Luận văn Thạc sĩ Tài chính Ngân hàng: Quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Bình Dương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:117

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 5
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của luận văn nhằm tìm hiểu về rủi ro tín dụng và công tác quản lý rủi ro tín dụng. Phân tích tình hình thực tiễn quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Từ đó đưa ra một số kết luận, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Tài chính Ngân hàng: Quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Bình Dương

UBND TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT PHẠM QUỐC VIỆT QUẢN LÝ RỦI RO CHO VAY THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 8340201 LUẬN VĂN THẠC SĨ BÌNH DƯƠNG – 2023
UBND TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT PHẠM QUỐC VIỆT QUẢN LÝ RỦI RO CHO VAY THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG MÃ SỐ: 8340201 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC -------------------------------- 1. PGS. TS. ĐẶNG VĂN CƯỜNG 2. TS. NGUYỄN HOÀNG CHUNG BÌNH DƯƠNG – 2023
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu. “Quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Bình Dương” là của riêng tôi, được tôi vận dụng những kiến thức đã học và thực tế nghiên cứu của tôi cùng với sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Đặng Văn Cường, và TS. Nguyễn Hoàng Chung. Các nội dung nghiên cứu, kết quả trong đề tài luận văn này là trung thực, chưa công bố bất kỳ hình thức nào trước đây. Những số liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá được chính tác giả thu thập từ ngày 01/04/2023 đến ngày 31/07/2023, cùng với 230 mẫu khảo sát tại các ngân hàng thương mại cổ phần và Khách hàng trên địa bàn tỉnh Bình Dương và từ các nguồn khác nhau có ghi rõ trong phần tài liệu tham khảo. Ngoài ra, trong luận văn còn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng như số liệu của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và chú thích nguồn gốc. Tác giả Phạm Quốc Việt i
TÓM TẮT LUẬN VĂN Tiêu đề: Quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Tóm tắt: Trong bài nghiên cứu này, tác giả xác định các rủi ro khi cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần tại tỉnh Bình Dương. Khi nói đến cho vay nhận thế chấp là bất động sản thì các ngân hàng TMCP vẫn ưu tiên hàng đầu là nhận bất động sản để cho vay, nhưng vấn đề bất động sản là tài sản giá trị vô hình, giá trị sẽ luôn biến đổi theo thị trường cũng như nhu cầu của người sử dụng, chính vì thế khi nhận bất động sản để vay vốn, ngân hàng cũng nhận không ít rủi ro là mất thanh khoản, giá trị có thể giảm, bên cạnh đó chính sách của địa phương, của nhà nước về các vùng quy hoạch, phát triển kinh tế đất nước, xây dựng đầu tư công,... Các biện pháp nhằm giảm thiểu rủi ro trong quá trình cung cấp vay thế chấp, bảo vệ lợi ích của ngân hàng. Các chiến lược này có thể bao gồm đánh giá chặt chẽ về khả năng thanh toán của người vay, kiểm soát chặt chẽ giá trị bất động sản đảm bảo, và thiết lập các chính sách rõ ràng về việc xử lý nợ và tái cơ cấu nếu có vấn đề xảy ra. Đồng thời, việc sử dụng công nghệ và thông tin về thị trường bất động sản có thể hỗ trợ quản lý rủi ro một cách hiệu quả. Điều này giúp ngân hàng duy trì sự ổn định trong quá trình kinh doanh và đảm bảo an toàn tài chính. Từ kết quả nghiên cứu, tác giả đề xuất một số hàm ý quản trị nhằm nâng quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các Ngân hàng TMCP tại Bình Dương. Từ khóa: Tỷ lệ BĐS, Tỷ lệ nợ xấu, lãi suất,…. ii
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i TÓM TẮT LUẬN VĂN ....................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT ............................................................................. vii DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................... viii DANH MỤC HÌNH ............................................................................................. ix CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ............................... 1 1.1. Lý do chọn đề tài ............................................................................................. 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2 1.2.1. Mục tiêu chung của chủ đề ........................................................................... 2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài............................................................................. 3 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 3 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................... 3 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................... 3 1.4. Câu hỏi nghiên cứu ......................................................................................... 4 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ............................................................................. 4 1.5.1. Đóng góp về khoa học .................................................................................. 4 1.5.2. Đóng góp về thực tiễn .................................................................................. 4 1.6. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu ............................................................... 5 1.6.1. Dữ liệu .......................................................................................................... 5 1.6.2. Phương pháp nghiên cứu .............................................................................. 5 1.7. Khoảng trống nghiên cứu ................................................................................ 6 1.8. Kết cấu của luận văn ....................................................................................... 6 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ..................................................................................... 7 CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO TÍN DỤNG ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ........................................................................................................... 8 2.1. Tổng quan về bất động sản và thế chấp bất động sản ..................................... 8 2.1.1. Bất động sản ................................................................................................. 8 2.1.2. Đặc điểm bất động sản ................................................................................. 8 iii
2.1.3. Bản chất thế chấp bất động sản .................................................................... 9 2.2. Cơ sở lý luận về rủi ro tín dụng đối với bất động sản ................................... 10 2.2.1. Rủi ro về kỳ hạn vay .................................................................................. 10 2.2.2. Rủi ro từ năng lực thẩm định hồ sơ ............................................................ 11 2.2.3. Rủi ro từ việc tổ chức và thực hiện các quy trình kiểm soát tín dụng ........ 12 2.2.4. Rủi ro về sự cạnh tranh của các ngân hàng và vấn đề bên trong của các ngân hàng 13 2.2.5. Rủi ro công nghệ thông tin của ngân hàng ................................................. 13 2.2.6. Rủi ro về sự phát triển kinh tế vùng miền, và các thủ tục pháp lý của các cơ quan nhà nước ...................................................................................................... 14 2.2.7. Rủi ro về luật pháp, pháp lý ....................................................................... 14 2.3. Tổng quan nghiên cứu về việc cho vay khi thế chấp bất động sản ............... 15 2.3.1. Nghiên cứu trong nước ............................................................................... 15 2.3.2. Nghiên cứu nước ngoài .............................................................................. 17 2.4. Kinh nghiệm thực hiện quản lý rủi ro cho vay nhận thế chấp là BĐS tại ngân hàng TMCP Phát Triển thành phố Hồ Chí Minh chi nhánh Bình Dương ........... 20 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ................................................................................... 23 CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................... 24 3.1. Quy trình nghiên cứu..................................................................................... 24 3.2. Nghiên cứu định tính ..................................................................................... 25 3.2.1. Thảo luận nhóm chuyên gia ....................................................................... 25 3.2.2. Khảo sát sơ bộ ............................................................................................ 30 3.3. Nghiên cứu định lượng .................................................................................. 30 3.4. Phương pháp nghiên cứu dữ liệu................................................................... 39 3.4.1. Đánh giá thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach’s Alpha .......................... 31 3.4.2. Phân tích nhân tố khám phá EFA ............................................................... 31 3.4.3. Phân tích hồi quy ........................................................................................ 32 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ................................................................................... 34 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THÀO LUẬN KẾT QUẢ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU ..................................................................................... 35 iv
4.1. Thống kê mô tả.............................................................................................. 35 4.1.1. Thống kê mô tả thang đo kiểm định thang đo ............................................ 37 4.2. Kiểm định thang đo ....................................................................................... 37 4.2.1. Kiểm định thang đo pháp lý ....................................................................... 37 4.2.2. Kiểm định thang đo phát triển kinh tế ........................................................ 37 4.2.3. Kiểm thang đo đánh giá khách hàng .......................................................... 38 4.2.4. Kiểm định tỷ lệ bất động sản...................................................................... 38 4.2.5. Kiểm định tỷ lệ nợ xấu ............................................................................... 39 4.3. Phân tích nhân tố ........................................................................................... 40 4.3.1. Phân tích nhân tố biến độc lập ................................................................... 40 4.3.2. Phân tích nhân tố biến phụ thuộc ............................................................... 41 4.4. Phân tích hồi quy ........................................................................................... 43 4.4.1. Kiểm định hệ số tương quan ...................................................................... 43 4.4.2. Kết quả hồi quy tuyến tính ......................................................................... 44 4.4.3. Dò tìm sự vi pham các giả định cần thiết hồi quy tuyến tính ..................... 47 4.5. Thảo luận về kết quả nghiên cứu .................................................................. 51 KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 ................................................................................... 53 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý ............................................................ 54 5.1. Kết luận ......................................................................................................... 54 5.1.1. Đối với các ngân hàng TMCP .................................................................... 55 5.1.2. Đối với ngân hàng nhà nước ...................................................................... 58 5.1.3. Đối với các cơ quan lập pháp ..................................................................... 58 5.2. Một số hàm ý ................................................................................................. 59 5.2.1. Đánh giá khách hàng .................................................................................. 59 5.2.2. Về lãi suất ................................................................................................... 62 5.2.3. Về tăng trưởng kinh tế................................................................................ 63 5.2.4. Về tỷ lệ BĐS .............................................................................................. 64 5.2.3. Về pháp lý .................................................................................................. 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 ................................................................................... 67 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................... 68 v
PHỤ LỤC .............................................................................................................. 1 PHỤ LỤC 1 ........................................................................................................... 1 PHỤ LỤC 2 ........................................................................................................... 4 vi
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TỪ VIẾT TẮT VIẾT ĐẦY ĐỦ BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân sự CBTD Cán bộ tín dụng CIC Trung tâm Thông tin Tín Dụng CPI Chỉ số giá tiêu dùng TMCP Thương mại Cổ phần NĐ-CP Nghị định chính Phủ QĐ-NHNN Quyết định Ngân hàng nhà nước QLNX Quản lý nợ xấu QTRRTD Quản trị rủi ro tín dụng RRTD Rủi ro tín dụng TCTD Tổ chức tín dụng SPSS Công cụ phân tích dữ liệu khoa học vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.5: Tình hình phân loại nợ vay của HDBank CN Bình Dương theo báo cáo riêng lẻ .................................................................................................................. 21 Bảng 3.1: Thang đo nghiên cứu đã được điều chỉnh............................................ 30 Bảng 4.1: Thống kê giá trị phần trăm thành phần của các biến quan sát ............. 35 Bảng 4.2: Thống kê giá trị trung bình và phương sai của thang đo ..................... 36 Bảng 4.3: Pháp lý ................................................................................................. 37 Bảng 4.4: Phát triển kinh tế .................................................................................. 37 Bảng 4.5: Lãi suất................................................................................................. 38 Bảng 4.6: Đánh giá khách hàng .......................................................................... 38 Bảng 4.7: Tỷ lệ Bất động sản .............................................................................. 39 Bảng 4.8: Tỷ lệ nợ xấu ........................................................................................ 39 Bảng 4.9: Phân tích nhân tố nhóm biến độc lập .................................................. 40 Bảng 4.10: Phân tích nhân tố nhóm biến phụ thuộc ........................................... 41 Bảng 4.11: Bảng ma trận tương quan................................................................... 43 Bảng 4.12: Kiểm định sự phù hợp của mô hình ................................................... 44 Bảng 4.13: Kiểm định ANOVA ........................................................................... 45 Bảng 4.14: Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính ................................................. 46 viii
DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Rủi ro tín dụng đối với bất động sản .................................................... 15 Hình 3.1. Quy trình nghiên cứu ............................................................................ 24 Hình 4.1: Biểu đồ Histogram ............................................................................... 48 Hình 4.2: Biểu đồ P-P lot ..................................................................................... 49 Hình 4.3: Biểu đồ Scatterlot ................................................................................. 50 ix
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1. Lý do chọn đề tài Trong gốc độ nhìn nhận chính trị và pháp lý, khi nói đến bất động sản (BĐS) thì BĐS có một giá trị rất đặc biệt của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, và dưới sự nhìn nhận của các nhà kinh tế thì BĐS có giá trị rất lớn của gia đình và doanh nghiệp. Trong nền kinh tế thị trường BĐS không chỉ là nơi ăn chốn ở mà nó còn là nơi để kinh doanh sản xuất và BĐS cũng là một nguồn vốn được các ngân hàng tin tưởng nhận thế chấp. Thực tế cho thấy khi thế chấp là BĐS trong việc giải quyết các nhu cầu cấp bách về vốn, để phục vụ nhu cần sản xuất kinh doanh của người dân cũng như mọi mục tiêu khác với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội. Ở Việt Nam, thông thường tỷ lệ cho vay có bảo đảm bằng thế chấp BĐS luôn chiếm tỷ lệ rất cao so với thế chấp động sản. Theo thống kê của FIAS (cơ quan tư vấn về môi trường và đầu tư) thì: “Hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam thiên về sử dụng BĐS làm thế chấp cho vay, với tỷ lệ các ngân hàng nhận BĐS làm bảo đảm chiếm 90% (tùy khẩu vị ngân hàng và chính sách từng thời kỳ)”. Từ các thống kê trên cho ta thấy BĐS luôn chiếm tỷ lệ thế chấp rất lớn trong các ngân hàng hiện nay và thế chấp BĐS cũng đóng vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế của Việt Nam. Nó đóng vai trò là một nguồn vốn, tạo nên nguồn thúc đẩy gia tăng sản xuất thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội nước nhà. Tuy nhiên, việc thế chấp là BĐS để được vay vốn tại các ngân hàng cũng có những quy định của ngân hàng cũng như theo quy định chặt chẻ của nhà nước với các văn bản pháp luật như: Luật đất đai năm 2013, luật nhà ở năm 2014, luật các tổ chức tín dụng 2010. Đi cùng với các khuôn khổ về pháp luật, pháp lý khi thế chấp BĐS tại các ngân hàng vì nó vẫn còn nhiều rủi ro tiền ẩn, vẫn có nhiều hạn chế nhất định như: Yếu tố pháp lý, sự phát triển kinh tế, lãi suất, đánh giá khách hàng, tỷ lệ bất động sản,… Ảnh hưởng rất lớn đến giá trị cho vay đối với ngân hàng, bên cạnh đó nếu ngân hàng không có chính sách kịp thời ngăn ngừa trước sẽ dẫn đến nợ xấu cho ngân hàng. Trước các thực tế trong thị trường ngày nay, đã có rất nhiều công trình nghiên cứu về khía cạnh thế chấp khi cho vay thế chấp là BĐS. Nhưng chưa có 1
công trình nghiên cứu nào chuyên sâu hay đạt kết quả nhất định để giải quyết vấn đề về cho vay thế chấp BĐS để tránh được những tìm tăng rủi ro khi ngân hàng nhận tài sản bảo đảm là BĐS, từ đó đề ra hướng tương lai quản lý rủi ro cụ thể về vấn đề khi nhận BĐS thế chấp cho vay. Đặc biệt là trong bối cảnh các văn bản pháp luật, pháp lý liên quan đến thế chấp BĐS mới được ban hành trong thời gian vừa qua như: Luật đất đai năm 2013, luật nhà ở năm 2014, bộ luật dân sự (BLDS) 2015, bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, nghị quyết số 42/2017/QH14 ngày 21/6/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Điều này luôn hối thúc tác giả nghiên cứu và tìm ra những nhân tố nào đã tác động đến cho vay thế chấp là BĐS và định hướng tương lai cho ngân hàng để tránh rủi ro khi nhận thế chấp là BĐS cho vay. Trong bài nghiên cứu này, tác giả xác định các rủi ro khi cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP). Khi nói đến cho vay nhận thế chấp là bất động sản thì các ngân hàng TMCP vẫn ưu tiên hàng đầu là nhận bất động sản để cho vay, nhưng vấn đề bất động sản là tài sản giá trị vô hình, giá trị sẽ luôn biến đổi theo thị trường cũng như nhu cầu của người sử dụng, chính vì thế khi nhận bất động sản để vay vốn, ngân hàng cũng nhận không ít rủi ro là mất thanh khoản, giá trị có thể giảm, bên cạnh đó chính sách của địa phương, của nhà nước về các vùng quy hoạch, phát triển kinh tế đất nước, xây dựng đầu tư công,... Ảnh hưởng rất lớn đến bất động sản tại các địa phương sở tại, đồng thời cũng ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, cũng như ảnh hưởng đến rủi ro của ngân hàng khi nhận cho vay là bất động sản làm tài sản đảm bảo. Trong những tháng đầu năm 2021, tỷ lệ nợ xấu của các NHTM trên địa bàn tỉnh Bình Dương có dấu hiệu tăng cao vượt quá tỷ lệ cho phép theo quy định của Ngân hàng nhà nước. Vậy đâu là nguyên nhân? Làm thế nào để quản trị rủi ro tín dụng trong hoạt động của Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) tại tỉnh Bình Dương? Đây là một vấn đề đang được ban lãnh đạo ngân hàng đặc biệt quan tâm. Đồng thời tác giả cũng đã lấy một ngân hàng cụ thể là Ngân hàng TMCP Phát Triển Thành phố Hồ Chí Minh chi nhánh Bình Dương (HDBank CN Bình Dương), để làm rõ nội dung luận văn. 2
Từ những nhận định nêu trên tác giả đã chọn nghiên cứu đề tài: “Quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần trên địa bàn tỉnh Bình Dương”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1. Mục tiêu chung của đề tài Tìm hiểu về rủi ro tín dụng và công tác quản lý rủi ro tín dụng. Phân tích tình hình thực tiễn quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Từ đó đưa ra một số kết luận, kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng quản trị rủi ro tín dụng tại ngân hàng trên địa bàn tỉnh Bình Dương. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu là quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) trong giai đoạn hiện nay. Qua đó đề ra cách thức nhận biết và từ đó quản lý hiệu quả trước các rủi ro sẽ làm ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương và để không xảy ra tình trạng nợ xấu. Xác định nhân tố chính sẽ dẫn đến rủi ro khi cho vay thế chấp là bất động sản đặc biệt trên địa bàn tỉnh Bình Dương và đề ra cách thức nhận định tương lai các rủi ro mà ngân hàng có cách quản lý rủi ro hiệu quả. Đề xuất các hàm ý cũng như các kiến nghị cụ thể nhằm quản lý rủi ro đối với cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương cũng như các ngân hàng TMCP Việt Nam trong hiện tại và tương lai. 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu các tác động vĩ mô dẫn đến rủi ro khi cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng TMCP và qua đó kết luận, hàm ý chính sách cho các ngân hàng TMCP trên tỉnh Bình Dương. Ngoài ra, luận văn tập trung vào các nhân tố như: Yếu tố pháp lý, sự phát triển kinh tế, lãi suất, đánh giá khách hàng, tỷ lệ bất động sản, tỷ lệ nợ xấu. Một số nhân tố mới mà ở Việt Nam chưa có nghiên cứu nào quan tâm sâu sắc. Đặc biệt với yếu tố tỷ lệ BĐS và đánh giá khách hàng là rất quan trọng vì chúng ảnh hưởng đến giá trị và hiệu suất của 3
một tài sản cũng như uy tín của các đối tác trong ngành. Tỷ lệ BĐS giúp xác định giá trị thị trường của một tài sản. Sự đánh giá đúng đắn về tỷ lệ này giúp ngân hàng có cái nhìn chính xác về giá trị của tài sản. Đánh giá khách hàng để đảm bảo rằng người vay có khả năng trả nợ và để giảm thiểu rủi ro nợ xấu sẽ xảy ra cho ngân hàng. 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi không gian nghiên cứu: Quản lý rủi ro cho vay thế chấp là bất động sản tại các ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Từ đó đề ra phương hướng tối ưu để quản lý rủi ro đối với cho vay thế chấp là BĐS tại các ngân hàng TMCP Việt Nam trong hiện tại và tương lai. Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu xác định các nhân tố sẽ dẫn đến rủi ro khi cho vay thế chấp là bất động sản, cùng với 230 phiếu khảo sát tại các ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương: Yếu tố pháp lý, sự phát triển kinh tế, lãi suất, đánh giá khách hàng, tỷ lệ bất động sản, tỷ lệ nợ xấu. 1.4. Câu hỏi nghiên cứu Để thực hiện các mục tiêu trên, đề tài nghiên cứu cần trả lời các câu hỏi sau: Các ngân hàng TMCP làm thế nào để nhận biết được rủi ro có thể phòng ngừa cho vay thế chấp là bất động sản, để không ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của ngân hàng trong hiện tại và tương lai, yếu tố nào tác động sẽ dẫn đến nợ xấu ngân hàng? Mức độ ảnh hưởng của cho vay thế chấp là bất động sản là như thế nào đối với các ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương? Kết luận, hàm ý cũng như chính sách gì để nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro là thế chấp cho vay là bất động sản tại các ngân hàng TMCP, đặc biệt trên địa bàn tỉnh Bình Dương? 1.5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 1.5.1. Đóng góp về khoa học Luận văn sẽ hệ thống hóa các kết quả nghiên cứu trên thế giới cũng như trong nước về cách quản lý rủi ro tín dụng bất động sản của các ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương. 4
