Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: Cẩn Ngữ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:114

Thêm vào BST

Báo xấu

15
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, lý luận và thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hướng hội nhập. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật học: Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam

®¹i häc quèc gia hµ néi khoa luËt trÇn ngäc tó thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Hµ néi - 2007
®¹i häc quèc gia hµ néi khoa luËt trÇn ngäc tó thèng nhÊt ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë viÖt nam Chuyªn ngµnh : LuËt kinh tÕ M· sè : 60 38 50 luËn v¨n th¹c sÜ luËt häc Ng-êi h-íng dÉn khoa häc: TS. NguyÔn Thóy HiÒn Hµ néi - 2007
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC 7 THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản 7 1.1.1. Khái niệm bất động sản 7 1.1.2. Đăng ký bất động sản 10 1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản 17 1.2. Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật 20 1.3. Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về 24 đăng ký bất động sản 1.3.1. Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển 24 của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập 1.3.2. Chính sách pháp luật - cơ sở để hoàn thiện hệ thống 27 pháp luật về đăng ký bất động sản 1.4. Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử 29 1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến 29 1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc 34 1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước 37 năm 2003
1.5. Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản 45 của một số nước trên thế giới 1.5.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản 45 1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc 47 1.5.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada 50 1.5.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh 52 1.5.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động 54 sản các nước trên Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP 56 LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1. Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành 56 2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai 56 2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây 62 dựng 2.1.3. Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng rừng và quyền sở 69 hữu rừng sản xuất là rừng trồng 2.2. Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động 71 sản Việt Nam 2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng 72 ký bất động sản 2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản 77 2.3. Ảnh hưởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất 79 động sản trong thực tiễn 2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản 79 2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động 84 sản
2.3.3. Tranh chấp và giải quyết tranh chấp về bất động sản 86 Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT 91 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1. Yêu cầu lý luận và thực tiễn đối với việc thống nhất 91 pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam 3.2. Phương hướng và giải pháp thống nhất pháp luật về 93 đăng ký bất động sản ở Việt Nam 3.2.1. Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, 93 đồng bộ, thống nhất công tác đăng ký bất động sản 3.2.2. Thống nhất cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động 95 sản 3.2.3. Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động 96 quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của bất động sản, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa những cơ quan thực hiện chức năng này 3.2.4. Hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và 97 duy nhất đối với mọi loại bất động sản và do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản 3.2.5. Hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ 98 tục xác lập quyền dân sự về bất động sản của người dân 3.2.6. Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo một tiêu 99 chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản được trình lên các cơ quan chức năng và đưa ra công luận. Nội dung đổi mới chính của dự thảo này là việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng) vào làm một Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh). Đồng thời, có một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục những bất cập hiện tại. Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản đối rất quyết liệt. Như Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do Thứ trưởng Tống Văn Nga ký, trong đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản... là không phù hợp với thực tế, trái với các quy định của pháp luật hiện hành và gây ra nhiều phức tạp". Tiếp đó, qua nhiều phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, các ý kiến vẫn không đồng tình với nội dung trên của dự thảo. Nhất là quan điểm của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính phủ. Vì vậy, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề nghị và được Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi chương trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt ra trong lý luận và thực tiễn. Như vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản tại nước ta vẫn đang là vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ về cơ sở lý luận và thực tiễn. Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản. Thông qua công tác đăng ký, cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xác định được hiện trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), cũng như quản lý được các biến động về mặt pháp lý của bất động sản. Đăng ký bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện nhiệm vụ quản lý bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản. Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, các giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai, minh bạch. Với việc thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản được công khai thì công chúng dễ dàng tìm hiểu và biết đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ưu tiên giữa các bên có quyền trong trường hợp bất động sản là đối tượng của nhiều giao dịch trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản chưa đầy đủ, toàn diện, trong khi các quy định chưa rõ ràng, đồng bộ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" nhưng hiện chưa có Luật Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy định về đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhìn chung, các quy định về đăng ký chưa bao quát hết những vấn đề cần thiết, chưa bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản khi tham gia vào thị trường. Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác hiện vẫn chưa có quy định về đăng ký. Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng mắc, cụ thể như: các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất
động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa được tổ chức đăng ký trên thực tế (công trình xây dựng…). Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. Hiện nay, trong nền khoa học pháp lý của chúng ta còn tồn tại không ít khoảng trống, cũng như những vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch liên quan đến bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Liên quan đến việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản, còn tồn tại một số vấn đề cần được làm rõ như: Các nguyên tắc về đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản... Bên cạnh đó, trong điều kiện chúng ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân tích so sánh giữa chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm rõ được sự cần thiết và tính tất yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam, góp phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ, ổn định và khoa học để điều chỉnh một cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về đăng k‎ý bất động sản là vấn đề đã và đang được nhiều nhà nghiên cứu quan tâm ở những giác độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam có thể kể đến như sau: "Cơ sở lý luận và thực tiễn
của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tư pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Kim Hiền, năm 2001... Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm 2004. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn đề chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời gian qua, đồng thời chưa có đề tài mang tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm đưa ra cơ sở lý luận cũng như thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống nhất toàn bộ pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong một chỉnh thể. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích: Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, l‎ý luận và thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hướng hội nhập. Nhiệm vụ: Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định là: Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận, các tiền đề kinh tế - xã hội
cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam qua các thời kỳ, cũng như thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành. Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản của một số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đó đúc rút những kinh nghiệm bổ ích làm cơ sở để đưa ra các giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế. Thứ tư, kiến nghị phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề tài, trong giới hạn về quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc sĩ luật học, người nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam. - Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phương pháp quan trọng và được sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận văn. - Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm và phân tích các vụ việc thực tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản.
6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản trên một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản trong một mô hình pháp lý mới. Những đóng góp khoa học của luận văn được thể hiện ở những nội dung sau: Phân tích và làm rõ được sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng ký‎bất động sản. Phân tích được thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản. Phân tích được cơ sở lý luận cũng như tiền đề kinh tế - xã hội của việc thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam. Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới. Kiến nghị phương hướng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và xu hướng phát triển chung của pháp luật quốc tế. Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học pháp lý về đăng ký bất động sản. Ngoài ra, những quan điểm và kiến nghị của luận văn còn có ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, cụ thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất
động sản Việt Nam. Chương 3: Phương hướng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Khái niệm bất động sản Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản." Trong đó, "vật" được coi là tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: là một bộ phận của thế giới vật chất, có lợi ích cho con người và là vật con người có thể kiểm soát được. Tiền là một loại hàng hóa đặc biệt, có chức năng dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực của hàng hóa, do đó cũng coi là tài sản. Các quyền tài sản cũng được coi là tài sản, vì đáp ứng được yêu cầu trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao lưu dân sự. Sự phân loại tài sản trong khoa học pháp lý rất đa dạng. Tài sản được phân loại dựa trên nhiều căn cứ khác nhau. Tuy nhiên, trong khoa học pháp lý hiện đại, tài sản nói chung bao giờ cũng chỉ tồn tại dưới hai hình thức cơ bản: tài sản hữu hình và tài sản vô hình. Căn cứ vào tính chất không di dời được của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Pháp luật của hầu hết các nước đều coi đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Cơ sở cho sự phân loại này còn dựa vào một số tiêu chí như mục đích, phương cách sử dụng và giá trị của tài sản. Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản ở Việt Nam dựa trên tính chất, tính năng sử dụng của tài sản và các quy định của pháp
luật. Để phân loại, pháp luật Việt Nam đã sử dụng phương pháp loại trừ: quy định những tài sản là bất động sản và sau đó, khẳng định "động sản là những tài sản không phải là bất động sản". Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: 1. Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản [19]. Như vậy, đặc trưng để nhận biết được về bất động sản là "gắn liền với đất đai". Đây là đặc điểm đầu tiên và cơ bản nhất để phân biệt bất động sản với động sản. Bên cạnh việc quy định bất động sản căn cứ vào thuộc tính "gắn liền với đất đai", pháp luật còn định ra những tài sản khác được coi là bất động sản. Tuy nhiên, hiện nay, đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai là những bất động sản chủ yếu và phổ biến trong giao lưu dân sự. Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và quyền đối nhân như một số nước trên thế giới. Song, nếu hiểu quyền đối vật như trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản như sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác. Trong đó, quyền sở hữu bất động sản được quy định có một số điểm khác biệt với các nước trên thế giới. Xuất phát từ đặc trưng riêng của mình mà pháp luật có các quy định khá chặt chẽ về chế độ sở hữu đối với bất động sản. Điều này như một tất yếu để quản lý và bảo vệ sự ổn định trong giao lưu dân sự. Hiến pháp Việt
Nam quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định các hình thức sở hữu, trong đó có sở hữu nhà nước. Điều này dẫn đến việc quy định chế độ pháp lý về quyền đối với đất đai có những đặc thù. Luật Đất đai năm 2003 quy định cho cá nhân có nhiều quyền, trong đó có quyền định đoạt về quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng trao cho cá nhân, tập thể những quyền khác để phù hợp với thực tế hơn. Ngoài ra, nhà ở, các công trình xây dựng cũng là tài sản chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật. Các chủ thể nếu muốn xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở phải tuân theo yêu cầu về đăng ký và các thủ tục khác để đảm bảo sự quản lý của Nhà nước. Theo pháp luật Việt Nam chủ sở hữu tài sản có ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt. Một người không phải là chủ sở hữu cũng có những quyền năng trên song không mang tính độc lập mà phụ thuộc vào ý chí của chủ sở hữu. Thực tế, trong giao lưu dân sự, việc một người không phải là chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản của người khác là điều phổ biến. Điều này cho thấy việc pháp luật bảo vệ một cách thích đáng quyền lợi của những người được chủ sở hữu chuyển giao quyền chiếm hữu, sử dụng hay định đoạt tài sản là hết sức quan trọng. Điển hình là quyền sử dụng đất. Chính chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai đã khiến cho việc quy định về quyền sử dụng đất có những đặc trưng riêng so với các quyền sử dụng khác. Dù pháp luật mỗi nước có chế độ sở hữu khác nhau đối với đất đai, nhưng một điều không thể phủ nhận là: tất cả các nước đều coi đất đai là bất động sản có vị trí quan trọng nhất. Việc sử dụng đất đai phụ thuộc rất nhiều vào chế độ sở hữu đất. Việt Nam và một số nước xã hội chủ nghĩa khác (như Cu Ba, Trung Quốc) thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Ngoài hình thức sở hữu nhà nước thì không có bất cứ hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai, do đó, Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền định đoạt đối với đất đai. Trong đa số các trường hợp Nhà nước không thể tự mình trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đối với đất đai mà trao quyền đó
cho các chủ thể khác trong xã hội. Chính hiện tượng này đã dẫn đến những quy định về quyền sử dụng đất có điểm đặc biệt so với quyền sử dụng trong khái niệm quyền sở hữu tài sản thông thường. Nhà nước, thông qua các quy định pháp luật, cho phép các chủ thể có quyền sử dụng đất được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 106 Luật Đất đai). Riêng với bảo lãnh quyền sử dụng đất, đến Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường đã quy định: "Thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Đất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất được gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất". Như vậy, mặc dù không phải là chủ sở hữu nhưng thực ra, quyền sử dụng đất của các chủ thể được mở rộng một cách tối đa. 1.1.2. Đăng ký bất động sản Trước kia, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng đất, các bên gặp nhau trên đất cùng với người làm chứng và thực hiện một vài cử chỉ mang tính biểu tượng (như trao một nắm đất…). Tuy nhiên, biện pháp này tỏ ra không an toàn. Người làm chứng có thể chết đi, trí nhớ không thể tồn tại mãi theo thời gian. Từ đó, một loại Sổ sách công ra đời, do một thẩm phán hay một quan chức địa phương bảo quản. Loại sổ này trở thành Sổ ghi chứng thư - quyền sở hữu của cả cộng đồng, khi mà các giao dịch chưa trở nên phức tạp. Cho đến nay, người ta còn lưu giữ được các Sổ sách như vậy. Ở cơ quan đăng ký đất của Vienna, còn có số seri Sổ đăng ký từ năm 1368; ở Praha: từ năm 1377, ở Munich: từ năm 1440…[33]. Tiếp sau đó là giai đoạn phát triển thứ hai của lĩnh vực đăng ký đất đai, gọi là đăng ký chứng thư. Người có quyền đối với bất động sản xuất trình các chứng thư xác lập quyền của mình tại cơ quan đăng ký bất động sản. Sau khi kiểm tra, cơ quan đăng ký sẽ chứng nhận tính hợp pháp của việc
xác lập quyền đó vào chứng thư, trả lại cho người có quyền như là bằng chứng của việc đã thực hiện đăng ký, đồng thời lưu giữ một bản sao của chứng thư đó tại cơ quan đăng ký. Đăng ký chứng thư phát triển mạnh ở Pháp, Bỉ, Thụy Sĩ, Italia, Tây Ban Nha, Ấn Độ và hầu hết các thuộc địa của Anh (trừ Australia và Canada), hầu hết các bang của Mỹ, các nước Nam Mỹ, Scotland và Irland, các quận của Anh quốc. Nhưng hệ thống đăng ký chứng thư cũng đã thể hiện các điểm hạn chế của nó. Đó là sự chậm trễ, mất thời gian thẩm tra, tìm hiểu tính xác thực của các chứng thư (từ cả phía cơ quan đăng ký lẫn người tìm hiểu thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản), đặc biệt là trong các trường hợp người lập chứng thư có sai sót hoặc cố ý gian lận. Điều này dẫn đến rủi ro cao cho những người mua hoặc tham gia giao dịch khác về bất động sản. Để khắc phục những nhược điểm này, đã dẫn đến việc hình thành hệ thống đăng ký các quyền, bao gồm cả các giao dịch liên quan đến một bất động sản. Hệ thống này phát triển mạnh ở Đức, Áo, Hungary, các thuộc địa của Áo, phần lớn lãnh thổ Canada, một số bang của Hoa kỳ, ở Irland, Anh và xứ Wales. Nội dung đăng ký theo hệ thống này bao gồm ba thành phần như sau: (1) Mô tả tài sản là đất, kèm theo bản đồ thửa đất; (2) Quyền sở hữu, gồm có tên, địa chỉ của người có các quyền đối với đất như quyền bán hay định đoạt đất; (3) Những ràng buộc đối với đất, thứ tự ưu tiên, các biến động như bán đất, thế chấp, giải chấp… Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản được hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký Torrens. Nguyên tắc cơ bản của hệ thống đăng ký Torrens có thể tóm tắt là: hệ thống đăng ký mang tính xác lập; có xác minh, kiểm tra (bao gồm cả kiểm tra trên thực địa trong trường hợp cần thiết), có cấp giấy chứng nhận về các quyền đối với bất động sản. Đối với bất động sản, việc đăng ký trước tiên nhằm mục đích đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước đối với những tài sản này, là một trong bốn trụ cột của quản lý hành chính đất đai gồm: Khảo sát và lập bản đồ địa chính; Lập hồ sơ địa chính và cập nhật hồ sơ địa chính; đăng ký bất động sản; lưu trữ
dữ liệu [34]. Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai luôn là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế. Bên cạnh đó, đất đai còn thuộc phạm trù chủ quyền quốc gia. Do đó, yêu cầu quản lý về đất luôn được Nhà nước chú trọng. Bên cạnh đó, việc đăng ký bất động sản còn nhằm mục đích xác lập tính hợp pháp của các quyền đối với bất động sản, thông qua việc công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản. Hiện nay, ở các nước theo nền kinh tế thị trường, một trong những mục tiêu của việc đăng ký bất động sản là nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trường bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản [44]. Đăng ký bất động sản được coi như một cơ chế giúp cho người mua đất, người nhận thế chấp đất v.v… tra cứu thông tin nhằm xác định rõ được quyền sở hữu đất của người bán hoặc người thế chấp, tình trạng pháp lý của thửa đất. Tra cứu thông tin là một hoạt động thông thường trước khi thực hiện việc mua đất hay nhận bảo đảm và tài sản bảo đảm là đất, bất động sản gắn liền với đất. Việc đăng ký với ý nghĩa công bố công khai các giao dịch, quyền đối với bất động sản trước đây không được quy định trong các nền luật thành văn, như luật La Mã chẳng hạn. Pháp luật La Mã chỉ đưa ra những nguyên tắc đặc thù áp dụng cho việc chuyển giao quyền sở hữu: chuyển giao có người làm chứng, chuyển giao trước Tòa án và chuyển giao theo truyền thống. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thì việc áp dụng cơ chế chuyển giao như trên đã bộc lộ những điểm hạn chế. Cơ chế này dẫn đến thực trạng là các giao dịch về bất động sản hoàn toàn diễn ra một cách không công khai và bất hợp pháp. Vì vậy, người mua hoặc thụ hưởng tài sản không bao giờ chắc chắn được rằng mình đã trở thành chủ sở hữu của tài sản đó. Nhằm khắc phục hạn chế nêu trên, đa số các quốc gia trên thế giới đều xác định một trong những mục đích cơ bản và quan trọng hàng đầu của đăng ký bất động sản là công bố công khai tình trạng pháp lý của tài sản.
Bên cạnh đó, với việc áp dụng nguyên tắc suy đoán về quyền sở hữu, nên thông thường, chỉ thực hiện đăng ký quyền sở hữu đối với đất đai. Người có quyền sở hữu đối với đất đai thì đương nhiên được coi là có quyền sở hữu đối với toàn bộ các tài sản gắn liền với đất đó, thậm chí cả đối với những tài sản có trong lòng đất. Nguyên tắc này được thể hiện rõ nét nhất trong hệ thống đăng ký Torrens. Khái niệm đất đai trong pháp luật về đăng ký bất động sản của các quốc gia theo hệ thống này được mở rộng bao gồm cả các tài sản gắn liền với đất, tức là bao quát gần hết các tài sản là bất động sản. Tuy nhiên, cũng có những quốc gia tiến hành đăng ký quyền đối với tài sản trên đất. Chủ yếu tập trung vào các quốc gia thuộc hệ thống luật dân sự như Pháp, Nhật Bản. Những tài sản này chủ yếu là bất động sản do tính chất và có tính ổn định cao, giá trị lớn [40]. Về cơ bản, phạm vi đăng ký bất động sản tập trung vào các đối tượng sau đây: Một là, đất đai. Hai là, các tài sản gắn liền với đất có tính chất cố định cao và là đối tượng chủ yếu trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Trong trường hợp không đáp ứng đầy đủ các yêu cầu nêu trên, thì tài sản gắn liền với đất thường được đăng ký với tư cách một khối tài sản thống nhất. Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã được pháp luật đề cập ngay khi nước Việt Nam dân chủ cộng hòa mới được thành lập. Thời kỳ này Nhà nước đã có các quy định về ghi nhận việc sang tên trong sổ địa bộ và sổ thuế khi mua bán, tặng cho và trao đổi nhà cửa, ruộng đất. Cho đến thời kỳ đổi mới, trước yêu cầu thực tiễn về sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng mới dần hình thành và liên tục được bổ sung hoàn thiện. Tuy nhiên, những nội dung về đăng ký bất động sản trong pháp luật vẫn có xu hướng nhằm mục đích chính là thực hiện chức năng quản lý Nhà nước đối với bất động sản. Luật Đất đai năm 1993 quy định
đăng ký đất đai, bao gồm cả đăng ký các biến động về quyền sử dụng đất là một nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Tuy nhiên, đến Luật Đất đai năm 2003, với việc xem xét và thừa nhận quyền sử dụng đất như là một hàng hóa trong thị trường bất động sản, pháp luật đã đề cập đến vấn đề cung cấp thông tin về đất với các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất cho công chúng một cách công khai (Điều 64 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004). Tuy nhiên, pháp luật vẫn chú trọng mục đích quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký đất đai, dẫn đến việc coi đăng ký các quyền đối với đất đai là một thủ tục hành chính và được quản lý bởi các cơ quan quản lý hành chính các cấp. Điều này được thể hiện trong nhiều đạo luật khác về quản lý bất động sản và thị trường bất động sản đã được ban hành như Luật Nhà ở 2006, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật Bảo vệ và phát triển rừng 2004... Trong quy định của pháp luật hiện nay, thuật ngữ "đăng ký bất động sản" chưa được sử dụng. Tuy nhiên, đã có nhiều quy định lại đề cập đến trình tự, thủ tục xác lập, ghi nhận các quyền về bất động sản như đất, nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng... tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Về bản chất, đây là những quy định về đăng ký đối với bất động sản. Những quy định này lại nằm rải rác trong nhiều đạo luật cụ thể, riêng biệt. Thuật ngữ "đăng ký" được hiểu là [35]: (i) Chính thức ghi vào văn bản của cơ quan có thẩm quyền những thông tin cần thiết của sự kiện làm cơ sở phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ pháp lý nhất định; và (ii) Bằng chứng công nhận sự tồn tại hoặc chấm dứt một sự kiện, hiện tượng. Còn theo Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học [42] thì "đăng ký là việc ghi vào sổ của cơ quan quản lý để chính thức được công nhận cho hưởng quyền lợi hay làm nghĩa vụ". Xuất phát từ yêu cầu quản lý nhà nước đối với bất động sản, đặc biệt là đối với những tài sản có khả năng tham gia vào thị trường bất động
sản và mục đích của việc đăng ký bất động sản, nên không phải mọi tài sản là bất động sản theo khoa học pháp lý hay pháp luật thực định đều thuộc đối tượng đăng ký bất động sản. Tại Việt Nam, hiện nay mới chỉ có việc đăng ký đất đai được quy định tương đối đầy đủ và hoàn chỉnh tại một văn bản pháp luật có hiệu lực cao là Luật Đất đai. Vấn đề đăng ký sở hữu đất đai không được đặt ra, bởi đất là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Chỉ khi một chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp đất đai, thì quyền đó mới được đăng ký (đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất), và trong quá trình thực hiện quyền sử dụng đất, nếu tổ chức, cá nhân sử dụng đất thực hiện các giao dịch dân sự đối với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, thì những giao dịch đó đều phải được đăng ký. Ngoài đất đai, hiện nay pháp luật còn có quy định về đăng ký quyền sở hữu đối với nhà ở (Luật Nhà ở), công trình xây dựng khác (Nghị định số 95/2005/NĐ-CP của Chính phủ), quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng (Luật Bảo vệ và phát triển rừng). Đăng ký bất động sản xét về tổng thể là việc xác định hiện trạng và lý lịch của bất động sản, cụ thể là xác định hiện trạng vật lý (làm rõ vị trí, kết cấu, đặc điểm, diện tích của bất động sản) và hiện trạng pháp lý (tình trạng sở hữu bất động sản hoặc quyền sử dụng đất, các biến động về mặt pháp lý). Các nội dung được đăng ký là cơ sở pháp lý cho việc xác lập và chứng nhận quyền của tổ chức, cá nhân đối với bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý đối với bất động sản và các giao dịch liên quan đến bất động sản. Bên cạnh đó, thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản được công khai hóa. Với việc không hạn chế tiếp cận các thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản, công chúng có thể dễ dàng tìm hiểu và biết chính xác ai là chủ sở hữu bất động sản và ai là người có những quyền lợi liên quan đến bất động sản đó (quyền được ưu tiên thanh toán, quyền sử