Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:118

Thêm vào BST

Báo xấu

16
lượt xem 2
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đi sâu phân tích tình hình huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án khu dân cư tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua, nhằm nêu lên những tồn tại, nguyên nhân và từ đó đưa ra các giải pháp, kiến nghị để giải quyết nhu cầu về vốn, là một yếu tố tiên quyết đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án khu dân cư.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp huy động nguồn vốn tài trợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu dân cư tại thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2010

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM VŨ THỊ DIỆP CHI GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG NGUỒN VỐN TÀI TRỢ CHO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ĐẾN NĂM 2010 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH – NĂM 2006
MUÏC LUÏC LÔØI CAM ÑOAN MUÏC LUÏC DANH MUÏC CAÙC TÖØ VIEÁT TAÉT DANH MUÏC CAÙC BAÛNG PHAÀN MÔÛ ÑAÀU PHAÀN NOÄI DUNG CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ VAØ CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ 1.1 Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ................................................................... 1 1.1.1 Khaùi nieäm Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ....................................... 1 1.1.2 Phaân loaïi Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ......................................... 3 1.1.3 Chuû ñaàu tö ............................................................................................... 4 1.1.4 Caùc ñaëc ñieåm cuûa Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ........................... 4 1.1.5 Caùc giai ñoaïn cuûa Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö............................ 6 1.1.6 Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö ..................................................................................... 6 1.2 Khaùi nieäm huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï ............................................................. 8 1.3 Caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï .......................................................... 9 1.3.1 Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng ......................................................... 9 1.3.2 Nguoàn voán töø quyõ ñaàu tö taøi chính .......................................................... 12 1.3.3 Hôïp taùc ñaàu tö ......................................................................................... 14 1.3.4 Thueâ taøi chính.......................................................................................... 16 1.3.5 Phaùt haønh traùi phieáu ................................................................................ 18 1.3.6 Phaùt haønh coå phieáu .................................................................................. 20 1.3.7 Caùc hình thöùc huy ñoäng khaùc .................................................................. 21 Keát luaän chöông 1 ....................................................................................................... 22 CHÖÔNG 2: THÖÏC TRAÏNG HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN CUÛA CAÙC DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ TRONG THÔØI GIAN QUA TAÏI TP HCM 2.1 Khaùi quaùt veà tình hình kinh teá xaõ hoäi ôû Tp HCM ............................................... 22 2.1.1Vò trí ñòa lyù ......................................................................................................... 22 Trang 1
2.1.2Toác ñoä taêng tröôûng kinh teá cuûa thaønh phoá trong thôøi gian qua.......................... 23 2.1.3Nhöõng quan ñieåm cô baûn veà phaùt trieån caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng ................. 24 2.2 Thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö trong thôøi gian qua taïi Tp HCM..................................................... 25 2.2.1Hieän traïng cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Tp HCM ................. 25 2.2.2Nguoàn voán vay töø toå chöùc tín duïng .................................................................. 29 2.2.3Nguoàn voán töø quyõ ñaàu tö taøi chính .................................................................... 30 2.2.4Hôïp taùc ñaàu tö .................................................................................................... 31 2.2.5Thueâ taøi chính ................................................................................................... 32 2.2.6Phaùt haønh traùi phieáu ........................................................................................... 32 2.2.7Phaùt haønh coå phieáu............................................................................................. 33 2.2.8Caùc hình thöùc khaùc ............................................................................................. 