Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:107

Thêm vào BST

Báo xấu

28
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu. Từ đó, đề xuất các giải pháp tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên

i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn. Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 04 năm 2018 Tác giả luận văn Bùi Ngọc Tâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Sau thời gian học tập tại Trường Đại học Nông Lâm thuộc Đại Học Huế đến nay khoá học sắp kết thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên cứu khoa học, được phép của Trường, khoa Quản lý Đất đai tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội tại thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên”. Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thành bản luận văn này. Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn tới Ban Giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Huế, khoa Quản lý Đất đai đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn. Đặc biệt, tôi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến thầy PGS.TS Hồ Kiệt đã trực tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn UBND thị xã Sông Cầu, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Sông Cầu và các tổ chức, cá nhân đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin cảm ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Thừa Thiên Huế, ngày 26 tháng 04 năm 2018 Tác giả luận văn Bùi Ngọc Tâm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT ĐỀ TÀI Nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên” nói riêng và trên địa bàn tỉnh Phú Yên nói chung là một vấn đề khó khăn, phức tạp trong giai đoạn vừa qua. Mục đích của đề tài là đánh giá đúng thực trạng tạo quỹ đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên từ năm 2012-2016 nhằm tìm ra những yếu tố tích cực, những hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện để từ đó đề xuất những giải pháp tối ưu trong công tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn. Mục tiêu của đề tài là phản ánh đúng thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian qua; xác định được các giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả công tác tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian đến. Nội dung nghiên cứu là nghiên cứu những vấn đề liên quan đến công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên như: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên có ảnh hưởng tới quá trình tạo quỹ đất; hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai; nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội; đánh giá công tác tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội; đề xuất giải pháp về tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển kinh tế- xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên. Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, phương pháp thống kê và xử lý số liệu. Kết quả nghiên cứu cho thấy từ năm 2012 đến năm 2016, thị xã Sông Cầu đã thực hiện và áp dụng đầy đủ các chính sách pháp luật về đất đai; về thu hồi; bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để triển khai thực hiện tốt hơn trong việc tạo quỹ đất để triển khai các dự án phát triển kinh tế, xã hội trên toàn địa bàn. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai vẫn gặp phải nhiều khó khăn, bất cập, nhiều dự án chậm tiến độ dẫn đến dự án treo. Từ kết quả nghiên cứu của đề tài, đã đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quy hoạch, quản lý quy hoạch sử dụng đất; công tác thu hồi; bồi thường và giải phóng mặt bằng tạo ra một quỹ đất sạch đáng kể để kêu gọi đầu tư góp phần phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu trong thời gian đến. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii TÓM TẮT ĐỀ TÀI .................................................................................................... iii MỤC LỤC .................................................................................................................. iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ......................................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG .......................................................................................viii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ..................................................................................... ix MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục đích và mục tiêu của đề tài ............................................................................... 2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................................ 2 3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................. 2 3.2. Ý nghĩa thực tiễn................................................................................................... 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 4 1.1. Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất ........................................................................ 4 1.1.1. Một số khái niệm liên quan ................................................................................ 4 1.1.2. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất ............................................ 5 1.2. Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất ..................................................................... 6 1.2.1. Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới...................................... 6 1.2.2. Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ở Việt Nam....................... 11 1.2.3. Thực trạng tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ở Phú Yên................. 22 1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài............................................... 24 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................................................................... 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 25 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 25 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 25 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v 2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 25 2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 25 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thấp số liệu.............................................................. 25 2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................ 26 2.3.3. Phương pháp tổng hợp số liệu .......................................................................... 26 2.3.4. Phương pháp phân tích số liệu.......................................................................... 27 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 28 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ................. 28 3.1.1. Điều kiện tự nhiên của thị xã Sông cầu ............................................................ 28 3.1.2. Điều kiện kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu ................................................... 30 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ..................................................................................................................... 33 3.2. Hiện trạng sử dụng đất và biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu từ năm 2012-2016 ................................................................................................................. 34 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên .................. 34 3.2.2. Biến động đất đai trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên .......................... 36 3.3. Nhu cầu sử dụng đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ................................................................................... 45 3.4. Thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ..................... 46 3.4.1. Thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu từ năm 2012-2016 ........... 46 3.4.2. Thực trạng tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu qua các năm .................... 47 3.4.3. Đánh giá ảnh hưởng của việc lập, triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với công tác tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ........................................................................................ 59 3.4.4. Đánh giá thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu ............. 63 3.4.5. Đánh giá thực trạng vai trò hoạt động của tổ chức tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn tỉnh Phú Yên ................................................ 72 3.5. Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách về tạo quỹ đất phục vụ đầu tư phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu ................................................................ 79 3.5.1. Hoàn thiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho quá trình tạo quỹ đất thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội .................................................... 79 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 3.5.2. Hoàn thiện quy định về tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội .................................................................................................................................. 80 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 85 1. Kết luận ................................................................................................................. 85 2. Kiến nghị ............................................................................................................... 86 2.1. UBND tỉnh Phú Yên ........................................................................................... 86 2.2. UBND thị xã Sông Cầu ....................................................................................... 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 87 PHỤ LỤC .................................................................................................................. 90 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT SỐ TT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG CHỮ VIẾT TẮT 1 BĐĐC Bản đồ địa chính 2 BĐS Bất động sản 3 CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa 4 GCN QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 5 GPMB Giải phóng mặt bằng 6 HĐND Hội đồng nhân dân 7 PTQĐ Phát triển quỹ đất 8 TĐC Tái định cư 9 UBND Ủy ban nhân dân 10 KCN Khu công nghiệp 11 KCNC Khu công nghệ cao 12 TTBĐS Thị trường bất động sản 13 TCPTQĐ Tổ chức phát triển quỹ đất 14 KKT Khu kinh tế PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Chính sách bồi thường về đất cho đối tượng có đất bị thu hồi .................... 18 Bảng 1.2: Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận ........................... 22 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 của thị xã Sông Cầu .............................. 35 Bảng 3.2: Biến động đất đai giai đoạn 2012 đến 2016................................................ 37 Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã Sông Cầu .............................................................................. 43 Bảng 3.4. Nhu cầu sử dụng đất để phục vụ cho việc triển khai các công trình-dự án dự kiến đến năm 2020 trên địa bàn thị xã Sông Cầu ........................................................ 45 Bảng 3.5: Thực trạng công tác thu hồi, giải phóng mặt bằng từ năm 2012-2016 ........ 46 Bảng 3.6: Thực trạng thu hồi, giải phóng mặt bằng và tái định cư từ năm 2012-2016 47 Bảng 3.7: Các dự án hoàn thành trong năm 2012 ....................................................... 48 Bảng 3.8: Các dự án hoàn thành trong năm 2013 ....................................................... 52 Bảng 3.9: Các dự án hoàn thành trong năm 2014 ....................................................... 54 Bảng 3.10: Các dự án hoàn thành trong năm 2015 ..................................................... 55 Bảng 3.11: Các dự án hoàn thành trong năm 2016 ..................................................... 57 Bảng 3.12: Dự án thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng tồn đọng từ những năm trước chưa hoàn thành trong năm 2016 ...................................................................... 58 Bảng 3.13: Nguyên nhân gây chậm tiến độ thu hồi, GPMB ....................................... 59 Bảng 3.14: Các dự án treo tại thời điểm 31/12/2016 .................................................. 60 Bảng 3.15: Phạm vi áp dụng cơ chế thu hồi đất và cơ chế thỏa thuận ......................... 63 Bảng 3.16: Bảng điều tra đánh giá sự minh bạch, tính phù hợp của quy trình thu hồi đất.............................................................................................................................. 66 Bảng 3.17: Công tác tạo quỹ đất ảnh hưởng đến người dân ........................................ 70 Bảng 3.18: Công tác tạo quỹ đất ảnh hưởng đến doanh nghiệp .................................. 71 Bảng 3.19: Bảng nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Sông Cầu năm 2016 .......................................................................................................................... 74 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên ................................................. 28 Hình 3.2: Biểu đồ các dự án tạo quỹ đất bằng hình thức Nhà nước thu hồi đất ........... 64 Hình 3.3: Biểu đồ thể hiện lựa chọn hình thức tạo quỹ đất của doanh nghiệp ............. 65 Hình 3.4: Biểu đồ thể hiện lựa chọn hình thức tạo quỹ đất của người dân .................. 66 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai nhìn dưới góc độ kinh tế hay pháp lý đều có vai trò và ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là một nhân tố không thể thiếu trong quá trình phát triển của đời sống xã hội, nhất là đối với việc đầu tư và thu hút đầu tư tại Việt Nam. Với vai trò to lớn như vậy nên đất đai luôn được đề cập trong các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, từ quá trình định hướng phát triển cũng như quản lý đất nước. Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31 tháng 10 năm 2012, Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại, định hướng: “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được xét duyệt”. Nội dung này đã được cụ thể hoá trong Luật đất đai năm 2013. Tuy nhiên, cơ chế thu hồi đất thời gian qua chưa được các địa phương áp dụng rộng rãi, kết quả mang lại chưa tương xứng, đó là một trong những nguyên nhân làm cho việc tiếp cận về đất đai gặp khó khăn, việc thu hút đầu tư chưa được như mong muốn. Thị xã Sông Cầu nguyên là tỉnh lỵ của Phú Yên; có cảnh quan thiên nhiên đẹp, bờ biển dài với nhiều đầm, vịnh đẹp, đặc biệt có Vịnh Xuân Đài là danh lam thắng cảnh cấp quốc gia; nguồn lợi thủy sản phong phú, đa dạng. Thị xã có tuyến Quốc lộ 1, 1D ngang qua và tuyến ĐT642, ĐT644 nối từ Đông sang Tây, là cửa ngõ phía Bắc của tỉnh, tiếp giáp thành phố Quy Nhơn (tỉnh Bình Định). Từ khi thành lập đến nay, thị xã Sông Cầu đã tập trung khai thác mọi nguồn lực để đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội, từng bước thể hiện được vai trò là trung tâm phía Bắc của tỉnh. Nghị quyết Đại hội Đảng bộ tỉnh Phú Yên lần thứ XVI, nhiệm kỳ 2015-2020 đã đề ra mục tiêu: “Xây dựng thị xã Sông Cầu trở thành đô thị du lịch văn minh, hiện đại và thân thiện, hình thành thương hiệu “Du lịch Sông Cầu”; tập trung phát triển kinh tế - xã hội theo hướng bền vững, huy động mọi nguồn lực đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, phát triển không gian kiến trúc, cảnh quan đô thị, phấn đấu đến năm 2020, thị xã Sông Cầu được công nhận là đô thị loại 3 trực thuộc tỉnh”. Để đáp ứng mục tiêu trên thời gian qua, thị xã Sông Cầu đã và đang tích cực đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu phát triển kinh tế, mở rộng thu hút đầu tư. Việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng để có quỹ đất phục vụ các công trình, dự án, đặc biệt là các dự án trọng điểm trên địa bàn thị xã đã đạt được một số kết quả nhất định, nhiều dự án lớn đã khởi công xây dựng, bước đầu tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư, được đại bộ phận nhân dân trong thị xã đồng tình ủng hộ. Tuy nhiên, tồn tại thực tế hiện nay là các dự án triển khai chậm so với yêu cầu tiến độ; một số dự án không triển khai được phải thu hồi. Nguyên nhân là do vướng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 