Luận văn Thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:122

Thêm vào BST

Báo xấu

53
lượt xem 9
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu những vấn đề lý luận nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn. Phân tích khả thi về mặt tài chính, thị trƣờng và những rủi ro của dự án “Khu căn hộ khách sạn tại Thị xã Từ Sơn” để giúp chủ đầu tư có cơ sở ra quyết định thực hiện dự án. Đưa ra những kiến nghị, giải pháp đối với chủ đầu tư trong việc hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Tài chính ngân hàng: Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ---------***--------- LUẬN VĂN THẠC SĨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng NGUYỄN HUY THÀNH Hà Nội - 2020
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƢƠNG ---------***--------- LUẬN VĂN THẠC SĨ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN Ngành: Tài chính – Ngân hàng Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 8340121 Họ và tên: Nguyễn Huy Thành Ngƣời hƣớng dẫn: TS. Nguyễn Thị Ngọc Lan Hà Nội - 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả trong luận văn chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN NGUYỄN HUY THÀNH i
LỜI CẢM ƠN Trƣớc hết, tôi xin cảm ơn Khoa Tài chính – Ngân hàng trƣờng đại học Ngoại Thƣơng đã tạo điều kiện cho tôi theo học tại đây. Trong quá trình thực hiện luận văn “Thẩm định dự án căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn”, tôi chân thành cảm ơn sự hƣớng dẫn tận tình của Tiến sĩ Nguyễn Thị Ngọc Lan. Nếu không có sự hƣớng dẫn từ phía cô, chắc chắn luận văn sẽ không hoàn thành. Tôi xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô trong bộ môn Tài chính – Ngân hàng đã chia sẻ những kiến thức quý báu giúp tôi nắm bắt đƣợc trọng tâm trong quá trình thực hiện luận văn và các thầy cô khoa sau đại học luôn tạo điều kiện giúp đỡ, cung cấp cho tôi đầy đủ thông tin về tiến độ và cách thức thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn phía đại diện doanh nghiệp đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực hiện luận văn. Nguyễn Huy Thành ii
TÓM TẮT LUẬN VĂN Từ Sơn là một thị xã nằm tại cửa ngõ phía tây của tỉnh Bắc Ninh và tiếp giáp với Huyện Gia Lâm của Thủ đô Hà Nội, đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ ký quyết định thành lập ngày 24 tháng 09 năm 2008. Ngày 1 tháng 12 năm 2018, thị xã Từ Sơn đón nhận quyết định công nhận là đô thị loại III trực thuộc tỉnh Bắc Ninh. Trong 10 năm qua, thị xã Từ Sơn luôn duy trì tốc độ tăng trƣởng kinh tế trung bình đạt trên 10%, tổng giá trị gia tăng bình quân đầu ngƣời đạt 195,6 triệu đồng/ năm. Trên địa bàn thị xã hiện có 14 khu, cụm công nghiệp nhƣ VSIP I, khu công nghiệp Tiên Sơn, Khu công nghiệp Hanaka, các cụm công nghiệp vừa và nhỏ, dịch vụ làng nghề đã tạo hàng trăm nghìn việc làm cho ngƣời lao động địa phƣơng và các tỉnh lân cận cùng với khoảng trên hai nghìn chuyên gia nƣớc ngoài. Việc thông thƣơng và luân chuyển hàng hóa qua địa bàn thị xã Từ Sơn là rất lớn nên hình thành nhu cầu ăn ở và vui chơi giải trí trong khu vực. Theo khảo sát tại Thị xã Từ Sơn chỉ có bốn cơ sở lƣu trú đạt từ hai sao đến ba sao có quy mô nhỏ và vừa với những dịch vụ cơ bản nhƣ: nhà hàng, spa… chƣa đủ điều kiện để đáp ứng đƣợc nhu cầu lƣu trú cho các chuyên gia trong khu vực. Do vậy, đầu tƣ xây dựng mô hình kinh doanh thƣơng mại, dịch vụ và lƣu trú tại đây là lĩnh vực đang đƣợc khuyến khích phát triển và cũng là thị trƣờng khai thác đầy tiềm năng cho các doanh nghiệp. Nhận thấy nhu cầu phát triển về khu đô thị chuẩn mực quốc tế, đầy đủ tiện ích nhƣ bể bơi, sân thể thao kết hợp kinh doanh thƣơng mại dịch vụ nhƣ là một nhu cầu tất yếu của cuộc sống hiện đại. Qua thời gian dài nghiên cứu và tìm hiểu thị trƣờng, công ty ATC đã quyết định cân nhắc việc đầu tƣ dự án tại thị xã Từ Sơn, tỉnh Bắc Ninh. Diện tích khu đất đƣợc nghiên cứu lập quy hoạch có diện tích 15.530 m2, địa điểm tại Khu công nghiệp, đô thị và dịch vụ VSIP Bắc Ninh. Theo phƣơng án tổ chức tổng mặt bằng, dự án có 02 hạng mục chính là 01 khu nhà liên kế, biệt thự gồm 67 căn và 01 khu cao tầng đƣợc sử dụng làm căn hộ và có định hƣớng hợp tác kinh doanh chia sẻ lợi nhuận theo mô hình khách sạn tiêu chuẩn 4* với khu tiếp khách, bể bơi, khu thể thao trung tâm cùng với hệ thống sân vƣờn tiểu cảnh chuẩn mực quốc tế. iii