33 2.3 Nhöõng thaønh töïu ñaït ñöôïc trong quaù trình huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ÑTXD KDC trong thôøi gian qua taïi Tp HCM.......................... 34 2.4 Nhöõng toàn taïi trong quaù trình huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ÑTXD KDC trong thôøi gian qua taïi Tp HCM .................................................. 35 2.5 Caùc nguyeân nhaân toàn taïi ....................................................................................... 37 Keát luaän chöông 2 ....................................................................................................... 43 CHÖÔNG 3 :GIAÛI PHAÙP HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN TAØI TRÔÏ CHO CAÙC DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ TAÏI TP HCM ÑEÁN NAÊM 2010 3.1. Nhöõng quan ñieåm xaây döïng giaûi phaùp ........................................................... 44 3.1.1. Ñaûm baûo tính hieäu quaû cuûa döï aùn ........................................................... 44 3.1.2. Mang tính ñoàng boä ................................................................................. 44 3.1.3. Mang tính khaû thi coù theå thöïc hieän ñöôïc................................................. 45 3.1.4. Ñuùng phaùp luaät ........................................................................................ 45 3.2. Ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû vaø döï baùo nhaø ôû cuûa Tp HCM ñeán naêm 2010 .............................................................................................................. 45 3.2.1. Ñònh höôùng phaùt trieån nhaø ôû cuûa Tp HCM ñeán naêm 2010...................... 45 3.2.2. Tình hình daân soá vaø nhu caàu nhaø ôû taïi Tp HCM ñeán naêm 2010............. 46 3.2.3. Döï baùo nhu caàu vaø toác ñoä phaùt trieån nhaø ôû ñeán naêm 2010..................... 48 3.3. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Tp HCM ñeán naêm 2010............................................. 48 Trang 2
3.3.1. Caùc giaûi phaùp xaây döïng hình aûnh coâng ty............................................... 48 3.3.2. Caùc giaûi phaùp vay voán ñeå thöïc hieän döï aùn ............................................. 51 3.3.3. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng voán töø khaùch haøng............................................ 55 3.3.4. Caùc giaûi phaùp lieân doanh, lieân keát thöïc hieän döï aùn ................................ 62 3.3.5. Caùc giaûi phaùp phaùt haønh giaáy tôø coù giaù .................................................. 66 3.3.6. Caùc giaûi phaùp huy ñoäng töø caùc nguoàn voán khaùc ................................... 68 3.4. Kieán nghò ......................................................................................................... 70 3.4.1. Kieán nghò vôùi Chính phuû ......................................................................... 70 3.4.2. Kieán nghò vôùi UÛy Ban Nhaân Daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh ................... 73 Keát luaän chöông 3 ....................................................................................................... 75 PHAÀN KEÁT LUAÄN TAØI LIEÄU THAM KHAÛO PHUÏ LUÏC Phuï luïc 1 : Baûng thoáng keâ nguoàn voán 50 döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö Phuï luïc 2 : Baûng thoáng keâ caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh naêm 2005 Phuï luïc 3 : Baûng thoáng keâ soá löôïng doanh nghieäp kinh doanh vaø ñaàu tö xaây döïng baát ñoäng saûn ñaêng kyù môùi taïi Tp Hoà Chí Minh töø 2000-thaùng 08/2006 Trang 3
PHAÀN MÔÛ ÑAÀU 1. TÍNH CAÁP THIEÁT CUÛA ÑEÀ TAØI Muoán thaønh coâng trong kinh doanh, tröôùc heát doanh nghieäp phaûi daùm ñöông ñaàu vaø vöôït qua “cöûa aûi” voán. Taïo voán vaø quay voøng voán luoân laø nhöõng baøi toaùn theo ñuoåi suoát cuoäc ñôøi kinh doanh cuûa doanh nghieäp vaø vieäc tìm ra lôøi giaûi cho baøi toaùn ñoù seõ taïo neân moät baûn saéc rieâng, ñoàng thôøi khaúng ñònh vò theá cuûa doanh nghieäp ñoù treân thöông tröôøng. Cuõng nhö baát kyø lónh vöïc naøo, ñoái vôùi baát ñoäng saûn, vaán ñeà voán luoân laø moái baän taâm haøng ñaàu. Thöù nhaát, vôùi moät döï aùn baát ñoäng saûn baát kyø naøo cuõng caàn coù moät khoái löôïng voán raát lôùn so vôùi caùc lónh vöïc khaùc, coù theå ñeán haøng traêm tyû ñoàng. Do ñoù, doanh nghieäp phaûi “tröôøng voán” laém môùi coù theå hoaøn thieän ñöôïc ñeán haï taàng döï aùn, coøn ñeå hoaøn thieän moät khu daân cö môùi phaûi huy ñoäng voán cuûa toaøn xaõ hoäi. Thöù hai, vôùi nguyeân taéc thaän troïng trong kinh doanh, khoâng moät doanh nghieäp naøo daùm maïo hieåm boû heát caû voán cuûa mình ñeå ñaàu tö vaøo moät döï aùn baát ñoäng saûn. Do ñoù, nhu caàu huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc thaønh phaàn kinh teá khaùc laø ñieàu taát yeáu. Thöù ba, haønh lang phaùp lyù ñeå quaûn lyù vieäc thöïc hieän döïa aùn baát ñoäng saûn coøn nhieàu baát caäp, buoâng loûng trong quaûn lyù ñaõ daãn ñeán nhöõng tình traïng baát oån veà kinh teá vaø xaõ hoäi trong thôøi gian gaàn ñaây, nhö: tình traïng baùn nhaø treân giaáy; doanh nghieäp bò thieáu voán khi thöïc hieän döï aùn; giaù vaøng theá giôùi cuõng aûnh höôûng ñeán thò tröôøng baát ñoäng saûn vì ña soá giao dòch baát ñoäng saûn coøn coù thoùi quen söû duïng vaøng,… Vaäy tìm ñaâu ra nguoàn voán vaø laøm theá naøo ñeå giaûi baøi toaùn veà voán moät caùch hieäu quaû nhaát? Caâu hoûi ñoù luoân laøm ñau ñaàu caùc doanh nhaân. Vaø ñoù cuõng laø lyù do toâi choïn ñeà taøi : “Giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010”, nhaèm tìm hieåu vaø khaùi quaùt laïi thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö hieän nay treân ñòa baøn Thaønh phoá. Töø ñoù, ñöa ra nhöõng Trang 4
giaûi phaùp ñeå coâng taùc huy ñoäng voán cuûa doanh nghieäp ñuôïc ñaåy nhanh hôn vaø hieäu quaû hôn. 2. MUÏC TIEÂU NGHIEÂN CÖÙU Luaän vaên ñi saâu phaân tích tình hình huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh trong thôøi gian qua, nhaèm neâu leân nhöõng toàn taïi, nguyeân nhaân vaø töø ñoù ñöa ra caùc giaûi phaùp, kieán nghò ñeå giaûi quyeát nhu caàu veà voán, laø moät yeáu toá tieân quyeát ñaåy nhanh tieán ñoä thöïc hieän caùc döï aùn khu daân cö. Vôùi nhieäm vuï nghieân cöùu nhö sau: − Nghieân cöùu veà caùc lyù thuyeát thöïc hieän döï aùn ñaàu tö xaây döïng caùc khu daân cö taïi Thaønh phoá. − Caên cöù vaøo thöïc traïng cuûa tình hình huy ñoäng voán thöïc hieän döï aùn khu daân cö cuûa caùc doanh nghieäp treân ñòa baøn Thaønh phoá trong thôøi gian qua ñeå phaân tích, ñaùnh giaù nhöõng maët ñaït ñöôïc, nhöõng maët coøn haïn cheá vaø tìm roõ nguyeân nhaân cuûa nhöõng haïn cheá. − Ñöa ra nhöõng giaûi phaùp vaø kieán nghò thích hôïp ñeå nhaèm quaûn lyù vaø ñaåy nhanh hoaït ñoäng huy ñoäng voán cuûa caùc doanh nghieäp noùi chung vaø caùc doanh nghieäp xaây döïng khu daân cö noùi rieâng ñaït ñöôïc hieäu quaû cao. 3. ÑOÁI TÖÔÏNG NGHIEÂN CÖÙU Ñoái töôïng nghieân cöùu cuûa ñeà taøi laø tình hình söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán nhö: phaùt haønh chöùng khoaùn nôï, chöùng khoaùn voán, vay nôï töø caùc toå chöùc tín duïng, quyõ taøi chính,… vaø vieäc vaän duïng, thöïc hieän caùc chính saùch phaùp luaät coù lieân quan trong vieäc ñaàu tö xaây döïng döï aùn khu daân cö treân ñòa baøn thaønh phoá Hoà Chí Minh trong thôøi gian qua. 4. PHAÏM VI NGHIEÂN CÖÙU Ñeå thöïc hieän moät döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö, bao goàm coù nhieàu giai ñoaïn: tìm hieåu döï aùn, chuaån bò thöïc hieän döï aùn, thöïc hieän döï aùn,… Tuy nhieân, noäi dung nghieân cöùu cuûa luaän vaên chæ giôùi haïn trong vieäc huy ñoäng nguoàn voán, laø moät phaàn quan troïng trong giai ñoaïn chuaån bò thöïc hieän döï aùn. Khoâng gian nghieân cöùu cuûa luaän vaên laø caùc döï aùn khu daân cö treân ñòa baøn Tp Trang 5
HCM. Thôøi gian nghieân cöùu trong luaän vaên laø tình hình huy ñoäng nguoàn voán ñeå thöïc hieän döï aùn khu daân cö taïi Tp HCM trong nhöõng naêm vöøa qua, giai ñoaïn töø 1986 ñeán nay. Ñònh höôùng phaùt trieån caùc khu daân cö gaén vôùi phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi ôû TP HCM ñeán naêm 2010. Ngoaøi ra, trong nghieân cöùu, luaän vaên khoâng ñeà caäp ñeán nguoàn voán töø ngaân saùch ngaân saùch nhaø nöôùc, ñeå caùc vaán ñeà ñöôïc neâu thaät söï mang tính thöïc tieãn vaø khaùch quan. 5. PHÖÔNG PHAÙP NGHIEÂN CÖÙU Luaän vaên söû duïng phöông phaùp duy vaät bieän chöùng, döïa treân cô sôû heä thoáng lyù luaän cuûa hoïc thuyeát Maùc-Leânin, lyù thuyeát veà khoa hoïc taøi chính vaø caùc moân khoa hoïc khaùc, treân tinh thaàn thoáng nhaát vôùi caùc quan ñieåm, chuû tröông vaø chính saùch cuûa Ñaûng, Nhaø nöôùc ñoái vôùi söï phaùt trieån khu daân cö treân ñòa baøn Thaønh phoá Hoà Chí Minh. Qua ñoù, neâu leân nhöõng vaán ñeà coøn toàn taïi, phaân tích caùc nguyeân nhaân vaø hình thaønh nhöõng giaûi phaùp hôïp lyù nhaèm thuùc ñaåy vieäc xaây döïng döï aùn khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010 ñöôïc hieäu quaû hôn. 6. NHÖÕNG ÑIEÅM CHÍNH CUÛA LUAÄN VAÊN Heä thoáng nhöõng lyù luaän cô baûn veà caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán ñeå thöïc hieän caùc döï aùn xaây döïng khu daân cö noùi chung vaø taïi Tp HCM noùi rieâng trong quaù trình phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi cuûa moät neàn kinh teá chuyeån ñoåi. Phaân tích hieän töôïng vaø baûn chaát cuûa tình hình huy ñoäng nguoàn voán ñaàu tö döï aùn khu daân treân ñòa baøn TP HCM döôùi goùc ñoä kinh teá hoïc, qua ñoù ruùt ra ñöôïc toàn taïi vaø nguyeân nhaân toàn taïi. Treân cô sôû nhöõng luaän cöù khoa hoïc vaø thöïc tieãn, Luaän vaên döï baùo ñònh höôùng phaùt trieån cuûa thò tröôøng nhaø ôû ñoâ thò ôû TP HCM ñeán naêm 2010, ñaët bieät gaén vôùi caùc chöông trình phaùt trieån cuûa TP trong giai ñoaïn 2006-2010 Ñöa ra caùc nhoùm giaûi phaùp khaû thi, trong ñoù chuù troïng ñeán caùc giaûi phaùp cuï theå ñeå naâng cao hieäu quaû söû duïng caùc coâng cuï huy ñoäng voán, gaén vôùi quaù trình phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi TP HCM ñeán naêm 2010. Nghieân cöùu trong thôøi ñieåm coù nhieàu caûi caùch veà quaûn lyù nhaø ñaát, coù nhieàu caùi môùi maø nhöõng nghieân cöùu tröôùc ñaây chöa ñeà caäp tôùi, hay ñeán nay khoâng coøn phuø Trang 6
hôïp nöõa. 7. KEÁT CAÁU CUÛA LUAÄN VAÊN Luaän vaên bao goàm 73 trang, ngoaøi phaàn môû ñaàu vaø keát luaän, luaän vaên bao goàm ba chöông: − Chöông 1: Cô sôû lyù luaän veà döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán ñaàu tö xaây döïng khu daân cö. Goàm 21 trang − Chöông 2: Thöïc traïng huy ñoäng nguoàn voán cuûa caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö trong thôøi gian qua taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, chöông naøy cuõng goàm 22 trang − Chöông 3: Giaûi phaùp huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï cho caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh ñeán naêm 2010. Chöông naøy goàm 30 trang. Trang 7
CHÖÔNG 1: CÔ SÔÛ LYÙ LUAÄN VEÀ DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KDC VAØ CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN ÑAÀU TÖ XD KDC Chöông naøy giôùi thieäu veà döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán ñeå thöïc hieän döï aùn xaây döïng khu daân cö. Phaàn cô sôû lyù luaän cuûa döï aùn xaây döïng khu daân cö bao goàm: Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö XD KDC; Caùc loaïi döï aùn ñaàu tö XD KDC; Chuû ñaàu tö; Caùc ñaëc ñieåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC; Caùc giai ñoaïn cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC; Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC. Vaø ngoaøi ra coøn coù phaàn cô sôû lyù luaän veà huy ñoäng nguoàn voán taøi trôï, bao goàm khaùi nieäm veà huy ñoäng nguoàn voán vaø chi tieát caùc coâng cuï huy ñoäng nguoàn voán hieän nay ôû Vieät Nam. 1.1. DÖÏ AÙN ÑAÀU TÖ XAÂY DÖÏNG KHU DAÂN CÖ . 1.1.1. Khaùi nieäm döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö Döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình laø moät taäp hôïp nhöõng ñeà xuaát coù lieân quan ñeán vieäc boû voán ñeå taïo môùi, môû roäng hoaëc caûi taïo nhöõng cô sôû vaät chaát nhaát ñònh nhaèm ñaït ñöôïc söï taêng tröôûng veà soá löôïng hoaëc duy trì, caûi tieán, naâng cao chaát löôïng cuûa saûn phaåm hoaëc dòch vuï trong khoaûng thôøi haïn nhaát ñònh (Khoaûn 17, Ñieàu 3, Chöông 1 cuûa Luaät xaây döïng soá 16/2003/QH11 ngaøy 26/11/2003). Döï aùn ñaàu tö laø taäp hôïp caùc ñeà xuaát boû voán trung vaø daøi haïn ñeå tieán haønh caùc hoaït ñoäng ñaàu tö treân ñòa baøn cuï theå, trong khoaûng thôøi gian xaùc ñònh. Coâng trình xaây döïng laø saûn phaåm ñöôïc taïo thaønh bôûi söùc lao ñoäng cuûa con ngöôøi, vaät lieäu xaây döïng, thieát bò laép ñaët vaøo coâng trình, ñöôïc lieân keát ñònh vò vôùi ñaát, coù theå bao goàm phaàn döôùi maët ñaát, phaàn treân maët ñaát, phaàn döôùi maët nöôùc vaø phaàn treân maët nöôùc, ñöôïc xaây döïng theo thieát keá. Coâng trình xaây döïng bao goàm coâng trình xaây döïng coâng coäng, nhaø ôû, coâng trình coâng nghieäp, giao thoâng, thuyû lôïi, naêng löôïng vaø caùc coâng trình khaùc Hieän nay, khaùi nieäm khu daân cö, khu nhaø ôû coøn raát chung chung, chöa ñöôïc xaùc ñònh roõ raøng trong caùc boä luaät, maø chæ môùi coù quy cheá Khu ñoâ thò môùi theo Nghò ñònh 02/2006/NÑ-CP ngaøy 25/12/2001 quy ñònh: Döï aùn Khu ñoâ thò môùi laø döï aùn ñaàu tö xaây döïng moät khu ñoâ thò ñoàng boä coù heä thoáng caùc coâng trình haï taàng kyõ thuaät, haï Trang 8
taàng xaõ hoäi, khu daân cö vaø caùc coâng trình dòch vuï khaùc, ñöôïc phaùt trieån noái tieáp ñoâ thò hieän coù hoaëc hình thaønh khu ñoâ thò taùch bieät, coù ranh giôùi vaø chöùc naêng ñöôïc xaùc ñònh phuø hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn pheâ duyeät; Khu ñoâ thò môùi coù ñòa giôùi haønh chính thuoäc moät tænh (khoaûn 1, ñieàu 2, chöông 1, Quy cheá Khu ñoâ thò môùi); Döï aùn khu ñoâ thò môùi ñöôïc laäp phaûi coù dieän tích ñaát töø 50 ha trôû leân, tröôøng hôïp dieän tích ñaát ñeå daønh cho döï aùn ñöôïc naèm trong quy hoaïch ñaát ñoâ thò nhöng bò haïn cheá bôûi caùc döï aùn khaùc hoaëc bôûi khu ñoâ thò ñang toàn taïi thì cho pheùp laäp döï aùn khu ñoâ thò môùi coù dieän tích töø 20 ñeán 50 ha (Ñieàu 4, chöông 1, Quy cheá khu ñoâ thò môùi). Heä thoáng coâng trình haï taàng kyõ thuaät bao goàm heä thoáng giao thoâng (ñöôøng giao thoâng, caàu,…), thoâng tin lieân laïc, cung caáp naêng löôïng (ñieän), chieáu saùng coâng coäng, caáp nöôùc, thoaùt nöôùc, xöû lyù caùc chaát thaûi,... Heä thoáng coâng trình haï taàng xaõ hoäi bao goàm caùc coâng trình y teá, vaên hoaù, giaùo duïc, theå thao, thöông maïi, dòch vuï coâng coäng, caây xanh, coâng vieân, maët nöôùc,... Tuy nhieân, treân thöïc teá coù raát nhieàu khu vöïc (maø ña soá ñeàu nhoû hôn 20 ha) trong moät cuøng moät ñoâ thò hieän höõu nhö Tp HCM chöa ñöôïc phaùt trieån moät caùch ñoàng boä vôùi nhau, neân nhu caàu quy hoaïch vaø xaây döïng laïi caùc cuïm daân cö, cuïm nhaø ôû khoâng ñaït tieâu chuaån ñoâ thò laø raát nhieàu. Do ñoù, khaùi nieäm ñoâ thò môùi coù yeâu caàu quaù cao so vôùi nhu caàu thöïc teá: coù ranh giôùi taùch bieät vôùi ñoâ thò cuõ, caùc cô sôû haï taàng nhö kyõ thuaät-xaõ hoäi-dòch vuï-khu daân cö phaûi ñoàng boä vôùi nhau, dieän tích phaûi töø 50 ha trôû leân,… Do ñoù, toâi söû duïng khaùi nieäm “khu daân cö” laø moät danh töø chung cuûa nhöõng danh töø nhö: khu nhaø ôû, cuïm nhaø ôû, khu nhaø ôû ñoâ thò, khu ñoâ thò môùi,... vì ñoù ñeàu laø döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình cung caáp heä thoáng cô sôû haï taàng kyõ thuaät, heä thoáng cô sôû haï taàng xaõ hoäi, ñaát ôû vaø nhaø ôû,... trong moät vò trí ñòa lyù nhaát ñònh, phuø hôïp vôùi quy hoaïch phaùt trieån chung cuûa caû khu vöïc. Noùi moät caùch toång quaùt : Döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö (XD KDC) laø döï aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình. Trong ñoù, döï aùn ñaàu xaây döïng khu daân cö laø döï aùn xaây döïng moät khu daân cö coù heä thoáng caùc coâng trình haï taàng kyõ thuaät, haï taàng xaõ Trang 9
