Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:104

Thêm vào BST

Báo xấu

18
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục đích của đề tài là thống kê một cách có hệ thống và phân tích chuyên sâu về những nguyên nhân của rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp đối với các NHTM và kiến nghị chính sách nhằm hạn chế loại rủi ro này, góp phần vào công tác quản trị rủi ro chung của hệ thống NHTM Việt Nam. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ Tp.HCM ___________________ LÊ DUY KHÁNH GIẢI PHÁP PHÒNG NGỪA RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài chính - Ngân hàng Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS. TS. TRƯƠNG QUANG THÔNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011
MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt Mở đầu Chương 1. Lý luận chung về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam ....................................................................... 1 1.1 Bất động sản ............................................................................................................... 1 1.1.1 Khái niệm bất động sản ........................................................................................ 1 1.1.2 Phân loại bất động sản .......................................................................................... 1 1.2 Đặc điểm của bất động sản .......................................................................................... 2 1.2.1 Theo quan điểm của cơ quan quản lý.................................................................... 2 1.2.1.1 Tính cá biệt và khan hiếm ............................................................................ 2 1.2.1.2 Tính bền lâu, ít hao mòn ............................................................................... 2 1.2.1.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau.................................................................. 2 1.2.1.4 Các tính chất khác ........................................................................................ 2 1.2.2 Theo quan điểm của các ngân hàng thương mại ................................................... 3 1.2.2.1 Tính cố định ................................................................................................. 3 1.2.2.2 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tương đối cao ......................................................................................................... 3 1.2.2.3 Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng ................................................................. 4 1.2.2.4 Giá mua bán/chuyển nhượng bất động sản luôn tăng trong dài hạn .............. 4 1.2.2.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng ...................................... 4 1.2.3 So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản ........................................... 4 1.3 Thị trường bất động sản .............................................................................................. 5 1.3.1 Khái niệm thị trường bất động sản........................................................................ 5 1.3.2 Các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh ................................................... 6
1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản .......................................................... 7 1.3.3.1 Các yếu tố thuộc về đặc tính của bất động sản .............................................. 7 1.3.3.2 Các yếu tố kinh tế và xã hội của bất động sản............................................... 8 1.3.3.3 Các yếu tố pháp lý của bất động sản ............................................................. 8 1.4 Tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng ........................................................ 10 1.4.1 Cấp tín dụng trong hệ thống ngân hàng ................................................................ 10 1.4.2 Khái niệm tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng .................................. 11 1.4.3 Đặc điểm của tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng............................. 11 1.4.3.1 Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng trung, dài hạn ... 11 1.4.3.2 Tín dụng bất động sản thường là những khoản cấp tín dụng lớn ................... 12 1.4.3.3 Tín dụng bất động sản phải giải ngân theo tiến độ ........................................ 12 1.4.3.4 Tín dụng bất động sản thường là những khoản tín dụng có rủi ro cao ........... 12 1.4.4 Phân loại tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng ................................... 13 1.4.4.1 Phân loại theo thời hạn cấp tín dụng ............................................................. 13 1.4.4.2 Phân loại theo mục đích sử dụng vốn ........................................................... 13 1.4.5 Vai trò của tín dụng bất động sản đối với nền kinh tế Việt Nam hiện nay ............. 15 1.4.5.1 Tích cực ....................................................................................................... 15 1.4.5.2 Tiêu cực ....................................................................................................... 