nhƣ trên, nhiệm vụ cụ thể của luận văn là: - Tập trung làm rõ các quy định của pháp luật về quy chế pháp lý về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản; - Tìm hiểu thực tiễn pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam, có so sánh với thực tế pháp luật một số nƣớc trên thế giới về vấn đề này, để tìm ra những tồn tại, vƣớng mắc trong quá trình thực thi các quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. - Đƣa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. 4. Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu của đề tài Đối tƣợng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại các ngân hàng 9
thƣơng mại ở Việt Nam. Tuy nhiên, trong chừng mực nhất định, luận văn cũng có đề cập đến các quy phạm quốc tế có liên quan. Phạm vi nghiên cứu của đề tài tập trung vào các quy định về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản, thực tiễn giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu đề tài Dựa trên nền tảng phƣơng pháp luận là phép biện chứng duy vật, luận văn sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể nhƣ phân tích, chứng minh, so sánh, tổng hợp, quy nạp, thống kê để làm rõ các nội dung nghiên cứu của đề tài. 6. Những kết quả nghiên cứu mới của luận văn Kết quả nghiên cứu đề tài cho thấy luận văn có những đóng góp mới sau đây: Thứ nhất, luận văn góp phần làm rõ hơn một số vấn đề lý luận về bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay bằng tài sản là bất động sản. Thứ hai, luận văn chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật hiện hành về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản. Đặc biệt, luận văn tập trung tìm hiểu thực tiễn áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại một số ngân hàng thƣơng mại để từ đó phát hiện những khó khăn, vƣớng mắc trong quá trình xác lập giao dịch, thực hiện giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Thứ ba, luận văn đƣa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản là bất động sản và các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về pháp luật bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. 10
7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chương 3: Một số đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. 11
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẢO ĐẢM TIỀN VAY BẰNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Bản chất của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản 1.1.1.1. Sự cần thiết của việc thiết lập các giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại Từ khi mới ra đời, ngân hàng đã hoạt động với vai trò nhƣ một định chế tài chính trung gian, thực hiện các nghiệp vụ trung gian về thanh toán, thực hiện cấp các khoản tín dụng cho các thành phần tham gia vào vận hành nền kinh tế. Càng ngày, nghiệp vụ ngân hàng càng hiện đại và phong phú hơn, song về bản chất, vai trò trung gian tài chính của các ngân hàng vẫn là cội nguồn của mọi hoạt động. Hoạt động ngân hàng có mối tƣơng tác sâu sắc, chặt chẽ với mọi hoạt động của nền kinh tế, chịu ảnh hƣởng trực tiếp của các nhân tố trong nền kinh tế nhƣ chính sách công của Nhà nƣớc, nhu cầu của xã hội, hay đôi khi là tâm lý đám đông của một bộ phận lớn trong dân cƣ. Tuy nhiên, có thể thấy rằng hệ thống ngân hàng đóng vai trò nhƣ huyết mạch của nền kinh tế, trong đó luôn sẵn sàng các kênh lƣu thông vốn chủ yếu, cung cấp cho các nhu cầu cấp thiết, giải quyết đƣợc khó khăn tạm thời về tài chính cho những dự án, phƣơng án đầu tƣ, sản xuất kinh doanh có phƣơng án khả thi. Điều này đƣợc thể hiện rõ nét và trực tiếp trong mọi hoạt động của ngân hàng, đặc biệt là trong hoạt động tín dụng. Một cách khái quát, có thể cho rằng việc thiết lập các giao dịch bảo đảm trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại xuất phát từ các lý do chính sau đây: 12
Thứ nhất, do bản chất của tín dụng nói chung và hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại nói riêng luôn tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cho bên cấp tín dụng (bên cho vay) nên sự bảo đảm bằng tài sản cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay là cần thiết. Thật vậy, tín dụng nói chung và tín dụng ngân hàng nói riêng là khái niệm có nguồn gốc lâu đời và có thể đƣợc hiểu hay giải thích theo những cách khác nhau. Thuật ngữ "tín dụng" (credit) có nguồn gốc từ tiếng Latinh là Credo, có nghĩa là tin tƣởng, tín nhiệm [10, tr. 19]. Bản chất của tín dụng là những giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cấp tín dụng và bên hƣởng tín dụng, trong đó bên cấp tín dụng chuyển giao tài sản cho bên kia sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định theo thỏa thuận trên cơ sở có hoàn trả vốn gốc và lãi. Chính từ việc chuyển giao tài sản cho ngƣời khác sử dụng trong một thời gian nhất định nên bên cấp tín dụng sẽ đối mặt với nguy cơ rủi ro liên quan việc hoàn trả khoản tín dụng đã đƣợc cấp theo thỏa thuận. Thứ hai, do nhu cầu vốn đầu tƣ cho nền kinh tế ngày càng gia tăng theo thời gian nên việc thiết lập sự bảo đảm cho các khoản tín dụng đƣợc cung cấp từ hệ thống ngân hàng cũng ngày càng trở nên quan trọng và cần thiết. Trƣớc đây, trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, tín dụng ngân hàng là một trong những kênh cấp phát vốn cho các doanh nghiệp nhà nƣớc. Các ngân hàng chuyên doanh nằm trong một hệ thống ngân hàng bao gồm cả Ngân hàng Nhà nƣớc Việt Nam thực hiện triệt để việc cho vay theo chỉ định, do vậy mà công tác thẩm định khách hàng vay và đánh giá tính khả thi của dự án vay vốn ở vị trí thứ yếu. Ngoài ra, các rủi ro tín dụng này đều đƣợc Nhà nƣớc bao cấp và bù đắp. Do đó, có thể nói, tín dụng ngân hàng trong giai đoạn này không thể hiện đúng bản chất và vai trò của tín dụng ngân hàng đối với nền kinh tế. Kể từ khi nền kinh tế Việt Nam đƣợc chuyển đổi theo hƣớng thị trƣờng, vai trò của các ngân hàng thƣơng mại là hết sức quan trọng. Trƣớc 13
yêu cầu hội nhập quốc tế và nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp trong nền kinh tế, việc cung ứng vốn đầu tƣ từ hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp để đổi mới công nghệ, nâng cao trình độ quản lý, tay nghề cho ngƣời lao động càng trở nên cần thiết và cấp bách hơn bao giờ hết. Bên cạnh đối tƣợng khách hàng chủ yếu là các doanh nghiệp thì đối tƣợng khách hàng là cá nhân, hộ gia đình cũng đóng vai trò ngày càng quan trọng. Thứ ba, do khả năng trả nợ của khách hàng vay thƣờng không chắc chắn và rất khó kiểm soát, trong khi năng lực quản trị rủi ro tín dụng của các ngân hàng hiện nay (đặc biệt là các ngân hàng trong nƣớc) rất hạn chế nên việc ngân hàng thƣơng mại tìm đến giải pháp phòng tránh rủi ro bằng việc thiết lập các giao dịch bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay, trong đó bao gồm cả việc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản ngày càng trở nên quan trọng. 1.1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của bảo đảm tiền vay bằng bất động sản trong hoạt động ngân hàng Bảo đảm tiền vay là khái niệm đƣợc hình thành từ thuật ngữ gốc là "bảo đảm nghĩa vụ dân sự" trong pháp luật dân sự. Theo Từ điển Luật học, bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả tiền vay, hay gọi một cách ngắn gọn là bảo đảm tiền vay, đƣợc định nghĩa là "biện pháp đƣợc sử dụng để bên cho vay thu hồi nợ trong trƣờng hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ hoàn trả tiền vay" [39, tr. 34]. Theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (đã đƣợc sửa đổi, bổ sung theo Nghị định của Chính phủ số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002) (sau đây gọi tắt là Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), khái niệm bảo đảm tiền vay đƣợc định nghĩa là "việc tổ chức tín dụng áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi đƣợc các khoản nợ đã cho khách hàng vay". Hiện nay, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP đã hết hiệu lực và đƣợc thay thế bởi Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ 14
về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định số 163/2006/NĐ-CP). Tuy nhiên, trong Nghị định này và các văn bản pháp luật hiện hành khác có liên quan đến giao dịch bảo đảm đều không đề cập tới khái niệm bảo đảm tiền vay. Điều này có thể hiểu rằng nhà làm luật đã và đang quan niệm bảo đảm tiền vay thực chất là việc áp dụng các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả tiền vay của bên vay đối với bên cho vay (trong đó có tổ chức tín dụng). Vì thế, việc đƣa ra một định nghĩa trong pháp luật thực định về bảo đảm tiền vay là không cần thiết. Mặc dù vậy, trong khuôn khổ luận văn này, tác giả cho rằng vẫn cần phải bàn đến khái niệm bảo đảm tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản nói riêng, với ý nghĩa là một loại hình giao dịch bảo đảm đặc thù phát sinh trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại. Về khía cạnh kinh tế, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản là một biện pháp mang tính kinh tế, trong đó bên chủ nợ (ngân hàng thƣơng mại) dùng tài sản là bất động sản của ngƣời vay hoặc của ngƣời thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của ngƣời vay đối với ngân hàng. Nói cách khác, việc bảo đảm bằng tài sản là bất động sản của chính ngƣời vay hoặc của ngƣời thứ ba sẽ tạo cơ sở kinh tế vững chắc cho việc khấu trừ nghĩa vụ của ngƣời vay đối với ngân hàng thƣơng mại. Xét từ góc độ này, biện pháp bảo đảm tiền vay chỉ có ý nghĩa khi tài sản bảo đảm có khả năng phát mại dễ dàng và giá trị tài sản bảo đảm đủ lớn để thanh toán hết số nợ vay cho ngƣời chủ nợ là tổ chức tín dụng. Việc tiếp cận khái niệm bảo đảm tiền vay từ góc độ kinh tế có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, không chỉ trong việc ban hành pháp luật về bảo đảm tiền vay mà cả trong quá trình áp dụng các quy định này vào thực tiễn cho cho vay của các tổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thƣơng mại nói riêng. Về khía cạnh pháp lý, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có thể hiểu là một quan hệ pháp luật hình thành giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm mà hệ quả pháp lý của việc xác lập quan hệ đó là tạo ra quyền ƣu tiên cho một 15
bên - bên nhận bảo đảm trong việc theo đuổi các tài sản bảo đảm là bất động sản để thu hồi nợ cho mình. Mặt khác, quan hệ pháp luật này cũng tạo ra các nghĩa vụ cho bên bảo đảm trong việc thực hiện quyền ƣu tiên của bên nhận bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là bất động sản. Về bản chất, sự bảo đảm tiền vay bằng bất động sản đƣợc thiết lập thông qua công cụ pháp lý là hợp đồng (gọi là hợp đồng bảo đảm tiền vay) giữa một bên là chủ tài sản (gọi là bên bảo đảm) với chủ nợ là ngân hàng thƣơng mại (gọi là bên nhận bảo đảm). Giao dịch bảo đảm này tạo cơ sở pháp lý cho việc ngân hàng thƣơng mại thực hiện quyền ƣu tiên thanh toán nợ từ tài sản bảo đảm là bất động sản, so với các chủ nợ khác không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó. Nói cách khác, giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản tạo cho ngân hàng thƣơng mại khả năng pháp lý trong việc kiểm soát tài sản bảo đảm tiền vay (cho dù ngân hàng thƣơng mại không phải là chủ tài sản), khả năng chi phối đối với quyền định đoạt tài sản bảo đảm là bất động sản và khả năng đòi nợ trƣớc các chủ nợ khác - những ngƣời không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó. Ở mức độ khái quát, có thể cho rằng bảo đảm tiền vay thực chất là một loại hình cụ thể của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Vì thế, giao dịch này có đầy đủ các dấu hiệu và thuộc tính cơ bản của giao dịch bảo đảm nói chung, đồng thời cũng có một số đặc trƣng riêng thể hiện sự khác biệt so với các loại giao dịch bảo đảm khác. Cụ thể là: Thứ nhất, với tƣ cách là một giao dịch bảo đảm nói chung, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có những đặc điểm chung nhƣ sau: ● Giao dịch bảo đảm tiền vay tạo ra hệ quả pháp lý là: một mặt, hạn chế quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với các tài sản bảo đảm của chủ sở hữu tài sản; mặt khác, thiết lập cho bên chủ nợ - bên nhận bảo đảm là ngân hàng thƣơng mại quyền đƣợc ƣu tiên theo đuổi tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, so với các chủ nợ khác (là những chủ thể không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó). Đây là đặc điểm quan trọng nhất phản ánh rõ nét bản chất của giao 16
dịch bảo đảm nói chung và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản nói riêng. Nếu không có thuộc tính này, sự bảo đảm bằng tài sản sẽ không còn nhiều ý nghĩa nữa trong việc bảo đảm thi hành nghĩa vụ của ngƣời có nghĩa vụ đối với chủ nợ. Đặc điểm này cho phép phân biệt quyền của chủ nợ có bảo đảm với quyền của chủ nợ không có bảo đảm trong quá trình chiếm hữu, quản lý, theo đuổi tài sản bảo đảm và bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Sự khác biệt này thể hiện ở chỗ, khi giao dịch bảo đảm đƣợc thiết lập phù hợp với quy định của pháp luật, chủ nợ có bảo đảm bằng bất động sản sẽ có quyền ƣu tiên thiết lập các biện pháp để thu hồi nợ, không phụ thuộc vào việc tài sản bảo đảm đó do ai chiếm hữu, quản lý và sử dụng, trong khi các chủ nợ không đƣợc bảo đảm bằng tài sản đó không có quyền này. Đƣơng nhiên, cần lƣu ý rằng việc thiết lập một giao dịch bảo đảm giữa chủ nợ với chủ tài sản (có thể là ngƣời vay hoặc ngƣời thứ ba) đối với một khối tài sản bảo đảm cụ thể nào đó, không hề ngăn cản chủ nợ này thực hiện quyền yêu cầu Tòa án cho phép kê biên, phát mại các tài sản khác không phải là tài sản bảo đảm của con nợ, với tƣ cách là chủ nợ không có bảo đảm, nếu khối tài sản đem bảo đảm không đủ để thanh toán nợ cho chủ nợ này [1, tr. 130]. ● Mục đích của giao dịch bảo đảm tiền vay là đảm bảo thi hành nghĩa vụ trả nợ tiền vay theo hợp đồng cho vay hay còn gọi là hợp đồng tín dụng. Nghĩa vụ này đƣợc xác định bao gồm nợ gốc, nợ lãi, các khoản phí phát sinh, tiền phạt vi phạm hợp đồng và tiền bồi thƣờng thiệt hại (nếu có), trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận khác. Do mục đích của việc thiết lập bảo đảm bằng tài sản là để thi hành một nghĩa vụ tài sản cụ thể nên trong trƣờng hợp nghĩa vụ cần đƣợc bảo đảm không tồn tại thì sự bảo đảm sẽ không còn cần thiết nữa. Điều này khẳng định mối liên hệ giữa giao dịch bảo đảm với nghĩa vụ tài sản phát sinh từ giao dịch đƣợc bảo đảm. ● Giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản và hợp đồng tín dụng là những giao dịch có tính độc lập với nhau về phƣơng diện hiệu lực, mặc dù giữa chúng luôn tồn tại mối quan hệ tác động, chi phối lẫn nhau. Nói cách 17
khác, mỗi giao dịch này (giao dịch bảo đảm tiền vay và hợp đồng tín dụng) đều tự nó phát sinh hiệu lực nếu thỏa mãn các điều kiện có hiệu lực theo quy định của Bộ luật Dân sự và sự vô hiệu của giao dịch này không tất yếu dẫn đến sự vô hiệu của giao dịch kia và ngƣợc lại. ● Tài sản bảo đảm trong giao dịch bảo đảm tiền vay, về nguyên tắc chỉ có thể đƣợc phát mại khi ngƣời vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay. Việc phát mại này phải đƣợc thực hiện theo phƣơng án mà các bên đã thỏa thuận hoặc phƣơng án do pháp luật quy định, trên tinh thần bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên (bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm) theo nguyên tắc công bằng. Tuy nhiên, trên thực tế đôi khi tài sản bảo đảm đƣợc các bên trong hợp đồng bảo đảm thỏa thuận bán cho ngƣời thứ ba trƣớc khi nghĩa vụ trả nợ tiền vay đến hạn, nhằm tránh nguy cơ sụt giảm hoặc mất giá trị của tài sản bảo đảm và trong trƣờng hợp đó, số tiền bán tài sản đƣơng nhiên là vật thay thế cho tài sản bảo đảm, nếu các bên tham gia giao dịch bảo đảm không có thỏa thuận nào khác. Thứ hai, với tƣ cách là một giao dịch bảo đảm đặc thù, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có những đặc trƣng riêng nhƣ: ● Về chủ thể, bên nhận bảo đảm luôn là tổ chức tín dụng. Đây là thuộc tính phổ biến của các giao dịch bảo đảm tiền vay nói chung và bảo đảm tiền vay bằng bất động sản nói riêng. ● Về nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, giao dịch bảo đảm tiền vay bằng bất động sản có nghĩa vụ đƣợc bảo đảm là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay cả gốc và lãi. Nghĩa vụ này luôn phát sinh từ hợp đồng tín dụng đƣợc ký kết giữa bên cho vay là ngân hàng thƣơng mại với bên vay là tổ chức, cá nhân vay vốn. ● Về đối tƣợng của giao dịch, bảo đảm tiền vay bằng bất động sản luôn có đối tƣợng là bất động sản - một loại tài sản đặc biệt (không thể di dời một cách tự nhiên, thƣờng có giá trị lớn và không thể chuyển giao theo cách thông thƣờng cho bên nhận bảo đảm cầm giữ giống nhƣ các động sản…). 18
Từ các phân tích nêu trên, có thể kết luận rằng bảo đảm tiền vay thực chất là một loại hình giao dịch bảo đảm đặc thù, vừa có những đặc điểm chung của giao dịch bảo đảm, vừa có những đặc trƣng riêng để phân biệt với các loại hình giao dịch bảo đảm khác mà đối tƣợng không phải là bất động sản và nghĩa vụ đƣợc bảo đảm không phải là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay theo hợp đồng tín dụng. 1.1.2. Vai trò của bảo đảm tiền vay trong hoạt động ngân hàng Nhƣ đã đề cập ở phần trên, bảo đảm tiền vay hiện đang là giải pháp quản trị rủi ro khá phổ biến của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam và thực tế đang đóng một vai trò quan trọng đối với hoạt động cấp tín dụng của các tổ chức này. Sở dĩ việc bảo đảm tiền vay trở nên quan trọng và cần thiết đối với hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thƣơng mại là vì các lý do cơ bản sau đây: Một là, bảo đảm tiền vay góp phần giảm thiểu rủi ro cho hoạt động của tổ chức tín dụng. Sự bảo đảm bằng tài sản cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay mang đến cho chủ nợ là tổ chức tín dụng cả phƣơng tiện kinh tế lẫn khả năng pháp lý để thu hồi đủ số nợ tiền vay từ các hợp đồng tín dụng đã ký với khách hàng. Trong khi tính rủi ro cao và tính ảnh hƣởng dây chuyền đối với nhiều lợi ích khác nhau trong xã hội luôn là đặc trƣng không thể phủ nhận của hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thì khả năng ngân hàng phải bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ là rất lớn. Chỉ thu hồi đủ nợ và đúng hạn thì ngân hàng mới có thể thực hiện đúng cam kết với các chủ nợ của ngân hàng nhƣ ngƣời gửi tiền, ngƣời sở hữu trái phiếu ngân hàng, ngƣời cho vay khác đối với ngân hàng và đặc biệt là giúp ngân hàng tránh đƣợc nguy cơ phá sản, tránh những ảnh hƣởng bất lợi tới nền kinh tế của quốc gia. Có lẽ chính vì thế mà pháp luật của hầu hết các nƣớc trên thế giới đều có quy định về các biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Có thể thấy nhƣ Điều 36, Luật Ngân hàng thƣơng mại của nƣớc Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ngày 10/5/1995 quy định: 19