hoäi vaø caùc coâng trình dòch vuï khaùc, ñöôïc phaùt trieån noái tieáp khu daân cö hieän coù hoaëc hình thaønh khu daân cö môùi taùch bieät, coù ranh giôùi vaø chöùc naêng ñöôïc xaùc ñònh phuø hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. Vaø ngoaøi ra, döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö coøn laø moät loaïi hình cuûa döï aùn kinh doanh baát ñoäng saûn, coù saûn phaåm laø nhaø ôû, ñaát ôû hoaëc ñaát ñaõ coù cô sôû haï taàng. 1.1.2. Phaân loaïi döï aùn ñaàu tö XD KDC a) Caên cöù theo quy moâ vaø tính chaát Neáu phaân theo quy moâ vaø tính chaát, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc phaân thaønh ba caáp A, B, C (theo Phuï luïc 1 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005). Ngoaøi ra, coøn coù caùc döï aùn do quoác hoäi thoâng qua chuû tröông vaø cho pheùp ñaàu tö, ñoù laø loaïi döï aùn quan troïng mang tính quoác gia. b) Caên cöù theo nguoàn voán Khi phaân theo nguoàn voán ñaàu tö, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc chia thaønh boán (4) loaïi: - Döï aùn söû duïng voán ngaân saùch nhaø nöôùc. - Döï aùn söû duïng voán tín duïng do nhaø nöôùc baûo laõnh, voán tín duïng ñaàu tö phaùt trieån cuûa nhaø nöôùc. - Döï aùn söû duïng voán ñaàu tö phaùt trieån cuûa doanh nghieäp nhaø nöôùc. - Döï aùn söû duïng voán khaùc bao goàm caû voán tö nhaân hoaëc söû duïng hoãn hôïp nhieàu nguoàn voán. c) Caên cöù theo muïc ñích Khi caên cöù theo muïc ñích thöïc hieän, döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc phaân thaønh 2 loaïi: - Döï aùn coù muïc ñích kinh doanh: döï aùn ñöôïc thöïc hieän ñeå ñaït ñeán muïc tieâu laø lôïi nhuaän. - Döï aùn khoâng coù muïc ñích kinh doanh: daønh cho taùi ñònh cö, phuïc vuï xaõ hoäi,… Trang 10
Trong ñeà taøi nghieân cöùu naøy chæ ñeà caäp ñeán döï aùn ñaàu tö coù muïc ñích kinh doanh, coù muïc tieâu cuoái cuøng laø ñaït ñöôïc lôïi nhuaän. Vì ñaây laø loaïi döï aùn coù theå thöïc hieän ñöôïc bôûi caùc thaønh phaàn kinh teá hieän nay ôû Vieät Nam. Coøn ñoái vôùi döï aùn khoâng vì muïc ñích kinh doanh, chuû yeáu chæ do caùc ñôn vò, toå chöùc thuoäc nhaø nöôùc thöïc hieän theo caùc chính saùch phaùt trieån xaõ hoäi. 1.1.3. Chuû ñaàu tö Toå chöùc, caù nhaân quaûn lyù vaø thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC ñöôïc goïi laø chuû ñaàu tö (Theo ñieàu 3, chöông 1, Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005) Chuû ñaàu tö xaây döïng coâng trình laø ngöôøi sôû höõu voán hoaëc laø ngöôøi ñöôïc giao quaûn lyù vaø söû duïng voán ñeå ñaàu tö xaây döïng coâng trình bao goàm: - Ñoái vôùi caùc döï aùn coù söû duïng ngaân saùch nhaø nöôùc, chuû ñaàu tö do ngöôøi quyeát ñònh ñaàu tö quyeát ñònh tröôùc khi laäp döï aùn ñaàu tö, phuø hôïp vôùi quy ñònh cuûa Luaät ngaân saùch nhaø nöôùc. - Caùc döï aùn söû duïng voán tín duïng, ngöôøi vay voán laø chuû ñaàu tö. - Caùc döï aùn söû duïng voán khaùc, chuû ñaàu tö laø ngöôøi chuû sôû höõu voán hoaëc laø ngöôøi ñaïi dieän theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. - Ñoái vôùi caùc döï aùn söû duïng voán hoãn hôïp, chuû ñaàu tö do caùc thaønh vieân goùp voán thoûa thuaän cöû ra hoaëc laø ngöôøi coù tyû leä goùp voán cao nhaát. 1.1.4. Caùc ñaëc ñieåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC Döï aùn ñaàu tö XD KDC coù nhöõng ñaëc ñieåm gioáng vaø khaùc nhau vôùi caùc döï aùn ñaàu tö xaây döïng khaùc nhö sau: a) Ñieåm gioáng nhau - Coù muïc tieâu vaø muïc ñích hoãn hôïp: Khi thöïc hieän döï aùn, thöôøng toàn taïi hai loaïi muïc tieâu: coâng khai vaø bí maät (che daáu). Muïc tieâu coâng khai coù theå laø caùc muïc tieâu veà nhaân söï, kyõ thuaät,... Muïc tieâu bí maät coù theå laø caùc muïc tieâu veà chi phí, thò phaàn,.. - Tính duy nhaát: Moãi döï aùn ñeàu coù ñaëc tröng rieâng bieät, ñöôïc thöïc hieän trong nhöõng ñieàu kieän khaùc bieät nhau caû veà thôøi gian, ñòa ñieåm, khoâng gian, vaø moâi tröôøng luoân thay ñoåi. Trang 11
- Haïn cheá veà thôøi gian vaø quy moâ: Moãi döï aùn ñeàu coù ñieåm khôûi ñaàu vaø ñieåm keát thuùc roõ raøng vaø thöôøng coù moät soá kyø haïn coù lieân quan. - Lieân quan ñeán nhieàu nguoàn nhaân löïc khaùc nhau: Khi thöïc hieän döï aùn ñaàu tö thöôøng phaûi huy ñoäng nhaân löïc töø nhieàu lónh vöïc khaùc nhau (kieán truùc, xaây döïng, taøi chính, toå chöùc, kinh doanh, tieáp thò,…) vaø töø nhieàu nguoàn khaùc nhau nhö: ñieàu chuyeån nhaân vieân töø nhöõng phoøng ban khaùc nhau trong toå chöùc, tuyeån duïng theâm ôû beân ngoaøi toå chöùc, hoaëc thueâ khoaùn coâng vieäc cho toå chöùc khaùc coù chuyeân moân, … b) Ñieåm khaùc nhau Döï aùn ñaàu tö XD KDC laø moät hình thöùc ñaàu tö baát ñoäng saûn, ñoù chính laø ñaát ôû vaø nhaø ôû. Ñaây laø moät loaïi haøng hoùa ñaëc bieät, coù caùc ñaëc ñieåm chính nhö sau: − Ñaát ôû vaø nhaø ôû laø caùc loaïi haøng hoùa coù tính laâu beàn. Trong ñoù, ñaát ôû laø saûn phaåm cuûa töï nhieân, khoâng thay ñoåi theo thôøi gian (neáu khoâng bò taùc ñoäng cuûa thieân nhieân vaø con ngöôøi: söï thay ñoåi cuûa lôùp voû traùi ñaát, ñoäng ñaát, chieán tranh,…). Nhaø ôû cuõng coù theå toàn taïi ñöôïc raát laâu, thaäm chí caû haøng theá kyû neáu ñöôïc giöõ gìn vaø duy tu thöôøng xuyeân. − Ñaát laø moät loaïi haøng hoùa khan hieám, vì quyõ ñaát töï nhieân raát giôùi haïn, khoâng theå saûn xuaát theâm nhö caùc loaïi haøng hoùa khaùc. − Ñaát ôû, nhaø ôû cuõng laø loaïi haøng hoùa mang naëng yeáu toá taäp quaùn, thò hieáu vaø taâm lyù xaõ hoäi. Chính söï coá ñònh veà vò trí ñòa lyù, moãi vuøng, moãi ñòa phöông coù moät phong tuïc taäp quaùn khaùc nhau, tín ngöôõng, taâm linh khaùc nhau, ñöa ñeán nhöõng quan nieäm löïa choïn nôi ñònh cö khaùc nhau. Saûn phaåm cuûa döï aùn ñaàu tö XD KDC coù theå laø moät trong nhöõng loaïi sau: - Laø heä thoáng haï taàng kyõ thuaät, heä thoáng haï taàng xaõ hoäi cuûa khu daân cö. - Laø neàn nhaø ôû theo quy hoaïch 1/500 ñöôïc caùc cô quan coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. - Nhaø ôû xaây döïng theo quy hoaïch, ñöôïc caùc cô quan coù thaåm quyeàn pheâ duyeät. 1.1.5. Caùc giai ñoaïn thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC Trang 12
Theo quy cheá quaûn lyù ñaàu tö vaø xaây döïng ban haønh keøm theo Nghò ñònh soá 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005 cuûa Chính phuû thì trình töï ñaàu tö vaø xaây döïng ñöôïc phaân thaønh ba (3) giai ñoaïn chính : (1) Chuaån bò ñaàu tö döï aùn ñaàu tö XD KDC (Chöông 2 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005): Bao goàm caùc coâng vieäc cuï theå nhö: khaûo saùt thöïc ñòa, quy hoaïch chi tieát, laäp döï aùn, thaåm ñònh vaø pheâ duyeät döï aùn,... (2) Thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC (Chöông 3 Nghò ñònh 16/2005/NÑ-CP ngaøy 07/02/2005): laäp phöông aùn ñeàn buø vaø thöïc hieän ñeàn buø giaûi phoøng maët baèng (neáu coù). Thöïc hieän thi coâng xaây döïng caùc coâng trình haï taàng, xaây döïng nhaø ôû theo quy hoaïch (neáu coù),... (3) Keát thuùc vaø ñöa döï aùn ñaàu tö XD KDC vaøo thöïc teá khai thaùc, söû duïng: quyeát toaùn döï aùn, tieán haønh giao neàn nhaø ôû, chuyeån nhöôïng neàn nhaø ôû, nhaø ôû hay tieán haønh cho thueâ ñaát ôû, nhaø ôû,… 1.1.6. Neàn taûng phaùp lyù cho hoaït ñoäng thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC Neàn taûng phaùp lyù Vieät Nam hieän coù cho vaán ñeà thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC goàm moät soá vaên baûn luaät chuû yeáu sau: Vaên baûn Phaùp Ngaøy ban Phaïm vi ñieàu chænh luaät haønh 1 Luaät ñaát ñai (Luaät 26/11/2003 Quy ñònh veà quyeàn haïn vaø traùch soá 13/2003/QH11 nhieäm cuûa nhaø nöôùc ñaïi dieän chuû sôû veà ñaát ñai) höõu toaøn daân veà ñaát ñai, cheá ñoäï quaûn lyù vaø söû duïng ñaát ñai, quyeàn vaø nghóa vuï cuûa ngöôøi söû duïng ñaát. 2 Luaät xaây döïng 26/11/2003 Quy ñònh veà hoaït ñoäng xaây döïng, (Luaät soá quyeàn vaø nghóa vuï cuûa toå chöùc, caù 16/2003/QH11 veà nhaân ñaàu tö xaây döïng coâng trình vaø xaây döïng) hoaït doäng xaây döïng. 3 Luaät nhaø ôû (Luaät 29/11/2005 Quy ñònh sôû höõu veà nhaø ôû, phaùt trieån, soá 56/2005/QH11 quaûn lyù vieäc söû duïng, giao dòch veà veà nhaø ôû) nhaø ôû vaø quaûn lyù nhaø nöôùc veà nhaø ôû. 4 Luaät ñaàu tö (Luaät 12/12/2005 Hoaït ñoäng ñaàu tö nhaèm muïc ñích soá 59/2005/QH11 kinh doanh; Quyeàn vaø nghóa vuï cuûa veà hoaït ñoäng ñaàu nhaø ñaàu tö; Ñaûm baûo quyeàn lôïi vaø lôïi tö) ích hôïp phaùp cuûa nhaø ñaàu tö; Khuyeán Trang 13
Vaên baûn Phaùp Ngaøy ban Phaïm vi ñieàu chænh luaät haønh khích vaø öu ñaõi ñaàu tö; Quaûn lyù nhaø nöôùc veà ñaàu tö taïi Vieät Nam vaø ñaàu tö töø Vieät Nam ra nöôùc ngoaøi. 5 Nghò ñònh 16/12/2004 Höôùng daãn thi haønh luaät xaây döïng veà 209/2004/NÑ-CP quaûn lyù chaát löôïng coâng trình xaây veà quaûn lyù chaát döïng. löôïng coâng trình xaây döïng 6 Nghò ñònh 07/02/2005 Höôùng daãn laäp vaø thöïc hieän döï aùn 16/2005/NÑ-CP veà ñaàu tö xaây döïng coâng trình; Hôïp ñoàng quaûn lyù döï aùn ñaàu trong hoaït ñoäng xaây döïng; Ñieàu kieän, tö xaây döïng coâng naêng löïc cuûa toå chöùc, caù nhaân laäp döï trình aùn ñaàu tö xaây döïng coâng trình, khaûo saùt, thieát keá, thi coâng xaây döïng vaø giaùm saùt xaây döïng coâng trình. 7 Luaät kinh doanh 29/06/2006 Quy ñònh veà hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn (Luaät baát ñoäng saûn; Quyeàn vaø nghóa vuï cuûa soá 63/2006/ QH11 toå chöùc, caù nhaân hoaït ñoäng kinh veà hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn vaø giao dòch baát doanh baát ñoäng ñoäng saûn coù lieân quan ñeán kinh doanh saûn) baát ñoäng saûn. 8 Nghò ñònh 05/01/2006 Thöïc hieän döï aùn khu ñoâ thò môùi bao 02/2005/NÑ-CP veà goàm: Quaù trình hình thaønh döï aùn, vieäc ban haønh quy thöïc hieän ñaàu tö xaây döïng, khai thaùc cheá khu ñoâ thò môùi vaø chuyeån giao 9 Nghò ñònh 27/01/2006 Höôùng daãn thi haønh Luaät Ñaát Ñai 17/2006/NÑ-CP söûa ñoåi, boå sung caùc nghò ñònh höôùng daãn thi haønh Luaät ñaát ñai 1.2. KHAÙI NIEÄM HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN TAØI TRÔÏ Huy ñoäng nguoàn voán laø vieäc taäp trung caùc nguoàn löïc cuûa caùc caù nhaân, toå chöùc trong neàn kinh teá ñeå thöïc hieän moät muïc tieâu hoaëc moät döï aùn saûn xuaát kinh doanh nhaát ñònh. Trang 14
Nguoàn löïc goàm coù: nhaân löïc (con ngöôøi) vaø vaät löïc (tieàn, maùy moùc thieát bò, coâng ngheä, nhaø xöôûng, ñaát ñai,…). Tuy nhieân, giôùi haïn phaïm vi nghieân cöùu cuûa ñeà taøi naøy chæ xem xeùt ñeán nguoàn löïc laø vaät löïc. Huy ñoäng nguoàn voán ñeå taøi trôï cho döï aùn ñaàu tö XD KDC laø vieäc taäp trung caùc nguoàn vaät löïc ñeå thöïc hieän xaây döïng heä thoáng cô sôû haï taàng kyõ thuaät vaø heä thoáng cô sôû haï taàng xaõ hoäi nhaèm cung caáp ñaát ôû hoaëc nhaø ôû cho moät soá löôïng ngöôøi nhaát ñònh, trong moät quy moâ dieän tích ñaát nhaát ñònh, ñieàu kieän kinh teá nhaát ñònh vaø phuø hôïp vôùi quy hoaïch xaây döïng vaø keá hoaïch phaùt trieån chung cuûa khu vöïc. Theo Ñieàu 38, Muïc 2, Chöông 3 cuûa Luaät nhaø ôû, nguoàn voán ñeå phaùt trieån nhaø ôû thöông maïi bao goàm: − Voán lieân doanh, lieân keát vôùi toå chöùc, caù nhaân khaùc. − Voán vay cuûa toå chöùc tín duïng. − Voán töø tieàn öùng tröôùc cuûa beân coù nhu caàu mua, hoaëc thueâ nhaø ôû. − Voán huy ñoäng töø caùc nguoàn khaùc theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. Treân thöïc teá, caùc nguoàn voán ñöôïc huy ñoäng raát phong phuù vaø ña daïng. Tuøy theo töøng loaïi hình phaùp nhaân maø chuû ñaàu tö coù theå söû duïng caùc coâng cuï khaùc nhau ñeå huy ñoäng nguoàn voán. Nhöng nhìn chung, caùc coâng cuï huy ñoäng voán ñöôïc söû duïng phoå bieán goàm nhöõng loaïi sau: − Voán vay cuûa toå chöùc tín duïng. − Voán vay cuûa quyõ ñaàu tö taøi chính. − Hôïp taùc ñaàu tö. − Thueâ taøi chính. − Phaùt haønh traùi phieáu. − Phaùt haønh coå phieáu. − Caùc hình thöùc khaùc. Do döï aùn ÑT XD KDC laø döï aùn ñaàu tö ñaëc thuø veà ngaønh xaây döïng chuyeân veà cung caáp nhaø ôû, ñaát ôû neân nguoàn voán huy ñoäng ñeå taøi trôï cho döï aùn ñaàu tö XD KDC phaûi laø nguoàn voán taøi trôï daøi haïn, vì döï aùn ñaàu tö XD KDC ñoøi hoûi phaûi coù voán ñaàu tö cao, thôøi gian thöïc hieän döï aùn daøi vaø coù toác ñoä thu hoài voán chaäm. Trang 15
1.3. CAÙC COÂNG CUÏ HUY ÑOÄNG NGUOÀN VOÁN TAØI TRÔÏ CHO DÖÏ AÙN ÑT XD KDC 1.3.1. Voán vay cuûa toå chöùc tín duïng a) Khaùi nieäm voán vay cuûa toå chöùc tín duïng Tín duïng laø moät hoaït ñoäng cho vay giöõa beân cho vay laø caùc toå chöùc tín duïng vaø beân ñi vay laø caùc caù nhaân, toå chöùc coù nhu caàu veà voán thoâng qua hôïp ñoàng tín duïng. Theo ñoù toå chöùc tín duïng giao cho khaùch haøng söû duïng moät khoaûn tieàn ñeå söû duïng vaøo muïc ñích vaø thôøi gian nhaát ñònh theo thoaû thuaän vôùi nguyeân taéc coù hoaøn traû caû voán goác vaø laõi. Hôïp ñoàng tín duïng phaûi coù noäi dung veà ñieàu kieän vay, muïc ñích söû duïng voán vay, phöông thöùc cho vay, soá voán vay, laõi suaát, thôøi haïn cho vay, hình thöùc baûo ñaûm, giaù trò taøi saûn baûo ñaûm, phöông thöùc traû nôï vaø nhöõng cam keát khaùc ñöôïc caùc beân thoaû thuaän. Theo khoaûn 2 Ñieàu 2 Quyeát ñònh 127/2005/QÑ-NHNHVN quy ñònh: Khaùch haøng vay taïi toå chöùc tín duïng laø caùc toå chöùc, caù nhaân Vieät Nam vaø nöôùc ngoaøi coù nhu caàu vay voán, coù khaû naêng traû nôï ñeå thöïc hieän caùc döï aùn ñaàu tö, phöông aùn saûn xuaát, kinh doanh, dòch vuï hoaëc döï aùn ñaàu tö, phöông aùn phuïc vuï ñôøi soáng ôû trong nöôùc vaø nöôùc ngoaøi. Vaø theo Ñieàu 7 Quyeát ñònh 1627/2001/ QÑ-NHNNVN thì ñieàu kieän vay voán ñoái vôùi beân coù nhu caàu vay laø: − Coù naêng löïc phaùp luaät daân söï, naêng löïc haønh vi daân söï vaø chòu traùch nhieäm daân söï theo quy ñònh cuûa phaùp luaät: − Muïc ñích söû duïng voán vay hôïp phaùp. − Coù khaû naêng taøi chính ñaûm baûo traû nôï trong thôøi haïn cam keát. − Coù döï aùn ñaàu tö, phöông aùn saûn xuaát, kinh doanh, dòch vuï khaû thi vaø coù hieäu quaû; hoaëc coù döï aùn ñaàu tö, phöông aùn phuïc vuï ñôøi soáng khaû thi vaø phuø hôïp vôùi quy ñònh cuûa phaùp luaät. − Thöïc hieän caùc quy ñònh veà baûo ñaûm tieàn vay theo quy ñònh cuûa Chính phuû vaø höôùng daãn cuûa Ngaân haøng Nhaø nöôùc Vieät Nam. Trang 16
Do ñoù, hoà sô döï aùn ñaàu tö XD KDC maø chuû ñaàu tö göûi ñeán toå chöùc tín duïng laø moät taäp hôïp nhöõng ñeà xuaát. Trong ñoù ghi roõ nhu caàu voán, vay voán, caùch thöùc söû duïng voán vaø phöông aùn traû nôï vay trong moät khoaûng thôøi gian xaùc ñònh. Toå chöùc tín duïng xeùt duyeät cho vay theo nguyeân taéc baûo ñaûm tính ñoäc laäp, ñaùnh giaù tính khaû thi, hieäu quaû cuûa döï aùn ñaàu tö xaây döïng khu daân cö vaø khaû naêng hoaøn traû nôï vay cuûa chuû ñaàu tö ñeå quyeát ñònh cho vay. b) Caùc phöông thöùc cho vay Coù nhieàu phöông thöùc cho vay khaùc nhau, tuøy theo töøng ñaëc ñieåm, yeâu caàu cuûa toå chöùc tín duïng vaø nhu caàu vay voán cuûa chuû ñaàu tö maø hai beân thoaû thuaän vôùi nhau ñeå ñaït ñöôïc moät phöông thöùc vay phuø hôïp. Caùc phöông thöùc vay bao goàm caùc loaïi phoå bieán sau: − Cho vay töøng laàn: Moãi laàn vay voán chuû ñaàu tö vaø toå chöùc tín duïng thöïc hieän laïi thuû tuïc vay voán vaø kyù keát hôïp ñoàng tín duïng. − Cho vay theo haïn möùc tín duïng: Toå chöùc tín duïng vaø chuû ñaàu tö xaùc ñònh vaø thoûa thuaän moät haïn möùc tín duïng duy trì trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh. − Cho vay theo döï aùn ñaàu tö: Toå chöùc tín duïng cho chuû ñaàu tö vay voán ñeå thöïc hieän döï aùn ñaàu tö XD KDC. − Cho vay hôïp voán: Moät nhoùm toå chöùc tín duïng cuøng cho vay ñoái vôùi moät döï aùn vay voán. Trong ñoù, moät toå chöùc tín duïng laøm ñaàu moái daøn xeáp, phoái hôïp vôùi caùc toå chöùc tín duïng khaùc. − Cho vay traû goùp: Khi vay voán, toå chöùc tín duïng vaø chuû ñaàu tö xaùc ñònh vaø thoûa thuaän soá laõi voán vay phaûi traû coäng vôùi soá nôï goác ñöôïc chia ra ñeå traû nôï theo nhieàu kyø haïn trong thôøi haïn cho vay. − Cho vay theo haïn möùc tín duïng döï phoøng: Toå chöùc tín duïng cam keát ñaûm baûo saün saøng cho chuû ñaàu tö vay voán trong phaïm vi haïn möùc tín duïng nhaát ñònh. Toå chöùc tín duïng vaø chuû ñaàu tö thoaû thuaän thôøi haïn hieäu löïc cuûa haïn möùc tín duïng döï phoøng, möùc phí traû cho haïn möùc tín duïng döï phoøng. − Cho vay theo haïn möùc thaáu chi: Laø vieäc cho vay maø toå chöùc tín duïng thoaû Trang 17
thuaän baèng vaên baûn chaáp thuaän cho chuû ñaàu tö chi vöôït soá tieàn coù treân taøi khoaûn thanh toaùn cuûa chuû ñaàu tö. Ngoaøi ra, phöông thöùc taøi trôï baèng voán vay ngaân haøng cuõng coù nhieàu daïng: vay tín chaáp, vay theá chaáp taøi saûn, vay coù baûo laõnh,… Tuy nhieân, phöông thöùc taøi trôï yeâu caàu coù taøi saûn ñaûm baûo laø phöông thöùc chính trong hoaït ñoäng cuûa caùc toå chöùc tín duïng. Phöông thöùc naøy yeâu caàu doanh nghieäp phaûi coù taøi saûn ñaûm baûo ñeå theá chaáp hoaëc caàm coá cho soá tieàn vay. Nghóa laø doanh nghieäp phaûi coù khaû naêng thanh toaùn cho ngaân haøng ñuùng haïn. Vì vaäy soá tieàn cho vay khoâng phaûi laø voâ haïn. Ngoaøi ra, quy moâ voán vay coøn phuï thuoäc vaøo ñoä tín nhieäm cuûa ngöôøi ñi vay. c) Thôøi haïn vay Theo thôøi gian ñaùo haïn, nguoàn voán ñöôïc taøi trôï töø toå chöùc tín duïng thöôøng ñöôïc chia thaønh 2 loaïi : - Nguoàn voán taøi trôï ngaén haïn: coù thôøi haïn vay döôùi 1 naêm - Nguoàn voán taøi trôï trung vaø daøi haïn: coù thôøi haïn vay treân 1 naêm Ngoaøi phöông thöùc vay thì soá tieàn vay, möùc laõi suaát cho vay, thôøi haïn cho vay cuõng do toå chöùc tín duïng vaø khaùch haøng thoaû thuaän. Trong ñoù, laõi suaát ñi vay ñöôïc haïch toaùn vaøo chi phí kinh doanh, neân coù söï chia seû veà lôïi ích cho caùc nhaø ñaàu tö. Vaø caùc ngaân haøng cuõng khoâng chi phoái tröïc tieáp ñeán vieäc quaûn lyù vaø ñieàu haønh kinh doanh cuûa chuû ñaàu tö. Toùm laïi, do ñaëc ñieåm voán thöïc hieän döï aùn XD KDC raát lôùn neân khi caân ñoái giöõa nhu caàu voán vaø khaû naêng töï taøi trôï cuûa chuû ñaàu tö ñaõ daãn ñeán nhu caàu voán vöôït quaù khaû naêng töï taøi trôï, laøm cho tình traïng thieáu huït voán xaûy ra. Phaàn thieáu huït voán naøy coù theå ñöôïc giaûi quyeát baèng caùch vay töø toå chöùc tín duïng. Toå chöùc tín duïng coù theå cung caáp voán töông öùng vôùi thôøi gian vaø quy moâ maø chuû ñaàu tö coù nhu caàu. Do ñoù, voán vay töø caùc toå chöùc tín duïng laø moät keânh huy ñoäng voán phoå bieán nhaát ñuôïc caùc chuû ñaàu tö söû duïng ñeå taøi trôï cho döï aùn ñaàu tö XD KDC cuûa mình. 1.3.2. Voán vay töø Quyõ ñaàu tö taøi chính a) Khaùi nieäm quyõ ñaàu tö taøi chính Trang 18
Quyõ ñaàu tö taøi chính laø moät ñònh cheá taøi chính trung gian phi ngaân haøng thu huùt tieàn nhaøn roãi töø caùc nguoàn khaùc nhau ñeå ñaàu tö vaøo caùc coå phieáu, traùi phieáu, tieàn teä, hay caùc loaïi taøi saûn khaùc. Taát caû caùc khoaûn ñaàu tö naøy ñeàu ñöôïc quaûn lyù chuyeân nghieäp, chaët cheõ bôûi coâng ty quaûn lyù quyõ, ngaân haøng giaùm saùt vaø cô quan thaåm quyeàn laø UÛy ban Chöùng khoaùn Nhaø nöôùc (UBCKNN), Boä Taøi Chính vaø Ngaân haøng Nhaø Nöôùc Vieät Nam, [27]. b) Caùc loaïi hình quyõ ñaàu tö taøi chính Hieän nay, treân theá giôùi coù raát nhieàu loaïi hình quyõ ñaàu tö taøi chính caên cöù theo caùc tieâu chí phaân loaïi khaùc nhau. − Caên cöù vaøo nguoàn voán huy ñoäng: Quyõ ñaàu tö taäp theå (quyõ coâng chuùng) vaø Quyõ ñaàu tö caù nhaân (Quyõ thaønh vieân). − Caên cöù vaøo caáu truùc vaän ñoäng voán: Quyõ ñoùng vaø quyõ môû. − Caên cöù vaøo cô caáu toå chöùc vaø hoaït ñoäng cuûa quyõ: Quyõ ñaàu tö daïng coâng ty vaø quyõ ñaàu tö daïng hôïp ñoàng. Quyõ coâng chuùng: laø quyõ coù chöùng chæ quyõ phaùt haønh ra coâng chuùng (khoaûn 4- ñieàu 2- chöông 1 QÑ 73/2004/QÑ-BTC - 03/09/2004). Quyõ thaønh vieân: laø quyõ ñöôïc laäp bôûi toái ña laø 49 thaønh vieân vaø khoâng phaùt haønh chöùng chæ quyõ ra coâng chuùng (khoaûn 5, ñieàu 2, chöông 1 QÑ 73/2004/ QÑ-BTC - 03/09/2004) c) Phöông thöùc taøi trôï Quyõ ñaàu tö thöïc hieän hoaït ñoäng taøi trôï döôùi hai hình thöùc: Moät laø hoã trôï, tö vaán kyõ thuaät cho chuû ñaàu tö treân caùc maët quaûn lyù nhö hoaït ñoäng taøi chính, quaûn lyù ruûi ro, taêng cöôøng voán. Cuï theå laø giuùp caùc chuû ñaàu tö xaùc ñònh vaø khaéc phuïc nhöõng ñieåm yeáu, hoaøn thieän caùc quy trình quaûn lyù döïa treân caùc thoâng leä quoác teá toát nhaát, nhöng thöïc hieän theo höôùng thích hôïp vôùi hoaøn caûnh cuï theå cuûa töøng coâng ty. Ñoàng thôøi cuûng coá naêng löïc quaûn lyù rieâng cuûa moãi coâng ty,… Hai laø taøi trôï voán cho caùc döï aùn ñang coù nhu caàu huy ñoäng theâm voán. Voán coù theå ñöôïc taøi trôï giaùn tieáp vaøo döï aùn XD KDC thoâng qua vieäc mua coå phieáu hoaëc taøi Trang 19