Một số vướng mắc thực tiễn trong pháp luật về đặt cọc

Chia sẻ: Tạ Hoài Mân | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:4

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Một số vướng mắc thực tiễn trong pháp luật về đặt cọc" phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn về đặt cọc, thực trạng về đặt cọc hiện nay và kiến nghị hoàn thiện. Việc vi phạm nghĩa vụ đó đã gây thiệt hại cho chủ thể trong giao dịch, là nguyên nhân gây ra giao dịch đó không thể thành công và những tranh chấp hợp đồng đặt cọc cũng phát sinh từ đây. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Một số vướng mắc thực tiễn trong pháp luật về đặt cọc

MỘT SỐ VƯỚNG MẮC THỰC TIỄN TRONG PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC Nguyễn Văn Tài*, Nhữ Thị Phương Thảo, Lê Phạm Hoàng Phát, Phan Lê Khánh Trang, Lê Minh Vũ Khoa Luật, Trường Đại học Công nghệ Thành phố Hồ Chí Minh GVHD: ThS. Nguyễn Hoàng Phương Nguyên TÓM TẮT Trong xã hội hiện nay với nền kinh tế thị trường phát triển, các cá nhân, tổ chức và các chủ thể khác thỏa mãn nhu cầu vật chất và tinh thần của mình chủ yếu thông qua các giao dịch dân sự. Với ưu điểm là dễ thực hiện, vừa bảo đảm cho giao kết vừa có thể bảo đảm cho thực hiện hợp đồng và vừa có chức năng thanh toán, biện pháp đặt cọc được sử dụng khá phổ biến trong các giao dịch dân sự, đặc biệt làm đảm bảo cho giao kết hợp đồng. Giao dịch đặt cọc ngày càng trở nên phổ biến do các giao dịch dân sự như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,.. tăng đáng kể và đặt cọc đã trở thành một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi xác lập giao các giao dịch đặt cọc, đa số các bên tham gia đều mong muốn thực hiện đầy đủ các cam kết của mình, nhưng cũng có trường hợp vì lí do khách quan hay chủ quan, mà một bên trong quan hệ nghĩa vụ đó đã vi phạm nghĩa vụ của mình chẳng hạn như không thực hiện, thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ nghĩa vụ của mình. Việc vi phạm nghĩa vụ đó đã gây thiệt hại cho chủ thể trong giao dịch, là nguyên nhân gây ra giao dịch đó không thể thành công và những tranh chấp hợp đồng đặt cọc cũng phát sinh từ đây. Trong phạm vi bài báo này, nhóm tác giả phân tích những vấn đề lý luận và thực tiễn về đặt cọc, thực trạng về đặt cọc hiện nay và kiến nghị hoàn thiện Từ khóa: đặt cọc, giao dịch dân sự, hợp đồng, pháp luật, thực trạng 1. ĐẶT VẤN ĐỀ Như chúng ta đã biết đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng thực trạng của đặt cọc lại phản ánh ngược lại, người dân không hoàn toàn tin vào đặt cọc do một số tổ chức, cá nhân lợi dụng đặt cọc chiếm đoạt tài sản, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân gây ra tổn thất lớn về mặt kinh tế điều này càng diễn ra nhiều hơn khiến cho mối lo ngại của người dân về đặt cọc ngày càng bất an hơn vì không biết một ngày nào đó người thân, con cái, bạn bè hay chính bản thân sẽ trở thành nạn nhân của lừa đảo trong đặt cọc. Đặt cọc trong pháp luật Việt Nam không quy định cụ thể về mặt hình thức, chính vì không quy định cụ thể về mặt hình thức nên tính đa dạng cao, tính thống nhất không còn nên việc các tổ chức, cá nhân lợi dụng điều này thực hiện mục đích của mình một cách dễ dàng hơn trong việc thực hiện đặt cọc như thực hiện qua hình thức online, qua hợp đồng, lời nói, hành vi pháp lí đơn phương…hiện nay vẫn chưa có sự thay đổi nào về quy định hình thức đặt cọc người dân chỉ có thể tự bảo vệ bằng chính kiến thức, kinh nghiệm, trải nghiệm hoặc những lời khuyên được đưa ra của các luật sư trên cộng đồng mạng, thông qua các bài báo được đăng tải lên các trang mạng xã hội về lời cảnh tỉnh cho những ai muốn thực hiện đặt cọc. Việc đặt cọc hiện nay xảy ra ngày càng nhiều với quy mô lớn hầu như toàn quốc vì vậy chúng ta phải có biện pháp khắc phục, để giúp cho việc đặt cọc đi đúng với khái niệm của nó chính 1717
là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ chứ không phải là công cụ để lừa đảo chiếm đoạt tài sản của người khác. 2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ VIỆC ĐẶT CỌC Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khái niệm đặt cọc này được quy định tại khoản 1 điều 328 Bộ Luật dân sự 2015. Hiện nay, việc giải quyết tiền đặt cọc trong các hợp đồng mua bán nhà ở của Tòa án còn chưa thống nhất. Trong một số trường hợp, Tòa án không căn cứ vào cam kết khi đặt cọc để quyết định, có nhiều trường hợp Tòa án xác định không chính xác khoản tiền nào là đặt cọc hoặc không đúng quy định về phạt cọc. Khi hợp đồng vô hiệu hoặc do các bên thỏa thuận hủy hợp đồng thì có phạt cọc không, hoặc khi hợp đồng bị hủy vì lý do khách quan thì có phạt cọc không. Sau đây là một số thực trạng áp dụng pháp luật về việc đặt cọc hiện nay. Bản án số 11/2022/DS-ST Ngày 28/02/2022 về tranh chấp hợp đồng đặt cọc: Ngày 28 tháng 02 năm 2022, tại trụ sở, Tòa án nhân dân thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương mở phiên tòa xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số: 161/2021/TLST-DS ngày 21 tháng 12 năm 2021 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc, theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số: 03/2022/QĐXXST-DS ngày 14 tháng 01 năm 2022, giữa các đương sự: Nguyên đơn là Ông Vũ Đình V, sinh năm 1963. Theo như nguyên đơn trình bày ngày 23/4/2021 ông Vũ Đình V và ông Trần Minh Q có thỏa thuận mua bán đất. ông Q đồng ý bán cho ông V phần đất diện tích 200m2, thửa đất số 1099, tờ bản đồ số 11, tại phường P, thị xã T, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng là 3.390.000.000 đồng. Thửa đất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 835235 ngày 25/02/2020 mang tên bà Đỗ Thị Yến P, đăng ký biến động ngày 31/5/2021 mang tên bà Trần Tố U. Hai bên thống nhất giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 23/4/2021, theo đó ông V đặt cọc cho ông Q số tiền 300.000.000 đồng. Số tiền còn lại hai bên thống nhất sau 45 ngày (tức đến ngày 12/6/2021) khi hai bên ra phòng công chứng ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì ông V sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho ông Q. Tuy nhiên, khi gần đến ngày ra công chứng hợp đồng nêu trên tại văn phòng công chứng thì ông V phát hiện diện tích đất nêu trên không thuộc quyền sử dụng đất của ông Q. Tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Đỗ Thị Yến P, đến ngày 31/5/2021 quyền sử dụng đất này được đăng ký biến động cho bà Trần Tố U chứ không phải ông Trần Minh Q. Việc ông Q không phải là chủ sử dụng đất mà đứng ra ký hợp đồng đặt cọc để nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông V là không đúng quy định pháp luật. Vì vậy, ông V khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau: − Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 23/4/2021 giữa ông Vũ Đình V và ông Trần Minh Q; − Yêu cầu ông Trần Minh Q hoàn trả cho ông Vũ Đình V số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng. Trường hợp nếu hai bên thống nhất hòa giải thì ông V chỉ yêu cầu ông Q hoàn trả lại số tiền 270.000.000 đồng. 1718
Bị đơn là Ông Trần Minh Q, sinh năm 1980. Theo như bị đơn trình bày ngày 23/4/2021, ông Trần Minh Q và ông Vũ Đình V có thỏa thuận mua bán đất. Theo đó, ông Q đồng ý bán cho ông V diện tích 200m2, thửa đất số 1099, tờ bản đồ số 11, tại phường P, thị xã T, tỉnh Bình Dương, giá chuyển nhượng là 3.390.000.000 đồng. Thửa đất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 835235 ngày 25/02/2020 mang tên bà Đỗ Thị Yến P, đăng ký biến động ngày 31/5/2021 mang tên bà Trần Tố U. Tại thời điểm thỏa thuận, hai bên thống nhất ký kết hợp đồng đặt cọc, theo đó, ông V đã đặt cọc cho ông Q số tiền 300.000.000 đồng. Nguồn gốc phần đất này do ông Trần Minh Q và bà Trần Tố U (em ruột ông Q) góp vốn mua chung. Khi thỏa thuận mua bán và đặt cọc, bà U thống nhất để ông Q thay mặt để chuyển nhượng cho ông V. Sau khi ông V đặt cọc, ông V cho rằng không có tiền để nhận chuyển nhượng nên đổi ý không muốn mua nữa và yêu cầu ông Q trả lại tiền cọc. Do đó, đối với yêu cầu khởi kiện của ông V thì ông Q không đồng ý. Do ông V thay đổi không đồng ý mua nên phải chịu mất tiền cọc. Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc ngày 23/4/2021 giữa ông Vũ Đình V và ông Trần Minh Q, giữ nguyên yêu cầu về việc buộc ông Trần Minh Q hoàn trả cho ông Vũ Đình V số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng. Kết quả là tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Đình V đối với bị đơn ông Trần Minh Q về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc (Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) ngày 23/4/2021 giữa ông Vũ Đình V và ông Trần Minh Q là vô hiệu. Ông Trần Minh Q có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Vũ Đình V số tiền 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng). Bản án trên khiến cho chúng ta nhận ra rằng mặc dù mảnh đất không thuộc sở hữu của bên nhận đặt cọc và không có hiệu lực pháp luật nhưng bên đặt cọc vẫn bỏ ra một khoản tiền đặt cọc để thực hiện hành vi đặt cọc của mình, từ đó rút ra được biện pháp để tránh xảy ra hiện trạng như trên đó là trước khi thực hiện đặt cọc bên đặt cọc nên kiểm tra đối tượng đặt cọc có thuộc quyền sở hữu của bên nhận đặt cọc hay không để tránh việc mất tiền không đáng có. Để tăng tính an toàn hơn các bên đặt cọc nên tham khảo các điều 167, 168 và điều 188 của luật Đất đai 2013, điều 117, 294, 295 và Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015. 3. KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐẶT CỌC TRONG THỰC TIỄN Đối với những thực trạng được nêu trên, có thể thấy rằng hiện nay vẫn còn khá nhiều hạn chế tồn tại. Sau đây, trên cơ sở phân tích trên, nhóm tác giả xin trình bày một số ý kiến và quan điểm cá nhân đối với một số hạn chế đã nêu đồng thời đưa ra ý kiến kiến nghị về biện pháp cải thiện nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật việc áp dụng pháp luật về đặt cọc trong thực tiễn Thứ nhất, cơ quan tiến hành tố tụng nên xác định rõ về khoản tiền đặt cọc và khoản tiền trả trước. Bởi vì mục đích của đặt cọc là nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa đối, bội tín, đề cao trách nhiệm của các bên tham gia giao dịch dân sự. Do đó, pháp luật phải có biện pháp bảo vệ các “nạn nhân”, những người có thiện chí, ngay tình, trung thực trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng. Điều đó phù hợp với lợi ích của Nhà nước xã hội chủ nghĩa là cần sự ổn định các quan hệ dân sự và khuyến khích mọi người tham gia giao dịch một cách thiện chí, trung thực. Thứ hai, cơ quan tiến hành tố tụng cần theo sát, dựa vào các căn cứ của cam kết khi các bên giao kết hợp đồng để đảm bảo sự bình đẳng cho các bên. Bởi giao kết hợp đồng được thực hiện trên nguyên tắc các 1719
bên “tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng trong giao kết hợp đồng”. Vì vậy, trước hết các bên phải có vị trí bình đẳng, vì bình đẳng là điều kiện để có sự tự nguyện một cách thực sự. Chính vì thế, cơ quan tiến hành tố tụng nên dựa vào các căn cứ của cam kết khi các bên đã tự nguyện, bình đẳng giao kết để tránh những hạn chế thực trạng thực trạng về trường hợp Tòa án quyết định phạt cọc không căn cứ vào cam kết khi các bên giao kết hợp đồng Thứ ba, khi hợp đồng vô hiệu, cần phải xác định lỗi của các bên làm cho hợp đồng dân sự vô hiệu để làm căn cứ cho việc xử lý tài sản để hạn chế những trường hợp phạt cọc khi hợp đồng vô hiệu 4. KẾT LUẬN Quy định về đặt cọc trong pháp luật Việt Nam thể hiện rõ mục đích và tầm quan trọng của việc thực hiện nghĩa vụ, đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Đặt cọc thể hiện rõ mục đích của các bên tham gia trong mối quan hệ đặt cọc. Buộc người tham gia đặt cọc phải thực hiện đầy đủ đúng nghĩa vụ cần phải được thực hiện. Tuy nhiên đặt cọc cũng chỉ là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không phải là biện pháp tối ưu nhất để bảo đảm nghĩa vụ được thực hiện. Đặt cọc thể hiện rõ mục đích của các bên tham gia trong mối quan hệ đặt cọc. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Bộ luật dân sự 2015 2. Luật ngân hàng nhà nước Việt Nam 2010 3. Thư viện pháp luật, từ khóa đặt cọc, nguồn: https://thuvienphapluat.vn/banan/ban-an/ban-an-ve-tranh- chap-hop-dong-dat-coc-so-112022dsst-236550 1720