Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST

Báo xấu

7
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Đông Hà trong thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Quản lý tài nguyên và môi trường: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN ĐỨC PHONG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN ĐỨC PHONG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN THỊ HẢI HUẾ - 2019 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Huế, ngày tháng 04 năm 2019 Tác giả luận văn Trần Đức Phong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phòng Đào tạo đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp. Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cô giáo, TS Nguyễn Thị Hải, người hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tôi rất nhiều để hoàn thành Luận văn này. Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đông Hà, Phòng Tài nguyên & Môi trường thành phố Đông Hà; các Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Quảng Trị; Cán bộ và nhân dân các phường trên địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập số liệu. Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tôi hoàn thành đề tài này. Tác giả Trần Đức Phong PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iii TÓM TẮT Đề tài này được thực hiện tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị với mục đích chính để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà. Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp. Tiến hành điều tra thu thập số liệu thứ cấp tại các cơ quan liên quan. Thu thập số liệu sơ cấp bằng 02 mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 100 người trúng đấu giá tại 03 dự án xây dựng CSHT tại thành phố Đông Hà trong thời gian từ năm 2016 đến tháng 12/2018, đó là: dự án xây dựng CSHT khu dân cư đường Thanh Niên, dự án xây dựng CSHT khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo - Thành Cổ, dự án xây dựng CSHT khu dân cư đường Đặng Dung. Kết quả nghiên cứu cho thấy, thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 – 2018 đã đem lại kết quả khả quan. Trong 5 năm có tất cả 687 lô đất tại các dự án của thành phố được đưa vào đấu giá tương ứng 152.752,5 m2, thu được cho ngân sách nhà nước 441,918 tỷ đồng. Qua nghiên cứu tại 3 dự án điển hình đại diện các dự án thực hiện trong giai đoạn từ năm 2014-2018 trên địa bàn thành phố Đông Hà cho thấy: (1) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu đất dân cư đường Thanh Niên (giai đoạn 1) diễn ra 01 đợt đấu giá với tổng số lô đã đưa ra đấu giá là 37 lô trong giai đoạn 1 của dự án, đã đấu giá thành công 37 lô và thu ngân sách 32.153,933 triệu đồng; (2) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo và đường Thành Cổ, phiên bán đấu giá diễn ra trong năm 2017 với tổng số lô đất đưa ra bán đấu giá 22 lô trong tổng số 22 lô của dự án, thu được 18.147,619 triệu đồng với 22 lô bán đấu giá thành công ; (3) Dự án xây dưng CSHT khu dân cư đường Đặng Dung, phường 2 đưa ra bán đấu giá 05 đợt trong 02 năm 2017 và 2018 với 44 lô đất đưa ra bán đấu giá và tất cả các lô đều bán đấu giá thành công, bổ sung vào ngân sách nhà nước 36.028,778 triệu đồng; . Qua Tại 3 dự án nghiên cứu có mức chênh lệch giá trúng đấu trung bình so với giá khởi điểm là 1,15 lần. Trong đó, dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư dãy 2 đường Khóa Bảo và đường Thành Cổ có mức chênh lệch cao nhất là gần 1,21 lần. Các lô đất thuộc các dự án đưa ra đấu giá nằm ở những ví trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao sẽ thu hút đông đảo hồ sơ người tham gia đăng ký đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn. Cụ thể trong 3 dự án đấu giá sẽ cho thấy khu vực đô thị và ven đô thị sẽ có nhu cầu cao hơn . Đất đấu giá đã được phê duyệt quy hoạch nên đảm bảo pháp lý, yên tâm khi mua đất theo hình thức đấu giá. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
iv Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà đem lại nhiều hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Đề tài cũng đã phân tích những khó khăn, hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Đông Hà, lấy ý kiến đánh giá mức độ hài lòng của người dân về các công đoạn trong công tác đấu giá tại các phiên đấu giá họ đã tham gia. Kết quả cho thấy đại đa số người dân (91,1%) đều hài lòng với công tác tổ chức đấu giá hiện nay, chỉ có một bộ phận nhỏ không hài lòng với một số yếu tố như vị trí ngồi của các thành phần tham gia phiên đấu giá, giá một số lô được định giá chưa phù hợp, còn cao hơn giá thị trường… Kết quả khảo sát cũng cho thấy, mặc dù các dự án đều là dự án tạo quỹ đất ở nhưng chỉ có 26,58% người dân sử dụng làm đất ở sau khi đấu giá, còn lại phần lớn là đầu tư lâu dài hoặc dùng cho các mục đích khác. Từ những phân tích trên, đề tài đã đề xuất một số giải pháp để góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố Đông Hà trong thời gian tới. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................... ii TÓM TẮT ........................................................................................................... ii MỤC LỤC........................................................................................................... v DANH MUC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................... viii DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... ix DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ ............................................................................. x MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ...................................................................... 1 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU............................................................................... 2 2.1. MỤC TIÊU CHUNG...................................................................................... 2 2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ ...................................................................................... 2 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN .......................................................... 2 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC .................................................................................. 2 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ................................................................................. 2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................... 4 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 4 1.1.1. Đất ở .......................................................................................................... 4 1.1.2. Quyền sử dụng đất....................................................................................... 4 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................................... 5 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 9 1.2.1. Tình hình đấu giá đất ở một số nước trên thế giới ........................................... 9 1.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ....................................... 12 1.2.3. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Trị ................................ 15 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .................................. 16 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................................................................. 18 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vi 2.1. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI NGHIÊN CỨU ...................................................... 18 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 18 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 18 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ......................................................................... 18 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CứU................................................................... 18 2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp .............................................. 18 2.3.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................ 19 2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ........................................................... 20 2.3.4. Phương pháp minh họa bằng bản đồ, sơ đồ .................................................. 20 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN.................................. 21 3.1. ĐẶC ĐIỂM ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ ................................................................................................ 21 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................... 21 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ........................................................................... 24 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................. 29 3.1.4. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ............................ 29 3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QSDĐ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ, TỈNH QUẢNG TRỊ TRONG GIAI ĐOẠN 2014-2018 ................................... 31 3.2.1. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà ................................................................................ 31 3.2.2. Quy trình thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà ........................................................................................................... 34 3.2.3. Loại hình và số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở được thực hiện . 35 3.2.4. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà..................................................................................................................... 36 3.2.5. Lợi ích đạt được và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014 - 2018 ........................................................ 4747 3.3. Ý KIẾN CỦA CÁC BÊN LIÊN QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDD THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ............................................................................... 5252 3.3.1. Ý kiến của cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở ..................................................................................................................... 5252 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
vii 3.3.2. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở 5353 3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIÊU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ DÔNG HÀ ...................... 5454 3.4.1. Tăng cường sự công khai, minh bạch trong công tác đấu giá ..................... 5555 3.4.2. Thực hiện tốt công tác chuẩn bị cho đợt đấu giá ....................................... 5555 3.4.3. Thực hiện tốt các thủ tục sau đấu giá ....................................................... 5555 3.4.4. Thực hiện tốt công tác tổ chức tại phiên đấu giá ....................................... 5555 3.4.5. Giải pháp kỹ thuật ................................................................................. 5656 3.4.6. Giải pháp về cơ chế tài chính .................................................................. 5656 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 5757 1.KẾT LUẬN ................................................................................................ 5757 2. KIẾN NGHỊ ............................................................................................... 5757 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 5858 PHỤ LỤC...................................................................................................... 6161 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
viii DANH MUC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Ý nghĩa BĐS Bất động sản BTC Bộ Tài chính BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP Bộ Tư pháp CSHT Cơ sở hạ tầng GCN Giấy chứng nhận GPMB Giải phóng mặt bằng NĐ-CP Nghị định Chính phủ QĐ Quyết định QH Quốc hội QSDĐ Quyền sử dụng đất TT Thông tư TTLB Thông tư liên Bộ Trđ Triệu đồng UBND Ủy ban nhân dân PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
ix DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1.Tổng giá trị sản xuất các ngành kinh tế của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 - 2018 .............................................................................................. 24 Bảng 3.2. Diện tích, dân số của thành phố Đông Hà giai đoạn 2014 -2018 ......... 27 Bảng 3.3. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ................. 30 Bảng 3.4. Các văn bản pháp lý được áp dụng để thực hiện đấu quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ......................................... 32 Bảng 3.5. Số lượng các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở được thực hiện trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ........................................... 35 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá QSDĐ ở theo các dự án tập trung trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 ........................................................... 37 Bảng 3.7: Sự phân bố của các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở tập trung trên địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 ........................................... 3939 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá QSDĐ ở theo dự án các lô đất lẻ trên địa bàn thành phố Đông Hà giai đoạn 2014-2018 ....................................................................... 4040 Bảng 3.9. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở của dự án khu dân cư đường Thanh Niên giai đoạn 1 ...................................................................... 4242 Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở của dự án khu dân cư dãy 2 đường Khoá Bảo – Thành Cổ ............................................................... 4343 Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư Đặng Dung............................................................................................................. 4545 Bảng 3.12. Chênh lệch về tiền sử dụng đất thu được từ giá trúng đấu so với giá khởi điểm tại các dự án nghiên cứu ............................................................... 4747 Bảng 3.13. Tổng hợp ý kiến của cán bộ chuyên môn tham gia công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà .................................... 5252 Bảng 3.14. Tổng hợp ý kiến của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà ................................................................. 5353 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
x DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Hình 3.1. Sơ đồ vị trí của thành phố Đông Hà ................................................... 21 Hình 3.2 Cơ cấu kinh tế thành phố Đông Hà từ năm 2014-2018 ......................... 25 Hình 3.3. Cơ cấu các dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà trong giai đoạn 2014-2018 .................................................................. 36 Hình 3.4. Tỷ lệ các dự án đấu giá QSDĐ ở tập trung được thực hiện theo từng năm trong giai đoạn 2014-2018 ..................................................................... 3838 Biểu đồ 3.1. Cơ cấu sử dụng đất của thành phố Đông Hà năm 2018 ................... 31 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
1 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép các địa phương thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, chưa sát với giá thị trường, việc giao đất, thanh toán tiền tiến hành không chặt chẽ ... do vậy đã làm giảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ đất. Để khắc phục những tồn tại đó, trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác và trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Thành phố Đông Hà là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa – xã hội, trung tâm tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Trị. Thành phố được hình thành và phát triển qua nhiều giai đoạn cùng với lịch sử hình thành và phát triển của tỉnh Quảng Trị. Trong những năm gần đây, thành phố Đông Hà đang từng bước xây dựng và phát triển tiến tới đạt tiêu chuẩn thành phố đô thị loại II vào năm 2020. Để đạt được mục tiêu đó, thành phố Đông Hà đã tranh thủ sự hỗ trợ của Trung ương, của tỉnh, tài trợ của các tổ chức quốc tế thông qua nhiều chương trình, dự án, tập trung đầu tư hoàn thiện kết cấu hạ tầng, tạo diện mạo mới cho đô thị. Ngoài việc ưu tiên phát triển hạ tầng kỹ thuật vành đai, thành phố cũng tập trung xây dựng nhiều khu đô thị, khu dân cư mới như: Khu đô thị Nam Đông Hà, khu dân cư đường Thanh Niên, khu dân cư đường Khóa Bảo, khu dân cư đường Nguyễn Huệ, khu đô thị Bắc Sông Hiếu...và thực hiện việc giao đất ở cho người dân thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Hình thức giao đất này đã làm cải thiện đáng kể bộ mặt của thành phố, đồng thời đáp ứng nhu cầu đất ở, nhà ở của người dân. Bên cạnh đó, công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của thành phố đã đạt được những kết quả nhất định. Các tổ chức có chức năng bán đấu giá quyền sử dụng đất được củng cố, kiện toàn; trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, chặt chẽ, rõ ràng nên hạn chế phần nào tình trạng thông đồng, dìm giá, ép giá. Việc đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà cũng đã mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách của tỉnh Quảng Trị, góp phần quan trọng thúc đẩy kinh tế phát triển, giữ vững ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà nói riêng và trên toàn tỉnh Quảng Trị nói chung vẫn còn một số bất cập như sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan có thẩm quyền còn lúng túng, quá PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
2 trình triển khai vẫn còn một số vướng mắc làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện; nguồn vốn đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng các khu vực đấu giá quyền sử dụng đất còn hạn chế. Bên cạnh đó, nhu cầu đất ở và thị trường bất động sản tại thành phố Đông Hà không còn nóng như thời gian trước đây nên việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng khó khăn hơn. Xuất phát từ thực tế trên, đề tài: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị " được thực hiện nhằm đánh giá được cụ thể về thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này cho địa bàn nghiên cứu. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2.1. MỤC TIÊU CHUNG Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. Trên cơ sở đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Đông Hà trong thời gian tới. 2.2 MỤC TIÊU CỤ THỂ - Hệ thống được các vấn đề cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nói riêng. - Đánh giá được thực trạng về kết quả thực hiện, các ưu điểm và nhược điểm của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị trong giai đoạn 2014-2018. - Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cho địa bàn nghiên cứu. 3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN 3.1. Ý NGHĨA KHOA HỌC - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất ở nói riêng. - Đề tài sẽ đóng góp vào nguồn tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về đấu giá quyền sử dụng đất cũng như cho việc học tập, nghiên cứu của sinh viên, học viên ngành Quản lý đất đai. 3.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN - Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ giúp cho các cơ quan quản lý nhà nước nói chung và các cơ quan liên quan trực tiếp đến việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Đông Hà, xác định được các định hướng và giải pháp PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
3 để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ở một cách có hiệu quả và phù hợp với thực tế của thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị. - Các giải pháp được đề xuất bởi đề tài sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở cho thành phố Đông Hà. - Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể áp dụng được tại các địa phương khác có điều kiện tương tự. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
4 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.1. Đất ở 1.1.1.1. Khái niệm Khái niệm đất ở được quy định tại Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 02 tháng 6 năm 2014 về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Theo đó, đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở [4]. 1.1.1.2. Phân loại đất ở Đất ở được phân thành hai loại gồm đất ở tại đô thị và đất ở tại nông thôn. Cụ thể: Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn thuộc xã quản lý. Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý [4]. 1.1.1.3. Vai trò của đất ở Các vai trò chính của đất ở đối với nền kinh tế xã hội được thể hiện như sau: - Đất ở có vai trò quan trọng trong việc đáp ứng chỗ ở cho người dân. - Sự xuất hiện của đất ở đã góp phần hình thành nên các khu dân cư. - Sự xuất hiện của đất ở góp phần thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển. - Đất ở góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. - Sự xuất hiện của đất ở cùng với các loại đất khác đã góp phần thúc đẩy nển kinh tế xã hội phát triển. 1.1.2. Quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất Theo Luật đất đai 2013, định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
5 dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là quyền tài sản của người sử dụng đất, bao gồm hệ thống các quyền của người sử dụng đất, cho phép người sử dụng đất có thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần diện diện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể [15]. 1.1.2.2. Các quy định về quyền sử dụng đất - Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất. - Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. - Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. - Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất [15]. 1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất là một hình thức mua bán đặc biệt, được tổ chức công khai giữa một bên là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có quyền sử dụng đất hoặc cơ quan đại diện cho nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất đai với một bên là các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Theo đó, người muốn có được quyền sử dụng đất phải tham gia cạnh tranh với nhau về giá bằng cách trả giá từ thấp lên cao theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định, người trả giá cao nhất và ít bằng giá khởi điểm là người nhận được quyền sử dụng đất đấu giá [17]. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
6 1.1.3.2. Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất Hiến pháp 2013 khẳng định “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lí theo pháp luật”(khoản 1 Điều 45). Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản – hàng hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng : nguồn tài nguyên đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu giá quyến sử dụng đất có vai trò vô cùng quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc dân được thể hiện trên những phương diện chủ yếu sau đây: Thứ nhất: Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế. Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền sử dụng đất. Nghiên cứu công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong cả nước cho thấy, từ đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách. Tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh viện, trạm xá, nhà trẻ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thủy lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa cây xanh thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém ở hầu hết các địa phương . Thứ hai: Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản. Nhà nước thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã mở ra một kênh rất quan trọng để Nhà nước thực hiện phân phối quyền sử dụng đất cho xã hội theo hướng thị trường. Việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất theo hình thức đấu giá, đây là những quan hệ mang bản chất hàng hóa – tiền tệ. Bên cạnh đó, quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và thừa nhận tính tài sản của quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở về mặt pháp lý cho việc hình thành và phát triển ổn định thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta . Thứ ba: Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích sử dụng đất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
7 Trong đấu giá quyền sử dụng đất, từ quy hoạch quỹ đất để đấu giá đến trình tự, thủ tục tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đều phải công khai, minh bạch nên hạn chế tối đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đất, cho thuê đất, trong quản lí, sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xóa bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất công khai, dân chủ đã bước đầu tao ra người thực, giá thực, hạn chế tình trạng nhiễu loạn thông tin gây hoang mang, dao động cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững . 1.1.3.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP của Bộ Tài nguyên- Môi trường và Bộ Tư pháp. Theo đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước sau: Bước 1: Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 3: Quyết định đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Bước 5: Lựa chọn và ký kết hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 6: Giám sát thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 7: Phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Bước 8: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất [3]. 1.1.3.4. Quy định về giá khởi điểm, bước giá, giá trúng đấu trong đấu giá quyền sử dụng đất a. Giá khởi điểm Giá khởi điểm là giá tối thiểu được sử dụng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong giao dịch đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 332/2016/TT-BTC việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất thực hiện như sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma
8 - Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định trên cơ sở giá đất tại Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. - Trường hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá khởi điểm là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm Thường trực hội đồng để tổ chức thẩm định. Việc thẩm định giá đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT- BTC-BTNMT . - Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp thành phố phê duyệt giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất. - Đối với các hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận trước ngày 15/11/2016 (ngày Nghị định số 135/2016/NĐ-CP có hiệu lực thi hành) thì cơ quan đó tiếp tục chủ trì thực hiện [5]. b) Bước giá Bước giá là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề trong trường hợp đấu giá theo phương thức trả giá lên. Bước giá do người có tài sản đấu giá quyết định và thông báo bằng văn bản cho tổ chức đấu giá tài sản đối với từng cuộc đấu giá [14]. c) Giá trúng đấu Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất là mức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên. 1.1.3.5. Những yếu tố cơ bản để xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá. Giá đất được tính dựa vào giá trị thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Khi xác định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất cần lưu ý một số yếu tố cơ bản như sau: PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma