Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Trí Mẫn | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:116

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Trong đề tài này, thông qua việc nghiên cứu một cách có hệ thống nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trên thực tế. Người viết đề xuất định hướng, các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TẠ THU THẢO PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2016
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT TẠ THU THẢO PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Doãn Hồng Nhung Hà Nội – 2016
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN Tạ Thu Thảo 1
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ VÀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 10 1.1 Lý luận về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam 10 1.1.1 Khái niệm 10 1.1.2 Khái quát về lịch sử và quá trình phát triển của quảng cáo căn hộ chung cư 15 1.1.3 Đặc điểm của quảng cáo căn hộ chung cư 17 1.1.4 Phân loại hình thức quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản 19 1.1.5 Vai trò của Quảng cáo căn hộ chung cư. 25 1.2. Pháp luật điều chỉnh về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam 28 1.2.1 Khái niệm pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam 28 1.2.2 Nội dung, đặc điểm của pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư 30 1.2.3 Mối quan hệ giữa pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư với một số vấn đề liên quan 33 1.2.4 Sự hình thành và phát triển của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản của Việt Nam 37 1.2.5 Vai trò của pháp luật đối với hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản của Việt Nam 41 2
1.3. Kinh nghiệm pháp luật của một số nước trên thế giới về quảng cáo căn hộ chung cư 44 1.3.1 Pháp luật quảng cáo Singapo 44 1.3.2 Luật quảng cáo nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa 46 1.3.3 Pháp luật quảng cáo của nước Cộng hòa Pháp 48 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG VỀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 51 2.1 Quy định của pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam 51 2.1.1 Chủ thể quảng cáo căn hộ chung cư 51 2.1.2 Hợp đồng dịch vụ quảng cáo căn hộ chung cư 59 2.1.3 Nội dung và điều kiện quảng cáo căn hộ chung cư 61 2.1.4 Hình thức quảng cáo căn hộ chung cư 63 2.1.5 Ngôn ngữ quảng cáo căn hộ chung cư 68 2.1.6 Những hành vi bị nghiêm cấm và xử lý vi phạm trong quảng cáo căn hộ chung cư 70 2.1.7 Thẩm quyền quản lý nhà nước về quảng cáo căn hộ chung cư 73 2.2 Thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản hiện nay tại Việt Nam 76 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 88 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam 88 3.2 Một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện pháp luật 90 3.2.1 Về khái niệm quảng cáo 90 3.2.2 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về nội dung và điều kiện quảng cáo 92 3.2.3 Hoàn thiện quy phạm điều chỉnh về hình thức quảng cáo 93 3
3.2.4 Về những hành vi bị nghiêm cấm trong quảng cáo 95 3.2.5 Chế tài xử lý vi phạm pháp luật quảng cáo 96 3.2.6 Hoàn thiện quy định về quản lý quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam 97 3.3 Một số giải pháp bổ trợ khác 102 3.3.1 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội chuyên ngành 102 3.3.2 Nâng cao ý thức pháp luật của doanh nghiệp và người tiêu dùng 105 3.3.3 Hoàn thiện và nâng cao năng lực chuyên môn cho đội ngũ quảng cáo 106 KẾT LUẬN 108 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 110 4
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Cuộc sống ngày càng phát triển, dân số bùng nổ và tập trung đông đúc tại các thành phố lớn đặt ra yêu cầu cấp bách về chỗ ở. Khi mà sự tăng dân số quá nhanh trong khi diện tích đất là có hạn khiến cho vai trò của các căn hộ chung cư trở nên quan trọng. Mặt khác, người dân Việt Nam cũng hòa dần theo xu hướng thế giới: Chỗ ở cần hiện đại hơn, tiện dụng hơn và quy hoạch rõ ràng. Người tiêu dùng dần thay đổi quan niệm về bất động sản truyền thống trước những ưu điểm không thể phủ nhận của căn hộ chung cư. Căn hộ chung cư nói riêng và bất động sản nói chung luôn là tài sản có giá trị lớn và quan trọng. Trước khi quyết định mua một căn hộ chung cư, người tiêu dùng thường đắn đo, cân nhắc và tìm hiểu rất kỹ càng. Theo đó, quảng cáo đã, đang và sẽ tác động không nhỏ đến quyết định mua bán một căn hộ chung cư. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi, cạnh tranh ngày càng khốc liệt giữa các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì vai trò của quảng cáo ngày càng quan trọng. Từ khi dự án được phê duyệt cho tới khi xây dựng và hoàn thành một dự án thì hoạt động quảng cáo luôn phải theo sát nhằm cập nhật tình hình cũng như cung cấp cho khách hàng những ưu thế, tình hình của dự án. Quảng cáo căn hộ chung cư hiện nay có nhiều hình thức đa dạng từ băng rôn, tờ rơi cho tới quảng cáo qua TV hay quảng cáo trực tiếp với khách hàng, v.v…Tuy nhiên, với sự nở rộ của các hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản như hiện nay, nếu không có quy định và cơ chế quản lý thích hợp, chặt chẽ sẽ gây nên sự cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư và sự thiệt hại của người tiêu dùng khi tiếp cận những thông tin không đúng sự thật. Từ thực trạng trên, học viên đã chọn đề tài “Pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. Qua luận văn, học viên sẽ làm rõ một số vấn đề lý luận có liên quan, thực trạng và phương hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quảng cáo căn hộ 5
chung cư nhằm tạo dựng một khuôn khổ pháp lý cho hoạt động này, góp phần giải quyết các vướng mắc, bất cập, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh giữa các doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian qua, trong lĩnh vực pháp luật về bất động sản, đã có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp và gián tiếp về các quy định của pháp luật liên quan, có thể kể đến một số công trình tiêu biểu như: “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam” – Sách chuyên khảo / TS.Nguyễn Quang Tuyến chủ biên – NXB Tư pháp, 2012; “Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”- Sách chuyên khảo, TS. Doãn Hồng Nhung chủ biên, Dương Thị Thanh Hoàn - 2009...Trong lĩnh vực pháp luật về quảng cáo, cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu như: “Pháp luật chống cạnh tranh không lành mạnh trong lĩnh vực quảng cáo ở Việt Nam”- Luận văn thạc sĩ, Vũ Vân Anh ; Nghd. : TS. Nguyễn Như Phát - 2003; “Quản lý nhà nước về quảng cáo ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay thực trạng và giải pháp phát triển”: Luận văn thạc sĩ, Ninh Thị Thu Hương ; Nghd: PGS.TS. Hoàng Thị Kim Quế, 2006; “Pháp luật về kiểm soát hành vi quảng cáo gây nhầm lẫn tại Việt Nam”- Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn Phương Anh ; Nghd: TS. Vũ Quang - 2012; “Pháp luật về dịch vụ quảng cáo trên truyền hình ở Việt Nam” - Luận văn Thạc sĩ, Nguyễn Thị Thùy Dung; Nghd: PGS.TS. Nguyễn Viết Tý – 2013. Những công trình trên đã có những nghiên cứu về quy định của pháp luật quảng cáo và quy định về hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam trong đó có hoạt động quảng cáo bất động sản. Tuy nhiên, việc nghiên cứu tổng hợp cả hai lĩnh vực trên, cụ thể là pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư lại chưa có công trình nghiên cứu nào. Mặt khác, trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014 mới có hiệu lực 01/07/2015, Luật Quảng cáo năm 2012 có hiệu lực từ 1/1/2013 thay thế cho Pháp lệnh Quảng cáo năm 2001 thì lĩnh vực này vẫn được coi là một nguồn tài nguyên chưa được khai thác triệt để. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Trong đề tài này, thông qua việc nghiên cứu một cách có hệ thống nhằm làm sáng tỏ các vấn đề lý luận, phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về 6
quảng cáo căn hộ chung cư và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật trên thực tế. Người viết đề xuất định hướng, các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới. Để đạt được mục đích trên, đề tài có các nhiệm vụ sau: Một là, tìm hiểu một số vấn đề lý luận cơ bản về quảng cáo và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư (khái niệm quảng cáo, đặc điểm của quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản, ý nghĩa, vai trò của quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản,..). Hai là, nghiên cứu so sánh quy định về quảng cáo nói chung và quảng cáo căn hộ chung cư của một số quốc gia trên thế giới; Ba là, phân tích thực trạng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam thời gian qua trên cơ sở nghiên cứu những quy định của Việt Nam về quảng cáo, về kinh doanh bất động sản, về cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Bốn là, đề xuất một số kiến nghị và giải pháp để góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về hoạt động này, tạo điều kiện cho hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư nói riêng và quảng cáo bất động sản nói chung phát triển lành mạnh. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư. Để đạt độ sâu trong việc đánh giá thực trạng pháp luật của lĩnh vực này, người viết tập trung nghiên cứu khía cạnh cơ sở lý luận, các quy định pháp luật hiện hành, so sánh với pháp luật quốc tế, thực tiễn áp dụng pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam. Và do văn bản pháp luật điều chỉnh liên quan trực tiếp đến hoạt động quảng cáo là Luật quảng cáo năm 2012, liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng là Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn nên tác giả tập trung chủ yếu nghiên cứu các quy định này. Ngoài ra, pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư còn liên quan đến vấn đề về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, cạnh tranh lành mạnh và quyền sở hữu căn hộ chung cư nên tác giả cũng sẽ nghiên cứu các quy định pháp luật có liên quan kể trên. 7
4.2 Phạm vi nghiên cứu Như đã phân tích ở mục 4.1, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư liên quan đến nhiều các văn bản pháp luật khác nhau. Hơn nữa, trên thị trường bất động sản, hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư có những đặc thù riêng, là quảng cáo cho một “sản phẩm” có giá trị kinh tế lớn. Vì thế, đề tài tập trung vào tìm hiểu, khái quát thực trạng hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua cũng như phân tích, đánh giá các văn bản pháp luật điều chỉnh hoạt động này như Luật thương mại năm 2005, Luật quảng cáo năm 2012, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà ở năm 2014, Luật cạnh tranh năm 2004, Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2010 và các văn bản hướng dẫn với mục đích góp phần hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động quảng cáo bất động sản phát triển lành mạnh, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu, tác giả áp dụng các nguyên tắc, phương pháp triết học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê nin kết hợp với các phương pháp cụ thể như sau: Phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử, phương pháp diễn giải, khái quát… được sử dụng khi nghiên cứu Chương 1: Một số vấn đề lý luận về quảng cáo căn hộ chung cư và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản. - Phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích, phương pháp hệ thống…được sử dụng khi nghiên cứu Chương 2: Thực trạng về pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. - Phương pháp diễn giải, phương pháp tổng hợp, quy nạp…được sử dụng khi nghiên cứu Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. 8
6. Tính mới và những đóng góp của đề tài Với những kết quả nghiên cứu nêu trong bản luận văn, tác giải hy vọng sẽ góp phần hoàn thiện pháp luật về quảng cáo trong lĩnh vực bất động sản nói riêng và pháp luật về quảng cáo nói chung, tạo hành lang pháp lý vững chắc cho hoạt động quảng cáo bất động sản phát triển lành mạnh, bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của người tiêu dùng. Điểm mới và những đóng góp của luận văn thể hiện ở những khía cạnh sau: Thứ nhất, phân tích điểm mới trong điều chỉnh hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam trong Luật quảng cáo năm 2012 so với Pháp lệnh quảng cáo năm 2001 và các quy định có liên quan. Thứ hai, phân tích, tổng hợp những thực trạng về pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư tại Việt Nam từ khía cạnh luật quảng, cáo, luật kinh doanh bất động sản, luật cạnh tranh, luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Thứ ba, không chỉ đi sâu nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về quảng cáo bất động sản và căn hộ chung cư, luận văn còn đặt các quy định đó trong mối tương quan so sánh với quy định của pháp luật của một số nước phát triển nhằm đề xuất tiếp thu những quy định tiên tiến, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội Việt Nam, góp phần hoàn thiện quy định pháp luật quảng cáo hiện hành. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài lời cam đoan, mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận về quảng cáo căn hộ chung cư và pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản Chƣơng 2: Thực trạng về pháp luật quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam Chƣơng 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản ở Việt Nam. 9
Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ VÀ PHÁP LUẬT QUẢNG CÁO CĂN HỘ CHUNG CƢ TRÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Lý luận về quảng cáo căn hộ chung cƣ trên thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam 1.1.1 Khái niệm 1.1.1.1Khái niệm căn hộ chung cư Khái niệm chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các nước trên thế giới. Sự xuất hiện của chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất, giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực. Từ thời La Mã cổ đại, thế kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dụng khái niệm “chung cư” (condonminium). Trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Ngày nay, condominium là một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ [40]. Ở Việt Nam, có thể hiểu chung cư là một tòa nhà cao tầng, bên trong bố trí các căn hộ khép kín và dùng vào mục đích để ở là chính. Chung cư thường xuất hiện ở những thành phố lớn để đáp ứng nhu cầu về chỗ ở. Năm 2005, với sự ra đời 10
của luật nhà ở, lần đầu tiên khái niệm nhà chung cư được nhắc đến trong văn bản quy phạm pháp luật. Luật nhà ở năm 2014 có một số điểm sửa đổi bổ sung so với Luật Nhà ở năm 2005 nhưng về cơ bản, khái niệm về nhà chung cư vẫn giữ nguyên những đặc trưng chính: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” [26, Khoản 3, Điều 3]. “Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, bao gồm: phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư” [26, Khoản 15, Điều 3]. Với các đặc trưng nêu trên, căn hộ chung cư có những ưu điểm nổi bật so với những bất động sản khác như sau: Thứ nhất, chi phí mua căn hộ chung cư thường thấp hơn nhà phố ở cùng khu vực địa lý. Cùng một số tiền bỏ ra, nếu mua nhà phố chỉ được căn thường thường bậc trung trong khi chung cư đủ trang bị nội thất và tiện nghi vật chất khá tốt mà vẫn có thể mua thêm ôtô, cải thiện chất lượng sống và nâng tầm đẳng cấp người sở hữu. Thứ hai, tiện ích nội khu của căn hộ chung cư hiện nay đều vượt trội, Ví dụ: hồ bơi, siêu thị, các dịch vụ ăn uống, vệ sinh, làm đẹp, thể thao, khu vườn dạo chơi và lối đi bộ thuận tiện, nhà sinh hoạt cộng đồng…Thêm nữa, chỗ đỗ ôtô an toàn, thuận tiện trong khi hiện nay chỗ đậu xe hơi đang là vấn đề nan giải đối với nhiều người đang ở nhà đất. Thứ ba, căn hộ được bảo vệ, an ninh 24/7. Đây là điều mà nhiều cư dân ở chung cư và nhà đầu tư căn hộ đánh giá cao. Đặc biệt, đối với các căn hộ cao cấp vấn đề an ninh được đưa lên hàng đầu. 11
Thứ tư, các dự án căn hộ chung cư rất đa dạng, có nhiều chủng loại sản phẩm, nhiều kích cỡ, có thể tiếp cận nhiều thông tin tham khảo. Mua chung cư dễ dàng so sánh, lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu an cư hoặc đầu tư cho thuê. Thứ năm, nhà chung cư đáp ứng được nhu cầu nhà ở với diện tích đất có hạn như hiện nay. Thứ sáu, mua chung cư đóng tiền theo tiến độ khá dài là một yếu tố hấp dẫn giới đầu tư vì có thể mua được nhiều căn cùng một thời điểm, đồng thời sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (tiền chênh vài chục triệu đồng một căn) vẫn có thể đạt tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng. Còn với người có nhu cầu an cư, trả tiền căn hộ theo tiến độ xây dựng dễ xoay sở hơn so với trả một lần khi mua các bất động sản khác. Thứ bảy, cùng mức đầu tư như nhau nhưng thu nhập cho thuê chung cư thường cao hơn nhà phố. Ví dụ, một căn hộ chung cư có giá 1,5 tỷ đồng chưa nội thất cho thuê được trên dưới 7 triệu đồng mỗi tháng nhưng nhà phố cùng khu vực, cùng giá tiền chỉ cho thuê được 4 triệu đồng. Hoặc mua nhà phố 5 tỷ đồng (hẻm xe hơi) cho thuê 20 triệu đồng một tháng trong khi 5 tỷ mua 2 căn chung cư cao cấp cho thuê được 25-30 triệu đồng. Thứ tám, hiện nay chất lượng xây dựng nhà chung cư đã được nâng lên rất nhiều so với một thập niên trước (giai đoạn 2006-2007). Căn hộ có công năng sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn, đa dạng kích cỡ, nhiều khung giá vừa túi tiền, cách thiết kế thông minh, lấy sáng và thông gió tốt đồng thời phù hợp với xu hướng nhà ở của thế giới Thứ chín, căn hộ chung cư dễ tiếp cận các gói tín dụng và có nhiều hỗ trợ, ưu đãi lãi suất hoặc cam kết cho thuê từ chủ đầu tư. Các chung cư được nhà băng tài trợ vay sẽ thực hiện thủ tục nhanh chóng dễ dàng, được vay tỷ lệ cao. Nhà phố bị ngân hàng thẩm định giá thấp và cho vay tỷ lệ không cao bằng chung cư, thời gian xét duyệt hồ sơ lâu hơn. 1.1.1.2 Khái niệm quảng cáo căn hộ chung cư Quảng cáo nói chung là hoạt động thông tin nhằm thuyết phục một nhóm người nhất định suy nghĩ và hành động theo hướng mục tiêu nào đó của chủ thể 12
quảng cáo. Quảng cáo diễn ra trong nhiều lĩnh vực khác nhau như chính trị, kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, y tế. Quảng cáo, với tiếng Anh là “Adverse” hay tiếng Pháp là “Publicité”. Định nghĩa về từ “Publicité” trong tiếng Pháp như sau: “Quảng cáo là việc giới thiệu ra công chúng. Đó là việc sử dụng các phương tiện để cho mọi người biết đến một sản phẩm, một doanh nghiệp công nghiệp hoặc thương mại với mục tiêu: Bán, Khuyến khích, hay khiến mọi người ra quyết định.” [48] Theo định nghĩa được đưa ra bởi tòa giám đốc thẩm của Pháp (Cour de cassation), và các văn bản nền tảng, quảng cáo là "tất cả các phương tiện thông tin cho phép một khách hàng tiềm năng để có được một ý kiến có thể dự kiến của hàng hóa hay dịch vụ" [48]. Luật quảng cáo của CHND Trung Hoa ngày 27/10/1994 (có hiệu lực từ ngày 01/2/1995) sửa đổi bổ sung năm 2015 quy định: “Quảng cáo” được hiểu là một quảng cáo mang tính thương mại mà người cung cấp hàng hoá, dịch vụ giới thiệu cho hàng hoá dịch vụ của mình, cho dù là trực tiếp hay gián tiếp, thông qua các hình thức thông tin công cộng”; “người quảng cáo (…), dù là tổ chức kinh tế hay pháp nhân mà mục đích của họ là bán các mặt hàng, dịch vụ thiết kế, sản xuất hay xuất bản thuộc lĩnh vực quảng cáo” [45]. Theo hiệp hội Marketing Mỹ (American Advertising Association): “Quảng cáo là bất cứ loại hình nào của sự hiện diện không trực tiếp của hàng hoá, dịch vụ hay tư tưởng hành động mà người ta phải trả tiền để nhận biết người quảng cáo”. Theo hội Quảng cáo Mỹ định nghĩa: “Quảng cáo là hoạt động truyền bá thông tin, trong đó nói rõ ý đồ của chủ quảng cáo, tuyên truyền hàng hoá, dịch vụ của chủ quảng cáo trên cơ sở có thu phí quảng cáo, không trực tiếp nhằm công kích người khác”[12]. Như vậy, “Quảng cáo” đến nay đã được các nhà nghiên cứu kinh tế, pháp luật đưa ra nhiều khái niệm khác nhau. Dựa trên các khái niệm đó, ta có thể tổng hợp các đặc điểm của quảng cáo như sau: Thứ nhất, quảng cáo nhằm mục đích giới thiệu hàng hóa, dịch vụ đến với 13
người tiêu dùng vì mục tiêu thương mại. Thứ hai, về việc tổ chức thực hiện hoạt động quảng cáo, thương nhân có thể tự tiến hành hoạt động quảng cáo hoặc thuê dịch vụ quảng cáo của một thương nhân khác và phải trả tiền cho hoạt động quảng cáo; Thứ ba, quảng cáo không hướng đến đích danh người nào mà hướng tới tất cả mọi người có thể tiếp nhận được thông tin quảng cáo. Pháp luật Việt Nam cũng đưa ra định nghĩa về quảng cáo tại Luật quảng cáo năm 2012 như sau: Khoản 1 Điều 2 Luật quảng cáo năm 2012: “Quảng cáo là việc sử dụng các phương tiện nhằm giới thiệu đến công chúng sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ có mục đích sinh lợi; sản phẩm, dịch vụ không có mục đích sinh lợi; tổ chức, cá nhân kinh doanh sản phẩm, hàng hoá, dịch vụ được giới thiệu, trừ tin thời sự; chính sách xã hội; thông tin cá nhân.” Như vậy, theo quy định này, đối tượng của hoạt động quảng cáo có thể là hoạt động kinh doanh hàng hoá, dịch vụ mang lại lợi nhuận cho tổ chức, cá nhân hoặc các dịch vụ, thông tin nhằm thực hiện mục tiêu chính trị, văn hoá, xã hội nào đó. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu quảng cáo có thể là thương nhân hoặc không phải là thương nhân và hoạt động quảng cáo có thể được thực hiện thông qua thương nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo. Hoạt động quảng cáo về hoạt động kinh doanh, về hàng hoá dịch vụ có mục đích sinh lời của thương nhân, hoạt động quảng cáo cho thương nhân khác để thu phí dịch vụ chính là dịch vụ quảng cáo thương mại. Điều 102 Luật thương mại năm 2005: “Quảng cáo thương mại là hoạt động xúc tiến thương mại của thương nhân để giới thiệu với khách hàng về hoạt động kinh doanh hàng hoá, dịch vụ của mình.” Như vậy, khác với quy định của pháp luật quốc tế, theo pháp luật hiện hành Việt Nam của , quảng cáo thương mại chỉ là một bộ phận của hoạt động quảng cáo nói chung. Quảng cáo căn hộ chung cư là một quảng cáo vì mục tiêu thương mại, với mục đích cung cấp cho mọi người các thông tin về căn hộ, dự án căn hộ chung cư để từ đó, 14
người tiêu dùng có thể đưa ra một quyết định như: mua, bán, thuê,…Theo đó, quảng cáo căn hộ chung cư cũng chịu sự điều chỉnh của Luật quảng cáo năm 2012. Từ các phân tích trên, ta có thể đưa ra khái niệm về quảng cáo căn hộ chung cư như sau: “Quảng cáo căn hộ chung cư là việc sử dụng các phương tiện quảng cáo nhằm giới thiệu đến công chúng sản phẩm là các căn hộ chung cư vì mục đích kiếm lời (bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại…).” Khi nghiên cứu về quảng cáo căn hộ chung cư, cần đặt nó trên thị trường bất động sản nhất định để có một cái nhìn toàn diện và chính xác. Bởi căn hộ chung cư cũng là một loại hình bất động sản và hoạt động quảng cáo căn hộ chung cư không chỉ nhằm mục tiêu mua, bán mà trên thị trường bất động sản, còn rất nhiều quan hệ giao dịch thương mại khác. Nghiên cứu về Quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam là nghiên cứu tất cả các biện pháp, phương tiện có thể cung cấp thông tin về căn hộ chung cư đến người tiêu dùng trong quan hệ các giao dịch của thị trường bất động sản. 1.1.2 Khái quát về lịch sử và quá trình phát triển của quảng cáo căn hộ chung cư Bất động sản luôn là một tài sản lớn, có giá trị. Mỗi một quyết định liên quan đến bất động sản thường được cân đo, đong đếm rất kỹ càng. Sự giao dịch thành công của một dự án bất động sản, bán hoặc cho thuê một căn nhà là nhờ rất lớn vào quảng cáo và tiếp thị ấn tượng. Vậy thì quảng cáo bất động sản xuất hiện từ bao giờ và hình thành phát triển như thế nào? Lịch sử đã ghi nhận, quảng cáo đi liền với những dấu ấn của tiến trình văn minh của loài người. Bằng chứng về quảng cáo sớm nhất là các ghi chép trên những vật đất sét của người Babylon ở vào khoảng 3000 năm trước công nguyên về các hoạt động bán thuốc mỡ, sao chép bản thảo và đóng giày. Các thương gia của thời La Mã cổ đại đã có ít nhiều những tri thức về quảng cáo [12]. Những quảng cáo bất động sản đầu tiên được xuất hiện dưới hình thức các biển quảng cáo. Đây cũng là hình thức quảng cáo sơ khai và bền vững nhất với thời gian. Nó đã trở thành nghệ thuật trang hoàng trong các quán trọ ở thế kỷ thứ XVII 15
và XVIII với những dấu ấn hấp dẫn, mời gọi khách hàng ở trọ, nhất là ở Anh, như quán “Người đàn ông ở mặt trăng” hay quán “một lỗ hổng trên tường”….Đi liền với sự ra đời của hoạt động quảng cáo là các đạo luật về quảng cáo. Năm 1614 ở nước Anh đã có đạo luật về quảng cáo. Đây được coi như đạo luật đầu tiên điều chỉnh hoạt động quảng cáo trên thế giới. Đạo luật này quy định cấm các biển quảng cáo dài hơn 8 pút (đơn vị đo chiều dài của Anh) gắn vào nhà, bởi nếu không thì sẽ che khuất tầm nhìn và có thể làm đổ mặt trước của căn nhà. Ngoài ra, đạo luật này còn quy định các biển quảng cáo phải đủ cao để cho một người mặc áo giáp ngồi trên ngựa có thể thấy rõ từ xa. Năm 1740 áp phích, pa nô quảng cáo ngoài trời đầu tiên đã xuất hiện tại London [12]. Về căn hộ chung cư, người La Mã là những người đầu tiên xây dựng nhà ở dạng chung cư với tên gọi “insula” dành cho người nghèo và tầng lớp dưới (pleb). Mỗi insula có thể chứa tới hơn 40 người trên diện tích trệt chỉ khoảng 400 m2, tầng cao xây dựng có khi lên đến 6-7 tầng. Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng đế Augustus đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn 20,7 m và tới thời hoàng đế Nero thì chỉ còn 17,75 m. Trong thời kỳ cực thịnh của mình, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đến 50.000 [40]. Theo Encyclopedia Britanica 2006, khái niệm “chung cư” (condominium) là một khái niệm cổ đã được người La Mã cổ đại sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước CN. Những quảng cáo căn hộ chung cư đầu tiên xuất hiện cũng chính bắt nguồn từ La Mã dưới dạng các biển quảng cáo. Thời kỳ này, do các căn hộ chung cư được dành riêng cho người nghèo, có thu nhập thấp nên các biển quảng cáo thường rất đơn giản, sử dụng từ ngữ dễ hiểu, thậm chí chỉ là hình ảnh để những người không biết chữ cũng nắm được nội dung [40]. Chung cư thực sự bùng nổ và phát triển mạnh kể từ khi chủ nghĩa tư bản ra đời. Cho đến nay, ở những nước phát triển, lối sống chung cư đã định hình và tạo nên một bản sắc văn hóa riêng của mình. Cùng với thời gian, cùng với thành tựu phát triển kinh tế, khoa học và kỹ thuật và cùng với sự phát triển ngày càng đa dạng của chung cư, quảng cáo căn hộ chung cư càng ngày càng phát triển đa dạng và phong phú cả về số lượng, chất 16
lượng và hình thức thể hiện. Từ những bảng hiệu, áp phích đơn giản từ thời kỳ xa xưa đến quảng cáo qua internet, quảng cáo online ngày nay. Rõ ràng, kinh tế thị trường đã đưa quảng cáo căn hộ chung cư lên một vị trí quan trọng, thiết yếu. 1.1.3 Đặc điểm của quảng cáo căn hộ chung cư Từ những khái niệm được đưa ra ở phần 1.1.1, có thể rút những đặc điểm của quảng cáo căn hộ chung cư như sau : Một là, Quảng cáo căn hộ chung cư vì mục tiêu thương mại và do thương nhân thực hiện. Hai là, Quảng cáo căn hộ chung cư là biện pháp truyền bá thông tin Ba là, Quảng cáo nói chung và quảng cáo căn hộ chung cư nói riêng mang tính chất đơn phương. Tính đơn phương ở đây thể hiện ở việc, chỉ có thông tin một chiều từ bên Quảng cáo chứ hoàn toàn không có thông tin từ bên nhận Quảng cáo. Bên Quảng cáo sẽ sử dụng các biện pháp Quảng cáo để đưa thông tin đến với người tiêu dùng. Nhưng người tiêu dùng – người nhận thông tin Quảng cáo thì không bắt buộc phải thể hiện bất cứ hành vi nào; Bốn là, Quảng cáo căn hộ chung cư không dành cho riêng cá nhân nào. Đối tượng mà Quảng cáo hướng tới là đông đảo mọi người. Vì mục đích mà Quảng cáo nói chung và quảng cáo căn hộ chung cư nói riêng muốn đạt được là quảng bá sản phẩm đến càng nhiều đối tượng càng tốt, vì vậy, quảng cáo không giới hạn dành riêng cho bất cứ đối tượng nào. Đây cũng là điểm đặc thù của quảng cáo so với lời đề nghị giao kết Hợp đồng. Chính vì đặc điểm này mà quảng cáo không mang tính ràng buộc như lời đề nghị giao kết Hợp đồng. Năm là, Quảng cáo căn hộ chung cư là hoạt động sáng tạo: tạo ra nhu cầu mua bán/thuê/cho thuê căn hộ chung cư, xây dựng hình tượng doanh nghiệp kinh doanh căn hộ chung cư hoặc hình ảnh sản phẩm. Sáu là, nội dung quảng cáo là phổ biến có kế hoạch các thông tin về căn hộ chung cư và các thông tin liên quan hướng đến mục tiêu kiếm lợi nhuận từ căn hộ chung cư. Bảy là, thông tin quảng cáo quảng cáo căn hộ chung cư là những thông tin 17
đòi hỏi phải trả tiền và có thể truyền đến nhiều khách hàng trong phạm vi mục tiêu dự tính. Tám là, biện pháp quảng cáo căn hộ chung cư là thông qua các vật trung gian là phương tiện quảng cáo. Ngoài ra, Quảng cáo căn hộ chung cư khác với các quảng cáo bất động sản khác ở các đặc điểm sau đây: Khác với các bất động sản, thường là phải khi tạo lập xong sản phẩm mới có nhu cầu quảng cáo. Quảng cáo chung cư có thể diễn ra trong suốt quá trình dự án căn hộ chung cư, từ khi lập dự án đến xây dựng, hoàn thiện. Quảng cáo căn hộ chung cư có thể là quảng cáo bất động sản hình thành trong tương lai. Quảng cáo căn hộ chung cư không chỉ quảng cáo về bản thân căn hộ đó mà còn liên quan đến toàn bộ dự án, cảnh quan xung quanh, thông tin về chủ đầu tư, v.v…Đây chính là điểm đặc trưng của căn hộ chung cư, khi người tiêu dùng không chỉ cân nhắc chọn một căn hộ mà một quyết định được đưa ra còn do nhiều yếu tố liên quan khác. Với những đặc điểm nêu trên, quảng cáo căn hộ chung cư thường tập trung vào những nội dung như vị trí dự án (bao gồm: Khoảng cách từ địa điểm dự án đến khu trung tâm đô thị, yếu tố địa lý, phong thuỷ tốt, cảnh quan môi trường xung quanh); tiện ích của Khu chung cư (hệ thống hạ tầng, các công trình liên quan như bệnh viện, trường học, an ninh, trông giữ xe,..); tiêu chuẩn căn hộ, giá cả, v.v… Tuy nhiên, với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường căn hộ chung cư thì vấn đề quảng cáo căn hộ chung cư cũng phải có những yêu cầu nhất định: Thứ nhất, quảng cáo căn hộ chung cư phải đảm bảo lượng thông tin cao, nối bật, đảm bảo tính nghệ thuật và đảm bảo tính hợp lí. Tuy nhiên, thông tin truyền tải trong quảng cáo căn hộ chung cư đến người tiếp nhận quảng cáo phải mang tính chân thật, chính xác, rõ ràng, không xuyên tạc hoặc gây ảnh hưởng không tốt đến người tiêu dùng, nhà sản xuất hay một tổ chức cá nhân nào đó. Thứ hai, ngôn ngữ quảng cáo, hình thức quảng cáo phải tuân theo các quy định của pháp luật. 18