mắc trong công tác giải phóng mặt bằng, do chưa chuẩn bị trước các khu tái định cư để phục vụ các dự án; tái định cư vẫn thực hiện theo hình thức xen ghép, thiếu chủ động; thiếu vốn đầu tư tập trung. Việc tổ chức thực hiện các quy hoạch phần lớn chưa đáp ứng yêu cầu đề ra, tỷ lệ thực hiện thấp, thường xuyên phát sinh, bổ sung, điều chỉnh,.. ảnh hưởng đến cơ cấu sử dụng đất và không phù hợp quy hoạch tổng thể. Việc khai thác nguồn tài nguyên đất còn nhiều hạn chế, nguồn ngân sách từ kinh tế đất thấp, sử dụng thiếu tập trung, làm ảnh hưởng không nhỏ đến sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của thị xã. Xuất phát từ lý do trên tôi đã chọn đề tài “Đánh giá công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên” làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Mục đích và mục tiêu của đề tài 2.1. Mục đích của đề tài Đánh giá được thực trạng tạo quỹ đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu. Từ đó, đề xuất các giải pháp tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên. 2.2. Mục tiêu của đề tài - Phản ánh đúng thực trạng công tác tạo quỹ đất trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian qua. - Xác định được các giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phương nhằm nâng cao hiệu quả công tác tạo quỹ đất phục vụ đầu tư những dự án phát triển kinh tế-xã hội trên địa bàn thị xã Sông Cầu, tỉnh Phú Yên trong thời gian đến. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3.1. Ý nghĩa khoa học - Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện một số mặt còn hạn chế trong công tác tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội tại địa bàn nghiên cứu. - Là nguồn tài liệu tham khảo cho các công trình nghiên cứu tiếp theo. 3.2. Ý nghĩa thực tiễn - Tạo ra quỹ đất sạch để kêu gọi các nhà đầu tư vào đầu tư trên các lĩnh vực kinh tế. Góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế-xã hội của thị xã Sông Cầu đáp ứng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 với các chỉ tiêu kinh tế-xã hội mà Đảng bộ tỉnh Phú Yên và Đảng bộ thị xã Sông Cầu đã đặt ra trong thời gian đến. - Rút ra được bài học kinh nghiệm trong công tác tạo quỹ đất; từ đó hoàn thiện một số mặt còn hạn chế trong quá trình thực hiện và đề xuất được các giải pháp tối ưu, nhằm đảm bảo trong thời gian tới việc thực hiện công tác tạo quỹ đất được tốt hơn. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về phát triển quỹ đất 1.1.1. Một số khái niệm liên quan - Phát triển quỹ đất: + Phát triển là phạm trù triết học chỉ ra tính chất của những biến đổi đang diễn ra trong thế giới, là một thuộc tính phổ biến của vật chất trong đó có đất đai. Phát triển quỹ đất cũng thể hiện một tính chất chung của tất cả những biến đổi ấy, về lượng (diện tích đất) thành những thay đổi về chất (tính chất của đất đai phù hợp sử dụng cho mục đích cụ thể) và ngược lại của đất đai. [14] + Quỹ đất: được xác định theo lãnh thổ (theo ranh giới hành chính cả nước, tỉnh, huyện, xã); theo đơn vị sử dụng đất (bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất); theo loại đất (bao gồm mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng). [24] + Phát triển quỹ đất: được hiểu một cách đầy đủ là toàn bộ quá trình tạo quỹ đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất (dự trữ và đầu tư vào quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai). + Quản lý và phát triển quỹ đất: được hiểu là hoạt động quản lý quỹ đất dự trữ đã tạo lập được trong một thời gian thích hợp, để đáp ứng khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng cho mục tiêu công ích hoặc khi có điều kiện thị trường phù hợp thì đưa ra thị trường nhằm đảm bảo giá trị và giá trị gia tăng của đất đai. Trong quá trình quản lý có thể phát triển quỹ đất bằng các hình thức như san lấp mặt bằng; xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật; cho thuê, thế chấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng đất tạm thời... để tránh lãng phí do để đất nhàn rỗi và làm tăng giá trị của đất đai. Tuy nhiên, các hoạt động quản lý và phát triển quỹ đất phải tuân thủ pháp luật và quy trình có liên quan đến sử dụng đất. + Điều tiết đất đai: căn cứ vào nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu công ích và nhu cầu của thị trường đất đai để lập kế hoạch điều tiết đất đai một cách thống nhất, công khai, minh bạch và hiệu quả. Việc cung ứng đất đai ra thị trường thông qua các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc rao giá. Như vậy, thực chất của phát triển quỹ đất là do Nhà nước tiến hành thực hiện việc thu hồi đất, khai phá đất, dự trữ đất và cung ứng đất. Mục đích chính là giúp nhà nước khống chế tổng lượng cung về đất đai, cung cấp đất đai một cửa, quy phạm phương thức cung ứng đất đai, để đảm bảo việc điều tiết có hiệu quả và sự gia tăng giá PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 trị, thu lợi lớn nhất của tài nguyên đất đai quốc gia. Từ các khâu tạo quỹ đất, quản lý, phát triển quỹ đất đến điều tiết đất đai là những trình tự và khâu chủ yếu của việc vận hành phát triển quỹ đất. - Tổ chức phát triển quỹ đất: Là đơn vị sự nghiệp có thu, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập ở cấp tỉnh, cấp huyện. Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện các nhiệm vụ: Tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất; tạo quỹ đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; tạo quỹ đất để phục vụ sự nghiệp giáo dục - đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương, ổn định thị trường bất động sản... [10] - Quỹ phát triển đất: Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình hoạt động và không vì mục đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch toán độc lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế toán riêng, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất. Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất để phát triển đất; ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch; ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục-đào tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, môi trường và các nhu cầu khác của địa phương; hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; hỗ trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các công trình hạ tầng tại địa phương có đất bị thu hồi; hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào khu tái định cư...[10] Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định của pháp luật. [22] 1.1.2. Các yếu tố chủ yếu tác động đến phát triển quỹ đất Có 3 yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến phát triển quỹ đất đó là: - Yếu tố tài chính: việc Nhà nước thu hồi đất phải thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy định tại Nghị định số 47/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Do đó, việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một khoản rất lớn, gây khó khăn cho nguồn tài chính của các địa phương. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 - Yếu tố chính sách: đây là một trong những yếu tố chính sách pháp luật ảnh hưởng lớn và trực tiếp đến người có đất bị thu hồi. - Yếu tố con người: đó là vị trí, chức năng, nhiệm vụ của Trung tâm phát triển quỹ đất cấp tỉnh, cấp huyện trong quá trình thực hiện công tác tạo quỹ đất tại địa phương. 1.2. Cơ sở thực tiễn về phát triển quỹ đất 1.2.1. Công tác phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới 1.2.1.1. Nước Australia Liên bang Australia bao gồm 6 Bang và 2 vùng lãnh thổ hưởng quy chế tự quản (tương đương Bang) là nước công nghiệp phát triển, có thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm cao. Các Bang ở Australia quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất riêng, với nội dung khác nhau. Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nước có quyền trưng thu đất tư nhân để sử dụng vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường. Theo luật Accquisition Act 1989 của Australia có hai loại hình thu hồi đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện. Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất. Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần đồng thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia. Thu hồi đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác, thông thường Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán. Trình tự thu hồi đất bắt buộc được thực hiện như sau: Nhà nước gửi cho các chủ đất một văn bản trong đó nêu rõ mục tiêu thu hồi đất vì các mục đích công cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính như cơ quan muốn thu hồi đất, miêu tả chi tiết mảnh đất, mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi và các giải thích vì sao mảnh đất đó phù hợp với mục tiêu công cộng đó. Chủ sở hữu mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 chính và Quản lý xem xét lại vấn đề thu hồi đất. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng thì có thể tiếp tục yêu cầu Trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài phúc thẩm hành chính không thể xem xét tính đúng đắn về quyết định của Chính phủ nhưng có thể xem xét các vấn đề liên quan khác. Nhà nước thông báo rộng rãi quyết định thu hồi đất và chủ sở hữu đất phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi đất của Chính phủ. Sau đó, Nhà nước sẽ ban hành quyết định thu hồi đất và thông báo trên báo chí. Chủ sở hữu đất nhận được thông báo tiến hành các thủ tục yêu cầu bồi thường. Chủ sở hữu đất thông thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6 tháng sau khi đã có quyết định thu hồi đất. Ngay sau khi có quyết định thu hồi đất, chủ đất có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường. Nguyên tắc của bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Thông thường, các yếu tố sẽ được tính toán trong quá trình bồi thường đó là giá thị trường, giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu, các chi phí liên quan như chi phí di chuyển, chi phí tái định cư. [25] 1.2.1.2. Nước Hàn Quốc a. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu. Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các Luật sư, các Định giá viên và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất. Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án. Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia. Nhiệm vụ của Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc là thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng, xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư. Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún. Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia. [2] b. Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả - Cơ chế giao cho doanh nghiệp thực hiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất cùng với thực hiện dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản (đất, nhà, công trình) đầu tư trên đất bị thu hồi theo quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Do vậy đã khuyến khích tăng cường được trách nhiệm tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, bảo đảm về nhà, đất thực hiện tái định cư cho người bị thu hồi đất; đồng thời nâng cao được hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch và tăng được nguồn thu cho Nhà nước từ sử dụng quỹ đất Nhà nước thu hồi. - Việc Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị, nhà ở. Trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các công trình kinh tế để kinh doanh từ vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng công trình và hiệu quả đầu tư theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều tiết thị trường bất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
9 động sản (đất, nhà ở, công trình thương mại) thông qua việc điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường. [2] c. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất Nguồn vốn để bồi thường đất thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm: - Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc; - Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát; - Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng; - Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế; - Nguồn vốn huy động từ khách hàng; - Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở). Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án. [2] 1.2.1.3. Nước Trung Quốc Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu. Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng). Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể. Đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau: - Cần phải sử dụng vì mục đích công cộng; - Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ theo quy hoạch đô thị; - Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa được phê chuẩn; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
10 - Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước; - Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động; Đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau: - Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn); - Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn; - Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất. Về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước. Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp. Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới. Còn đối với người dân ở khu vực nông thôn có thể dùng khoản tiền bồi thường mua được hai căn hộ ở cùng một nơi. Về tổ chức thực hiện và quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa. Ở Trung Quốc do có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông thôn nên có sự phân biệt về bồi thường nhà ở giữa hai khu vực này. Đối với trường hợp bồi thường cho người dân ở thành thị, chủ yếu Nhà nước tiến hành bồi thường bằng tiền. Ngược lại, việc bồi thường cho người dân ở khu vực nông thôn lại có những đặc điểm riêng biệt. Nhà nước quan tâm tới nông dân, tạo điều kiện cho họ PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
11 được hưởng những thành quả công nghiệp hóa, đô thị hóa khi thu hồi đất. Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp hoặc là thu hồi đất ở thuộc khu vực nông thôn để sử dụng vào mục đích khác thì người nông dân được lưu ý, quan tâm về lợi ích cũng như được bồi thường một cách hợp lý. [1] 1.2.1.4. Bài học rút ra từ các nước - Ở các nước này đều đã hình thành các Tổ chức phát triển quỹ đất (TCPTQĐ) dưới dạng các mô hình hoạt động khác nhau (Công ty đất đai, Tổng công ty phát triển đất...). TCPTQĐ do Nhà nước đứng ra thành lập, có mô hình TCPTQĐ kinh phí hoạt động bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước cấp 100% (Trung Quốc), có TCPTQĐ hoạt động bằng nguồn vốn tự trang trải một phần hoặc tự trang trải toàn bộ (Trung Quốc, Hàn Quốc, Úc). - Hoạt động của TCPTQĐ thực hiện các nhiệm vụ tìm kiếm quỹ đất, quản lý (dự trữ), phát triển quỹ đất và đưa đất tham gia vào thị trường bất động sản (TTBĐS). Nhà nước ra quyết định thu hồi, giao nhiệm vụ cho TCPTQĐ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để tạo quỹ đất. - TCPTQĐ đều được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trưng mua) của người dân để chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước, để cung ứng đất đai cho thị trường bất động sản. - TCPTQĐ luôn luôn có lượng đất dự trữ khá lớn để làm nhiệm vụ điều tiết TTBĐS khi cần thiết. - TCPTQĐ ngoài việc thay mặt nhà nước đưa quỹ đất ra thị trường còn tham gia TTBĐS với tư cách vừa mua, vừa bán; trợ giúp thị trường với vai trò trung gian giữa Nhà nước đại diện cho pháp luật với người mua, người bán trên thị trường. 1.2.2. Phát triển quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế-xã hội ở Việt Nam Chính sách về đất đai đã có sự đổi mới qua từng giai đoạn, từ chỗ chưa công nhận QSDĐ là một loại hàng hóa sang ghi nhận QSDĐ trở thành một loại hàng hóa trên thị trường. Sự chuyển biến ấy được thể hiện qua các kỳ Đại hội Đảng và có ảnh hướng khá sâu sắc đến việc phát triển quỹ đất để đưa đất đai trở thành một nguồn vốn, một nguồn nội lực trong phát triển kinh tế. Sau năm 2001, Nhà nước đã cho phép hình thành và phát triển TTBĐS bao gồm cả QSDĐ theo quy định của pháp luật. Việc phát triển thị trường trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp GCNQSDĐ; làm cho GCNQSDĐ chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển. Khắc phục tồn tại vướng mắc trong phát triển thị trường bất động sản, đã đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách để các quyền về đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma