Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014 - 2017

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:85

Thêm vào BST

Báo xấu

14
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của Luận văn nhằm đánh giá được kết quả tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất đất, chỉ ra được những khó khăn trong công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông; từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này tại địa phương, góp phần quản lí đất đai ngày một tốt hơn. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG ĐỨC THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN – 2018
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NÔNG ĐỨC THÀNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC TẶNG CHO VÀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẠCH THÔNG, TỈNH BẮC KẠN GIAI ĐOẠN 2014 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn Thái Nguyên – 2018
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích trong luận văn đều đã được ghi rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nông Đức Thành
ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và nghiên cứu tại phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bạch Thông, tôi đã hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình. Để có được kết quả này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi luôn nhận được sự giúp đỡ chu đáo, tận tình của nhà trường. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới: Ban giám hiệu Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên và các phòng chức năng cùng toàn thể thầy giáo, cô giáo đã tận tụy dạy dỗ tôi trong suốt thời gian học tập cũng như thời gian thực tập tốt nghiệp. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn đã tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong quá trình thực hiện và hoàn thành luận văn này. Trong thời gian nghiên cứu, vì nhiều lý do chủ quan và khách quan cũng như hạn chế về mặt thời gian cho nên nội dung của luận văn không tránh khỏi sai sót. Tôi rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để đề tài này được hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2018 Tác giả luận văn Nông Đức Thành
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1 3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ............................ 3 1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ..................... 3 1.1.1. Cơ sở lí luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ....................... 3 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................... 6 1.1.3. Căn cứ pháp lí của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .................... 7 1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ............................................................................................................ 9 1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất .......... 9 1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ........................... 9 1.2.3. Nghĩa vụ tài chính trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất......... 11 1.3. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ................ 13 1.3.1. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên thế giới ............................................................................................................ 13 1.3.2. Những nghiên cứu về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất ở Việt Nam 18 1.4. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước trong tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất............................................................................... 21 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................ 23
iv 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 23 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 23 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 23 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu ............................................................ 23 2.2.1 Thời gian nghiên cứu .............................................................................. 23 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 23 2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 23 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 25 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 25 2.4.3. Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt số liệu .................................. 26 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 27 3.1. Đánh giá tình tình cơ bản của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn ............ 27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của huyện Bạch Thông ........................................... 27 3.1.2. Khái quát về điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Bạch Thông .............. 28 3.1.3. Thực trạng công tác quản lý đất đai của huyện Bạch Thông........................... 29 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn ............. 31 3.2. Đánh giá hồ sơ và quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014-2017 ................................. 35 3.2.1. Đánh giá hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn so với pháp luật đất đai ................................................. 35 3.2.2. Đánh giá quy trình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn so với pháp luật đất đai ................................................. 36 3.3. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 -2017 tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn ........................................... 42 3.3.1. Đánh giá kết quả nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông theo đơn vị hành chính ............................................................... 42
v 3.3.2. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông theo thời gian ....................................................................................... 45 3.3.3. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông theo loại đất.......................................................................................... 49 3.3.4. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế theo loại đối tượng ...................... 50 3.3.5. Đánh giá kết quả tặng cho, thừa kế theo địa chỉ đối tượng nhận tặng cho, thừa kế ..................................................................................................... 52 3.4. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lí về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014-2017 .................. 53 3.4.1. Ý kiến của người dân về tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông .......................................................................................... 54 3.4.2. Đánh giá nhận xét về thực hiện thủ tục nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. .......................................................................................................... 57 3.4.3. Ý kiến về công chứng hợp đồng tại văn phòng Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã khi tặng cho hoặc thừa kế .......................... 58 3.5. Khó khăn, tồn tại, giải pháp khắc phục tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất huyện Bạch Thông đúng pháp luật đất đai ................................. 59 3.5.1. Những khó khăn, tồn tại trong tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông........................................................................................... 59 3.5.2. Một số giải pháp hoàn thiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông........................................................................................... 60 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................... 61 1. Kết luận ....................................................................................................... 61 2. Đề nghị ........................................................................................................ 62 TÀI LIỆU THAM KHẢO............................................................................. 63
vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ Viết tắt Nghĩa đầy đủ BĐS : Bất động sản BTNMT : Bộ tài nguyên môi trường CT : Chỉ thị ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCNQSD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng NĐ : Nghị định QLĐĐ : Quản lý đất đai QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP : Thành phố TTBĐS : Thị trường bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân
vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2016 ................. 31 Bảng 3.2: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2016 ........... 33 Bảng 3.3: Hiện trạng, cơ cấu sử dụng đất chưa sử dụng năm 2016 ............... 34 Bảng 3.4. So sánh hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông với quy định của pháp luật đất đai .............................................. 35 Bảng 3.5. Tình hình thực hiện nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã, thị trấn trên địa bàn huyện Bạch Thông .............................. 43 giai đoạn 2014 -2017 ....................................................................................... 43 Bảng 3.6. So sánh số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã, thị trấn từ 2014 đến 2017.................................................... 45 Bảng 3.7. So sánh diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã, thị trấn từ 2014 đến 2017 ................................................................ 46 Bảng 3.8. So sánh tỷ lệ hồ sơ, diện tích nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch Thông từ 2014 đến 2017 ....................................... 48 Bảng 3.9. Tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch Thông 2014 đến 2017 theo từng loại đất ......................................................... 49 Bảng 3.10. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất huyện Bạch Thông theo nghề nghiệp của đối tượng nhận tặng cho, thừa kế.................... 50 Bảng 3.11. Tình hình thực hiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất huyện Bạch Thông theo địa chỉ đối tượng nhận chuyển QSD đất .................. 52 Bảng 3.12. Kết quả đánh giá của người dân về tặng cho, thừa kế QSD đất tại 3 khu vực của huyện Bạch Thông .............................................................. 55 Bảng 3.13. Kết quả đánh giá của cán bộ quản lí về tặng cho, thừa kế QSD đất tại 3 khu vực của huyện Bạch Thông ........................................................ 56 Bảng 3.14. Kết quả Đánh giá nhận xét về thực hiện thủ tục nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông .......................................... 57 Bảng 3.15. Nhận xét về thực hiện công chứng hợp đồng tại văn phòng Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã ............................. 58
viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Bạch Thông .............................. 27 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 ................................................ 38 Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông ...................................................................... 38 Hình 3.4. Biểu đồ thể hiện số lượng hồ sơ nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã, thị trấn tại huyện Bạch Thông trong ................ 44 giai đoạn 2014-2017 ........................................................................................ 44 Hình 3.5. Diện tích tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã, thị trấn tại huyện Bạch Thông trong giai đoạn 2014-2017 .............................. 47 Hình 3.6. Tỷ lệ về số lượng hồ sơ và diện tích nhận tặng cho, thừa kế QSD đất huyện Bạch Thông giai đoạn 2014-2017 .......................................... 49 Hình 3.7. Số lượng hồ sơ tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp giai đoạn 2014 – 2017 ................................................................ 50 Hinh 3.8. So sánh đối tượng nhận tặng cho và thừa kế theo 3 nhóm ngành nghề .... 51 Hình 3.9. So sánh tỷ lệ đối tượng nhận tặng cho, thừa kế theo 3 nhóm địa chỉ .... 52
1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư. Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, các giao dịch dân sự về chuyển quyền sử dụng đất đã trở nên phổ biến, tỷ lệ thuận với nhịp độ gia tăng dân số, sự phát triển của nền kinh tế đất nước và quá trình đô thị hóa mạnh mẽ. Trong đó, tặng cho, thừa kế đất đai chiếm số lượng đáng kể và có vị trí rất quan trọng; góp phần điều phối lại diện tích đất đai giữa các công dân với nhau, đảm bảo cho những diện tích chưa sử dụng, dư thừa được sử dụng một cách hợp lý. Bên cạnh sự tuân thủ theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành của người sử dụng đất vẫn còn không ít các trường hợp tặng cho, thừa kế đất đai không đúng quy định của pháp luật. Điều này ảnh hưởng nguồn thu của Nhà nước, đời sống và sử dụng đất của người dân. Chính vì vậy, công tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan tâm của nhiều người dân và của các cơ quan, ban, ngành có liên quan. Việc tìm hiểu, hệ thống lại tình hình tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất để có những kết luận đúng, những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện công tác tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất ở các địa phương là hết sức cần thiết. Là một huyện miền núi vùng cao, huyện Bạch Thông với chiều dài hơn 30 km chạy theo Quốc lộ 3, bao gồm gần hết phần đất thuộc trung tâm tỉnh Bắc Kạn. Huyện Bạch Thông có tổng diện tích tự nhiên là 545,6 km2, gồm 17 xã thị trấn. Trong những năm qua huyện luôn được tỉnh xác định là huyện động lực về phát triển kinh tế. Vì vậy, tình hình chuyển quyền sử dụng đất đai t r ê n đ ị a b à n h u yệ n diễn ra rất sôi động trong đó có tặng cho và thừa kế. Việc nghiên cứu, đánh giá về tặng cho, thừa kế QSD đất nhằm góp phần hoàn thiện về công tác tặng cho, thừa kế mang lại hiệu quả cho việc quản lý và thuận lợi cho người sử dụng trong lĩnh vực này, tìm ra những khó khăn,
2 vướng mắc, những vi phạm t r o n g điều kiện tặng cho, thừa kế và trên cơ sở những quy định của pháp luật giải quyết những vi phạm đó một cách đúng đắn là hết sức cần thiết. Từ đó, đề xuất một số kiến nghị để đưa hoạt động tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất vào khuôn khổ của pháp luật, góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật nói chung và các quy định của pháp luật về “điều kiện tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất” nói riêng là rất quan trọng. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2014 - 2017”. 2. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn. - Đánh giá được kết quả tặng cho và thừa kế QSD đất, chỉ ra được những khó khăn trong công tác tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất tại huyện Bạch Thông; từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác này tại địa phương, góp phần quản lí đất đai ngày một tốt hơn. 3. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa lí luận: Nghiên cứu lý luận về “chuyển QSD đất” nói chung, “tặng cho và thừa kế QSD đất” nói riêng; các khó khăn, thuận lợi khi thực hiện các trình tự, thủ tục t ặng cho và thừa kế QSD đất để đề ra giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn cho người sử dụng đất, tránh những khiếu nại, đảm bảo cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. - Ý nghĩa thực tế: Qua việc nghiên cứu tình hình tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất của huyện Bạch Thông, tỉnh Bắc Kạn, tìm những giải pháp tốt nhất để hoàn thiện được công tác tổ chức cũng như quản lý việc thực hiện quy trình tặng cho và thừa kế QSD đất của các cơ quan ban ngành. Đồng thời góp phần vào công cuộc cải cách hành chính nói chung và thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai ngày một tốt hơn.
3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất 1.1.1. Cơ sở lí luận của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất Đất đai có vai trò vô cùng quan trọng đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội và quốc phòng an ninh, Nhà nước ta đã xây dựng hệ thống các chính sách về đất đai chặt chẽ, khoa học nhằm không ngừng tăng cường công tác quản lý, khai thác và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước. Thông qua hiến pháp và pháp luật đất đai quy định quyền sở hữu duy nhất và thống nhất trên toàn vẹn lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước [14]. Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ
4 nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003 [15]. Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [5]. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất. QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi Nhà nước
5 thu hồi đất” (Điều106 Luật Đất đai 2003) [15]. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. * Tặng cho, thừa kế QSDĐ: “là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất”. Trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Nhà nước có thể quy định điều kiện nhận tặng cho, nhận thừa kế QSDĐ; nếu không các trường hợp không đủ điều kiện sẽ bị xem là hành vi phạm pháp [5][18].
6 1.1.2. Cơ sở thực tiễn của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a, Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3, Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1, Điều 168 của Luật này; b, Đất không có tranh chấp; c, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d, Trong thời hạn sử dụng đất”. 2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. 3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. “Sổ hồng” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở” tại đô thị. “Sổ đỏ” là tên gọi tắt của “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” được cấp cho khu vực ngoài đô thị. Tuy nhiên để tiện cho công tác quản lý, từ năm 2009 Nhà nước ta đã thống nhất ban hành Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định: "a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công
7 chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã". 1.1.3. Căn cứ pháp lí của tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Các văn bản quy phạm pháp luật quy định thừa kế Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau: - Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000; - Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Luật Đất đai 2013, có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; - Bộ luật Dân sự năm 2005; - Bộ luật Dân sự năm 2015; - Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007; - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009; - Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân; - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013; - Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính: Hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân; - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
8 - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ địa chính. * Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Bắc Kạn - Quyết định số 21/2014/QĐ-UBND ngày 22/10/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn về quy định một số nội dung cụ thể trong công tác quản lý nhà nước về đất đai áp dụng trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn; - Quyết định số 28/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 của UBND tỉnh Bắc Kạn quy định về đăng ký, đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn. 1.1.3.2. Quy định chi tiết về tặng cho và thừa kế: Tặng cho và thừa kế là những hành vi dân sự được quy định cụ thể tại Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 như sau: Quyền thừa kế: Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc. Quyền bình đẳng về thừa kế của cá nhân: Mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người thừa kế: là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trường hợp người thừa kế theo di chúc không là cá nhân thì phải tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 thì: “Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, cỏn bên được tặng cho đồng ý nhận.”
9 Nhận tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất và trình tự thủ tục nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất được quy định chi tiết tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013. 1.2. Khái quát những vấn đề liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất 1.2.1. Các khái niệm liên quan đến tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất * Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất: tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. 1.2.2. Các hình thức tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất * Điều kiện được tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; + Đất không có tranh chấp; + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Tặng cho, thừa kế trong thời hạn sử dụng đất; * Thủ tục nhận tặng cho, thừa kế:
10 a) Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau: + Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho); + Giấy tờ về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai và một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 8, 9 và 10 của Nghị định số 88/2009/NĐ-CP); b) Trường hợp nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, hồ sơ bao gồm các nội dung sau: + Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật đối với trường hợp thừa kế hoặc đơn đề nghị của người thừa kế nếu người thừa kế là người duy nhất; văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho đối với trường hợp nhận tặng cho); + Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai);