Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018 – 2019

Chia sẻ: Tri Hành | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:127

Thêm vào BST

Báo xấu

31
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài tài là nghiên cứu thực trạng giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019; nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị xã Cửa Lò; đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý đất đai: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018 – 2019

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------- NGUYỄN TRỌNG SỸ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 – 2019 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ----------------------------------- NGUYỄN TRỌNG SỸ NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CỬA LÒ, TỈNH NGHỆ AN GIAI ĐOẠN 2018 - 2019 ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ THANH THỦY Thái Nguyên - 2020 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa hề sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cám ơn. Các thông tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Sỹ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhân được rất nhiều sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn bày tỏ lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới UBND thị xã Cửa Lò, Phòng Tài nguyên và Môi trường thị xã Cửa Lò, Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Cửa Lò, Văn phòng UBND thị xã Cửa Lò đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy, cô đã truyền đạt kiến thức cho tôi trong suốt quá trình học tập. Xin cám ơn Ban giám hiệu nhà trường, Khoa Quản lý Đất đai, Phòng Đào tạo - Đào tạo sau đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ. Vì thời gian tìm hiểu có hạn nên Luận văn tốt nghiệp của tôi không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy, cô để Luận văn tốt nghiệp được hoàn thiện hơn. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020 Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Sỹ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Thang đo đánh giá mức ảnh hưởng ............................................................ 43 Bảng 3.1 Giá trị sản xuất thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 ................................. 53 Bảng 3.2: Dân số năm 2019 thị xã Cửa Lò ................................................................. 55 Bảng 3.3 Hiện trạng sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 ....................................... 70 Bảng 3.4 Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2016-2019 .................................................................................................................... 72 Bảng 3.5: Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò giai đoạn 2015 - 2019 ...... 76 Bảng 3.6: So sánh giá đất ở quy định với giá đất ở thực tế giao dịch trên thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò ............................................................................... 79 Bảng 3.7 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở .................................................... 88 Bảng 3.8 Tình hình biến động dân số ......................................................................... 89 Bảng 3.9 Đặc điểm của một số khu dân cư................................................................. 90 Bảng 3.10 Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án ............... 91 Bảng 3.11 So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm hình thể tốt và hình thể xấu ............................................................................... 93 Bảng 3.12 Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ........................................... 94 Bảng 3.13: Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố theo ý kiến của chuyên gia ............... 95 Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ..... 96 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
iv DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai .......................................................................... 10 Hình 3.1: Sơ đồ thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An ............................................................ 45 Hình 3.2 So sánh cơ cấu GTSX trên địa bàn thị xã Cửa Lò từ năm 2015 đến năm 2019 ...................................................................................................................... 54 Hình 3.3 Cơ cấu sử dụng đất thị xã Cửa Lò năm 2019 ............................................. 70 Hình 3.4: Giá đất ở quy định tại các tuyến đường nghiên cứu................................... 77 Hình 3.5: Giá đất ở giá quy định và giao dịch thực tế năm 2019............................... 80 Hình 3.6: Giá đất thực tế trên thị trường qua các nhóm đường ................................. 80 Hình 3.7: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 1 ....................... 81 Hình 3.8: Đường Bình Minh ...................................................................................... 82 Hình 3.9: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 2 ....................... 83 Hình 3.10: Đường Nguyễn Sinh Cung........................................................................ 84 Hình 3.11: Đường Vinh - Cửa Hội.............................................................................. 84 Hình 3.12: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 3 ..................... 85 Hình 3.13: Đường Ven sông Lam ............................................................................... 85 Hinh 3.14: Giá đất ở quy định và thực tế trên thị trường tại khu vực 4 ..................... 86 Hình 3.15: Đường bê tông khối 1 phường Thu Thủy................................................. 87 Hình 3.16 Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 2 nhóm khu vực 1 và khu vực 2 ...... 88 Hình 3.17 Giá đất ở trung bình của 2 khu dân cư trước và sau khi thực hiện xong dự án quy hoạch .................................................................................................. 92 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT TT Chữ viết tắt Diễn giải 1 BĐS Bất động sản 2 CNTB Chủ nghĩa tư bản 3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa 4 CN và XD Công nghiệp và xây dựng 5 ĐVT Đơn vị tính 6 GTSX Giá trị sản xuất 7 GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 8 HĐND Hội đồng nhân dân 9 KT-XH Kinh tế - xã hội 10 TM-DV Thương mại - Dịch vụ 11 UBND Ủy ban nhân dân 12 VNĐ Việt Nam đồng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii DANH MỤC CÁC BẢNG .................................................................................. iii DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................... iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ......................................................................v MỤC LỤC............................................................................................................ vi MỞ ĐẦU................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ..........................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ..........................................................3 Chương 1.TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................4 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4 1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4 1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 6 1.1.3. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 7 1.2. Cơ sở pháp lý của đề tài ........................................................................... 11 1.2.1. Giá đất và định giá đất .......................................................................... 11 1.2.2. Nguyên tắc định giá đất......................................................................... 13 1.2.3. Phương pháp định giá đất...................................................................... 15 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 16 1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ......................................................................... 22 1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới ......................................... 22 1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam ........................................... 24 1.3.3. Thực trạng về giá đất ở tỉnh Nghệ An ................................................... 29 1.3.4. Xu thế biến động giá đất ở thị xã Cửa Lò ............................................. 30 1.3.5. Cơ sở pháp lý......................................................................................... 32 1.3.6. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài ........................... 33 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU36 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
vii 2.1. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................. 36 2.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 36 2.3. Kết quả nghiên cứu .................................................................................. 36 2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 38 2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 38 2.4.3 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ...................................................... 39 2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 42 2.4.5. Phương pháp minh họa bằng đồ thị ...................................................... 44 Chương 3.KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................45 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ........................................................... 45 3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 45 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 50 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị xã Cửa Lò .. 56 3.2. Tình hình sử dụng, quản lý đất đai trên địa bàn thị xã Cửa Lò................ 58 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 58 3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai...................................................................... 69 3.2.3. Tình hình biến động đất đai tại thị xã Cửa Lò ...................................... 72 3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò...................... 74 3.3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Cửa Lò ...................................... 74 3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò ................................................................................................... 78 3.4.1. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ở ....................................... 78 3.4.2. Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở .............................................. 87 3.4.3 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số .......................................... 89 3.4.4. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở ........... 90 3.4.5. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ở................ 92 3.4.6. Ảnh hưởng của hướng thửa đất đến giá đất ở ...................................... 93 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
viii 3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò ......................... 100 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.......................................................................... 103 1. Kết luận ......................................................................................................... 103 2. Kiến nghị ....................................................................................................... 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................ 106 PHỤ LỤC .......................................................................................................... 108 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới. Để đáp ứng kịp thời, phục vụ sự nghiệp Công nghiệp hóa, hiện đại hóa kinh tế Việt Nam từng bước hội nhập sâu vào nền kinh tế khu vực và thế giới, đưa đất nước ngày càng phát triển và góp phần xây dựng, bảo đảm an ninh, quốc phòng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân ngày càng được cải thiện. Mặt khác, để đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hoá thì cần phải có những chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường nhà đất, mà trong đó việc thực hiện định giá đất là một trong những yếu tố chủ chốt không thể thiếu. Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
2 tài sản thông thường khác, việc định giá có chính xác hay không phụ thuộc rất lớn vào việc xác định được chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Thị xã Cửa Lò là đô thị loại III thuộc tỉnh Nghệ An và là đô thị hạt nhân có tác động lan toả mạnh mẽ đến tốc độ công nghiệp hoá vùng Bắc Trung bộ. Trong nhiều năm qua, cơ cấu kinh tế thị xã Cửa Lò chuyển dịch tích cực và đúng hướng, tốc độ phát triển kinh tế nhanh, hạ tầng đô thị được đầu tư đúng hướng, đồng bộ, hệ thống giao thông được nâng cấp, cảnh quan đô thị được chỉnh trang và đầu tư mới, tạo nên nhiều tuyến phố đẹp, nhiều công trình quy mô lớn. Du lịch biển, đảo đã và đang là một lợi thế và nằm trong chiến lược phát triển của thị xã Cửa Lò. Do vậy, nhu cầu về đất đai cho quá trình đầu tư xây dựng đặc biệt tăng trong những năm gần đây làm cho giá đất biến động đột biến đặc biệt là đối với đất ở, nên công tác quản lý giá đất gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm cơ sở cho xây dựng bảng giá đất và xác định giá đất cụ để đảm bảo phù hợp với giá thị trường trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Đây là vấn đề không dễ và mất nhiều thời gian, công sức, tài chính. Bên cạnh đó, còn gây ảnh hưởng không nhỏ đến công tác thực hiện thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và công tác giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trên địa bàn thị xã Cửa Lò. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên, nên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò, tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018-2019”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Thực trạng giá đất ở trên thị trường và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn Thị xã Cửa Lò giai đoạn 2018-2019; - Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thị xã Cửa Lò; - Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
3 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học: + Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học; + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn; + Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất. - Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so với giá đất ở Nhà nước quy định; + Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại Thị xã Cửa Lò - Tỉnh Nghệ An; + Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định hướng quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang tính hiệu quả trong thực tế. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
4 NỘI DUNG Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Cơ sở lý luận Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014) . Đất đai có các đặc trưng: - Tính cố định về vị trí địa lý: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hoá học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. - Tính không tăng: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
5 - Tính lâu bền: Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu. Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững. Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao. - Tính cá biệt: Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất rõ ràng. Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế. Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất. - Tính khu vực: Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau. Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác. Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau giữa phần tử với toàn khu vực. Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội. - Các tính chất khác: Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn. Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích sử dụng. Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh. Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau. Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường. Mặt khác mặc dù những đặc tính tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng… Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
6 Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và BĐS nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau. 1.1.2. Cơ sở thực tiễn 1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc Thái, 2005) . 1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể: - Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả. - Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản. - Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính. - Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất. - Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
7 1.1.3. Cơ sở khoa học Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008). Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. 1.1.3.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
8 bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. - Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. - Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó. Bên cạnh địa tô chênh lệch, còn có địa tô tuyệt đối. Địa tô tuyệt đối là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) . 1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
9 Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận. Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng. 1.1.3.3. Quan hệ cung cầu Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động. Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống. Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu. Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng: - Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc cầu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
10 - Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn. P S P0 E P1 E' D0 D1 O Q1 Q0 Q Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu Đất đai Theo hình 1, đường cung và cầu Đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ Do sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1. Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn