Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 -2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:98

Thêm vào BST

Báo xấu

21
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 -2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ VĂN SƠN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HÀ VĂN SƠN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CHO CÁC TỔ CHỨC ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2015 – 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thế Huấn Thái Nguyên – 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Hà Văn Sơn
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh Phúc, tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ chu đáo, tận tình của nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới: Ban giám hiệu Trường Đại hoc Nông lâm Thái Nguyên và các phòng chức năng cùng toàn thể thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Nguyễn Thế Huấn đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này. Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày 20 tháng 8 năm 2018 Tác giả luận văn Hà Văn Sơn
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu......................................................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................... 2 Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................. 4 1.1. Cơ sở pháp lý ............................................................................................. 4 1.2. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 7 1.2.1. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ................................................................................................................. 7 1.2.2. Quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ............................................................................................................ 8 1.2.3. Mối quan hệ của công tác giao đất, cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất........................................................................ 19 1.2.4. Các chỉ tiêu đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án .......................................................................................................... 21 1.3. Tổng quan về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư của cả nước ............................................................................................................ 22 1.3.1. Tình hình sử dụng đất trên phạm vi cả nước ........................................ 22 1.3.2. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ............................................................................................................ 23 1.3.3. Thực trạng công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay trên cả nước ...................................................................................... 23 1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ................................................... 30 1.5. Những vấn đề đặt ra, sự cần thiết của đề tài nghiên cứu ........................ 31
iv Chương II: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................................................. 33 2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 33 2.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu ............................................................... 33 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33 2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33 2.4.1. Phương pháp điều tra và thu thập số liệu .............................................. 33 2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, xử lý số liệu ................................... 36 2.4.3. Phương pháp so sánh, đánh giá ............................................................. 36 Chương III: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................... 37 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc .............................................................................................. 37 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 37 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 42 3.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ................ 45 3.2. Công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 .................. 47 3.2.1. Tình hình quản lý công tác giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ................ 47 3.2.2. Kết quả giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 ............................................... 52 3.3. Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 ................................................................................ 59 3.3.1. Tình hình chấp hành pháp Luật Đất đai của các tổ chức ...................... 60 3.3.2. Công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất ..................................................................................................... 61
v 3.3.3. Đánh giá hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất................................ 63 3.3.4. Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất từ phía các tổ chức, doanh nghiệp .................................................................................................. 64 3.4. Tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất ........................................................................................................... 68 3.4.1. Những tồn tại......................................................................................... 68 3.4.2. Nguyên nhân của những tồn tại ............................................................ 69 3.4.3. Những giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất ................. 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72 4.1. Kết luận .................................................................................................... 72 4.2. Kiến nghị .................................................................................................. 73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74 PHỤC LỤC ..............................................................................................................77
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Giải thích BTGPMB Bồi thường giải phóng mặt bằng DN Doanh nghiệp GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định - chính phủ SD Sử dụng UBND Ủy ban nhân dân WTO Tổ chức nông lương thế giới
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2015 ....... 52 Bảng 3.2: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2015 53 Bảng 3.3: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2016 ....... 54 Bảng 3.4: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2016 54 Bảng 3.5: Kết quả giao đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2017 ....... 55 Bảng 3.6: Kết quả cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên năm 2017 56 Bảng 3.7: Tổng số tổ chức, diện tích sử dụng đất của các tổ chức được giao, cho thuê giai đoạn 2015-2017 trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên ................... 57 Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả giao đất cho các tổ chức giai đoạn 2015-2017 trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên .................................................................... 58 Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả cho thuê đất cho các tổ chức giai đoạn 2015-2017 trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên .................................................................... 59 Bảng 3.10: Tình hình sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê giai đoạn 2015-2017 (Tính đến thời điểm 31 /12/2017) ................................................. 60 Bảng 3.11: Kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất ................................ 61 Bảng 3.12: Hiệu quả công tác giao đất, cho thuê đất...................................... 63 Bảng 3.13: Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức thực hiện dự án đầu tư ............................................................................................................... 64 Bảng 3.14: Kết quả điều tra công tác giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 ................................................................ 65
viii DANH MỤC CÁC BIỂU Biểu 1.1: Biểu đồ cơ cấu theo nhóm đất trên cả nước .................................... 22 Biểu 3.3: Biểu đồ thể hiện tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2015-2017 ...... 60 Biểu 3.4: Biểu đồ thể hiện kết quả thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất sau khi được giao đất, cho thuê đất ............................................................................. 62
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản Quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc việt quan trọng đối với đời sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt và là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng phát triển. Ở nước ta, Hiến pháp và Luật đất đai quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý: Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Theo Quyết định số 2311/QĐ-BTNMT ngày 28/9/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường phê duyệt và công bố kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước tính đến ngày 31/12/2016 tổng diện tích đất tự nhiên là 33.123.078 ha; trong khi dân số cả nước tính đến ngày 16/01/2017 có 94.970.597 người, xếp thứ 14 trong các Quốc gia đông dân nhất thế giới. Vì vậy, việc sử dụng đất đai hợp lý và hiệu quả là nhiệm vụ cấp bách của toàn xã hội. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi đất nước đang chuyển mình đổi mới nền kinh tế thi trừng có sự quản lý của Nhà nước đã làm cho nền kinh tế xã hội phát triển mạnh mẽ, cùng với sự bùng nổ dân số đã làm cho mối quan hệ giữa đất đai và con người trở nên căng thẳng. Nhu cầu đất đai cho dự phát triển kinh tế và chỗ ở ngày càng tăng, quyền sử dụng đất trở thành đối tượng được mua bán, chuyển nhượng… Thị trường đất đai trở nên sôi động và khó kiểm soát và đất đai trở thành nguồn vốn, nguồn động lực phát triển kinh tế. Để nguồn tài nguyên quốc gia được sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm, đáp ứng được nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước thì công tác quản lý đất đai là một yêu cầu cấp bách.
2 Công tác giao đất, cho thuê đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và là một trong những nội dung quản lý gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc và tốn nhiều thời gian. Đánh giá kết quả công tác này là rất cần thiết để nắm được tình hình giao đất, cho thuê đất nhằm tìm ra những tồn tại để từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục sao cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được tốt hơn. Mặt khác, công tác giao và cho thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư liên quan đến nhiều nội dung trong công tác quản lý đất đai. Đa số các dự án đều có nhu cầu sử dụng đất với diện tích lớn, nếu sử dụng không hiệu quả thì đó là một sự lãng phí lớn. Để công tác quản lý nhà nước về đất đai được bảo đảm chặt chẽ, việc khai thác, sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào việc phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, tôi chọn đề tài nghiên cứu: “Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2015 -2017” 2. Mục tiêu - Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Vĩnh Yên. - Đánh giá công tác giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên. - Đánh giá tình hình sử dụng đất của các tổ chức được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên. - Những tồn tại, nguyên nhân và giải pháp để tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu - Đề tài nghiên cứu giúp đánh giá được những tồn tại, bất cập trong công tác quản lý giao đất, cho thuê đất, từ đó đề xuất những giải pháp góp phần bổ
3 sung, hoàn thiện vào những văn bản pháp luật quy định về công tác giao đất, cho thuê đất phù hợp với tình hình thực tế. - Giúp nâng cao công tác quản lý giao đất, cho thuê đất; sử dụng đất đai có hiệu quả góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
4 Chương I TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở pháp lý Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả trở thành chiến lược quan trọng có tính toàn cầu. Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của nhân loại. Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý phục vụ mục tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu của hiện tại những không làm ảnh hưởng đến lợi ích của thế hệ tương lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nước ta đã tập trung tháo gỡ những khó khăn, mà bước đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm 1998, năm 2001, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua. Các Nghị định, Thông tư, Văn bản hướng dẫn thi hành Luật do Chính phủ, các bộ, ngành và UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã được ban hành. Sau đây là những cơ sở pháp lý được nghiên cứu để thực hiện đề tài: a) Các văn bản của Trung ương ban hành: - Luật đất đai năm 2013; - Các Văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013: + Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; + Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; + Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
5 + Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; + Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; + Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ về sử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; + Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất; + Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; + Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; + Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính; + Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; + Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; + Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; b) Các văn bản của UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành:
6 + Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định về giao đất xây dựng nhà ở không qua đấu giá quyền sử dụng đất, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận diện tích đất ở và diện tích chia, tách thửa đất ở tối thiểu; hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc cho nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 28/2016/QĐ-UBND ngày 18/5/2016 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định về giao đất xây dựng nhà ở, hạn mức giao đất ở và diện tích chia, tách tối thiểu; hạn mức giao đất trống đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc ban hành kèm theo Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 15/9/2014 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 35/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND tình Vĩnh Phúc ban hành quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 32/2015/QĐ-UBND ngày 16/11/2015 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy định chi tiết một số điều về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đơn giá bồi thường, hỗ tợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc; + Quyết định số 02/2015/QĐ-UBND ngày 03/02/2015 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2015; + Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND tỉnh về việc ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 5 năm 2015-2019; + Quyết định số 75/QĐ-UBND ngày 10/01/2014 của UBND tỉnh Vĩnh
7 Phúc về việc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2011-2016) thành phố Vĩnh Yên; + Quyết định số 959/QĐ-UBND ngày 21/3/2016 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của thành phố Vĩnh Yên; + Quyết định số 2370/QĐ-UBND ngày 30/8/2017 của UBND tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt Kế hoạch sử dụng đất năm 2017 của thành phố Vĩnh Yên; 1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 1.2.1. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 1.2.1.1. Khái niệm và bản chất của việc giao đất và cho thuê đất a) Khái niệm Tại Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ khái niệm về công tác giao đất và cho thuê quyền sử dụng đất (cho thuê đất): - “Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.”; - “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.” [14] b) Bản chất của giao đất và cho thuê đất Theo Điều 4 Luật Đất đai quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền sử dụng đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Từ những khái niệm nêu trên đã cho ta thấy bản chất việc giao đất, cho
8 thuê đất đều là các hoạt động trao quyền sử dụng đất từ Nhà nước cho người sử dụng (Người được giao đất, cho thuê đất không có quyền định đoạt đối với mảnh đất được giao, cho thuê mà chỉ được quyền sử dụng, khai thác công năng, tính dụng và các nguồn lợi từ mảnh đất được giao hay cho thuê). Các hoạt động này đều nhằm: Đảm bảo cho đất đai được phân phối và phân phối lại cho các đối tượng sử dụng được sử dụng hợp pháp, đúng mục đích mà Nhà nước đã quy định, đạt hiệu quả cao, thúc đẩy nền kinh tế phát triển; đáp ứng được nhu cầu của mọi đối tượng sử dụng đất, kể cả trong nước và nước ngoài; xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng làm cơ sở để giải quyết mọi mối quan hệ về đất đai và người sử dụng yên tâm thực hiện các quyền của mình trên diện tích đất đó. 1.2.1.2. Tầm quan trọng của công tác giao và cho thuê đất Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai. 1.2.2. Quy định của nhà nước về giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 1.2.2.1. Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Tại Điều 52 Luật đất đai quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: “1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê
9 đất, chuyển mục đích sử dụng đất.” [28]. Điều 58 Luật đất đai quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư: - Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây: + Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên; + Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. - Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan. - Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây: + Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; + Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; + Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
10 Nội dung văn bản thẩm định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bao gồm: Xác định loại dự án đầu tư và đối tượng phải áp dụng điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Đánh giá về mức độ đáp ứng điều kiện ký quỹ, điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư, điều kiện về không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. 1.2.2.2. Các hình thức giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư: a) Giao đất Theo quy định Luật đất đai có hai hình thức giao đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất (Điều 54, 55 Luật đất đai). Đối với các dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên chủ yếu là Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. b) Cho thuê đất Luật đất đai 2013 quy định có hai hình thức Nhà nước cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, cụ thể Điều 56 Luật đất đai 2013 quy định như sau: - Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: + Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; + Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;