Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện

Chia sẻ: Trí Mẫn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:57

Thêm vào BST

Báo xấu

42
lượt xem 11
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Khi nghiên cứu đề tài này thì tác giả hướng tới mục đích là làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê quyền sử dụng đất, tìm hiểu các vướng mắc của pháp luật khi áp dụng các quy định trên vào thực tiễn đời sống để thuận lợi cho việc thực thi pháp luật. Qua đó cũng trình bày tổng hợp những ý kiến, góp ý của các nhà nghiên cứu khác và của bản thân mình để pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng hoàn thiện.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI ------------***----------- LỮ NGỌC HÀ PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƯƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016
TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP. HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN SINH VIÊN THỰC HIỆN: LỮ NGỌC HÀ KHÓA: 37 MSSV: 1253801011574 GV HƯỚNG DẪN: Ths HOÀNG THỊ BIÊN THÙY TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, được thực hiện dưới sự hướng dẫn khoa học của Thạc sĩ Luật học Hoàng Thị Biên Thùy, đảm bảo tính trung thực và tuân thủ các quy định về trích dẫn, chú thích tài liệu tham khảo. Tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm về lời cam đoan này. Sinh viên Lữ Ngọc Hà
MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................................................................................ 5 1.1. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất ..................................... 5 1.1.1. Giao dịch quyền sử dụng đất ...................................................................... 5 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất ........................... 9 1.1.3. Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với một số khái niệm khác .......... 12 1.1.4. Ý nghĩa của cho thuê quyền sử dụng đất ................................................. 14 1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất ................................. 15 1.2.1. Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất ................ 15 1.2.2. Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất ......................................... 17 1.2.3. Cho thuê tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm ................. 24 1.2.4. Chủ thể được thuê quyền sử dụng đất ...................................................... 25 1.2.5. Điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất ................................ 25 1.2.6. Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất ..................................................... 28 1.2.7. Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất ........................................... 30 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1: ................................................................................... 31 CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN. .......................................................... 32 2.1. Về quyền sử dụng đất được phép cho thuê ..................................................... 32 2.2.1. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê hàng năm không được phép cho thuê ................................................................................. 32 2.1.2 Thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ........................................... 38 2.2. Về điều kiện để thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất .................................. 41 2.3. Về chủ thể được thuê quyền sử dụng đất ........................................................ 45 2.4. Về trình tự, thủ tục thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất ............................. 46
2.4.1. Về việc công chứng, chứng thực hợp đồng .............................................. 46 2.4.2. Về việc đăng ký khi thực hiện cho thuê quyền sử dụng đất ..................... 47 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2: ................................................................................... 48 PHẦN KẾT LUẬN .................................................................................................. 49
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Từ xa xưa cho đến bây giờ, đất đai luôn được xem trọng không chỉ về mặt kinh tế, sản xuất mà còn cả về mặt tinh thần của nhân dân ta. Nước ta, với lịch sử phát triển đi lên từ những làng xã, lũy tre, cánh đồng với nền kinh tế nông nghiệp gắn liền với ruộng đất, trải qua bao nhiêu năm xây dựng dưới sự lãnh đạo của Đảng và Nhà nước, đã dần chuyển mình thành một nước với nền kinh tế hàng hóa, thị trường đang dần cởi mở và hội nhập. Chính vì thế mà nhu cầu về đất, đặc biệt là đất để đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp ngày càng lớn. Tuy nhiên, đất đai là hữu hạn, thậm chí còn ngày càng bị thu hẹp do sự biến đổi khí hậu cùng với hiện tượng băng tan đã làm cho nhiều vùng đất bị nhấn chìm xuống biển. Do đó, việc chủ thể này xác lập được cho mình quyền sử dụng đất cũng sẽ đồng thời làm hạn chế đi cơ hội được sử dụng đất của người khác. Cũng bởi lẽ đó mà ngày nay, không chỉ là “tấc vàng” nữa mà đất đai còn có giá trị