Ngân hàng thƣơng mại chỉ cho vay khi có một sự bảo đảm, và tiến hành kiểm tra nghiêm ngặt về khả năng hoàn trả, quyền sở hữu và giá trị tài sản cầm cố hay thế chấp, và tính khả thi của việc bán tài sản cầm cố hay thế chấp. Một ngƣời vay có thể đƣợc miễn cung cấp vật bảo đảm nếu nhƣ ngân hàng thƣơng mại đã kiểm tra và thấy rằng ngƣời vay đó có xếp hạng tín dụng cao và có khả năng hoàn trả [17, tr. 13]. Ngoài ra, Điều 30, Luật Ngân hàng Ba Lan ngày 31/01/1989 (sửa đổi năm 1992) quy định: Để đảm bảo chắc chắn việc hoàn trả khoản tín dụng, các ngân hàng có thể yêu cầu ngƣời vay có vật bảo đảm nhƣ quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Hối phiếu, cũng nhƣ theo các thủ tục đƣợc chấp nhận trong hợp tác với các ngân hàng nƣớc ngoài. Trong trƣờng hợp vật cầm cố là xe gắn máy đã đăng ký, quyền cầm cố đó sẽ phải có ký hậu xác nhận vào chứng từ đăng ký của xe gắn máy đó. Bộ trƣởng giao thông và hàng hải sẽ quy định các thủ tục áp dụng liên quan đến việc ký hậu nêu trên [36, tr. 104]. Hai là, bảo đảm tiền vay là giải pháp giúp khách hàng vay có thêm khả năng tiếp cận tín dụng từ hệ thống ngân hàng, từ đó kích thích hoạt động kinh doanh của của các ngân hàng thƣơng mại. Nếu giao dịch bảo đảm tiền vay đƣợc xác lập sau khi đã đƣợc thẩm định đầy đủ, chặt chẽ từ phía ngân hàng thƣơng mại và sự chủ động, tự nguyện từ phía chủ tài sản bảo đảm thì đây sẽ là một trong những cơ sở vững chắc để các ngân hàng thƣơng mại yên tâm thực hiện việc giải ngân cho khách hàng vay. Trừ những trƣờng hợp cho vay theo chỉ định của Chính phủ hay bảo lãnh của Chính phủ, đối với mọi khách hàng vay, ngay khi có ý định tiếp cận nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thì bên cạnh phƣơng án kinh doanh, mục đích sử dụng vốn... việc có tài sản bảo đảm đƣợc ngân hàng chấp thuận là một trong những lợi thế không 20
kém phần quan trọng. Các ngân hàng thƣơng mại thực hiện thẩm định các yếu tố kinh doanh, lợi nhuận và cũng không quên thẩm định khả năng bảo đảm tiền vay của khách hàng vay trong tình huống xấu nhất, đó là khi phải xử lý tài sản bảo đảm. Nhƣ vậy, có thể thấy rằng trong nhiều trƣờng hợp, có tài sản bảo đảm là một trong những cơ sở để khách hàng vay có cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng của ngân hàng nhanh hơn, vững chắc hơn so với các khách hàng vay không có tài sản bảo đảm. Và đƣơng nhiên, khi thực hiện giải ngân tiền vay cho khách hàng vay, ngân hàng cũng sẽ có thêm lợi nhuận, từ đó góp phần mở rộng phạm vi hoạt động, thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển theo hƣớng ổn định. Ba là, bảo đảm tiền vay giúp cho các tổ chức tín dụng thuận tiện trong việc thu hồi dƣ nợ tín dụng, hạn chế các tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng tín dụng. Có thể thấy, trong bối cảnh nền kinh tế - tài chính của Việt Nam đang từng bƣớc đƣợc xây dựng và hoàn thiện thì những yếu kém và tính không rõ ràng, minh bạch trong cơ chế tài chính, kế toán, kiểm toán hiện hành của nƣớc ta cũng là điều khó tránh. Vì vậy, khi tiến hành cho vay, các ngân hàng không thể dựa hoàn toàn vào các bản báo cáo tài chính, phƣơng án kinh doanh - trả nợ… của khách hàng. Thậm chí ngay cả khi khẳng định đƣợc rằng tình hình tài chính của một khách hàng là tốt, phƣơng án kinh doanh khả thi nhƣng trong môi trƣờng cạnh tranh khốc liệt của nền kinh tế thị trƣờng hay ảnh hƣởng của tình hình kinh tế thế giới thì vẫn có thể xẩy ra những sự kiện rủi ro không lƣờng trƣớc đƣợc, dẫn đến khách hàng vay không thể trả đƣợc nợ cho ngân hàng. Đó là chƣa kể đến việc các khách hàng vay vốn không thiện chí trả nợ, thậm chí lạm dụng tín nhiệm, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của ngân hàng. Những điều này buộc các ngân hàng phải tính đến giải pháp chắc chắn hơn, đó là biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả nợ vay. Và đó chính là một trong những cơ sở mà các ngân hàng càng coi trọng việc xác lập giao dịch bảo đảm tiền vay. Khi xảy ra sự kiện khách hàng vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hay thậm chí khách hàng chƣa vi phạm nghĩa vụ trả nợ nhƣng các bên 21