18 1.5 Rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại ....... 20 1.5.1 Khái niệm rủi ro pháp lý....................................................................................... 18 1.5.2 Rủi ro pháp lý trong hoạt động ngân hàng ............................................................ 21 1.5.3 Khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại ........................................................................................................... 22 1.5.4 Những đòi hỏi phải nghiên cứu rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay .............................. 23 1.5.4.1 Bất động sản hiện chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng tài sản của hệ thống ngân hàng ..................................................................................................... 23 1.5.4.2 Những điều chỉnh chính sách có liên quan thường ảnh hưởng mạnh đến hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng ............................. 24
1.5.4.3 Ngân hàng Nhà nước không có định hướng rõ ràng đối với hoạt động tín dụng bất động sản của hệ thống ngân hàng thương mại ................................ 25 1.5.4.4 Hiện thiếu các nghiên cứu về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ........................... 26 Kết luận chương 1 ........................................................................................................... 26 Chương 2. Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ......................................................................... 28 2.1 Một số nguyên nhân chính gây ra rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong ngân hàng thương mại hiện nay ........................................................................ 28 2.1.1 Trình độ nhận thức của cán bộ ngân hàng còn hạn chế và thiếu sự chia sẻ thông tin......................................................................................................................... 28 2.1.2 Sự thay đổi liên tục của những quy định của pháp luật có liên quan ..................... 28 2.1.3 Nhận thức hạn chế của các ngân hàng thương mại đối với loại hình rủi ro này ..... 30 2.1.4 Sự phức tạp của hệ thống văn bản pháp luật có liên quan ..................................... 30 2.1.5 Sự chồng chéo của các văn bản pháp quy và sự không đồng nhất trong nhận thức và thi hành các văn bản pháp quy của các cơ quan quản lý ................................... 31 2.2 Một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay .................................................................................. 31 2.2.1 Ranh giới không rõ ràng giữa cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản ................................................................................................ 31 2.2.2 Quy định về kiểm soát dư nợ cho vay phi sản xuất thiếu thực tế của Ngân hàng Nhà nước ............................................................................................................. 33 2.2.3 Rủi ro pháp lý từ việc nhận thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai....... 35 2.2.4 Đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản thế chấp là bất động sản hình thành trong tương lai ...................................................................................................... 38 2.2.5 Các giao dịch giả tạo liên quan đến bất động sản .................................................. 40 2.2.6 Những quy định “thiếu tầm” của nhà lập pháp ..................................................... 41 2.2.7 Những quy định phi thực tế của luật pháp liên quan đến hoạt động tín dụng bất động sản ............................................................................................................... 42
2.2.8 Quy định về lãi suất cơ bản của Bộ Luật dân sự 2005........................................... 43 2.2.9 Bắt buộc phải khởi kiện dù trong hợp đồng thế chấp có thỏa thuận khác về phương thức xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay không trả được nợ ...................... 45 2.2.10 Rủi ro từ việc ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản của bên vay cho ngân hàng ............................................................................................................. 49 2.2.11 Kê biên tài sản đã ủy quyền, đang thế chấp, cầm cố là bất động sản cho ngân hàng để thi hành án .............................................................................................. 50 2.2.12 Người phải thi hành án cố tình kéo dài thời gian thi hành án ................................ 52 2.2.12.1 Người phải thi hành án tìm cách hoãn, tạm đình chỉ thi hành bản án.......... 52 2.2.12.2 Yêu cầu định giá lại tài sản kê biên để kéo dài thời gian thi hành án .......... 54 2.2.13 Cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án........................ 54 2.2.14 Sự phiền hà của thủ tục tố dụng dân sự hiện hành ................................................ 55 Kết luận chương 2 ............................................................................................................. 57 Chương 3. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách . 59 3.1 Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam ........................................................... 59 3.1.1 Các ngân hàng cần thiết phải thống kê và ban hành danh mục các loại bất động sản không được nhận thế chấp .............................................................................. 59 3.1.2 Phải ban hành quy định và quy trình cho vay kinh doanh bất động sản................. 61 3.1.3 Sự cần thiết của công tác tư vấn pháp lý trong ngân hàng và công tác đào tạo nhân sự................................................................................................................. 65 3.1.4 Hướng đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng tín dụng bằng trọng tài thương mại thông qua trọng tài quy chế.................................................. 66 3.2 Kiến nghị chính sách đối Ngân hàng Nhà nước, Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan ..................................................................................................... 67 3.2.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước ............................................................... 67 3.2.1.1 Xem xét lại quy định về cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay tiêu dùng bất động sản ........................................................................................ 68
3.2.1.2 Điều hành lãi suất cơ bản ............................................................................. 69 3.2.1.3 Việc ban hành các quy định cần phải xem xét cẩn trọng, đặc biệt chú ý đến lộ trình thực hiện .......................................................................................... 70 3.2.2 Kiến nghị đối với Quốc hội, Chính phủ và các Bộ, ngành có liên quan ................ 72 3.2.2.1 Nhìn nhận đúng về vấn đề tranh chấp tài sản bảo đảm là bất động sản đang thế chấp ........................................................................................................ 72 3.2.2.2 Cần thực hiện đúng thủ tục ban hành văn bản quy phạm pháp luật ............... 73 3.2.2.3 Cần thiết phải xây dựng cơ chế xử lý nợ cho các ngân hàng thương mại ...... 74 3.2.2.4 Giải quyết vấn đề thế chấp và đăng ký thế chấp tài sản là bất động sản hình thành trong tương lai .................................................................................... 75 Kết luận chương 3 ............................................................................................................. 77 Kết luận chung .................................................................................................................. 78 Danh mục công trình của tác giả Tài liệu tham khảo Phụ lục
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT A. Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt 1. ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu. 2. BĐSHTTTL : Bất động sản hình thành trong tương lai. 3. BIDV : Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. 4. BLDS 2005 : Bộ Luật dân sự năm 2005. 5. BLTTDS 2004 : Bộ Luật tố tụng dân sự năm 2004. 6. CAR : Capital Adequacy Ratio – Tỷ lệ an toàn vốn. 7. CBTD : Cán bộ tín dụng. 8. Chỉ thị 01 : Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 01/3/2011 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 9. DTBB : Dự trữ bắt buộc. 10. EIB : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập khẩu Việt Nam. 11. GDBĐ : Giao dịch bảo đảm hay còn gọi là giao dịch đăng ký thế chấp, cầm cố. 12. GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. 13. HĐTC : Hợp đồng thế chấp. 14. HĐTD : Hợp đồng tín dụng. 15. Luật các TCTD : Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010. 2010 16. Luật Đất đai 2003 : Luật Đất đai năm 2003. 17. Luật KDBĐS 2006 : Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006. 18. Luật Nhà ở 2005 : Luật Nhà ở năm 2005. 19. Luật THADS 2008 : Luật Thi hành án dân sự năm 2008. 20. LSCB : Lãi suất cơ bản. 21. LSTT : Lãi suất thỏa thuận. 22. MSB : Ngân hàng TMCP Hàng Hải.
23. Nghị quyết 11 : Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/02/2011 của Chính phủ. 24. NHNN : Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 25. NHTM : Ngân hàng thương mại. 26. NHTMCP : Ngân hàng thương mại cổ phần, theo định nghĩa tại Nghị định 59/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại. 27. NHTMNN : Ngân hàng thương mại Nhà nước, theo định nghĩa tại Nghị định 59/2009/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương mại. 28. Nghị định 163 : Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ. 29. QSDĐ : Quyền sử dụng đất. 30. STB : Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín. 31. TCTD : Tổ chức tín dụng. 32. TCB : Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam 33. Thông tư 13 : Thông tư số 13/2010/TT-NHNN ngày 20/5/2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 34. Thông tư 19 : Thông tư số 19/2010/TT-NHNN ngày 27/9/2010 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. 35. TSBĐ : Tài sản bảo đảm. 36. TSTC : Tài sản thế chấp. 37. TSHTTTL : Tài sản hình thành trong tương lai. 38. VCB : Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. 39. Vietinbank : Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam. 40. VPB : Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng. B. Ghi chú: Không dùng các từ viết tắt trong các tên chương, tiêu đề, đầu mục của luận văn. Không viết tắt khi trích dẫn trực tiếp.
MỞ ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong hoạt động ngân hàng, rủi ro tín dụng là một đề tài đã được nhiều người nghiên cứu. Một số đề tài nghiên cứu trong lĩnh vực này như: Nguyễn Ngọc Bình (2008) về tín dụng BĐS trên địa bàn Tp.HCM, Trần Tiến Chương (2008) về quản trị rủi ro tín dụng tại VCB, Lê Thị Hồng Điều (2008) về quản lý rủi ro tín dụng tại BIDV và một số nghiên cứu khác. Những nghiên cứu này đã có những đóng góp nhất định về cơ sở lý luận và những giải pháp mới vào công tác quản lý của các nhà quản trị, điều hành các ngân hàng tại Việt Nam thời gian qua. Những đề tài này thường đề cập khá tổng quát về rủi ro tín dụng và những giải pháp được đúc kết dựa trên những nghiên cứu khái quát như vậy. Trong khi đó, cấp tín dụng là một hoạt động khá phức tạp, khá rộng khi chứa đựng trong đó nhiều nghiệp vụ khác nhau như cho vay, bảo lãnh, chiết khấu, bao thanh toán, cho thuê tài chính và nhiều nghiệp vụ khác. Riêng hoạt động cho vay cũng đã có thể phân chia thành nhiều loại như cho vay sản xuất kinh doanh, cho vay tiêu dùng, cho vay đầu tư kinh doanh chứng khoán, cho vay đầu tư kinh doanh BĐS… mà mỗi một loại hình này có những đặc điểm, tính chất, mức độ rủi ro, các nhân tố rủi ro cũng rất khác nhau. Do đó, việc nghiên cứu rủi ro tín dụng nói chung sẽ khó giải quyết thấu đáo các vấn đề, những giải pháp đưa ra sẽ khó ứng dụng hiệu quả. Xuất phát từ thực tiễn công tác của tác giả; những biến động thất thường của thị trường BĐS thời gian qua; từ những thay đổi mang tính khó dự đoán trong chính sách điều hành của NHNN; từ sự “phình to” của hệ thống các văn bản pháp luật trong quản lý, điều hành thị trường tiền tệ, trong công tác quản lý BĐS và thị trường BĐS; từ thực tế còn xem nhẹ công tác quản trị rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống NHTM Việt Nam; và cuối cùng từ yêu cầu phải có một nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về những rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM để những người đang thực hiện các công việc có liên quan từ CBTD, cán bộ xét duyệt khoản vay, những người làm công tác
pháp lý đến những nhà quản trị ngân hàng có cái nhìn tương đối đầy đủ về loại rủi ro này, những vấn đề vướng mắc để có biện pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý đối với hoạt động tín dụng BĐS ở ngân hàng mình. Đề tài “Giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam” ra đời để đáp ứng các yêu cầu đó. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích của đề tài là thống kê một cách có hệ thống và phân tích chuyên sâu về những nguyên nhân của rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp đối với các NHTM và kiến nghị chính sách nhằm hạn chế loại rủi ro này, góp phần vào công tác quản trị rủi ro chung của hệ thống NHTM Việt Nam. Để đạt được mục đích này, đề tài sẽ làm rõ các vấn đề sau: Thứ nhất, nghiên cứu và xây dựng khái niệm rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM. Đây là vấn đề mà chưa có nghiên cứu nào từ trước đến nay đề cập; Thứ hai, hệ thống một số rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS mà các NHTM Việt Nam đã và đang gặp phải. Phân tích chi tiết nguyên nhân của từng rủi ro pháp lý, những hậu quả mà các NHTM Việt Nam có thể gặp phải. Đó là cơ sở để đề xuất các giải pháp cho các NHTM và những kiến nghị chính sách phù hợp. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật, văn bản điều hành do Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành, NHNN và các cơ quan Nhà nước khác ban hành có liên quan đến hoạt động tín dụng BĐS của hệ thống NHTM Việt Nam. - Phạm vi nghiên cứu:
 Không gian: là hệ thống các NHTM Việt Nam. Hệ thống NHTM Việt Nam ở đây chỉ trong phạm vi các NHTM trong nước, không bao gồm Ngân hàng phát triển Việt Nam và Ngân hàng chính sách xã hội.  Thời gian: thời gian nghiên cứu chủ yếu là trong giai đoạn 2005 – 2010. Tuy nhiên, một số dữ liệu được thu thập trước đó, thời điểm cập nhật mới nhất được tính đến tháng 9/2011. 4. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu tình huống. Việc nghiên cứu không dựa trên kết quả điều tra, phỏng vấn mà có nền tảng là việc thu thập các dữ kiện một cách có hệ thống và tìm hiểu mối tương quan giữa các yếu tố với nhau, đó là quan hệ giữa những văn bản pháp quy, văn bản điều hành của các cơ quan Nhà nước liên quan đến lĩnh vực BĐS và phân tích những rủi ro mà các NHTM trong nước có thể gặp phải. 5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Đề tài là sự tổng kết những nghiên cứu và kinh nghiệm được tích lũy từ thực tế công tác tín dụng của tác giả, thể hiện được một số những bất cập của hệ thống pháp luật, trong công tác điều hành của Chính phủ, NHNN và các bộ ngành, mà những bất cập này đã có ảnh hưởng lớn đến sự an toàn trong công tác tín dụng của hệ thống NHTM Việt Nam. Đề tài chỉ rõ một số rủi ro pháp lý mà các NHTM đã và đang gặp phải, qua đó những người làm công tác ngân hàng từ CBTD, cán bộ xét duyệt khoản vay đến người điều hành có được cái nhìn tổng thể về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS, qua đó điều chỉnh những mảng hoạt động của ngân hàng mình, tránh những rủi ro đã biết trước. Đề tài có thể được sử dụng như là một tài liệu tham khảo, nghiên cứu, tài liệu dùng để thiết kế bài giảng cho những lớp đào tạo về rủi ro pháp lý trong hoạt động tín dụng BĐS ở các NHTM, các trung tâm đào tạo hay các trường đại học.
6. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận chung, đề tài gồm 03 chương: Chương 1. Lý luận chung về rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại Việt Nam. Chương này trình bày những lý luận chung về BĐS, thị trường BĐS, vai trò của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, khái niệm rủi ro pháp lý và rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM cũng được làm rõ. Chương 2. Những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản trong hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam. Chương 2 phân tích một số nguyên nhân và đề cập những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS mà các NHTM Việt Nam thường gặp nhất hiện nay. Chương 3. Một số giải pháp phòng ngừa rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng bất động sản đối với hệ thống ngân hàng thương mại Việt Nam và kiến nghị chính sách. Trên cơ sở những rủi ro pháp lý của hoạt động tín dụng BĐS trong hệ thống NHTM Việt Nam được chỉ ra ở chương 2, chương này đưa ra một số giải pháp nhằm hạn chế tổn thất đối với các NHTM Việt Nam và kiến nghị chính sách.
1/78 CHƢƠNG 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ RỦI RO PHÁP LÝ CỦA HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI VIỆT NAM 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Theo quy định tại điều 174 BLDS 2005 thì: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Ðất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; và các tài sản khác do pháp luật quy định”. Cách định nghĩa này dựa trên đặc tính chủ yếu nhất của BĐS, đó là những tài sản không thể di dời được. Định nghĩa này không có nhiều thay đổi so với định nghĩa về BĐS trong BLDS năm 1995. Điều thay đổi duy nhất là BLDS 2005 đã sửa từ “nhà ở” thành “nhà” trong định nghĩa mới về BĐS. Thay đổi này đã giải quyết được bất cập của định nghĩa cũ, bởi nhà trong thực tế không chỉ có nhà ở, và không chỉ nhà ở mới là BĐS. 1.1.2 Phân loại bất động sản Có rất nhiều tiêu chí để phân loại BĐS, tùy theo mục đích quản lý và mục đích của việc phân loại. Nguyễn Ngọc Bình (2008) phân loại BĐS gồm: đối với đất thì có đất đô thị, đất phi đô thị, đất để xây dựng kiến trúc, đất dùng cho công trình công cộng, đất dự trữ, đất nông nghiệp, đất dùng cho các trường hợp khác. Đối với nhà thì có: nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4, nhà tập thể, nhà cao tầng, nhà đơn lập, song lập, liên kế, cư xá, nhà để ở, nhà dùng để kinh doanh, nhà dùng cho các mục đích khác, nhà mặt tiền, nhà trong hẻm, nhà trong khu quy hoạch, nhà không phải khu quy hoạch. Còn theo Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng1 thì BĐS được phân thành 03 loại, bao gồm: (i) BĐS có đầu tư xây dựng như nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc; (ii) BĐS không đầu tư xây dựng với thành 1 http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/Bat-dong-san/BDS/
2/78 phần chính là các loại đất nông nghiệp; và (iii) BĐS đặc biệt là những công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. 1.2 Đặc điểm của bất động sản 1.2.1 Theo quan điểm của cơ quan quản lý2 1.2.1.1 Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính cá biệt của đất đai là do những đặc tính như cố định và không di dời được của đất đai mang lại. Tính khan hiếm nói chung của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ. 1.2.1.2 Tính bền lâu, ít hao mòn Đất đai là một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai làm xói lở, vùi lấp hay bị ô nhiễm. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Tính chất lâu bền của BĐS còn do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một thời gian sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Có thể nói BĐS khá phong phú, đa dạng và gần như không bao giờ cạn. 1.2.1.3 Tính chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của BĐS này có thể bị tác động bởi các BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của BĐS trong khu vực đó (ngoại tác tích cực). Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. Ngược lại, BĐS cũng chịu những ngoại tác tiêu cực khi nằm trong các khu vực có hạ tầng thấp kém, ô nhiễm, triều cường… 1.2.1.4 Các tính chất khác - Tính thích ứng 2 Đây là cách phân loại của Phòng quản lý thị trường BĐS - Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS thuộc Bộ xây dựng.
3/78 Lợi ích của BĐS được tạo ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. - Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý Quản lý BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS khá phức tạp, chi phí lớn và thời gian dài. Bên cạnh đó, BĐS là tài sản khá nhạy cảm với những quyết định của cơ quan Nhà nước. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Các yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh cũng có thể chi phối nhu cầu và hình thức của BĐS. 1.2.2 Theo quan điểm của các ngân hàng thƣơng mại Về cơ bản, các tính chất được liệt kê trên đã phản ánh nhiều đặc điểm của BĐS. Tuy nhiên, BĐS vẫn còn nhiều đặc điểm khác, mà dựa vào những đặc điểm này, các ngân hàng ở Việt Nam trong thời gian qua luôn ưu tiên nhận BĐS làm TSTC so với nhiều loại tài sản khác. Lê Duy Khánh (2009) đã có liệt kê những đặc điểm này của BĐS, đó là: 1.2.2.1 Tính cố định Chính nhờ đặc điểm này mà khi nhận BĐS làm TSTC, các NHTM dễ dàng thực hiện việc xác định (vị trí, ranh giới…), định giá BĐS, giám sát BĐS trong và sau cho vay; cũng không tốn thêm các chi phí liên quan đến việc quản lý TSTC như các loại động sản khác. 1.2.2.2 Tính thanh khoản và khả năng xử lý tài sản thế chấp là bất động sản tƣơng đối cao
4/78 Giả sử khi khách hàng vay không trả được nợ, ngân hàng buộc phải áp dụng các biện pháp xử lý TSBĐ để thu hồi nợ. Thực tế chứng minh là BĐS vẫn dễ xử lý hơn nhiều tài sản khác nhờ tính thanh khoản cao hơn. Tính thanh khoản này xuất phát từ đặc điểm BĐS là khan hiếm cũng như nhờ vào sự phát triển của thị trường BĐS. 1.2.2.3 Bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng Trong khi các tài sản khác, giá trị và giá trị sử dụng thường giảm, có thể giảm rất nhanh theo thời gian, thậm chí giá trị của tài sản có thể giảm từ 10% đến 20% ngay sau khi nhận thế chấp như xe cộ, máy móc thiết bị thì BĐS hầu như không bị giảm giá trị và giá trị sử dụng. Trừ một số trường hợp BĐS bị hư hỏng do thiên tai và con người (đất bị sạt lở, xói mòn, nhà cửa bị hư hỏng) thì BĐS nhìn chung bền vững, bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng trong thời gian thế chấp. 1.2.2.4 Giá mua bán/chuyển nhƣợng bất động sản luôn tăng trong dài hạn Do đặc tính khan hiếm, nhu cầu về nhà ở cũng như đầu tư, đầu cơ BĐS cao nên thực tế cho thấy, trong dài hạn giá mua bán/chuyển nhượng BĐS luôn tăng, mặc dù trong ngắn hạn dưới sự tác động của khủng hoảng nhà đất, chu kỳ kinh tế, các quy định của chính quyền hoặc những nguyên nhân khác, giá BĐS có thể sụt giảm ở một số khu vực, một số phân khúc thị trường. 1.2.2.5 Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng So với các loại tài sản khác, ở Việt Nam hiện nay ít có loại tài sản nào mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng rõ ràng như BĐS. Nhờ đó mà việc xác định chủ sở hữu/sử dụng của BĐS tương đối dễ dàng. Bất kỳ một sự thay đổi nào như mua bán, chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS theo quy định đều phải được công chứng hoặc chứng thực. Hệ thống pháp luật liên quan đến việc xác nhận quyền sở hữu, sử dụng, giao dịch dù còn nhiều bất cập song vẫn được đánh giá là khá đầy đủ so với những quy định trong các lĩnh vực khác. 1.2.3 So sánh hai quan điểm về đặc điểm của bất động sản Theo cơ quan quản lý, các đặc điểm của BĐS được xem xét nhằm các mục đích quản lý Nhà nước về BĐS, những đặc điểm này là những đặc tính tự nhiên của
5/78 BĐS, những đặc tính mà dựa vào đó, chúng ta đã đặt tên cho các loại tài sản này là BĐS (tức những tài sản không di chuyển được). Đối với các NHTM, điều quan trọng nhất là BĐS có những đặc tính giúp cho việc nhận thế chấp để bảo đảm cho các khoản nợ được thuận lợi trong công tác quản lý và xử lý TSTC. Những đặc điểm của BĐS theo các NHTM nhìn nhận không có sự khác biệt với quan điểm của cơ quan quản lý, mà xuất phát từ những đặc điểm đã được cơ quan quản lý nhìn nhận. Nói cách khác, quan điểm của các NHTM về đặc điểm của BĐS không khác đi hay tồn tại song song mà có quan hệ nhân quả với những đặc điểm của BĐS từ cơ quản quản lý. Ví dụ, đặc điểm về tính dễ quản lý, tính thanh khoản, khả năng bảo đảm giá trị và giá trị sử dụng của BĐS… là hệ quả của những thuộc tính như bền lâu, ít hao mòn, khan hiếm của BĐS mà cơ quan quản lý đã xác định. Vì vậy, có thể thấy rằng hai quan điểm về BĐS được đề cập không có sự khác nhau, mà là sự bổ sung cho nhau, hỗ trợ nhau nhằm phục vụ tốt nhất các mục tiêu quản lý, kinh doanh của từng chủ thể. 1.3 Thị trƣờng bất động sản 1.3.1 Khái niệm thị trƣờng bất động sản Thị trường BĐS cho đến nay vẫn chưa có được một định nghĩa chính thức, cơ quan quản lý, các văn bản quy phạm pháp luật, ngay cả Luật KDBĐS 2006, cũng chưa đưa ra được một định nghĩa nào về thị trường này. Để có một định nghĩa đầy đủ và chính xác về thị trường BĐS là không đơn giản. Với thị trường, chúng ta có một số định nghĩa sau: (i) Thị trường bao gồm con người hay tổ chức có nhu cầu hay mong muốn cụ thể, sẵn sàng mua và có khả năng mua hàng hoá, dịch vụ để thoả mãn các nhu cầu, mong muốn đó (Nguyễn Thượng Thái, 2007), (ii) Thị trường là tập hợp những người mua thật sự và tiềm năng đối với một sản phẩm (Philip Kotler, 2008). Trên cơ sở các khái niệm về thị trường, trong nghiên cứu này thị trường BĐS được định nghĩa như sau: thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị
6/78 trường BĐS có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện. Các giao dịch về BĐS bao gồm: mua, bán, chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng, thế chấp, nhận thế chấp, thuê, cho thuê, thuê mua, cho thuê mua và các giao dịch BĐS khác. Thị trường BĐS cũng là nơi diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS. Hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS và quản lý BĐS. 1.3.2 Các loại bất động sản đƣợc đƣa vào kinh doanh Theo Luật KDBĐS 2006, các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: (i) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (công trình dân dụng, công trình công nghiệp, công trình giao thông, công trình thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật); (ii) QSDĐ được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai; và (iii) Các loại BĐS khác theo quy định của pháp luật. Nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng được các điều kiện sau: (i) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; (ii) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; (iii) Đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; (iv) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; (v) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (vi) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; và (vii) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và QSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với
7/78 nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. QSDĐ đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: (i) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; (ii) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ theo quy định của pháp luật; (iii) Không có tranh chấp; (iv) Trong thời hạn sử dụng đất; (v) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; và (vi) Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 1.3.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản: Có 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS, đó là: 1.3.3.1 Các yếu tố thuộc về đặc tính của bất động sản - Vị trí của bất động sản và địa hình nơi bất động sản tọa lạc Đây là đặc tính giữ một trong những vai trò quan trọng, có thể nói là quyết định đến giá mua bán/chuyển nhượng BĐS trên thị trường. Một BĐS tại thành phố sẽ có giá cao hơn so với một BĐS có cùng đặc điểm tại nông thôn, một BĐS mặt tiền sẽ có giá khác với một BĐS trong hẻm. Bên cạnh đó, địa hình nơi BĐS tọa lạc cũng có ảnh hưởng rất lớn đến giá mua bán/chuyển nhượng. BĐS nằm trong khu vực thấp, thường xuyên bị ngập do lũ lụt hàng năm hoặc triều cường sẽ có giá không bằng những BĐS ở những vị trí cao, thoáng. Vị trí của BĐS và địa hình nơi BĐS tọa lạc cũng sẽ ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của BĐS đó. - Kích thƣớc, hình dạng và kiến trúc của bất động sản
8/78 Một thửa đất có hình dạng vuông vắn, kích thước phù hợp theo từng mục đích hay một căn nhà có hình dạng, kiến trúc đẹp, hiện đại thì giá cả sẽ cao hơn và ngược lại. Ở Tp.HCM, theo Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 25/02/2009 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích đất tối thiểu sau khi tách thửa (tại Hà Nội là Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND Tp. Hà Nội) thì những thửa đất đủ diện tích tách thửa theo quy định sẽ được ưu tiên khi chuyển nhượng, do đó giá cả cũng cao hơn so với những thửa không đủ diện tích. 1.3.3.2 Các yếu tố kinh tế và xã hội của bất động sản - Hạ tầng cơ sở và môi trƣờng xung quanh BĐS nằm trong khu vực bị ô nhiễm hay hạ tầng cơ sở còn yếu kém, hệ thống giao thông, trường học, bệnh viện xa xôi, thiếu thốn nhiều điều kiện bảo đảm cuộc sống sẽ không có giá cao bằng BĐS ở khu vực có hạ tầng tốt, môi trường trong sạch, ít hoặc không ô nhiễm. - Khả năng sinh lời của bất động sản BĐS có thể được sử dụng làm mặt bằng kinh doanh, cho thuê hay các hoạt động có khả năng sinh lời cho chủ sở hữu/sử dụng thì giá mua bán/chuyển nhượng sẽ cao hơn. Khả năng sinh lời của BĐS càng lớn thì giá sẽ càng cao. - Tình hình tăng trƣởng kinh tế Khi nền kinh tế toàn cầu, Việt Nam nói chung hay từng vùng, miền như Tp.HCM, Hà Nội nói riêng đạt tốc độ tăng trưởng cao thì giá BĐS ở những khu vực này cũng khởi sắc, đó là quy luật. Bởi khi kinh tế phát triển, nhu cầu về BĐS (để ở, sản xuất kinh doanh, đầu tư…) sẽ gia tăng, thu nhập của dân cư tăng, chính quyền sẽ đầu tư nhiều hơn vào cơ sở hạ tầng… là những yếu tố giúp giá BĐS tăng cao. - Các yếu tố xã hội Mô tả cho tác động này, chúng ta thấy giá BĐS ở khu vực Tp.HCM và Hà Nội hiện nay rất cao so với nhiều khu vực khác trong nước, thậm chí được đánh giá cao ngang với giá BĐS ở nhiều thành phố được đánh giá là đắt đỏ nhất thế giới như Tokyo hay London. Đóng góp một phần trong nguyên nhân tăng giá BĐS là do các