hơn cả vàng. Tình hình này đã buộc Nhà nước cũng như nhân dân ta phải làm sao để sử dụng đất một cách hợp lý, hiệu quả. Để thể chế hóa các phương thức sử dụng đất hiệu quả thì pháp luật là một công cụ hữu hiệu. Việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật đất đai sẽ góp phần to lớn trong hoạt động quản lý và sử dụng đất hợp lý, đặc biệt là chế định quyền của người sử dụng đất. Hầu hết đất đai đều do các chủ thể sử dụng đất khai thác và nắm giữ quyền sử dụng nên hiện nay, nếu muốn xác lập quyền sử dụng đất cho mình thì chủ yếu là từ người sử dụng đất thông qua các giao dịch dân sự chứ khó có được trực tiếp từ phía Nhà nước. Pháp luật quy định cho người sử dụng đất được phép giao dịch quyền sử dụng đất với nhiều hình thức khác nhau như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn. Là một hình thức giao dịch, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần san sẻ quyền được khai thác công dụng của đất, một tặng vật của tự nhiên, một tư liệu sản xuất và tiêu dùng không thể thay thế. Cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch tuy có vẻ đơn giản nhưng cũng khá đặc biệt so với các hình thức khác. Và thực tế việc nghiên cứu cũng như thực thi quyền này của người sử dụng có vẻ như bị xem nhẹ hơn so với các hình thức giao dịch khác. Chắc hẳn rằng ai cũng nghĩ đây là một giao dịch đơn giản, ít bị ràng buộc về mặt pháp lý và cũng ít xảy ra tranh chấp. Nhưng thực sự thì với việc quy định nhiều loại chủ thể sử dụng đất, nhiều hình thức sử dụng đất cũng như quyền và nghĩa vụ cho từng chủ thể khác nhau của pháp luật đất đai đã làm hình thức giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất trở nên rối và cũng có những điều kiện, hạn chế nhất định khi thực hiện quyền này. Mặt khác, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực và thực thi trên thực tế được khoảng 02 năm (từ ngày 01/07/2014) nên nhu cầu tìm 1
hiểu và nghiên cứu các quy định của nó là cấp thiết để áp dụng cho phù hợp với sự thay đổi. Chính vì vậy, tôi chọn đề tài “Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất – Thực trạng và hướng hoàn thiện” để nghiên cứu trong khóa luận tốt nghiệp cử nhân Luật của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất là một phần trong quy định của pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. Mặt khác, đây lại là một giao dịch tương đối đơn giản và không có sự chuyển quyền sử dụng đất nên cũng không nhiều công trình nghiên cứu về đề tài này. Do đó, việc tiếp cận pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất thường được nghiên cứu là một mảng, một phần khi nghiên cứu về giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy vậy cũng có những công trình nghiên cứu về đề tài này như: Luận văn tốt nghiệp cử nhân luật của tác giả Nguyễn Lê Bích Đào năm 2002 với đề tài: “Quyền cho thuê quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và hướng hoàn thiện”. Luận văn này đi sâu tìm hiểu các vấn đề pháp lý về quyền cho thuê quyền sử dụng đất, lần đầu tiên được công nhận trong Luật Đất đai năm 1993. Qua đó, tác giả cũng trình bày những bất cập, hạn chế trong pháp luật hiện hành tại thời điểm đó và đưa ra những phương hướng, đề xuất hoàn hoàn thiện pháp luật. Đây là công trình nghiên cứu một cách bao quát và đầy đủ nhất về cho thuê quyền sử dụng đất nhưng lại nghiên cứu dưới các khía cạnh của Luật Đất đai 1993. Pháp luật đất đai đã có những biến động nhất định với sự ra đời lần lượt của Luật Đất đai 2003 và mới nhất là Luật đất đai 2013. Do đó mà có nhiều nội dung không còn phù hợp với pháp luật đất đai hiện nay nữa. Ngoài công trình trên thì còn có một số công trình khác nữa như: Trong Luận án tiến sĩ luật học (Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh) của tác giả Lưu Quốc Thái năm 2009 với đề tài: “Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất- Thực trạng và hướng hoàn thiện” thì cho thuê quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới dạng là một hình thức giao dịch trong thị trường về quyền sử dụng đất bên cạnh nhiều hình thức khác nữa. Trong công trình này, tác giả Lưu Quốc Thái đề cập đến cho thuê quyền sử dụng đất với tư cách một trong các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường nên chưa nghiên cứu sâu sắc một cách tổng thể và toàn diện về cho thuê quyền sử dụng đất. Hơn nữa đây là một công trình nghiên cứu sử dụng Luật Đất đai 2003 nên chưa cập nhật những thay đổi trong Luật mới. Trong cuốn sách chuyên khảo “Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất”, Nhà xuất bản Lao Động do Tiến sĩ Đỗ Văn Đại chủ biên cũng có đưa ra một số vấn đề pháp lý về cho thuê quyền sử dụng đất. Ngoài ra còn có bài viết “Quyền tiếp cận 2
quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngoài” đăng trên tạp chí Khoa học pháp lý số 1/2015 và sách chuyên khảo “Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam”, Nhà xuất bản Hồng Đức, năm 2016 của tác giả Lưu Quốc Thái cũng đề cập đến một số vấn đề về cho thuê quyền sử dụng đất. Tóm lại, với đề tài này thì cũng chưa nhiều công trình nghiên cứu chuyên sâu nên việc nghiên cứu thêm là cần thiết. 3. Mục đích nghiên cứu đề tài Khi nghiên cứu đề tài này thì tác giả hướng tới mục đích là làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành về cho thuê quyền sử dụng đất, tìm hiểu các vướng mắc của pháp luật khi áp dụng các quy định trên vào thực tiễn đời sống để thuận lợi cho việc thực thi pháp luật. Qua đó cũng trình bày tổng hợp những ý kiến, góp ý của các nhà nghiên cứu khác và của bản thân mình để pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng ngày càng hoàn thiện. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài Với đề tài này thì đối tượng nghiên cứu là khái niệm, các đặc điểm cũng như ý nghĩa của quyền cho thuê quyền sử dụng đất- một quyền năng của người sử dụng đất được đem quyền sử dụng đất của mình cho người khác thuê. Đồng thời tác giả cũng nghiên cứu các quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất và khi áp dụng vào thực tế thì các quy định này có phù hợp hay không, có gây khó khăn cho người dân không, có đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho họ không. Khi nghiên cứu các quy định của pháp luật, tác giả tập trung đi sâu vào nghiên cứu các quy định về chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất; chủ thể được thuê quyền sử dụng đất; các điều kiện phải đáp ứng khi thực hiện quyền này. Còn đối với các quy định về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và trình tự, thủ tục phải thực hiện thì tác giả chỉ nghiên cứu một số vấn đề cơ bản, cốt lõi mà thôi. Việc nghiên cứu tập trung nhất trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai đang có hiệu lực thi hành như Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành…và nghiên cứu một số ít quy định của pháp luật về đất đai trước đây. Khi nghiên cứu đề tài, tác giả có sử dụng đến một số quy định của pháp luật dân sự. Do Bộ luật Dân sự 2005 chưa hết hiệu lực tại thời điểm nghiên cứu mà phải đến ngày 01/01/2017 mới hết hiệu lực, đồng thời Bộ luật Dân sự 2015 phát sinh hiệu lực nên tác giả sử dụng trong sự so sánh tương quan giữa hai Bộ luật để trình bày trong để cập nhật hơn và sử dụng được trong tương lai. 5. Phương pháp tiến hành nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, tác giả vận dụng phối hợp nhiều phương pháp khác nhau như phân tích, so sánh, chứng minh, tổng hợp, liệt kê. Trong đó phương pháp 3
phân tích và tổng hợp là hai phương pháp quan trọng được dung xuyên suốt toàn luận văn. 6. Bố cục tổng quát của khóa luận Nội dung của khóa luận được thiết kế làm 02 chương: Chương 1: Tổng quan pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện. 4
PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Khái niệm, đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.1. Giao dịch quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm và đặc điểm của giao dịch quyền sử dụng đất Giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự, thì được hiểu là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Hợp đồng là sự thỏa thuận của hai hay nhiều bên chủ thể, trong khi đó hành vi pháp lý đơn phương là hành vi của một chủ thể. Cả hai dạng này đều có mục đích pháp lý là làm xác lập, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các chủ thể tham gia trong việc chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản, các lợi ích khác, làm hay không làm một việc1. Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt. Tính đặc biệt của nó xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là sở hữu toàn dân. Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”2. Sở hữu, hiểu về bản chất, là mối quan hệ giữa người với nhau trong việc chiếm dụng, quản lý, định đoạt các vật phẩm tự nhiên và nhân tạo nhằm thỏa mãn nhu cầu, phục vụ lợi ích của bản thân và toàn xã hội 3. Còn về pháp lý, thì quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật 4. Như vậy để thực hiện các quyền năng này đối với đất đai trong chế độ sở hữu toàn dân, buộc phải thông qua một chủ thể cụ thể, đó là Nhà nước. Nhà nước với tư cách là “bộ máy quyền lực đặc biệt, được tổ chức chặt chẽ để thực thi chủ quyền quốc gia, tổ chức và quản lý xã hội bằng pháp luật, phục vụ lợi ích giai cấp, lợi ích xã hội và thực thi các cam kết quốc tế”5 sẽ thực hiện các quyền năng của một chủ sở hữu thực thụ. Đất đai, không một ai có thể phủ nhận sự quan trọng của nó. Đất đai là một tư liệu sản xuất, một tư liệu tiêu dùng không thể thay thế mà thiên nhiên ban tặng. Trong sản xuất, cùng với sức lao động, tiền vốn thì đất đai là một tư liệu đầu vào 1 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Pháp luật về hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 125. 2 Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013; Điều 4 Luật Đất đai (Luật số 45/2013/QH13) ngày 29-11-2013. 3 Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 9. 4 Điều 164 Bộ luật Dân sự 2005 (tương ứng với Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015). 5 Trường đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Lý luận Nhà nước và pháp luật, Nhà xuất bản Công an nhân dân, tr. 35. 5
không thể thiếu. Trong sinh hoạt, con người cần đất để phục vụ các nhu cầu thiết yếu như ăn ở, giải trí, tín ngưỡng…Đối với một quốc gia, thì đất đai là cơ sở vất chất để tạo nên lãnh thổ và thực hiện chủ quyền Nhà nước. Trong môi trường, một trong các yếu tố quan trọng để cấu thành môi trường sống cho các loài sinh vật là đất đai. Và đất đai lại là một tài nguyên có giới hạn và không thể tái sinh, trong khi nhu cầu về đất là đặc biệt lớn. Mặt khác, đất đai chịu sự chi phối bởi tính cố định về không gian. Chúng ta không thể làm ra đất đai cũng như đem đất ở nơi dư thừa để bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác được. Do đó mà nhu cầu sở hữu đất đai được xem như một nhu cầu mang tính thiết yếu tự nhiên và sở hữu nó là một cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của con người6. Chính vì thế mà quan hệ sở hữu đất đai được xem là mối quan hệ mang tính nền tảng của xã hội. C.Mác khi nghiên cứu các xã hội, cũng đã rút ra kết luận rằng: “Sở hữu ruộng đất, nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải, đã trở thành vấn đề lớn, mà việc giải quyết sẽ quyết định tương lai của giai cấp công nhân”7. Việc phân bổ đất đai là vấn đề hết sức quan trọng của mọi xã hội, nó quyết định lợi ích, sự công bằng đối với từng người dân, quyết định đến sự tồn vong của một chế độ chính trị. Vậy nên, Nhà nước ta, chủ sở hữu duy nhất về đất đai khi thực hiện quyền sở hữu của mình phải thực sự phù hợp. Nhà nước bao gồm hệ thống các cơ quan từ trung ương đến địa phương, khi thực hiện quyền sở hữu thì không thể tự mình trực tiếp khai thác, sử dụng đất được. Mặt khác, đất đai quan trọng và thiết yếu là vậy nên buộc chủ sử hữu duy nhất của đất đai là Nhà nước phải sản sẻ quyền năng đối với đất đai của mình cho các chủ thể khác, cho nhân dân. Khi chuyển giao đất đai cho người khác, Nhà nước không thể chuyển giao tất cả quyền năng của chủ sở hữu được, bởi nếu làm thế thì các chủ thể khác sẽ trở thành chủ sở hữu đất đai là trái với chế độ sở hữu đất đai toàn dân của nước ta. Do đó mà Nhà nước chỉ chuyển giao đất cho các chủ thể sử dụng và các chủ thể này được gọi là người sử dụng đất. Theo pháp luật về dân sự thì quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản8. Bộ luật Dân sự 2015 bổ sung thêm quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật9. Nếu chỉ hiểu quyền sử dụng đất giống với quyền sử dụng một tài sản thông thường như pháp luật dân sự thì hẹp, bởi vì người sử dụng đất không chỉ được chuyển giao quyền khai thác công dụng của đất mà có thể chuyển giao luôn toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất cho người khác. Quyền sử dụng đất sau khi được Nhà nước chuyển giao bao gồm quyền 6 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr.16. 7 C.Mác – Ph.Ănghen, Tuyển tập (1983), tập V, Nhà xuất bản Hà nội, tr.202. 8 Điều 192 Bộ Luật Dân sự 2005. 9 Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015. 6
được khai thác đất và quyền được giao dịch theo đúng nội dung và cách thức mà pháp luật quy định. Tùy theo cách Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng đất thì người nhận quyền có thể phải trả tiền để có được quyền sử dụng đất. Như vậy, với đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân, thì cái mà có thể đem ra giao dịch chỉ là quyền sử dụng đất, chứ không thể là đất đai. Nội dung quyền sử dụng đất cũng đã đủ để đáp ứng được nhu cầu về đất đai trong nhân dân và thông qua quan hệ thị trường, quyền sử dụng đất cũng sẽ được luân chuyển theo các quy luật khách quan của thị trường. Điều này là cần thiết trong việc xây dựng nền kinh tế thị trường, mở cửa và hội nhập ở nước ta hiện nay. Như vậy, giao dịch quyền sử dụng đất là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong việc sử dụng đất. Giao dịch quyền sử dụng đất thể hiện sự định đoạt quyền sử dụng đất thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn. Mặc dù quyền định đoạt quyền sử dụng đất đã chính thức được quy định cho người sử dụng đất khá lâu, từ Hiến pháp năm 1992, tuy nhiên, pháp luật về đất đai kể cả trước kia cũng như bây giờ đều không sử dụng cụm từ này mà liệt kê các hình thức giao dịch người sử dụng đất được thực hiện. Do đó mà không có một sự giải thích chính thức nào về giao dịch quyền sử dụng đất. Đến Luật Đất đai 2013 mới nhất cũng chỉ giải thích về chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất10. Tại các Điều luật quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì có quy định người sử dụng đất còn được cho thuê, cho thuê lại, thế chấp quyền sử dụng đất, không được xếp vào hành vi chuyển quyền. Như vậy, tất cả các hành vi trên của người sử dụng đất, bao gồm cả chuyển quyền và không chuyển quyền sử dụng đất đều là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất nên được gọi chung là giao dịch quyền sử dụng đất. 1.1.1.2 Phân loại giao dịch quyền sử dụng đất Giao dịch quyền sử dụng đất bao gồm nhiều hình thức định đoạt khác nhau. Căn cứ vào hậu quả pháp lý của giao dịch, có thể chia các hình thức này thành hai nhóm: Nhóm thứ nhất là các hình thức giao dịch có sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất. Nhóm này bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Trước đây, Bộ luật Dân sự 1995 quy định chuyển 10 Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai 2013. 7
quyền sử dụng đất gồm năm hành vi là chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất đồng bộ với quy định của Luật Đất đai năm 1993. Đến Bộ luật Dân sự 2005 cũng có quy định chuyển quyền sử dụng đất tương tự như trước và có bổ sụng thêm hai hành vi là tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất do sự bổ sung của Luật đất đai 2003. Tuy nhiên, bản chất của hành vi chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác làm thay đổi tư cách người sử dụng đất. Do đó mà hai hành vi cho thuê và thế chấp không đáp ứng sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất nên quy định như trên là chưa phù hợp. Nhận thức được điều đó, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ chuyển quyền sử dụng đất chỉ bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế và góp vốn quyền sử dụng đất. Nhưng quy định này cũng chưa chính xác vì đối với hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì tùy trường hợp mà có thể dẫn đến hai hậu quả khác nhau (điều này sẽ được nói đến sau). Nhóm thứ hai là các hình thức không có sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất, gồm hai hình thức là cho thuê và thế chấp quyền sử dụng đất. Khi thực hiện hai giao dịch này thì không có sự thay đổi tư cách người sử dụng đất mà chỉ có sự chuyển giao một phần quyền năng đối với quyền sử dụng đất cho bên kia mà thôi. Bên này vẫn là người sử dụng đất và chịu trách nhiệm về việc khai thác, sử dụng đất trước Nhà nước. Còn một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất mà tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, mới có thể xác định được có hay không sự chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất, đó là hình thức góp vốn. Mặc dù, Luật Đất đai 2013 đã quy định góp vốn là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhưng nếu xét về bản chất, vẫn có trường hợp góp vốn không làm thay đổi chủ thể sử dụng đất. Nếu việc góp vốn vào một pháp nhân đã được thành lập hoặc góp vốn để thành lập pháp nhân thì sẽ dẫn đến hệ quả có sự chuyển quyền sử dụng đất. Nếu việc góp vốn của người sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân hay không góp vốn vào pháp nhân như góp vốn để thực hiện hợp đồng hợp tác kinh doanh, thành lập hộ kinh doanh… thì sẽ không có sự chuyển quyền sử dụng đất. Việc phân chia các hình thức giao dịch quyền sử dụng đất thành hai nhóm căn cứ vào hậu quả pháp lý có ý nghĩa quan trọng. Dựa vào đây, ta có thể xác định được chủ thể sử dụng đất sau khi thực hiện giao dịch cũng như các quyền và nghĩa vụ tương ứng của họ với từng hình thức sử dụng đất. 8
1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm cho thuê quyền sử dụng đất “Cho thuê tài sản là việc bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê bằng một hợp đồng ghi nhận sự thỏa thuận của hai bên”11. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất, do vậy có thể đem cho thuê theo các quy định của pháp luật. Như vậy, cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất, tức bên cho thuê, chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê theo hợp đồng đã thỏa thuận. Trong pháp luật đất đai, để cùng chỉ hành vi của người sử dụng đất cho người khác thuê quyền sử dụng đất, nhà làm luật đã dùng ba thuật ngữ có tên gọi khác nhau là: cho thuê quyền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất và cho thuê lại đất. Bản chất của cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là không khác nhau, đều chỉ một quyền của người sử dụng đất được đem quyền sử dụng đất chuyển giao có thời hạn cho người khác và nhận lại tiền thuê. Điểm khác nhau ở đây chỉ là hình thức sử dụng đất của người sử dụng đất mà thôi. Nếu người sử dụng đất xác lập quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước giao thì khi cho thuê quyền sử dụng đất này sẽ được gọi là cho thuê quyền sử dụng đất. Còn nếu người sử dụng đất xác lập quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho thuê đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê thì sẽ được gọi là cho thuê lại quyền sử dụng đất. Có lẽ nhà làm luật sử dụng như vậy là để phân biệt rõ ràng hơn giữa việc Nhà nước cho thuê đất với việc người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất. Còn cho thuê lại đất được ghi nhận tại khoản 2 Điều 149, khoản 5 Điều 150 Luật Đất đai 2013. Việc dùng thuật ngữ cho thuê lại đất tại quy định này như là một cách nói ngắn gọn của nhà làm luật khi nói đến cho thuê lại quyền sử dụng đất, bởi vì người sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đất chứ không phải là chủ sở hữu đất đai và đất đai là tài sản của họ để đem cho thuê đất. Như vậy, cả ba thuật ngữ cho thuê quyền sử dụng đất, cho thuê lại quyền sử dụng đất, cho thuê lại đất đều có nội hàm như nhau, đều chỉ quyền của người sử dụng đất được đem quyền sử dụng đất của mình cho người khác thuê. Nên khi sử dụng thuật ngữ cho thuê lại quyền sử dụng đất và cho thuê lại đất thì tức là đang nói đến một quyền là cho thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, chứ không phải là một quyền khác trong các quyền năng mà pháp luật quy định cho người sử dụng đất. Do đó trong khóa 11 Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015. 9
luận này, tác giả xin phép được gọi chung các thuật ngữ này là cho thuê quyền sử dụng đất để tạo sự thống nhất. Cho thuê quyền sử dụng đất được xếp vào loại giao dịch không có sự chuyển quyền sử dụng đất. So với các hình thức có sự chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp vốn quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân thì cho thuê không chỉ khác ở hậu quả pháp lý mà còn có nhiều điểm khác biệt nữa. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thỏa thuận chuyển giao quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật 12 và mang tính hiện vật là chủ yếu. Chuyển đổi chỉ áp dụng đối với quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Cho nên quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất bị hạn chế hơn nhiều so với cho thuê quyền sử dụng đất cả về chủ thể, loại đất và không gian. Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đây là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với pháp luật13. Còn góp vốn lại là hành vi dùng quyền sử dụng đất của mình để liên kết với tài sản của chủ thể khác để hợp tác sản xuất, kinh doanh và quyền sử dụng đất sẽ được đem ra định giá để xác định tỷ lệ vốn góp. Chuyển nhượng, góp vốn và cho thuê là ba hình thức mang tính hàng hóa- tiền tệ điển hình nhất. Người sử dụng đất đều dùng quyền sử dụng đất để đổi lại một khoản tiền nhất định. Tuy nhiên, chuyển nhượng là hình thức chuyển giao toàn bộ quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất cho người khác trong khi cho thuê chỉ chuyển giao một phần mà thôi nên vẫn giữ được tư cách người sử dụng đất. Do đó mà thông thường, giá chuyển nhượng cao hơn rất nhiều so với giá thuê. Trong khi hành vi góp vốn lại khác với cho thuê và chuyển nhượng ở bản chất thu lợi từ đất. Ở góp vốn, người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình làm công cụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh và việc thu lợi ích từ đất không phải trực tiếp từ việc chuyển quyền mà chính từ hoạt động đầu tư kinh doanh mà người đó thực hiện. Còn chuyển nhượng và cho thuê thì người sử dụng đất thu lợi ích trực tiếp từ việc chuyển nhượng, cho thuê và được biểu hiện bằng giá chuyển nhượng, giá thuê quyền sử dụng đất. Đối với thừa kế quyền sử dụng đất thì đây chỉ là một quan hệ dân sự thuần túy để chuyển giao quyền sử dụng đất của người chết sang cho người thừa kế trên cơ sở di chúc hoặc quy định của pháp luật. Loại giao dịch này phát sinh dựa trên hành vi pháp lý đơn phương của người sử dụng đất là cái chết, có thể là chết về mặt sinh học hoặc chết về mặt pháp lý mà không có sự thỏa thuân của cả hai 12 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr. 244. 13 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh, tlđd (6), tr. 246. 10
bên trong quan hệ. Còn tặng cho quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác mà không yêu cầu đền bù, bên nhận tặng cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận và theo pháp luật. Quan hệ này không có tính song vụ, trao đổi do đó mà nó có tính phi hàng hóa- tiền tệ. Cùng là hình thức giao dịch quyền sử dụng đất không có sự chuyển quyền nhưng giữa cho thuê và thế chấp cũng có sự khác biệt. Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự khác với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp vẫn là người sử dụng đất, được khai thác công dụng, tính năng và hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất, họ chỉ bị hạn chế quyền giao dịch mà thôi. Mục đích của thế chấp là để đảm bảo nghĩa vụ dân sự, bên nhận thế chấp chỉ giữ các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi bên thế chấp không có khả năng thực hiện nghĩa vụ dân sự thì khi đó sẽ dùng giá trị quyền sử dụng đất để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Cho thuê không phải là giao dịch bảo đảm, không nhằm bảo đảm cho một nghĩa vụ khác mà là để thu lợi ích từ đất bằng cách cho bên thuê được khai thác tính năng, công dụng của đất. Bên thuê phải trả lại một phần hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác đất cho bên thuê, người chịu trách nhiệm trước Nhà nước về việc sử dụng đất. 1.2.1.2. Đặc điểm của cho thuê quyền sử dụng đất Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch không có sự chuyển quyền sử dụng đất. Bên cho thuê là người sử dụng đất được trực tiếp khai thác công dụng từ đất, hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất và có thể chuyển giao quyền này cho người khác theo quy định. Khi người sử dụng đất không còn nhu cầu khai thác trên đất thì có thể cho phép người khác khai thác lợi ích từ đất trong một thời hạn nhất định. Bằng việc cho thuê, quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao sang cho bên thuê. Bên thuê được khai thác công dụng của đất, được hưởng hoa lợi, lợi tức trên đất thuê nhưng phải trích một phần để lợi ích mình nhận được trả cho bên cho thuê dưới hình thức tiền thuê quyền sử dụng đất. Bên thuê chỉ nhận được quyền khai thác trên đất mà mình đã thuê quyền sử dụng đất chứ không phải tất cả các quyền của người sử dụng đất là bên cho thuê. Quyền của bên thuê cũng chỉ phát sinh theo sự thỏa thuận với bên cho thuê chứ không phát sinh từ việc chuyển giao quyền sử dụng đất của chủ sở hữu là Nhà nước như bên cho thuê. Điều này cho thấy rằng, bên thuê quyền sử dụng đất không trở thành người sử dụng đất, tư cách này vẫn thuộc về bên cho thuê. Bên cho thuê vẫn là người sử dụng đất, là một bên trong quan hệ đất đai với Nhà nước, vẫn phải thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất và chịu trách nhiệm về việc sử dụng đất, kể cả việc sử dụng của bên thuê trước Nhà nước. 11
Thứ hai, cho thuê quyền sử dụng đất luôn có thời hạn thuê. Do bên cho thuê không chuyển giao hẳn quyền sử dụng đất của mình mà việc này chỉ là tạm thời, nên luôn phải xác định khoảng thời gian chuyển giao, tức là thời hạn thuê. Khi cho thuê quyền sử dụng đất, các bên được tự do thỏa thuận về thời hạn này dài hay ngắn theo nhu cầu của mình. Nhưng khi bên cho thuê chấm dứt tư cách người sử dụng đất do hết thời hạn sử dụng đất thì cũng không có tư cách chủ thể của bên cho thuê, không thể tiếp tục cho thuê quyền sử dụng đất. Do đó, thỏa thuận về thời hạn thuê trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải đảm bảo không được dài hơn thời hạn sử dụng đất. Mặc dù cho thuê quyền sử dụng đất về lý luận không làm phát sinh tư cách người sử dụng đất cho bên thuê nhưng vẫn có ngoại lệ cho trường hợp này. Đó là trường hợp doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế cho các chủ thể khác thuê quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đã xây dựng. Bên thuê quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng vẫn được pháp luật công nhận là người sử dụng đất, có các quyền và nghĩa vụ luật định trong quá trình sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất14. 1.1.3. Phân biệt cho thuê quyền sử dụng đất với một số khái niệm khác Thứ nhất, phân biệt với “cho thuê đất”. Cho thuê quyền sử dụng đất cần được phân biệt với một thuật ngữ cũng được sử dụng trong pháp luật đất đai, đó là cho thuê đất. Hai thuật ngữ này là hoàn toàn khác nhau về bản chất. Cho thuê đất là một hình thức phân phối đất đai của Nhà nước, là cách thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ chủ sở hữu là Nhà nước sang cho người có nhu cầu về đất. Theo quy định tại khoản 8 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Còn cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất cho người khác thuê quyền sử dụng đất của mình. Quan hệ cho thuê đất và quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất khác nhau về nhiều mặt: Thứ nhất, về chủ thể thì cho thuê đất là mối quan hệ giữa một bên cho thuê là Nhà nước, chủ sở hữu và là chủ thể quản lý đất đai với bên thuê là chủ thể có nhu cầu sử dụng đất. Sau khi thuê đất thì chủ thể này trở thành người sử dụng đất, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất thì bên cho thuê là người sử dụng đất và bên thuê là một chủ thể khác có nhu cầu sử dụng đất. Chủ thể thuê này không có tư cách người sử dụng đất, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp ngoại lệ thuê quyền 14 Xem khoản 3, 4 Điều 149 Luật Đất đai 2013. 12
sử dụng đất của doanh nghiệp phát triển hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế đã được nói ở trên). Thứ hai, về đối tượng trong quan hệ thì đối với cho thuê đất, đối tượng là đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước với đầy đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Trong quan hệ này Nhà nước sẽ chuyển giao quyền sử dụng đất và quyền được định đoạt quyền sử dụng đất theo ý chí riêng của Nhà nước. Còn trong quan hệ cho thuê quyền sử dụng đất thì đối tượng ở đây là quyền sử dụng đất, tức là quyền khai thác công dụng của đất mà không bao gồm quyền định đoạt quyền sử dụng đất. Thứ ba, về nội dung quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ. Trong quan hệ cho thuê đất, quyền của bên cho thuê tức là Nhà nước là quyền tự thân của chủ sở hữu và của chủ thể quản lý đất đai. Ngoài ra, Nhà nước còn có quyền ban hành pháp luật về đất đai và thực thi chúng bằng quyền lực công cộng. Đối với bên thuê là người sử dụng đất thì sẽ có các quyền mà do Nhà nước trao cho và phải thực hiện các nghĩa vụ trước Nhà nước. Các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được ghi nhận rõ ràng dưới hình thức là các quy định của pháp luật cùng với các chế tài nghiêm khắc khi họ không thực hiện đúng nghĩa vụ nên mang tính hành chính mệnh lệnh chứ không được bình đẳng thỏa thuận. Trong khi đó, quan hệ cho thuê quyền sử dụng là sự bình đẳng thỏa thuận về các quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể là người sử dụng đất và bên thuê quyền sử dụng đất. Quyền của bên cho thuê phát sinh từ quyền sở hữu một quyền tài sản là quyền sử dụng đất do Nhà nước chuyển giao. Còn bên thuê có các quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết với người sử dụng đất. Mặc dù được tự do thỏa thuận nhưng do quyền của bên cho thuê là người sử dụng đất phát sinh trên cơ sở sự chuyển giao của Nhà nước nên vẫn phải chịu sự chi phối gián tiếp từ Nhà nước thông qua chủ thể người sử dụng đất. Thứ hai, phân biệt với “cho thuê lại quyền sử dụng đất với tư cách là quyền của bên thuê được tiếp tục cho thuê lại quyền sử dụng đất mà mình đã thuê”. Theo quy định tại Điều 483 Bộ luật Dân sự 2005 (Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015) thì bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý. Quyền sử dụng đất là một tài sản và bên thuê quyền sử dụng đất được cho thuê lại quyền sử dụng đất khi được bên cho thuê là người sử dụng đất đồng ý. Như vậy quyền cho thuê lại của bên thuê phát sinh dựa trên sự cho phép của bên cho thuê được thỏa thuận trong hợp đồng. Còn cho thuê quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất dưới hình thức thuê từ Nhà nước được cho chủ thể khác thuê quyền sử dụng đất của mình. Quyền này là tự thân của người sử dụng đất phát sinh từ sự chuyển giao của chủ sở hữu đất đai là Nhà nước, được pháp luật ghi nhận chứ 13
