Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:111

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 3
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là đánh giá đúng thực trạng, phân tích được các ưu điểm và nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thủy giai đoạn 2014-2017; Đánh giá được kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của một số dự án tại huyện Lệ Thuỷ; Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên môi trường: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ HƯƠNG GIANG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI HUYỆN LỆ THỦY, TỈNH QUẢNG BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. TRẦN THANH ĐỨC HUẾ - 2018 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày 26 tháng 02 năm 2016 Tác giả luận văn Trần Thị Hương Giang PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii Lời cám ơn Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, TS Trần Thanh Đức, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Lệ Thủy, Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lệ Thủy; Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Quảng Bình; Cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Trần Thị Hương Giang PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài này được thực hiện tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình với mục đích chính thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy. Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan. Thu thập số liệu sơ cấp bằng 02 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 79 người trúng đấu giá tại 03 dự án tạo quỹ đất tại huyện Lệ Thủy trong thời gian từ năm 2016 đến tháng 02/2018, đó là: dự án phát triển khu dân cư phía Đông xã Thanh Thủy, dự án quy hoạch khu đất ở mới xã Liên Thủy và dự án khu đất ở mới Thị trấn Nông trường Lệ Ninh. Kết quả nghiên cứu cho thấy, thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thủy trong giai đoạn 2014 – 2017 đã đem lại kết quả khả quan. Trong 4 năm có tất cả 62 lượt xã đã tổ chức đấu giá với 1336 lô tương ứng 353,505,4 ha, thu được cho ngân sách nhà nước 146.296.838 triệu đồng. Tuy nhiên hiện nay vẫn còn tồn đọng 361 lô đất chưa đấu giá thành công. Qua 3 dự án điển hình đại diện cho 3 vùng kinh tế phân theo địa hình của huyện (khu vực đồi núi (thị trấn Nông trường Lệ Ninh) – khu vực vùng giữa - trung tâm huyện (xã Liên Thủy) – khu vực nông thôn, bãi ngang ven biển (xã Thanh Thủy)). (1) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất ở mới thị trấn Nông trường Lệ Ninh, diễn ra 03 đợt đấu giá với tổng số lô đã đưa ra đấu giá là 63 lô trong tổng số 84 lô của dự án, đã đấu giá thành công 25 lô và thu ngân sách 9.930,5 triệu đồng; (2) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất ở mới xã Liên Thủy, các phiên bán đấu giá diễn ra trong 2 năm 2017 và 2018 với tổng số lô đất đưa ra bán đấu giá 30 lô trong tổng số 50 lô của dự án, thu được 19.275,6 triệu đồng với 27 lô bán đấu giá thành công ; (3) Dự án phát triển khu dân cư phía Đông xã Thanh Thủy tại thôn Thanh Mỹ - xã Thanh Thủy, đưa ra bán đấu giá 03 đợt trong 02 năm 2016 và 2017 với 97 lô đất đưa ra bán đấu giá và chỉ có 33 lô bán đấu giá thành công, bổ sung vào ngân sách nhà nước 4.533,1 triệu đồng. Qua 3 dự án nghiên cứu, mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm là 1,18 lần. Trong đó, dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất ở mới thị trấn Nông trường Lệ Ninh có mức chênh lệch cao nhất gần 1,27 lần. Các lô đất thuộc các dự án đưa ra đấu giá nằm ở những ví trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao sẽ thu hút đông đảo hồ sơ người tham gia đăng ký đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn. Cụ thể trong 3 dự án đấu giá sẽ cho thấy khu vực đô thị và ven đô thị sẽ có nhu cầu cao hơn khu vực nông thôn trong đấu giá quyền sử dụng đất ở. Đất đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch nên đảm bảo pháp lý, yên tâm khi mua đất theo hình thức đấu giá. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Lệ Thủy đem lại nhiều hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đề tài cũng đã phân tích những khó khăn, hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thủy, lấy ý kiến đánh giá mức độ hài lòng của người dân về các công đoạn trong công tác đấu giá tại các phiên đấu giá họ đã tham gia. Kết quả cho thấy đại đa số người dân (91,1%) đều hài lòng với công tác tổ chức đấu giá hiện nay, chỉ có một bộ phận nhỏ không hài lòng với một số yếu tố như vị trí ngồi của các thành phần tham gia phiên đấu giá, giá một số lô được định giá chưa phù hợp, còn cao hơn giá thị trường… Kết quả khảo sát cũng cho thấy, mặc dù các dự án đều là dự án tạo quỹ đất ở nhưng chỉ có 26,58% người dân sử dụng làm đất ở sau khi đấu giá, còn lại phần lớn là đầu tư lâu dài hoặc dùng cho các mục đích khác. Từ những phân tích trên, đề tài đã đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thủy trong thời gian tới. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1.1. Đặt vấn đề ............................................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................ 2 1.2.1. Mục tiêu chung .................................................................................................. 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................................. 2 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................................ 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................................ 3 1.1.1. Đất đai và bất động sản ...................................................................................... 3 1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản .................................................................. 5 1.1.3. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta....................................................................................................................... 10 1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá QSDĐ ở Việt Nam............................ 13 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN ........................................................................................... 18 1.2.1. Đấu giá ở một số nước trên thế giới.................................................................. 18 1.2.2. Thực trạng đấu giá QSDĐ tại Việt Nam ........................................................... 21 1.3. MỘT SỐ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .......................................... 25 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 26 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ..................................................... 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 27 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 27 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 27 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .................................................. 27 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................................... 27 2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ................................................................ 29 2.3.4. Phương pháp phân tích tổng hợp ...................................................................... 30 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 31 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA HUYỆN LỆ THUỶ .... 31 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 31 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 37 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 42 3.1.4. Khái quát hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Lệ Thủy .................... 44 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN LỆ THUỶ GIAI ĐOẠN 2014 – 2017 .............................................................................. 45 3.2.1. Khái quát chung thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Lệ Thuỷ giai đoạn 2014 – 2017 ................................................................................................ 45 3.2.2. Kết quả đấu giá QSDĐ ở của một số dự án tại huyện Lệ Thuỷ ......................... 47 3.2.3. Lợi ích đạt được và hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Lệ Thuỷ trong giai đoạn 2014 - 2017 ....................................................................................... 58 3.3. Ý KIẾN ĐÁNH GIÁ CỦA CÁC BÊN CÓ LIÊN QUAN ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở TẠI HUYỆN LỆ THUỶ ........................................................... 63 3.3.1. Ý kiến của các hộ dân tham gia đấu giá về chất lượng công tác đấu giá ........... 63 3.3.2. Ý kiến của các cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá QSDĐ .............. 68 3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TẠI HUYỆN LỆ THUỶ....................................................... 69 3.4.1. Tăng cường sự công khai, minh bạch trong công tác đấu giá ............................ 69 3.4.2. Thực hiện tốt công tác chuẩn bị cho đợt đấu giá ............................................... 69 3.4.3. Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá ................................................................ 69 3.4.4. Thực hiện tốt công tác tổ chức tại phiên đấu giá............................................... 70 3.4.5. Giải pháp kỹ thuật ............................................................................................ 70 3.4.6. Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................... 70 CHƯƠNG 4.KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................... 72 4.1. Kết luận .............................................................................................................. 72 4.2. Kiến nghị ............................................................................................................ 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 75 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 78 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp GCN Giấy chứng nhận NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội TT Thông tư QSDĐ Quyền sử dụng đất GKĐ GKĐ Trđ Triệu đồng TTLB Thông tư liên Bộ GPMB Giải phóng mặt bằng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của huyện Lệ Thủy so với toàn tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................................................ 37 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Lệ Thủy năm 2016 ...................................... 44 Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đấu giá QSDĐ ở giai đoạn 2014 – 2017 ......................... 46 của huyện Lệ Thủy .................................................................................................... 46 Bảng 3.4. Khái quát đặc điểm của các dự án tiến hành nghiên cứu............................. 48 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá QSDĐ ở dự án khu đất ở mới ........................................... 50 thị trấn Nông trường Lệ Ninh tính đến tháng 12/2017 ................................................ 50 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá QSDĐ ở dự án tạo quỹ đất xã Liên Thủy đến tháng 02/2018 .................................................................................................................................. 53 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá QSDĐ ở dự án phát triển khu dân cư phía đông xã Thanh Thủy đến tháng 10/2017 ............................................................................................ 56 Bảng 3.8. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá........................ 58 Bảng 3.9. Tổng hợp ý kiến của người trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nghiên cứu ................................................................................................................. 63 Bảng 3.10. Mức độ hài lòng của người dân về công tác đấu giá QSDĐ...................... 66 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Lệ Thủy ............................................................... 31 Hình 3.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Lệ Thủy giai đoạn 2012 - 2016 ............. 38 Hình 3.3. So sánh cơ cấu sử dụng đất huyện Lệ Thủy năm 2016 và năm 2014 ........... 45 Hình 3.4. Số lô đất trúng đấu qua 2 đợt đấu giá QSDĐ dự án khu đất ở mới thị trấn Nông trường Lệ Ninh................................................................................................. 49 Hình 3.5. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu đất ở mới thị trấn Nông trường Lệ Ninh .......................................................................................... 51 Hình 3.6. Số tiền chênh lệch qua các đợt đấu giá của dự án khu đất ở mới thị trấn nông trường Lệ Ninh .......................................................................................................... 52 Hình 3.7. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu đất ở mới xã Liên Thủy .................................................................................................................. 55 Hình 3.8. Số lô đất trúng đấu qua 3 đợt đấu giá QSDĐ dự án phát triển khu dân cư phía đông xã Thanh Thủy .......................................................................................... 56 Hình 3.9. Số phiếu hài lòng về 4 công đoạn của công tác đâu gíá QSDĐ ................... 68 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Các thành phần kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ bao gồm phát huy nguồn nội lực từ đất đai để phục vụ công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép các địa phương thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, chưa sát với giá thị trường. việc giao đất, thanh toán tiền tiến hành không chặt chẽ ... làm giảm nguồn thu cho Nhà nước từ đất. Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Những năm gần đây, để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, huyện Lệ Thuỷ đã thực hiện chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục khó khăn về vốn đầu tư. Đấu giá quyền sử dụng đất là một hoạt động mang lại nhiều hiệu quả trong công tác quản lý đất đai nhưng khi thực hiện nó vẫn tồn tại những bất cập, khó khăn. Do đó, để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn, việc đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Lệ Thuỷ là hết sức cần thiết và có ý nghĩa. Xuất phát từ những quan điểm trên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả, đề xuất được phương pháp tổ chức và thực hiện hợp lý, góp phần Lệ Thuỷ, tỉnh Quảng Bình, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thủy, tỉnh Quảng Bình". PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu chung Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thuỷ, tỉnh Quảng Bình từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Lệ Thuỷ trong thời gian tới. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá đúng thực trạng, phân tích được các ưu điểm và nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Lệ Thủy giai đoạn 2014-2017; - Đánh giá được kết quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của một số dự án tại huyện Lệ Thuỷ; - Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao chất lượng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu. 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 1.3.1. Ý nghĩa khoa học - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần bổ sung cơ sở lý luận về nghiên cứu thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ và ngày càng mở rộng. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương trong việc quản lý, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, định hướng các khâu của công tác tổ chức đấu giá phù hợp với tình hình thực tế để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ. - Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo hữu ích cho các công trình nghiên cứu có liên quan đến đấu giá QSDĐ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1.1. Đất đai và bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy....). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa...) [13]. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai còn là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội. Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…; do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [13]. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS. Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo. Sự không hoàn hảo của thị trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác [5]. Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường. Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến hành vi mua bán trên thị trường. Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luât. Việc quản lý Nhà nước đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS. Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn. BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS [5]. 1.1.1.3. Một số khái niệm khác - Giá cả: Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, nghĩa là số lượng tiền phải trả cho hàng hóa đó. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. Giá cả của hàng hóa nói chung là đại lượng thay đổi xoay quanh giá trị. Khi cung và cầu của một loại hàng hóa về cơ bản ăn khớp với nhau thì giá cả phản ánh và phù hợp với giá trị của hàng hóa đó, trường hợp này ít khi xảy ra. Giá cả của hàng hóa sẽ cao hơn giá trị của hàng hóa nếu số lượng cung thấp hơn cầu. Ngược lại, nếu cung vượt cầu thì giá cả sẽ thấp hơn giá trị của hàng hóa đó. - Định giá: Là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 loại đầu tư lựa chọn. - Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt. Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường. - Đấu giá: Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần bán, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm của chủ sở hữu tài sản. Về phương diện kinh tế, một cuộc đấu giá là phương pháp xác định giá trị của món hàng chưa biết giá hoặc giá trị thường thay đổi. Trong một số trường hợp, có thể tồn tại một mức giá tối thiểu hay còn gọi là giá sàn; nếu sự ra giá không đạt đến được giá sàn, món hàng sẽ không được bán. - Đấu giá quyền sử dụng đất: Bán đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất của Nhà nước thông qua cơ quan có thẩm quyền, được thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm. 1.1.2. Giá đất, định giá đất và bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...[5]. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [13]. 1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ, tích lũy. Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc. Định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [13]. Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây: * Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó có 350.000 BĐS nông lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá 200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và 94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ. Ngoài ra, thông qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của pháp luật. * Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được tiến hành đột xuất theo yêu cầu. Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những phương pháp định giá truyền thống đó là: + Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá cho những BĐS cần định giá. + Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các công trình gắn liền với đất đã được khấu hao. + Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Là phân tích thị trường đầu tư, xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai. Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói chung, có 2 mô hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ quan định giá Nhà nước. Tổ chức định giá Nhà nước: Có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm nhiều Bộ, Ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên không thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa để giải quyết, quyết định của tòa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật. Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 thức Công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật. Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tòa án) nhưng đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [13]. 1.1.2.3. Các hình thức đấu giá Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế. Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn. Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì không khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá. Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc có thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai hoặc theo hồ sơ niêm phong. Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan. Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2). Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan. Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả. Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành cho các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm. Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển trong các cuộc đấu giá trực tuyến. Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và trao đổi hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử. Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả mức giá cao nhất. Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp. Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn [13]. 1.1.3. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta Quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định. phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân. Điều đó được thể hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây: Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma