Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

Chia sẻ: Tri Lý | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:109

Thêm vào BST

Báo xấu

30
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng như góp phần nâng cao hiệu quả của công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam

MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO 6 ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Khái niệm, đặc điểm tài sản bảo đảm tiền vay là bất 7 động sản 1.2. Khái niệm, đặc điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là 19 bất động sản 1.3. Mục đích của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất 25 động sản 1.4. Yêu cầu của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất 26 động sản 1.5. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 27 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO 33 ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 2.1. Trình tự, thủ tục xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất 36 động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 2.2. Phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động 43 sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 2.2.1. Phương thức thỏa thuận 44 2.2.2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 47 trong trường hợp không có thỏa thuận
2.2.2.1. Phương thức bán tài sản 47 2.2.2.2. Phương thức nhận chí nh tài sản bảo đảm tiền vay để thay 51 thế cho việc thực hiện nghĩ a vụ được bảo đảm 2.2.2.3. Khởi kiện ra tòa án 53 2.3. Chủ thể tham gia quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay 68 là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 2.4. Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 73 của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 2.5. Thanh toán thu hồi nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm tiền 74 vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam Chƣơng 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ 78 XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM 3.1. Cơ sở hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền 78 vay là bất động sản của ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam 3.2. Các nguyên tắc cơ bản của việc hoàn thiện pháp luật về 81 xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản 3.3. Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử 83 lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản ở Việt Nam KẾT LUẬN 100 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong xu thế nền kinh tế nước ta đang chuyển đổi, hội nhập để phát triển mạnh mẽ, hệ thống ngân hàng ở Việt Nam đã có sự chuyển biến tích cực, từng bước hòa nhịp và bắt kịp với thị trường quốc tế. Đặc biệt hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam đã đạt được những thành tựu đáng kể đáp ứng được nhu cầu hội nhập của đất nước. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu đã đạt được, các ngân hàng thương mại đang lâm vào tình trạng không hiệu quả về tài chính, rõ rệt nhất là tình hình nợ quá hạn trong những năm gần đây có xu hướng tăng lên, gây áp lực đối với nền kinh tế. Bảo đảm tiền vay là biện pháp quan trọng nhằm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của người vay mà cũng nhằm bảo đảm vốn đối với ngân hàng thương mại. Ở Pháp, Bộ luật Dân sự, một số đạo luật khác cũng quy đị nh rất nhiều về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, bảo đảm tiền vay, tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Bộ luật D ân sự của Nga năm 1995, Luật về cầm cố bất động sản của Nga năm 1998 cũng có các quy đị nh đề cập về vấn đề này. Hiện nay, pháp luật Việt Nam về bảo đảm tiền vay vẫn còn chưa chặt chẽ hoặc có những quy định còn quá cởi mở, trao quyền chủ động lớn cho các tổ chức tín dụng và các doanh nghiệp trong quá trình thỏa thuận các biện pháp bảo đảm nợ cũng như mở rộng quyền cho các tổ chức tín dụng, bao gồm cả vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ quá hạn nhằm hạn chế rủi ro tín dụng. Tuy nhiên, nợ quá hạn vẫn là vấn đề tồn tại nóng bỏng của các ngân hàng thương mại hiện nay. Cơ chế thu hồi nợ quá hạn chủ yếu là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay của khách hàng. Nhưng hiện nay, xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là vấn đề nan giải khó giải quyết, dẫn đến hàng nghìn tỷ đồng vốn của các ngân hàng thương mại đang bị "chôn" trong các tài sản cầm cố, thế chấp mà vẫn chưa được xử lý. Đây cũng là vấn đề đau đầu của các ngân hàng ở c ác 1
nước có hệ thống ngân hàng phát triển mạnh như Mỹ , Pháp... Tình trạng này là do tồn tại bất cập từ nhiều phía: từ các văn bản pháp luật, các cơ quan chủ quản và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ trong các ngân hàng thương mại. Theo pháp luật Việt Nam, các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản…). Đặc biệt về vấn đề xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay rất phức tạp , được điều chỉ nh bởi nhiều văn bản pháp luật như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng... Hơn nữa, pháp luật hiện hành đã có những quy định cụ thể về thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai , nhưng chưa có quy định cụ thể về việc bán và xử lý tà i sản bảo đảm là bất động sản hì nh thành trong tương lai. Vì vậy , áp dụng đúng, linh hoạt các quy định pháp luật cũng như đưa ra các giải pháp hoàn thiện các vấn đề còn thiếu đồng bộ, không phù hợp của hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản là vấn đề đang được đặt ra cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Chính những lý do kể trên đã giúp học viên lựa chọn đề tài: "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam" làm luận văn thạc sỹ luật học . Với đề tài này, học viên mong muốn được tiếp tục nghiên cứu những vấn đề lý luận , thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Qua đó phân tích, đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó học viên đưa ra các kiến nghị và có giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay có nhiều sách tập trung tì m hiểu và nghiên cứu các vấn đề xung quanh tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Như: 2
giáo trình, sách tham khảo của các trường Đại học Quốc gia , Đại học Luật Hà Nội, Học viện Ngân hàng, Học viện Tài chính... Trong giới luật học , nhiều tác giả lựa chọn pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là đề tài nghiên cứu dưới góc độ lý luận , như Luận án tiến s ĩ "Những giải pháp bảo đảm tiền vay của ngân hàng thương mại ", của Nguyễn Như Minh , Trường Đại học Tài chính - Kế toán, Thành phố Hồ Chí Minh, 1996; nhiều luận văn thạc s ĩ đã đề cập đến vấn đề chế độ pháp lý về xử lý tài sản đảm bảo tiền vay của các tổ chức tí n dụ ng hay các ngân hàng ; cũng như các bài viết mang tính nghiên cứu trao đổi của các chuyên gia pháp lý đăng trên các tạp chí chuyên ngành : Tạp chí Ngân hàng , Tạp chí Luật học, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp điện tử, Thời báo Kinh tế Việt Nam, website của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam , website của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam . Hơn nữa, nhiều hội thảo của Bộ Tài chính , Hiệp hội Ngân hàng đã được tổ chức nhằm tháo gỡ và giải quyết các vướng mắc về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay . Tuy nhiên, giáo trình , sách tham khảo , các đề tài , những bài viết và nhiều buổi hội thảo... đều nghiên cứu khái quát chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay cũng như đưa ra những giải pháp , phương hướng hoàn thiện pháp luật chung mang tí nh bao trùm về tài sả n bảo đảm tiền vay nói chung , xử lý tài sản bảo đảm tiền vay nói riêng . Thực tế chưa có nghiên cứu nào thực sự chuyên sâu về vấn đề xử lý tài sản bảo đả m tiền vay là bất động sản đối với ngân hàng thương mại . Chính vì vậy luận văn "Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam" là một đề tài nghi ên cứu mang tí nh cấp t hiết nhằm góp phần vào việc nghiên cứu , hoàn thiện pháp luật về vấn đề này phù hợp với thực tiễn phát triển của đất nước . 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Việc nghiên cứu đề tài nhằm hoàn thiện hệ thống lý luận về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng như góp phần nâng cao hiệu quả 3
của công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Để đạt được mục đích đó, luận văn phải giải quyết được các nhiệm vụ cụ thể sau: - Làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam như: khái niệm, đặc điểm và vai trò của việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. - Tìm hiểu thực trạng pháp luật của vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam trên cơ sở có so sánh và đối chiếu với pháp luật nước ngoài về vấn đề này , từ đó tìm ra vướng mắc và khó khăn trong vấn đề này. - Trên cơ sở nghiên cứu lý luận , đánh giá thực trạng pháp luật , luận văn đề xuất các phương hướng và kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 4. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu khác nhau như phương pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp nghiên cứu tài liệu, phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, phân tích số liệu; kết hợp giữa lý luận và thực tiễn tư duy logic để phân tích chứng minh... các nội dung trong luận văn . 5. Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 4
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản; thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam và các kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề chung về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. 5
Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Nền kinh tế Việt Nam đang trong quá trì nh hội nhập nên việc hì nh thành mộ t môi trường kinh tế cạnh tranh là tất yếu . Trong khi đó, hệ thống văn bản pháp luật về doanh nghiệp và đầu tư chưa đồ ng bộ , thường xuyên thay đổi, những rủi ro cho các khoản vay tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam có xu hướ ng gia tăng. Do vậy, Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã chỉ ra: Hình thành đồng bộ khuôn khổ pháp lý, áp dụng đầy đủ hơn các thiết chế và chuẩn mực quốc tế về an toàn trong kinh doanh tiền tệ - ngân hàng. Giải quyết nợ tồn đọng đi đôi với tăng cường những chế định pháp lý, kinh tế và hành chính về nghĩa vụ trả nợ của người đi vay và bảo vệ quyền thu nợ hợp pháp của người cho vay. Tăng cường năng lực tự kiểm tra của các tổ chức tín dụng và công tác thanh tra, giám sát của các cơ quan chức năng, không để xảy ra đổ vỡ tín dụng [20]. Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa X về tiếp tục hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như sau: "Nâng cao chất lượng tín dụng, khả năng sinh lời, xử lý nhanh nợ đọng, giảm tỷ lệ nợ xấu xuống mức an toàn; tăng vốn tự có của các ngân hàng thương mại đạt chuẩn mực quốc tế. Tạo điều kiện thuận lợi cho dân cư và doanh nghiệp tiếp cận với các sản phẩm và tiện ích ngân hàng" [21]. Hiện nay , bảo đảm ti ền vay chính là biện pháp tối ưu để đảm bảo cho khoản vốn cho vay của ngân hàng thương mại ở Việt Nam. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản là một hì nh thức bảo đảm được áp dụng tương đối phổ biến , trong đó bất động sản là lo ại tài sản dùng để bảo đảm tiền vay là chủ yếu . Tuy 6
nhiên, khái niệm bất động sản đang là một vấn đề còn gây nhiều tranh cãi nên khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng đang được các nhà luật học, các nhà kinh tế học hiểu theo nhiều cách khác nhau . 1.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Tài sản bảo đảm tiền vay được hiểu là tài sản của bên bảo đảm dùng để cầm cố , thế chấp , bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm . Tài sản bảo đảm tiền vay có nhiều loại và được ph ân loại theo nhiều cách : Theo Luật La tinh : bất động sản , động sản, tài sản hữu hình , tài sản vô hình , vật tiêu hao v à vật không tiêu hao , vật cùng loại và vật đặc đị nh, vốn và lợi tức , vật được sở hữu và vật không được sở hữu , tài sản công và tài sản tư ; Theo Luật Anh - Mỹ: "quyền sở hữu đối nhân và quyền sở hữu đối vật, đất đai và các tài sản khác bao gồm tiền , động sản hữu hì nh mà không phải tiền, động sản vô hì nh và các quỹ " [46, tr. 62]. Hiện nay , khái niệm tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chưa được quy đị nh cụ thể trong các văn bản luật tại nhiều quốc gia . Ở Việt Nam , các văn bản luật hiện hành chỉ quy định khái niệm chung về tài sản bảo đảm như Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm và được phép giao dịch . Khoản 2, Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm (sau đây gọi tắt là Nghị định 163/2006/NĐ-CP) quy đị nh : "Tài sản được phép giao dị ch là tài sản không bị cấm giao dị ch theo quy đị nh của pháp luật tại thời điểm xác lập giao dị ch bảo đảm " [12]. Ngoài những điều kiện về tài sản bảo đảm trên thì pháp luật ở Việt Nam còn đưa ra khái niệm về tài sản bảo đảm rất cụ thể : Khoản 7, Điều 3, Nghị đị nh 163/2006/NĐ-CP đề cập : "Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm " [12]. 7
Khoản 1, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP cũng quy định : Tài sản bảo đảm do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩ a vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dị ch [12]. Theo pháp luật Việt Nam , các loại tài sản đưa ra để bảo đảm tiền vay rất phong phú và đa dạng (có thể là động sản , bất độ ng sản , quyền sử dụng đất, quyền tài sản ). Thông thường , nếu khoản vay có tài sản bảo đảm có tí nh thanh khoản cao sẽ có lãi suất cho vay thấp hơn so với khoản vay mà tài sản bảo đảm là bất động sản có tính thanh khoản t hấp. Tính thanh khoản của tài sản bảo đảm theo tiêu chí trên đúng với các nước có nền kinh tế phát triển như Hoa Kỳ , song theo tập quán một số nước như Việt Nam , Trung Quốc , Thái Lan thì các ngân hàng lại thường quan tâm đế n các tài sản bảo đảm có giá trị cao như nhà , đất. Mặc dù , đất đai là loại tài sản khó chuyển nhượng nhưng theo một số quan đểm cho rằng đây là loại tài sản bảo đảm bền vững nhất bởi lẽ nó không bao giờ mất giá hoàn toàn. Hiện nay , thực tế hoạt động bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại cho thấy rằng tài sản là bất động sản được sử dụng phổ biến nhất để bảo đảm nghĩ a vụ trả nợ tiền vay . Tuy không phải là tài sản có tính thanh khoản cao , nhưng đây là tài sản có tí nh ổ n đị nh cao, giá trị lớn và dễ quản lý nên được cá c ngân hàng rất "ưa chuộng". Do đó, không phải tự nhiên mà các nhà luật học ở Liên bang Nga đã thay đổi Luật Liên bang về thế chấp và cầm cố bất động sản vào tháng 12/2008, sự đi ều chỉnh này nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản cũng như bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch tại các tổ chức tí n dụng, trong đó có các ngân hàng thương mại . Tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản do các bên thỏa thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩ a vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà 8
người này cam kế t dùng bất động sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩ a vụ của bên có nghĩ a vụ đối với bên có quyền (có thể là bất động sản hiện có hoặc bất động sản hình thành trong tương lai từ vốn vay ). Bất động sản là các tài sản k hông thể di dời được . Hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại bất động sản , nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm: đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai (như Điều 517, 518 Bộ luật Dân sự Cộng hoà Pháp; Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 130 Luật Dân sự Liên bang Nga; Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức...). Tuy nhiên, Liên bang Nga quy định cụ thể bất động sản là "mảnh đất" chứ không phải là đất đai nói chung . Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ , không thể là đối tượng của giao dịch dân sự . Về khái niệm tài sản "gắn liền" với đất đai được coi là bất động sản , mỗi quốc gia cũng có những quan niệm khá c nhau: Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản" [32]. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: "bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai" [1]. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩ a Việt Nam, tại Khoản 1 Điều 174 có quy định: "Bất động sản là các tài sản không thể di dời được , bao gồm: đất đai, nhà ở , công trình xây dựng gắn liền với đất đai , kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định" [38]. Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước . Hiện nay, pháp luật của Việt Nam chỉ đưa ra khái niệm và các quy đị nh mở về bất động sản mà chưa có quy định cụ thể danh mục các tài sản này. Đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản bao gồm các đặc điểm của tài sản bảo đảm tiền vay đã nêu ở trên và các đặc điểm của bất 9
động sản. Đặc điểm chung của bất động sản: Một là, có tính cố định về vị trí ; hai là , thường có giá trị lớn và có khả năng sinh lời ; ba là , bất động sản chị u sự tác động của yếu tố tự nhiên ; bốn là, bất động sản có tí nh bền vững , phụ thuộc vào t uổi thọ kinh tế , xuất phát từ những yếu tố vị trí , hoặc những thay đổi kiến trúc , tuổi thọ vật lý ... Đối tượng là bất động sản phải được xác định và nó phải là tài sản hợp pháp thì mới có đầy đủ ba quyền năng : chiếm hữu , sử dụng và đị nh đoạt . Bên cạnh đó , bất động sản còn có các vật quyền và tố quyền có liên quan cụ thể là : - Các vật quyền trên bất động sản : Quyền sở hữu ; quyền sử dụng ; quyền chiếm hữu và khai thác lợi í ch từ bất động sản ; quyền thuê trường kỳ ; quyền cầm cố ... - Các tố quyền là các quyền năng gắn với bất động sản gồm ba quyền sau : + Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữ u tự tạo cho mì nh nắ m giữ, quản lý tài sản bất độn g sản thuộc sở hữu của mì nh . Tức là , khi thực hiện quyền chiếm hữu bất động sản chủ sở hữu được thực hiện mọi hành vi theo ý chí của mình để quản lý , nắm giữ nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội. Ở Việt Nam, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như : xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ; mức giao đất và thời h ạn sử dụng đ ất; quyết đị nh giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất cho phép chuyển đổi mục đí ch sử dụng đất; đị nh giá đất . Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất của nhân dân . Trường hợp phải lấy lại đất sử dụng vào mục đí ch q uốc gia thì Nhà n ước có các chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất , chính sách tái đị nh cư bảo đảm cho người dân được thực hiện các quyền lợi của mì nh . + Quyền đị nh đoạt là quyền của chủ sở hữu quyết đị nh số phận tà i sản bất động sản của mì nh . Chủ sở hữu có quyền chuyển giao , tặng cho, thừa kế , chuyển đổi ... quyền sở hữu cho người khác hoặc thực hiện các hì nh thức đị nh đoạt khác đối với tài sản. 10
+ Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng , hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản bất động sản. Ngoài ra , bất động sản được sử dụng làm tài sản bảo đảm tiền vay phải có giá trị lớn hơn giá trị khoản vay như Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 quy đị nh : "Giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm" [38, Điều 324]. Hơn nữa, Luật Đất đai năm 2003 quy đị nh các giao dịch liên quan đến bất động sản như : chuyển nhượng , cho thuê, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh , góp vốn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Luật Công chứng năm 2006 và các văn bản hướng dẫn cũng quy định các hợp đồng liên quan đến bất động sản như : hợp đồng thế chấp , hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho ,... phải được công chứng. Hiện nay, pháp luật Việt Nam cũng cho phép bất động sản hình thành trong tương lai tham gia với tư cách là tài sản bảo đảm nghĩ a vụ . Bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dị ch bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết . Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dị ch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm [12]. Trên thực tế , các ngân hàng khó đị nh giá bất động sản hì nh thành từ vốn vay để bảo đảm nghĩ a vụ trả nợ cho chí nh khoản vay đã được đầu tư vào bất động sản đó , đặc biệt, lại phải xác định số tiền vay cho p hù hợp với quy đị nh số tiền vay phải nhỏ hơn giá trị bất động sản bảo đảm . Nguyên nhân là do bất động sản chưa được hì nh thành tại thời đểm cho vay , nên ngân hàng chỉ có thể định giá căn cứ vào hồ sơ và các giấy tờ liê n quan do bên vay cung cấp. Đến khi được hì nh thành và đưa vào sử dụng , bên nhậ n bảo đảm phải xác 11
đị nh giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản . Lúc đó, giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản có thể cao hơn hoặc thấ p hơn số tiền đã cho vay vì trong quá trình thi công triển khai thực hiện dự án , một số hạng mục có thể được bổ sung hoặc bỏ đi cho phù hợp với tì nh hì nh thực tế . Mặt khác, đối với bất động sản hình thành trong tương lai từ vốn vay nế u tham gia giao dị ch bảo đảm sẽ gặp vướng mắc trong việc công chứ ng hợp đồng. Hợp đồng bảo đảm bằng bất động sản hì nh thành trong tương lai là một giao dị ch được sử dụng nhiều trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay . Hoạt động này rất phù hợp với các doanh nghiệp vừa và nhỏ , vốn í t hoặc các doanh nghiệp cần vay vốn trên cơ sở những tài sản bảo đảm còn nhiều hạn chế. Nhưng kể từ khi Luật Công chứng năm 2006 được Quốc hội khóa IX thông qua ngày 29/11/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2007 các ngân hàng thương mại gặp nhiều khó khăn trong việc công chứng các hợp đồng bảo đảm đối với bất động sản hình thành t rong tương lai . Theo quan điểm của công chứng viên thì đối tượng của hợp đồng , giao dị ch phải là "có thật ", nghĩa vụ được bảo đảm là "có thật " và "phải được xác định cụ thể ", do đó không thể công chứng các hợp đồng , giao dịch bảo đảm với bất động sản hình thành trong tương lai . Do vậy , các ngân hàng thương mại ở Việt Nam hiện nay đang gặp rất nhiều trở ngại khi nh ận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản hình thành từ vốn vay . Pháp luậ t cũng cho phép sử dụng một bất động sản để bảo đảm cho nhiều khoản vay . Pháp luật các nước cũng có những quy định không giống nhau về vấn đề này . Tại Việt Nam , một bất động sản có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩ a vụ trả nợ tại một hoặc nhiều ngân hàng . Trường hợp bất động sản được dùng để bảo đảm cho các nghĩ a vụ trả nợ tại nhiều ngân hàng thì phải thỏa mãn các điều kiện : giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản được xác đị nh tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩ a vụ trả nợ được bảo đảm , trừ trường hợp pháp luật có quy đị nh khác; các ngân hàng cùng nhận một bất động sản để bảo đảm tiền vay 12
phải thỏa thuận với nhau bằng văn bản cử đại diện giữ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm , về việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ nếu khách hàng không trả được nợ ; các giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ trả nợ mà nó bảo đảm chỉ được đặt ra khi pháp luật không có qu y đị nh khác . Tuy nhiên , xu hướ ng chung trong pháp luật dân sự của một số nước như : Nhật, Pháp, Thái Lan không quy đị nh giá trị tài sản dùng để bảo đảm luôn phải lớn hơn giá trị nghĩ a vụ mà nó bảo đảm, vì: thứ nhất, trong dân sự , nguyên tắc tối cao được thừa nhận là bảo đảm cho quyền tự do thỏa thuận của cá c bên được thực hiện . Vì vậy , về nguyên tắc , không áp dụng biện pháp bảo đảm cũng không ảnh hưởng đến thực hiện nghĩ a vụ ; thứ hai , nghĩa vụ dân sự có thể bảo đảm một phần hoặc toàn bộ là theo sự thỏa thuận của các b ên; có thể bảo đảm bằng một hoặc nhiều tài sản ; thứ ba, các biện pháp bảo đảm có thể được áp dụng đồng thời , không mang tí nh loại trừ nhau . Mặc dù , pháp luật các nước không quy định điều kiện về giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn hay bằng so với giá trị nghĩ a vụ được bảo đảm , nhưng điều này không có nghĩ a là tài sản bảo đảm không cần có bất kỳ giá trị nào . Tài sản bảo đảm luôn phải có giá trị vì nó tạo khả năng bảo đảm thự c tế cho nghĩ a vụ . Xét về góc độ kinh tế , giá trị tài sản càng cao so với giá trị nghĩ a vụ được bảo đảm thì độ an toàn về kinh tế càng lớn . Như vậy, giá trị tài sản bảo đảm cho khoản vay tại các ngân hàng thương mại ở Việt Nam không hoàn toàn phụ thuộc vào quy mô vốn xin tài trợ , mà chủ yếu phụ thuộc vào rủi ro dự kiến . Đối với các khách hàng khác nhau , mức độ rủi ro là khác nhau , do vậy các ngân hàng thương mại ở Việt Nam có thể yêu cầu giá trị tài sản bảo đảm với tỷ lệ khác nhau so với số tiền vay . Tài sản bảo đảm có thể có giá trị lớn hơn hoặc bằng thậm chí còn thấp hơn giá trị khoản vay. Việc dự tí nh rủi ro để xác đị nh giá trị tài sản bảo đảm tiền vay , được coi là giải pháp mở rộng tín dụng ngân hàng , tăng sinh lợi và an toàn trong hoạt động của ngân hàng hiện nay . Do vậy, việc đị nh giá tài sản bảo đảm tiền vay nói chung , tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng đóng vai trò rất 13
quan trọng trong việc thu hồi nợ của ngân hàng . Khi nhì n vào giá trị của tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản , chúng ta phải nhìn vào giá trị thanh lý của nó chứ không phải n hìn vào giá trị thực tế hay giá trị thị trường . Khi nhận tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản , bên cạnh việc tuân thủ các quy đị nh của Chính phủ về ngân hàng nhà nước thì việc nghiên cứu các chí nh sách , pháp luật về đất đai của tài sản bảo đảm là một yếu tố quan trọng . Ngoài điều kiện về đăng ký quyền sở hữu và các đặc điểm nêu trên, bất động sản chỉ trở thành tài sản bảo đảm tiền vay khi đã đăng ký giao dịch bảo đảm. Ở Pháp, việc đăng ký giao dịch bất động sản trong Luật Dân sự là một cơ chế hữu hiệu cho việc bảo vệ quyền lợi của bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ có liên quan đến bất động sản . Trong khi đó , ở Việt Nam, luật chỉ quan tâm đến việc đăng ký giao dịch bảo đảm, mà cụ thể là hợp đồng thế chấp theo quy định của Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Mục đích pháp lý của việc đăng ký giao dịch bất động sản: Theo các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự năm 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì các giao dịch về bất động sản ở Việt Nam chia thành hai nhóm, các giao dịch bảo đảm được xác lập trên bất động sản và các giao dịch khác không phải là giao dịch bảo đảm . Nếu là các giao dịch bảo đảm (thế chấp, cầm cố… theo quy định của Điều 326 Bộ luật Dân sự năm 2005, thì đối tượng của biện pháp cầm cố là các tài sản nói chung, tức có thể là động sản và cũng có thể là bất động sản) thì bên cạnh việc công chứng, chứng thực theo luật chung, giao dịch đó còn cần thiết phải được đăng ký tại các cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền. Các giao dịch bất động sản còn lại thì không cần phải đăng ký, hay nói cách khác là các quy định hiện hành không thiết lập quy chế pháp lý cho việc đăng ký các giao dịch này. Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP, các trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm bao gồm: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác, nếu pháp luật có quy định. 14
Trong khi đó, theo các quy định hiện hành của hệ thống pháp luật Cộng hòa Pháp thì không những chỉ riêng các giao dịch bảo đảm cần thiết phải được đăng ký mà các giao dịch khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản cũng cần thiết phải đăng ký (ví dụ như việc mua bán bất động sản, cho thuê bất động sản…). Việc đăng ký giao dịch bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng đối với các bên trong giao dịch, đặc biệt là bên nhận thế chấp, bên chủ nợ có đặc quyền, bên nhận chuyển nhượng bất động sản. Như vậy, từ sự phân biệt này có thể thấy, "đăng ký giao dịch bất động sản và đăng ký bất động sản là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau" [46]. Ở góc độ là đăng ký bất động sản thì hầu như không có sự khác biệt về bản chất giữa luật Việt Nam và luật của Pháp, các bất động sản đều cần thiết phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc đăng ký bất động sản thực sự cần thiết cho việc quản lý các tài sản này ở góc độ quản lý nhà nước đối với bất động sản. Trong khi đó, việc đăng ký giao dịch bất động sản lại có những ý nghĩa pháp lý và ý nghĩa thực tiễn khác biệt. Mục đích của việc thiết lập cơ chế đăng ký giao dịch bất động sản đó là biến việc đăng ký giao dịch thành một "kênh" thông tin đáng tin cậy đối với các chủ thể có quan tâm. Sở dĩ đáng tin cậy là vì những thông tin liên quan đến các giao dịch bất động sản do một bên hoàn toàn trung lập cung cấp và bên cung cấp này lại là một cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan đăng ký trong trường hợp này chỉ chịu trách nhiệm kiểm tra tính hợp pháp về mặt hình thức đối với yêu cầu đăng ký. Nếu yêu cầu đăng ký không hợp lệ thì cơ quan đăng ký sẽ từ chối việc đăng ký giao dịch. Điều này có nghĩa là cơ quan đăng ký có vai trò và chức năng hoàn toàn khác biệt so với cơ quan công chứng, cơ quan công chứng phải chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của nội dung giao dịch được công chứng. Đây là ý nghĩa quan trọng của việc đăng ký giao dịch bất động sản mà các bên quan tâm trong việc xác lập các giao dịch có liên quan đến bất động sản. Việc giao dịch bất động sản không phát sinh "giá trị đối kháng" với 15
người thứ ba, hay nói cách khác việc không được đảm bảo quyền ưu tiên của bên có quyền trong trường hợp này được xem là một loại chế tài pháp lý dành cho bên có quyền trong trường hợp không tiến hành thủ tục đăng ký các giao dịch bất động sản phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Theo quy định ở Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, thì hiệu lực của giao dịch bảo đảm mà pháp luật quy định buộc phải đăng ký theo Nghị định này sẽ phát sinh từ thời điểm giao dịch được đăng k. Điều này có nghĩa là nếu giao dịch thuộc các trường hợp buộc phải đăng ký mà không đăng ký thì giao dịch bảo đảm sẽ không phát sinh giá trị pháp lý tất nhiên là kể cả với các bên tham gia giao dịch. Như vậy có thể nói Nghị định 163/2006/NĐ-CP xem việc đăng ký giao dịch bảo đảm như một điều kiện về hình thức để giao dịch có giá trị pháp lý, như là điều kiện về việc công chứng hay chứng thực hợp đồng nói chung. Trong khi đó, cũng chính Khoản 1, Điều 11 của Nghị định này quy định rằng: thời điểm giao dịch bảo đảm có hiệu lực đối với người thứ ba là thời điểm đăng ký giao dịch. Trong trường hợp này thì có sự nhập nhằng giữa giá trị pháp lý của việc công chứng, chứng thực hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Bản chất pháp lý quan trọng của việc đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung, giao dịch bảo đảm có liên quan đến bất động sản nói riêng là nhằm bảo vệ trật tự ưu tiên thanh toán, bảo vệ quyền của bên nhận bảo đảm, mà vấn đề này đều có liên quan đến hiệu lực của giao dịch đối với người thứ ba. Đối với tài sản hì nh thành trong tương lai , ngân hàng và bên vay có thể tiến hành ký kết hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Với việc ký kết hợp đồng này các quyền lợi của ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp đã được bảo đảm. Tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: "Đối với tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu mà bên bảo đảm chưa đăng ký thì bên nhận bảo đảm vẫn có quyền xử lý tài sản khi đến hạn xử lý" [12, Điều 8]. Như vậy, tài sản bảo đảm hình thành đến đâu thì bên nhận bảo đảm đương nhiên có các quyền đối với tài sản bảo đảm đến đó mà không 16
buộc phải thực hiện bất kỳ các thủ tục pháp lý nào khác như phải ký lại hợp đồng bảo đảm khi tài sản đã hình thành hay phải đăng ký giao dịch bảo đảm lại... Quy định của pháp luật là hoàn toàn logic và hợp lý, bởi lẽ nếu quy định tại thời điểm tài sản hình thành các bên phải ký kết hoặc đăng ký lại giao dịch bảo đảm thì sẽ hết sức bất lợi cho ngân hàng nếu bên vay (người mua nhà) không thiện chí hợp tác trong khi vốn vay đã giải ngân. Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, sản phẩm cho vay mua nhà của các ngân hàng đã gặp phải vướng mắc về thủ tục pháp lý. Vướng mắc xuất phát từ cách hiểu và áp dụng pháp luật của Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm. Bằng việc viện dẫn quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 rằng điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở như mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn... là phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm cho rằng sẽ không có khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Vì như vậy, tại thời điểm thực hiện giao kết hợp đồng thế chấp bên thế chấp chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Cách hiểu như vậy là chưa chính xác. Các điều kiện được đề cập tại Khoản 1, Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 là các điều kiện được đặt ra đối với giao dịch là nhà ở hiện hữu (nhà ở đã hình thành và thuộc sở hữu của người thực hiện giao dịch) chứ không phải là điều kiện đặt ra đối với nhà ở hình thành trong tương lai. Quy định tại Khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở năm 2005 là hợp lý, nhằm bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình trong các giao dịch dân sự. Tránh trường hợp chủ sở hữu nhà ở dùng các giấy tờ pháp lý khác nhau liên quan đến nhà ở của mình để cùng một lúc thực hiện nhiều giao dịch đối với nhiều bên khác nhau đối với cùng một tài sản. Với cách hiểu này, ngày 04/10/2007 Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm đã có Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV về việc giải quyết yêu cầu đăng ký thế chấp đối với nhà chung cư chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. 17
Theo đó, Cục đã hướng dẫn trong trường hợp này các bên nên ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở và thực hiện đăng ký tại các trung tâm đăng ký giao dịch bảo đảm. Để phát triển sản phẩm này, các ngân hàng thay vì yêu cầu bên vay ký hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã thực hiện theo hướng dẫn của Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm yêu cầu khách hàng ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở. Và để đảm bảo quyền lợi của mình, trong điều khoản về tài sản thế chấp của hợp đồng, các ngân hàng thường quy định các tài sản thế chấp là các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không chỉ giới hạn vào quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Quy định này là dễ hiểu, bởi cái mà ngân hàng cần nắm giữ ở đây là quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nội dung này, một lần nữa lại bị các Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm trực thuộc Cục Đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm từ chối. Việc từ chối có thể xuất phát từ cách hiểu đây là hợp đồng thế chấp quyền tài sản và thuộc thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm của Trung tâm Đăng ký giao dịch bảo đảm. Nếu đưa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở vào thì thẩm quyền đăng ký sẽ chuyển sang các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề các ngân hàng lo ngại không phải là hợp đồng sẽ được đăng ký tại cơ quan nào mà điều quan trọng là quyền của ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp phải được bảo đảm và khi có tranh chấp xảy ra, ngân hàng có thể xử lý tài sản thế chấp là nhà ở để thu hồi nợ vay. Trong khi đó, nếu đưa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở ra khỏi hợp đồng, thì khi hợp đồng mua bán nhà ở hoàn thành và được thanh lý, các quyền phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở chấm dứt (ngoại trừ quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở) và giá trị tài sản thế chấp của ngân hàng khi đó nếu không có quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở sẽ bằng không. 18