không dựa vào sự đồng ý hay không của một chủ thể thường không phải là chủ sở hữu đất đai, chủ thể mang quyền lực công cộng. Việc nghiên cứu của tác giả trong khóa luận này chỉ giới hạn ở quyền cho thuê quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà không nói đến quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất của bên thuê quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất. 1.1.4. Ý nghĩa của cho thuê quyền sử dụng đất Thứ nhất, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng đất là một giao dịch khá phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất. Hình thức giao dịch này đặc biệt có ý nghĩa đối với những chủ thể không có nhu cầu hoặc không có điều kiện khai thác sử dụng đất nhưng lại không muốn mất đi quyền sử dụng đất. Khi cho chủ thể khác thuê quyền sử dụng đất của mình thì đất không phải để hoang, chủ thể trực tiếp khai thác đất ở đây là bên thuê nhưng bên cho thuê vẫn được thụ hưởng lợi ích từ đất thông qua tiền thuê đất mà bên thuê trả cho. Mặt khác, đối với những chủ thể có nhu cầu sử dụng đất trong một thời gian nhất định hoặc không có nhiều vốn để nhận chuyển nhượng thì việc đi thuê đất từ chủ thể khác là hợp lý hơn cả. Như vậy, từ quan hệ cho thuê – thuê mà quyền sử dụng đất được luân chuyển từ người không có nhu cầu sang người có nhu cầu sử dụng đất làm tăng hiệu quả sử dụng đất. Thứ hai, cho thuê quyền sử dụng đất góp phần làm giảm tính độc quyền sở hữu đất của Nhà nước, của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao dịch quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất không được phép sở hữu đất đai thì đổi lại, họ được sở hữu quyền sử dụng đất, được giao dịch quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đất đai hay quyền sử dụng đất thuộc về ai không quan trọng mà quan trọng là quyền năng của các chủ thể. So với chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, chủ sử hữu đất đai là các chủ thể tư thì người sử dụng đất trong chế độ sở hữu Nhà nước về đất đai cũng có những quyền tương tự, chỉ khác về đối tượng sở hữu. Việc cho phép các chủ thể sử dụng đất được giao dịch quyền sử dụng đất đã tạo nên thị trường quyền sử dụng đất, cung cấp loại hàng hóa quan trọng để phát triển nền kinh tế thị trường ở nước ta. Mặt khác, cho thuê quyền sử dụng đất giúp người sử dụng đất được hưởng thụ lợi ích từ quyền sử dụng đất mà không phải bỏ công sức ra để khai thác đất, tạo nên sự tương đồng giữa quyền sử dụng đất với các loại tài sản khác làm cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai không bị “cô lập” khỏi nền kinh tế hàng hóa15. Thứ ba, cho thuê quyền sử dụng đất làm cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung trở nên sôi động hơn. Là một hình thức 15 Lưu Quốc Thái, tlđd (3), tr. 148. 14
giao dịch, cho thuê quyền sử dụng đất sẽ cung cấp hàng hóa quyền sử dụng đất cho thị trường, đáp ứng nhu cầu ngày một tăng đối với loại hàng hóa này. Hơn nữa, thuê quyền sử dụng đất giúp các chủ thể đi thuê có quyền sử dụng đất một cách nhanh chóng hơn, dễ dàng hơn mà lại ít chi phí hơn so với việc nhận chuyển nhượng hay các hình thức khác. Việc thuê quyền sử dụng đất diễn ra trong một thời hạn nhất định nên các chủ thể có sự chủ động khi nhu cầu về đất thay đổi. Điều này khiến cho giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất diễn ra phổ biến trên thị trường. 1.2. Quy định của pháp luật về cho thuê quyền sử dụng đất 1.2.1. Cơ sở xác định chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất khi được Nhà nước chuyển giao sang cho người sử dụng đất thì trở thành một quyền tài sản, tức là một tài sản của người sử dụng đất. Tài sản muốn tham gia giao dịch trên thị trường thì phải có giá trị. Giá trị của quyền sử dụng đất được tạo lập nên bởi hai yếu tố: số tiền mà người sử dụng đất nộp cho Nhà nước dưới hình thức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tư bản mà người sử dụng đất đầu tư vào đất. Tuy nhiên trước hết thì giá trị quyền sử dụng đất được tạo nên bởi số tiền nộp cho Nhà nước. Người sử dụng đất phải có quyền sử dụng đất thì mới có thể bỏ tư bản của mình để đầu tư vào đất. Các chủ thể khi muốn có quyền sử dụng đất phải tự bỏ vốn đầu tư của mình để trả tiền cho Nhà nước nên việc người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch là cần thiết để bù lại khoản tiền đã trả trước này.Vậy nên, quyền sử dụng đất sẽ được giao dịch phải là quyền sử dụng đất được sử dụng dưới hình thức đất giao có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Còn quyền sử dụng đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì không được giao dịch. Số tiền sử dụng đất, số tiền thuê đất đã trả một lần cho cả thời gian thuê vừa tạo cho người sử dụng đất được khai thác các lợi ích từ đất, vừa tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất có thể đưa vào giao dịch trên thị trường. Còn người sử dụng đất không phải trả tiền sử dụng đất hoặc trả tiền thuê đất hàng năm, thì họ chỉ được khai thác công dụng của đất, chứ không tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất nên không được phép giao dịch. Số tiền thuê đất được trả hàng năm mặc dù từ vốn của người sử dụng đất nhưng không đủ lớn để tạo nên giá trị cho quyền sử dụng đất và sẽ được bù trừ với số hoa lợi, lợi tức mà người sử dụng đất thu được khi sử dụng đất nên không được phép giao dịch. Có hai trường hợp ngoại lệ cho nguyên tắc này. Đây là hai trường hợp xuất phát từ ý chí của Nhà nước, chủ sở hữu đất đai và là chủ thể quản lý xã hội, quản lý đất đai đã cho phép người sử dụng đất được giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất: 15