Để ra quyết định có thực hiện dự án hay không, luận văn sẽ phân tích tình hình kinh tế và thị trƣờng bất động sản tại tỉnh Bắc Ninh và thẩm định các chỉ tiêu tài chính để đánh giá liệu dự án có đƣợc chấp nhận đầu tƣ hay không. Kết quả thẩm định dựa trên các chỉ tiêu tài chính gồm có NPV, IRR, PI, PP của dự án là hoàn toàn khả thi khi NPV > 0, IRR = 53% > tỷ suất chiết khấu (10,15%), PI >1 và thời gian hoàn vốn của nhà đầu tƣ PP = 3,66 năm. Phân tích mức độ rủi ro về các yếu tố đầu vào gồm có lãi suất, giá bán và chi phí xây dựng cho thấy dự án có mức độ rủi ro thấp và đáng để ATC thực hiện. iv
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU .............................................................................................................1 CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ...............7 1.1. Tổng quan dự án ...............................................................................................7 1.1.1. Khái niệm ...................................................................................................7 1.1.2. Phân loại dự án ...........................................................................................7 1.1.3. Yêu cầu của một dự án ...............................................................................9 1.1.4. Các giai đoạn thực hiện dự án ..................................................................10 1.2. Thẩm định dự án .............................................................................................11 1.2.1. Khái niệm .................................................................................................11 1.2.2. Nội dung thẩm định dự án ........................................................................12 1.3. Thẩm định tài chính dự án ..............................................................................16 1.3.1. Khái niệm .................................................................................................16 1.3.2. Thẩm định tổng mức đầu tƣ và nguồn tài trợ của dự án ..........................17 1.3.3. Thẩm định dòng tiền của dự án ................................................................19 1.3.4. Thẩm định tỷ lệ chiết khấu của dự án ......................................................20 1.3.5. Thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án .......................21 1.3.6. Phân tích rủi ro của dự án .........................................................................25 1.4. Thẩm định dự án bất động sản ........................................................................27 1.4.1. Đặc điểm của dự án bất động sản .............................................................27 1.4.2. Các nhân tố chủ yếu tác động đến dự án bất động sản.............................28 1.4.3. Thẩm định tài chính dự án bất động sản ..................................................29 CHƢƠNG II: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN KHU CĂN HỘ KHÁCH SẠN TẠI THỊ XÃ TỪ SƠN ....................................................................................................................34 2.1. Tính pháp lý thực hiện dự án ..........................................................................34 v
2.2. Đặc điểm dự án ...............................................................................................35 2.3. Nghiên cứu thị trƣờng .....................................................................................39 2.3.1. Phân tích kinh tế .......................................................................................39 2.3.2. Thị trƣờng nhà ở bán tại Bắc Ninh ...........................................................52 2.4. Thẩm định tài chính dự án Khu căn hộ Khách sạn Từ Sơn ............................56 2.4.1. Số liệu tính toán liên quan đến nội dung phân tích dự án ........................56 2.4.2. Xác định tổng dự toán vốn đầu tƣ và các nguồn tài trợ ...........................61 2.4.3. Xác định dòng tiền dự án .........................................................................62 2.4.4. Xác định tỷ suất chiết khấu ......................................................................69 2.4.5. Tính toán phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính.......................72 2.4.6. Phân tích rủi ro .........................................................................................72 CHƢƠNG 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................84 3.1. Kết luận ...........................................................................................................84 3.1.1. Kết quả nghiên cứu thị trƣờng..................................................................84 3.1.2. Đề xuất ý tƣởng phát triển ........................................................................86 3.2. Kiến nghị hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đối với chủ đầu tƣ ..............96 3.3. Những hạn chế của luận văn ...........................................................................97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................98 PHỤ LỤC ..................................................................................................................99 vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ATC : Công ty TNHH Phát triển Thành phố Thƣơng mại Á Châu CTCP : Công ty cổ phần EBIT : Lợi nhuận trƣớc thuế, lãi vay và khấu hao DATA EBIT : Lợi nhuận trƣớc thuế và lãi (Earnings Before Interest and Tax) EBT : Lợi nhuận trƣớc thuế (Earnings Before Tax) EAT : Lợi nhuận sau thuế (Earnings After Tax) FDI : Đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài (Foreign Direct Investment) GRDP : Tổng sản phẩm trên địa bàn (Gross Regional Domestic Product) GDP : Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) IRR : Tỷ suất hoàn vối nội bộ (Internal Rate of Return) NPV : Giá trị hiện tại ròng (Net Present Value) PI : Chỉ số sinh lợi (Profitability Index) PP : Thời gian hoàn vốn đầu tƣ (Payback Period) TMĐT : Tổng mức đầu tƣ TNDN : Thuế thu nhập doanh nghiệp TSCĐ : Tài sản cố định VSIP BN : Công ty TNHH VSIP Bắc Ninh WACC : Chi phí sử dụng vốn bình quân (Weighted Average Cost of Capital) vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tăng trƣởng GDP danh nghĩa, 2016-dự báo đến 2021 ........................41 Biểu đồ 2.2: FDI, 2016-2019 ....................................................................................42 Biểu đồ 2.3: Lạm phát, 2016-2019 ...........................................................................43 Biểu đồ 2.4 : Dân số, 1990-2019...............................................................................44 Biểu đồ 2.5: Cơ cấu kinh tế tỉnh Bắc Ninh năm 2019 ..............................................46 Biểu đồ 2.6: Bảng so sánh mức tăng trƣởng kinh tế (GRDP), 2016 - 2019 .............48 Biểu đồ 2.7: Thu hút vốn đầu tƣ FDI Bắc Ninh từ năm 2015 – 2019 (tỷ USD).......49 Biểu đồ 2.8: Thống kê lƣợt khách du lịch tới Bắc Ninh, 2016-2019 (triệu lƣợt) .....51 Biểu đồ 2.9: So sánh mức thu nhập bình quân đầu ngƣời, 2016 – 2019 dự báo 2030 ...................................................................................................................................51 Biểu đồ 2.10: Mức độ thay đổi giá bán sản phảm ảnh hƣởng đến NPV ...................76 Biểu đồ 2.11: Mức độ tăng chi phí ảnh hƣởng đến NPV ..........................................77 Biểu đồ 2.12: Mức độ tăng lãi vay ảnh hƣởng đến NPV ..........................................78 Biểu đồ 2.13: Biểu đồ phân phối xác suất lãi vay ngân hàng ...................................79 Biểu đồ 2.14: Biểu đồ phân phối xác suất giá bán ....................................................80 Biểu đồ 2.15: Biểu đồ phân phối xác suất chi phí xây dựng.....................................81 Biểu đồ 2.16: Đồ thị dự báo dòng tiền NPV .............................................................82 Biểu đồ 2.17: Đồ thị dự báo IRR ..............................................................................83 viii
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Thông số quy hoạch sử dụng đất ..............................................................37 Bảng 2.2: Các chỉ tiêu kinh tế tỉnh Bắc Ninh năm, 2019 ..........................................47 Bảng 2.3: Sơ lƣợc thị trƣờng căn hộ bán tại TP. Bắc Ninh (Quý I/2020) ................53 Bảng 2.4: Sơ lƣợc thị trƣờng liền kề/biệt thự bán tại TX. Từ Sơn ...........................54 (Quý I/2020) ..............................................................................................................54 Bảng 2.5: Phân tích SWOT của dự án ......................................................................55 Bảng 2.6: Bảng giá bán liền kề đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng) ..................................57 Bảng 2.7: Bảng giá bán căn hộ đề xuất (đơn vị: 1.000 đồng) ...................................58 Bảng 2.8: Số lƣợng xe máy và ô tô gửi tại hầm ........................................................59 Bảng 2.9: Tổng vốn đầu tƣ (đơn vị: 1.000 đồng)......................................................61 Bảng 2.10: Cơ cấu phân bổ vốn (đơn vị: 1.000 đồng) ..............................................62 Bảng 2.11: Lịch chi phí đầu tƣ (đơn vị: 1.000 đồng) ................................................63 Bảng 2.12: Doanh thu tài chính dự án (đơn vị: 1.000 đồng) ....................................65 Bảng 2.13: Kế hoạch vay vốn (đơn vị: 1.000 đồng) .................................................66 Bảng 2.14: Lịch trả nợ (đơn vị: 1.000 đồng) ............................................................67 Bảng 2.15: Báo cáo thu nhập (đơn vị: 1.000 đồng) ..................................................68 Bảng 2.16: Dòng tiền tài chính (đơn vị: 1.000 đồng) ...............................................69 Bảng 2.17: tỷ lệ vốn chủ sở hữu và tỷ lệ nợ vay của 05 công ty tham chiếu............70 Bảng 2.18: lãi suất trái phiếu chính phủ kỳ hạn 10 năm, 2016 - 2020 .....................71 Bảng 2.19: tỷ suất sinh lời thị trƣờng qua chỉ số VN-Index, 2016 – 2019 ...............71 Bảng 2.20: Bảng tính WACC của 05 công ty tham chiếu ........................................71 Bảng 2.21: Sự thay đổi của giá bán sản phẩm ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ ....76 Bảng 2.22: Sự thay đổi của chi phí có ảnh hƣởng đến quyết định đầu tƣ ................77 Bảng 2.23: Sự thay đổi của lãi vay ảnh hƣởng đến NPV .........................................78 Bảng 2.24: Bảng tính toán chi phí dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng) .........................91 Bảng 2.25: Bảng tính toán doanh thu dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng) ....................93 Bảng 2.26: Bảng kết quả lợi nhuận dự án (đơn vị tính: 1.000 đồng) ........................93 ix
LỜI MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Bất động sản là loại tài sản có giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên bất động sản là đất đai và công trình gắn liền trên đất cộng thêm chi phí đầu tƣ xây dựng lớn. Giá cả của sản phẩm bất động sản thƣờng cao hơn so với giá cả của các loại hàng hóa tiêu dùng khác nhiều lần. Do đó, hoạt động đầu tƣ kinh doanh bất động sản cần có lƣợng vốn lớn. Hơn thế nữa, thời gian triển khai xây dựng và trao đổi mua bán thƣờng kéo dài nên đây là một hoạt động đầu tƣ cần nhiều nguồn vốn trung và dài hạn. Để có thể thuyết phục các nhà tài trợ nhƣ ngân hàng, tổ chức tín dụng, các đối tác tham gia góp vốn thực hiện dự án, thì ngƣời lập dự án phải xây dựng và phân tích đƣợc dự án khả thi. Tuy nhiên, dự án dù đƣợc chuẩn bị kỹ lƣỡng đến đâu vẫn thể hiện tính chủ quan của nhà phân tích và lập dự án, dẫn đến những khiếm khuyết tồn tại là lẽ đƣơng nhiên. Để khẳng định đƣợc một cách chắc chắn hơn mức độ hợp lý và hiệu quả, cũng nhƣ quyết định đầu tƣ thì cần phải xem xét, kiểm tra lại một cách độc lập với quá trình chuẩn bị, soạn thảo hay nói cách khác là phải thẩm định dự án. Tình trạng hiện nay là việc xem xét quyết định các dự án bất động sản chỉ dừng ở việc phân tích các chỉ tiêu tài chính mà chƣa quan tâm nhiều đến các yếu tố rủi ro tiềm ẩn nhƣ phân tích đánh giá cung cầu thị trƣờng, dự báo các rủi ro về doanh thu và chi phí… Do đó, để hoàn thiện hơn về nội dung thẩm định dự án đầu tƣ kinh doanh bất động sản, học viên đã lựa chọn việc phân tích đánh giá tính khả thi về mặt tài chính và phân tích thị trƣờng, đánh giá rủi ro của một dự án cụ thể tại địa bàn thị xã Từ Sơn, nhằm giúp chủ đầu tƣ đƣa ra những quyết định đúng đắn trong việc đầu tƣ vào dự án. 2. Tình hình nghiên cứu trong và ngoài nƣớc Cùng với sự toàn cầu hóa hiện nay, thẩm định dự án đƣợc nhà nƣớc, nhà đầu tƣ, các tổ chức tài chính, doanh nghiệp vô cùng quan tâm, việc thẩm định dự án giúp họ có những quyết định đúng đắn trong việc đầu tƣ và tài trợ vào các dự án. Với tầm quan trọng đó, dòng nghiên cứu về thẩm định dự án rất đa dạng với nhiều công trình nghiên cứu, bài báo và luận văn thạc sỹ về chủ đề này. 1
2.1. Các công trình nghiên cứu trên thế giới i) Xu hƣớng sử dụng công cụ thẩm định dự án của các công ty đa quốc gia và các doanh nghiệp vừa và nhỏ nhƣ: Stanley và Block (1984): Khảo sát của Stanley và Block trên 121 công ty đa quốc gia cho thấy, các phƣơng pháp dựa trên giá trị thời gian của tiền (NPV và IRR) đƣợc phần lớn các tập đoàn đa quốc gia sử dụng làm những phƣơng pháp chủ đạo. Trong khi đó, phƣơng pháp thời gian hoàn vốn đầu tƣ (PP) chủ yếu đƣợc sử dụng làm phƣơng pháp phụ trợ trong thẩm định dự án. Runyon (1983) dựa trên số liệu nghiên cứu 214 doanh nghiệp nhỏ và vừa trên thế giới, với số vốn từ 500.000 USD tới 1.000.000 USD đã nhận thấy có sự khác biệt lớn giữa doanh nghiệp nhỏ và vừa so với các doanh nghiệp lớn trong việc sử dụng các chỉ tiêu trong thẩm định dự án đầu tƣ. Nghiên cứu trên cho thấy, có những khác biệt lớn giữa các doanh nghiệp lớn với doanh nghiệp nhỏ và vừa trong việc sử dụng các tiêu chuẩn thẩm định. Trong khi khoảng 75% các doanh nghiệp lớn luôn luôn sử dụng phƣơng pháp NPV và IRR thì nghiên cứu trên cho thấy, đối với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, có tới 70% doanh nghiệp nhỏ và vừa sử dụng chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn (PP), chỉ có 14% sử dụng phƣơng pháp NPV và IRR và 9% không sử dụng bất kỳ chuẩn mực chính thức nào. ii) Nghiên cứu tập trung vào kỹ thuật phân tích lợi ích và chi phí: Hakimian và Kula (1996) bàn về công tác thẩm định dự án đầu tƣ cho rằng thẩm định dự án đầu tƣ là kỹ thuật phân tích đánh giá dự án. Trong đề tài “Đầu tƣ và thẩm định dự án”, hai tác giả khẳng định bản chất của thẩm định dự án đầu tƣ chính là việc đánh giá các đề xuất bằng cách đƣa ra các tính toán lợi ích và chi phí của dự án. Yếu tố kỹ thuật phân tích lợi ích và chi phí của dự án khi thẩm định dự án đầu tƣ đƣợc xem xét trên hai quan điểm từ phía tƣ nhân và nhà nƣớc. Đặc biệt phân tích lợi ích và chi phí đƣợc đề cập nhiều và áp dụng trong lĩnh vực công cộng. Chính vì vậy, việc phân tích của các tác giả tập trung nhiều vào các kỹ thuật phân tích, đánh giá dự án. Các phƣơng diện khác của công tác thẩm định dự án không hoặc ít đƣợc đề cập đến nhƣ: tổ chức thẩm định, yêu cầu về đội ngũ cán bộ thẩm định, thời gian và chi phí thẩm định. 2
Lumby Stephen (1994) trong “Thẩm định đầu tƣ và các quyết định tài chính” cũng tập trung vào kỹ thuật phân tích lợi ích và chi phí của dự án đặc biệt tác giả đề cập nhiều đến các phƣơng pháp thẩm định đầu tƣ truyền thống nhƣ: phƣơng pháp hoàn vốn, phƣơng pháp tính lợi nhuận trên vốn, cách tiếp cận dòng tiền chiết khấu. Kỹ thuật phân tích đánh giá dự án phục vụ cho việc ra các quyết định tài chính đƣợc tác giả tập trung. 2.2. Các công trình nghiên cứu ở Việt Nam Các công trình tập trung nghiên cứu hƣớng giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định dự án tại hệ thống ngân hàng Việt Nam và các doanh nghiệp. Nguyễn Chí Trang (2009) đã đƣa ra hai nhóm giải pháp và ba nhóm kiến nghị góp phần hoàn thiện nội dung và phƣơng pháp thẩm định dự án đầu tƣ phát triển trong hoạt động tín dụng đầu tƣ của Nhà nƣớc tại Ngân hàng phát triển Việt Nam. Vũ Văn Ninh (2011) sử dụng hai nghiên cứu thực nghiệm về công tác thẩm định tài chính dự án, một dự án đứng từ góc độ chủ đầu tƣ và một dự án đứng từ góc độ ngân hàng cho vay vốn, từ đó đi đến rút ra những ƣu điểm và hạn chế của công tác thẩm định tài chính trong các doanh nghiệp ở Việt Nam. Nguyễn Thị Anh Sơn (2011) nghiên cứu hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tƣ từ góc độ một định chế tài chính nhằm phục vụ thẩm định hồ sơ vay vốn của khách hàng. Đề tài đã làm rõ thực tiễn quy trình nghiệp vụ thẩm định của Công ty Tài chính Bƣu điện, các phƣơng pháp sử dụng trong thẩm định, từ đó, đánh giá những ƣu điểm, hạn chế trong hoạt động thẩm định, đề xuất các giải pháp nâng cao chất lƣợng thẩm định trong hoạt động cho vay trung và dài hạn của Công ty Tài chính Bƣu điện. Các giải pháp về cơ bản là có tính khả thi. Nguyễn Trung Đông (2011) đã thực hiện việc nghiên cứu thực tiễn hoạt động thẩm định tài chính dự án đầu tƣ từ góc độ chủ đầu tƣ là một công ty cụ thể trong ngành viễn thông. Dự án đã thẩm định rõ việc ƣớc lƣợng dòng tiền, chi phí sử dụng vốn, các phƣơng pháp sử dụng trong thẩm định dự án đầu tƣ tại Công ty Viễn thông Liên tỉnh. Trên cơ sở đánh giá thực tiễn thẩm định, đề tài đã rút ra đƣợc những ƣu 3
điểm và hạn chế trong hoạt động thẩm định, đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động thẩm định tại Công ty. Trịnh Thị Phƣơng Loan (2013) nghiên cứu công tác thẩm định dự án đầu tƣ tại Ngân hàng TMCP Đầu tƣ và phát triển Việt Nam chi nhánh Hà Tây. Nghiên cứu đã phân tích thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tƣ của BIDV Hà Tây trong những năm gần đây. Từ đó rút ra những kết quả đạt đƣợc, những vấn đề còn tồn tại và chỉ ra nguyên nhân. Nghiên cứu đề xuất một số giải pháp khắc phục những vấn đề còn tồn tại, giải quyết vƣớng mắc, nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tƣ tại BIDV Hà Tây trong thời gian tới. Đặng Anh Vinh (2014) cho rằng trƣớc khi thực hiện đầu tƣ, doanh nghiệp cần thực hiện tốt hoạt động thẩm định, nhất là công tác thẩm định tài chính dự án đầu tƣ nhằm thực sự lựa chọn đƣợc những dự án đầu tƣ hiệu quả, góp phần gia tăng giá trị doanh nghiệp. Cho dù đứng trên góc độ chủ nợ hay chủ sở hữu trong đánh giá hiệu quả của dự án đầu tƣ thì nên đánh giá chủ yếu trên quan điểm tổng đầu tƣ sẽ tốt hơn. Khi đó, hiệu quả đo lƣờng đƣợc phản ánh thực chất một đồng vốn đem vào đầu tƣ cho tài sản mang lại mức sinh lời bao nhiêu mà chƣa chịu tác động của đòn bẩy tài chính. Còn cách tiếp cận hiệu quả vốn chủ sở hữu chỉ sử dụng để xém xét thêm hiệu quả của chủ sở hữu sau khi đã chắc chắn xác lập đƣợc cơ cấu nguồn vốn tối ƣu mà thôi. 2.3. Các công trình nghiên cứu dự án cụ thể Các công trình nghiên cứu về dự án cụ thể trong thực tế đều sử dụng các chỉ số tài chính nhƣ NPV, IRR, PI, PP để đánh giá về tính khả thi của dự án và phân tích rủi ro của sự biến đổi các yếu tố đầu vào. Qua đó, kết luận khách quan từ quan điểm của tác giả công trình nghiên cứu là có nên thực hiện quyết định đầu tƣ vào dự án hay không. Trần Viết Huy (2009) phân tích các giải pháp hoàn thiện thẩm định tài chính dự án đầu tƣ và kinh doanh bất động sản Dynamic Plaza tại quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh. Lê Phúc Hiệp (2010) thẩm định dự án Khu chung cƣ – văn phòng cho thuê Bình Hòa, tỉnh Đồng Nai. 4
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích nghiên cứu: Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn. - Nhiệm vụ nghiên cứu: + Nghiên cứu những vấn đề lý luận nhằm hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn. + Phân tích khả thi về mặt tài chính, thị trƣờng và những rủi ro của dự án “Khu căn hộ khách sạn tại Thị xã Từ Sơn” để giúp chủ đầu tƣ có cơ sở ra quyết định thực hiện dự án. + Đƣa ra những kiến nghị, giải pháp đối với chủ đầu tƣ trong việc hoàn thiện nội dung thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn.. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Những vấn đề lý luận và nội dung thẩm định tài chính, thị trƣờng và những rủi ro của dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn. Phạm vi nghiên cứu Trong công tác thẩm định dự án khu căn hộ khách sạn tại thị xã Từ Sơn, đề tài giới hạn phạm vi nghiên cứu ở mức đánh giá tính khả thi về mặt tài chính. Luận văn sẽ không đánh giá các nội dung về kỹ thuật, công nghệ và các chỉ tiêu kinh tế xã hội. Đề tài có luận giải các căn cứ pháp lý để thực thiện dự án. Đề tài cũng phân tích tình hình kinh tế Việt Nam, kinh tế Bắc Ninh và thị trƣờng bất động sản Bắc Ninh, để phân tích cung cầu thị trƣờng và tính toán mức giá bán các sản phẩm bất động sản tại dự án. Ngoài ra, các dự báo về cung cầu bất động sản và ảnh hƣởng của dịch bệnh Covid-19 cũng sẽ đƣợc tính đến để đánh giá mức độ rủi ro của dự án. Hạng mục đầu tƣ xây dựng gồm có 1 tòa nhà cao 15 tầng, 67 căn nhà liên kế/biệt thự và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, công viên cây xanh. Dự báo doanh thu sẽ 5
chạy theo kế hoạch triển khai xây dựng trong vòng 04 năm từ 2020-2023. Dữ liệu tính toán cũng thực hiện trong thời gian trên. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu 5.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu - Nguồn số liệu sơ cấp: thu thập số liệu trực tiếp từ Công ty TNHH Phát triển Thành phố Thƣơng mại Á Châu và qua trao đổi trực tiếp qua điện thoại đối với nhân viên kinh doanh các sản phẩm dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. - Nguồn số liệu thứ cấp: thu thập số liệu thông qua các nguồn tin cậy nhƣ Cục thống kê, Savills, CBRE để cập nhật các thông tin về thị trƣờng. Các nguồn số liệu đƣợc ban hành của Bộ xây dựng. 5.2. Phƣơng pháp phân tích số liệu: - Sử dụng các công cụ thẩm định dự án nhƣ IRR, NPV, PI, PP phân tích Monto Carlo, công cụ phân tích Excell để xử lý các nguồn số liệu đầu vào. 6. Kết cấu các chƣơng Nội dung của đề tài gồm các phần sau: Lời nói đầu Chƣơng I: Cơ sở lý luận về thẩm định tài chính dự án Chƣơng II: Thẩm định tài chính dự án khu căn hộ khách sạn tại Thị xã Từ Sơn Chƣơng III: Kết luận và kiến nghị 6
CHƢƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 1.1. Tổng quan dự án 1.1.1. Khái niệm Dự án là một quá trình phức tạp, bao gồm nhiều nội dung công việc khác nhau, do đó, đứng ở các góc độ khác nhau, các nhà tài chính và nhà quản lý đã có nhiều quan điểm khác nhau khi đƣa ra khái niệm này. Theo Ngân hàng thế giới (WB): Dự án là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau, đƣợc hoạch định nhằm đạt đƣợc những mục tiêu nhất định trong thời gian nhất định. Trên góc độ quản lý nhà nƣớc, dự án là tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm đạt đƣợc sự tăng trƣởng số lƣợng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lƣợng sản phẩm hoặc dịch vụ trong khoảng thời gian xác định. 1.1.2. Phân loại dự án Dự án đầu tƣ đƣợc phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau tuỳ thuộc vào góc độ quản lý, mục tiêu quản lý. Dự án đƣợc phân loại theo các tiêu thức khác nhau tùy thuộc vào góc độ nhìn nhận là vĩ mô hay vi mô. * Phân loại dự án đứng ở góc độ vĩ mô đứng ở góc độ cơ quan quản lý nhà nƣớc có hai cách phân loại chủ yếu: - Căn cứ vào thẩm quyền quyết định đầu tƣ hoặc cấp giấy phép đầu tƣ, dự án đƣợc phân làm 4 loại: + Dự án trọng điểm quốc gia: do Quốc hội quyết định chủ trƣơng đầu tƣ, Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt quyết định đầu tƣ. + Các dự án còn lại đƣợc phân làm 3 nhóm A, B, C để phân cấp quản lý. - Căn cứ vào nguồn vốn đầu tƣ, dự án đƣợc phân làm 4 loại: + Dự án sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nƣớc. 7
+ Dự án sử dụng nguồn vốn tín dụng đầu tƣ phát triển của Nhà nƣớc, vốn tín dụng do Nhà nƣớc bảo lãnh và vốn đầu tƣ phát triển của công ty nhà nƣớc. + Dự án sử dụng các nguồn vốn khác bao gồm cả vốn tƣ nhân. + Dự án sử dụng nguồn vốn hỗn hợp. * Phân loại dự án đầu tƣ đứng ở góc độ doanh nghiệp Theo mục tiêu đầu tƣ, có thể phân chia thành: - Các dự án mở rộng: với một doanh nghiệp sản xuất, khi nhu cầu đối với sản phẩm dự kiến sẽ gia tăng mạnh trong tƣơng lai và công suất của dây chuyền sản xuất hiện nay của doanh nghiệp không đủ để đáp ứng mức cầu mở rộng này, doanh nghiệp sẽ có thể thực hiện các dự án đầu tƣ mở rộng công suất nhằm chiếm lĩnh thị phần. - Các dự án thay thế: Nếu nhƣ các sản phẩm trở nên lỗi thời theo thời gian, thì nhà máy, tài sản, thiết bị và các quy trình sản xuất cũng vậy. Việc sử dụng thƣờng xuyên làm cho hoạt động của các nhà máy lâu năm trở nên tốn kém hơn do chi phí bảo trì cao hơn và thời gian ngừng việc nhiều hơn. Hơn nữa, việc triển khai các công nghệ mới làm cho các thiết bị hiện hữu trở nên lỗi thời về mặt kinh tế. Các yếu tố này tạo nên cơ hội cho các đầu tƣ tiết giảm chi phí, bao gồm việc thay thế các máy móc thiết bị cũ kỹ, lỗi thời bằng các máy móc thiết bị mới hơn có năng suất cao hơn. - Các dự án phát sinh để đáp ứng các yêu cầu pháp lý, các tiêu chuẩn sức khỏe và an toàn, môi trƣờng: Các dự án này bao gồm các đề xuất đầu tƣ cho những thiết bị kiểm soát ô nhiễm, thông gió và phòng cháy chữa cháy… Theo mối quan hệ giữa các dự án: một dự án đƣợc xây dựng dựa trên mục đích của việc đầu tƣ. Tuy nhiên, khi phân tích không chỉ cần xem xét đến mục tiêu đầu tƣ mà còn tính đến tính hiệu quả về mặt tài chính của dự án. Trong nhiều trƣờng hợp, nhiều dự án có hiệu quả tài chính cùng đƣợc đề xuất một lúc. Khi đó, việc xem xét mối quan hệ giữa các dự án để phân tích và ra quyết định đầu tƣ đúng đắn là rất quan trọng. Theo mối quan hệ giữa các dự án, có thể chia các dự án thành: 8
- Dự án độc lập: là loại dự án mà khi chấp thuận thực hiện hay loại bỏ nó thì không ảnh hƣởng đến các dự án khác đang cùng đƣợc xem xét. - Dự án loại trừ nhau (dự án đầu tƣ xung khắc): là những dự án không thể đƣợc chấp nhận đồng thời, khi một dự án đƣợc lựa chọn thực hiện thì sẽ loại bỏ tất cả những dự án còn lại. - Dự án phụ thuộc: là dự án mà việc chấp nhận một dự án phụ thuộc vào việc chấp nhận hay loại bỏ một dự án khác. 1.1.3. Yêu cầu của một dự án Để đảm bảo tính khả thi, dự án phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản sau: - Tính khoa học và tính hệ thống: yêu cầu này của dự án đƣợc thể hiện trên nhiều khía cạnh khác nhau. Về số liệu thông tin, cần đảm bảo trung thực, nghĩa là phải chứng minh nguồn gốc, xuất xứ của những thông tin và số liệu đã thu thập đƣợc. Về phƣơng pháp tính toán, cần đảm bảo tính chính xác của các số liệu, các bản vẽ kỹ thuật phải đảm bảo chính xác về kích thƣớc, tỷ lệ. Về phƣơng pháp lý giải, cần đảm bảo tính hợp lý, logic và chặt chẽ giữa các nội dung trong dự án. Về hình thức, cần đảm bảo sạch đẹp, rõ ràng. - Tính pháp lý: dự án cần có cơ sở pháp lý vững chắc, nghĩa là phù hợp với chính sách và luật pháp của Nhà nƣớc. Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ chủ trƣơng, chính sách của Nhà nƣớc, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động đầu tƣ. - Tính khả thi: thể hiện khả năng ứng dụng và triển khai trong thực tế. Các nội dung của dự án đầu tƣ phải đƣợc nghiên cứu, xác định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tƣ nhƣ: thị trƣờng, vốn, nguyên vật liệu… - Tính hiệu quả: đƣợc phản ánh thông qua chỉ tiêu lợi nhuận và các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế xã hội mà dự án đầu tƣ mang lại. Nhà đầu tƣ khi bỏ vốn phải tính đến lợi nhuận mình đƣợc hƣởng, song lợi ích đó chỉ thực sự có hiệu quả khi nó không gây ảnh hƣởng xấu hoặc vi phạm các lợi ích xã hội. 9