1.5.2. Đóng góp về thực tiễn Rủi ro luôn tiềm ẩn trong mọi hoạt động của cuộc sống con người, là những tình huống xảy ra mà con người không thể lường hết được dẫn đến tổn thất. Và trong hoạt động tín dụng, nguy cơ không thu hồi được nợ, xác suất khách hàng không trả nợ gốc và lãi vay khi đến hạn là tất yếu khách quan. Cùng với những khó khăn của nền kinh tế và cuộc khủng hoảng tài chính trên phạm vi toàn cầu, chất lượng tín dụng của Ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương cũng chịu tác động không nhỏ. Do đó nâng cao chất lượng tín dụng thông qua hoàn thiện công tác quản lý rủi ro tín dụng, đặc biệt khi nhận thế chấp là BĐS mang lại là nhiệm vụ hàng đầu của các ngân hàng trên địa bàn tỉnh Bình Dương trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ yêu cầu đó, tôi đã nghiên cứu những vấn đề lý luận về bản chất, đặc trưng, các loại hình biểu hiện và mối tương quan của rủi ro tín dụng trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của ngân hàng. Những nguyên nhân sẽ dẫn đến rủi ro tín dụng cũng được phân tích nhằm làm nổi bật nguyên nhân rủi ro sẽ mang lại trong mối quan hệ với các chủ thể liên quan trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Trên cơ sở đó đưa ra các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản trị rủi ro tín dụng. Đối với ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương. 1.6. Dữ liệu và phương pháp nghiên cứu 1.6.1. Dữ liệu Dữ liệu sơ cấp: Tác giả lấy từ bản khảo sát với các yếu tố: Yếu tố pháp lý, sự phát triển kinh tế, lãi suất, đánh giá khách hàng, tỷ lệ bất động sản, tỷ lệ nợ xấu thông qua việc lấy ý kiến dựa trên 230 mẫu bảng câu hỏi khảo sát với các cá nhân sống trên địa bàn tỉnh cùng với các cấp quản lý và nhân viên ngân hàng tại địa bàn tỉnh Bình Dương, được thực hiện từ tháng 01/04/2023 đến tháng 31/07/2023. 1.6.2. Phương pháp nghiên cứu Quá trình nghiên cứu được sử dụng thông qua hai giai đoạn chính là: Sử dụng phương pháp định tính kết hợp với nghiên cứu chính thức sử dụng phương pháp định lượng. Trong đó: 5
Nghiên cứu định đính: Được sử dụng nghiên cứu các cơ sở lý luận cụ thể quản lý rủi ro cho vay thế chấp là BĐS tại các ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương. Nghiên cứu định lượng: Thu thập số liệu các báo cáo, tài liệu của ngân hàng TMCP trên địa bàn tỉnh Bình Dương, thông tin trên báo chí và internet. 1.7. Khoảng trống trong nghiên cứu Quản lý rủi ro cho vay thế chấp là BĐS luôn là mục tiêu chiến lược dài hạn, đón đầu các rủi ro sẽ gặp phải khi nhận BĐS làm tài sản bảo đảm để cấp tín dụng và đây cũng là nhiệm vụ hàng đầu cấp thiết trong giai đoạn phát triển của mỗi quốc gia trên thế giới. Bởi vậy, nhận thức đúng về rủi ro cho vay thế chấp là BĐS và hoạch định chính sách để tránh các rủi ro gặp phải khi nhận loại tài sản này để cho vay cấp tín dụng và nó là hoạt động quan trọng trong kinh doanh của ngân hàng. Vì lý do đó, nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới đã dành nhiều thời gian, trí tuệ, tâm huyết để nghiên cứu về vấn đề loại hình nhận tài sản là BĐS làm tài sản bảo đảm để cho vay. Ở Việt Nam quản lý rủi ro cho vay thế chấp là BĐS tại các ngân hàng TMCP vẫn có quan tâm, nhưng chưa thật sự đi sâu về phương hướng cụ thể nào và cũng có phần chậm so với thế giới, vẫn chịu sự ảnh hưởng từ bên ngoài tác động vào. Công trình nghiên cứu của tác giả liên đến đề tài nghiên cứu chủ yếu tập trung vào các nhân tố chính sẽ gây ra rủi ro khi cho vay thế chấp là BĐS và từ các nhân tố đó, tác giả tiến hành phân tích các khía cạnh như: Phân tích thuần túy yếu tố pháp lý, sự phát triển kinh tế, lãi suất, đánh giá khách hàng, tỷ lệ bất động sản, tỷ lệ nợ xấu. 1.8. Kết cấu của luận văn Luận văn được chia làm 5 chương, như sau: Chương 1: Tổng quan về đề tài nghiên cứu Chương 2: Lý luận chung về rủi ro tín dụng đối với bất động sản Chương 3: Mô hình và phương pháp nghiên cứu Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận kết quả của đề tài nghiên cứu Chương 5: Kết luận và hàm ý 6
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 Tổng kết lại chương 1, tác giả đưa ra tổng quan về nghiên cứu của đề tài: Lý do chọn đề tài, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, đối tượng phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, đóng góp của luận văn, khoảng trống trong nghiên cứu. Trong chương kế tiếp tác giả sẽ trình bày cơ sở lý luận chung về bất động sản, rủi ro tín dụng về bất động sản trong đề tài nghiên cứu của luận văn. 7
CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO TÍN DỤNG ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Tổng quan về bất động sản và thế chấp bất động sản 2.1.1. Bất động sản Bộ Luật Dân sự năm 2015: Bất động sản là thuật ngữ được sử dụng khi nói đến các tài sản không di động, gồm đất đai và các công trình xây dựng trên mặt đất, bao gồm: Nhà ở, tòa nhà, văn phòng, cửa hàng, kho bãi, nhà xưởng và các cơ sở hạ tầng khác được xây dựng trên đó. Bất động sản cũng có thể bao gồm các tài sản không di động khác như: Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu trí tuệ liên quan đến kiến trúc và thiết kế. Bất động sản được coi là một hình thức đầu tư phổ biến nhất và có giá trị lớn trong nền kinh tế. Việc sở hữu bất động sản có thể mang lại thu nhập từ việc cho thuê hoặc mua đi bán lại làm tăng giá trị qua thời gian. Ngành bất động sản bao gồm các hoạt động mua bán, cho thuê, xây dựng, phát triển và quản lý các tài sản bất động sản. Các yếu tố quan trọng trong thị trường bất động sản bao gồm: Vị trí, khu vực, mức độ phát triển kinh tế, cung cầu, chính sách và quy định pháp luật, pháp lý. Bất động sản có thể là một phần quan trọng của việc định cư, kinh doanh và đầu tư của cá nhân và tổ chức. Và theo Bộ Luật Dân sự năm 2015 bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liển với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định. 2.1.2. Đặc điểm bất động sản Bất động sản có tính chất cố định cao, nên các ngân hàng chọn làm tài sản thế chấp ưu tiên hàng đầu, BĐS cũng dể định giá, và có thể giám sát những biến động sau khi thực hiện cấp tín dụng cho vay đối với khách hàng, cũng không tốn các khoản phí liên quan như bảo quản, quản lý tài sản là BĐS. Bất động sản cũng là tài sản có tính thanh khoản cao hơn nhiều so với các loại tài sản khác, như động sản hay là hàng hóa,… Khả năng xử lý tài sản là BĐS khi xảy ra nợ xấu, khách hàng không trả được nợ cũng dể dàng hơn trong việc thu 8
hồi nợ, vì BĐS cũng thuộc loại khang hiếm, có giá trị cùng với sự phát triển chung của thị trường bất động sản cả nước. Bất động sản cũng có tính hao mòn (Thông tư 45/2018/TT-BTC), nhưng không đáng kể so với các loại tài sản có giá trị khác, các tài sản khác như: Ô tô máy móc thiết bị thường giảm từ 10% đến 20% sau khi ngân hàng nhận thế chấp, và BĐS thường tăng và nếu tăng thì tăng sẽ rất cao, nhưng khi giảm sẽ giảm nhẹ và theo chu kỳ BĐS. 2.1.3. Bản chất thế chấp bất động sản Thế chấp bất động sản là một khái niệm trong lĩnh vực tài chính và giao dịch nhận bất động sản làm tài sản bảo đảm. Bản chất của thế chấp bất động sản liên quan đến việc sử dụng tài sản bất động sản như là một khoản đảm bảo, để đảm bảo việc trả nợ hoặc thực hiện các cam kết tài chính. Khi bạn vay một khoản tiền từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính để mua nhà hoặc bất động sản hay đầu tư kinh doanh, bạn có thể được yêu cầu cung cấp tài sản cụ thể là bất động sản của mình làm tài sản thế chấp. Điều này có nghĩa là nếu bạn không thể trả nợ hoặc không tuân thủ các điều khoản hợp đồng vay, ngân hàng có quyền tiến hành xử lý thế chấp tài sản của bạn để thu hồi số tiền bạn nợ. Bản chất của thế chấp bất động sản đều phụ thuộc vào quy định pháp luật, pháp lý của từng quốc gia và thỏa thuận bằng văn bản được ký kết giữa người vay và người cho vay. Trong bộ luật Việt Nam: Bộ luật dân sự (BLDS) 2015 đã xây dựng các khái niệm về thế chấp tài sản dựa trên nền tảng của quan hệ hợp đồng, trong sự phân biệt các hợp đồng thế chấp thông qua các phương thức cách thức thức thực hiện biện pháp là không chuyển giao các tài sản thế chấp cho bên được nhận thế chấp. Theo đó sự khác biệt này cơ bản là tiếp cận của BLDS 2015, đối tượng với các biện pháp thế chấp là bất động sản, còn đối tượng của biện pháp cầm cố chính là động sản, và theo như thông qua BLDS 2015 thì có những quy định đã được sửa đổi, theo đó như trên tiêu chí để xác định biện pháp thế chấp chỉ dựa trên yếu tố duy nhất, mang tính chất đặc trưng của biện pháp này đó chính là không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau đó các nhà lập pháp đã có nhiều sửa đổi 9