intTypePromotion=1
zunia.vn Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z zunia.vn zunia.vn
ADSENSE
 » 
 » 

Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro đầu tư và phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:90

Thêm vào BST
Báo xấu
33
lượt xem 6
download
 
  Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài là đưa ra một số công cụ tài chính để phòng ngừa rủi ro và một số giải pháp về chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những kết quả đạt được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro đầu tư và phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh

  1. BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM HUỲNH THỊ BÍCH LIÊN GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH GIẢM THIỂU RỦI RO ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: KINH TẾ TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS. BÙI HỮU PHƯỚC TPHCM – 2009
  2. TRANG PHUÏ BÌA LÔØI CAM ÑOAN DANH MUÏC CAÙC CHÖÕ VIEÁT TAÉT DANH MUÏC CAÙC BAÛNG MUÏC LUÏC ÑEÀ TAØI PHẦN MỞ ĐẦU: ----------------------------------------------------------------------------------- 1 PHẦN NỘI DUNG: --------------------------------------------------------------------------------- 3 CHUƠNG I: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN -------- 3 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản -------------------------------------------------- 3 1.1.1 Khái niệm về bất động sản --------------------------------------------------------- 3 1.1.2 Khái niệm hàng hoá bất động sản ------------------------------------------------- 3 1.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản ---------------------------------------------- 4 1.1.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với thị trường khác ------------ 5 1.1.5 Vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế------------------------ 6 1.2 Các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản --------------------------------- 9 1.2.1 Các rủi ro ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản:--------------- 9 1.2.2 Các công cụ phái sinh giúp giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh bất động sản 1.2.2.2 Quyền lựa chọn (Option) --------------------------------------------------------- 10 1.2.2.3 Hợp đồng kỳ hạn (Forward) ----------------------------------------------------- 11 1.2.2.4 Hợp đồng tương lai (Futures)---------------------------------------------------- 11 1.2.2.5 Hợp đồng hoán đổi (Swaps) ----------------------------------------------------- 12 1.3 Kinh nghiệm phòng chống rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới ----------------------------------------------------------------- 12 1.3.1 Bài học kinh nghiệm quản lý rủi ro từ thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính Mỹ ------------------------------------------------------------------------- 12 1.3.2 Bài học kinh nghiệm rủi ro từ thị trường bất động sản và từ khủng hoảng tài chính Thái Lan--------------------------------------------------------------------------- 14 1.3.3 Bài học kinh nghiệm từ thành công của thị trường bất động sản Singapore15 1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam -------------------------------------------- 15 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HCM TỪ NĂM 1993 ĐẾN NAY--------------------------------------------------------- 18 2.1 Tổng quan về thị trường bất động sản tại Thành phố HCM từ năm 1993 đến tháng 09 năm 2009------------------------------------------------------------------------- 18 2.1.1 Giai đoạn trước khi luật đất đai 1993------------------------------------------- 18 2.1.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003------------------------------------------ 19
  3. 2.1.3 Giai đoạn từ năm 2004 đến 2007------------------------------------------------ 21 2.1.4 Giai đoạn từ 2008 đến 10-2009 ------------------------------------------------- 25 2.2 Nhận diện rủi ro trong kinh doanh bất động sản và các giải pháp phòng ngừa rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản thời gian qua ------------ 29 2.2.1 Các rủi ro tài chính ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản -- 29 2.2.1.1 Rủi ro giá xăng dầu tăng cao----------------------------------------------------- 29 2.2.1.2 Rủi ro giá vàng-------------------------------------------------------------------- 30 2.2.1.3 Rủi ro tỷ giá ----------------------------------------------------------------------- 31 2.2.1.4 Rủi ro lãi suất --------------------------------------------------------------------- 32 2.2.1.5 Rủi ro giá sắt thép, vật liệu xây dựng ------------------------------------------ 34 2.2.2 Nghiệp vụ tài chính phái sinh và thực trạng sử dụng tại Việt Nam -------- 35 2.2.3 Các giải pháp phòng ngừa rủi ro tài chính trong kinh doanh BĐS thời gian qua ----------------------------------------------------------------------------- 38 2.2.3.1 Mức độ quan tâm về công cụ phái sinh và khả năng sử dụng công cụ phái sinh của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản. --------------------------------- 38 2.2.3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định phòng ngừa rủi ro bằng các sản phẩm phái sinh--------------------------------------------------------------------- 40 2.3 Một số giải pháp cải cách thị trường bất động sản Thành phố HCM ---------- 42 2.3.1 Về chính sách hạn chế tín dụng đối với bất động sản ------------------------ 42 2.3.2 Về thủ tục giấy tờ, quy hoạch---------------------------------------------------- 42 2.3.3 Tạo môi trường bình đẳng, công bằng cho cả nhà đầu tư trong và ngoài nước --------------------------------------------------------------------------------- 43 2.3.4 Xây dựng chỉ số bất động sản --------------------------------------------------- 43 2.3.5 Chính sách thuế lũy tiến sở hữu nhà -------------------------------------------- 44 2.3.6 Phát hành trái phiếu bất động sản ----------------------------------------------- 44 2.4 Ưu – nhược điểm và nguyên nhân trong việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua tại Việt Nam-------------------------------------------------- 44 2.4.1 Ưu điểm----------------------------------------------------------------------------- 44 2.4.2 Nhược điểm ------------------------------------------------------------------------ 45 2.4.3 Nguyên nhân ----------------------------------------------------------------------- 46 CHƯƠNG III: ÁP DỤNG CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH QUẢN TRỊ RỦI RO TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HCM ------ 49 3.1 Một số dự đoán về thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 -------- 49 3.2 Cách tiếp cận thực tế các sản phẩm phái sinh và lợi ích thực tế để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh ------ 50
  4. 3.2.1 Nâng cao nhận thức, trình độ của nhà đầu tư về phòng ngừa rủi ro, xây dựng chính sách phòng ngừa rủi ro hợp lý trong kinh doanh bất động sản 50 3.2.2 Các giải pháp hỗ trợ của chính phủ --------------------------------------------- 53 3.2.3 Lợi ích thực tế để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản tại Tp Hồ Chí Minh ----------------------------------------------------------------------- 57 3.3 Các chính sách của nhà nước đối với lĩnh vực động sản -------------------------- 58 3.3.1 Các chính sách liên quan đến thuế ---------------------------------------------- 58 3.3.1.1 Thuế sử dụng đất ------------------------------------------------------------------ 58 3.3.1.2 Thuế trước bạ ----------------------------------------------------------------------- 58 3.3.1.3 Thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản ------------------ 59 3.3.2 Giải pháp về chính sách giá cả bất động sản ---------------------------------- 61 3.3.3 Các giải pháp khác ---------------------------------------------------------------- 62 3.3.3.1 Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở --------------------------------------------------------------------------------------- 62 3.3.3.2 Tạo lập và tăng cung hàng hóa cho thị trường bất động sản ---------------- 63 3.3.3.3 Xây dựng hệ thống thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản công khai, minh bạch ----------------------------------------------------------------------- 63 3.3.3.4 Thành lập các tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản------------------------- 64 3.3.3.5 Đổi mới và hoàn thiện chính sách tín dụng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản-------------------------------------------------------------------------- 65 3.3.3.6 Đổi mới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hoàn chỉnh công tác thiết kế đô thị -------------------------------------------------------------------------------- 66 PHẦN KẾT LUẬN -------------------------------------------------------------------------------- 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1: MINH HỌA BIẾN ĐỘNG CÁC RỦI RO TÀI CHÍNH PHỤ LỤC 2: BẢNG CÂU HỎI PHỎNG VẤN PHỤ LỤC 3: BẢNG KẾT QUẢ ĐIỀU TRA PHỤ LỤC 4: HÌNH ẢNH MỘT SỐ DỰ ÁN
  5. BĐS : Bất động sản TTBĐS : Thị trường bất động sản NH : Ngân hàng NHNN : Ngân hàng nhà nước NHTM : Ngân hàng thương mại NHNT : Ngân hàng ngoại thương VN : Việt Nam TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh DN : Doanh nghiệp XHCN : Xã Hội Chủ Nghĩa QSDĐ : Quyền sử dụng đất WTO : World Trade Organization (Tổ chức Thương mại Thế giới) FDI : Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài) VN-Index: Chỉ số giá cổ phiếu tại Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM
  6. Bảng 2.1 : Các dự án căn hộ đã/sắp bàn giao nhà (Giá USD/m2) ----------------------- 24 Bảng 2.2 : Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Năm 2005 – 06/2008 ------------------------------ 25 Bảng 2.3 :Diễn biến giá vàng, chứng khoán, lãi suất,USD từ đầu năm 2008 đến 08/2008 26 Bảng 2.4 : Bảng theo dõi lãi suất -------------------------------------------------------------- 34 Bảng 2.5 : Tổng Quan Về Kinh Tế Việt Nam)----------------------------------------------- 34 Biểu đồ 2.1 : Dự Án Căn Hộ Đưa Ra Bán Từ Năm 2001 --------------------------------- 20 Biểu đồ 2.2 : Giá Bán Các Dự Án Căn Hộ Đã/Sắp Bàn Giao Nhà (USD/m2) --------- 24 Biểu đồ 2.3 : Số Lượng Căn Hộ Đã Bán Năm 2005 – 06/2008 --------------------------- 24 Biểu Đồ 2.4 : Số lượng căn hộ đã chào bán tại Tp HCM từ 2008-Q3/2009------------- 28 Biểu Đồ 2.5 : Số lượng căn hộ dự kiến bán ra 2008-2012 --------------------------------- 28 Biểu đồ 2.6 : Giá xăng dầu thế giới từ ngày 3.7.2005-21.7.2008 ------------------------- 30 Biểu đồ 2.7 : Biến động giá vàng từ năm 2000 đến 2009 ---------------------------------- 31 Biểu đồ 2.8 : Tỉ giá chuyển đổi USD-VND --------------------------------------------------- 32 Biểu đồ 2.9 : Loại hình nhà đầu tư tham gia điều tra -------------------------------------- 38 Biểu đồ 2.10: Vốn điều lệ của các nhà đầu tư tham gia nghiên cứu --------------------- 39 Biểu đồ 2.11: Những rủi ro biến động bất thường tác động đến nhà đầu tư ---------- 39 Biểu đồ 2.12: Mức độ nhận biết các sản phẩm phái sinh của nhà đầu tư -------------- 40 Biểu đồ 2. 13: Mức độ sử dụng các sản phẩm phái sinh ----------------------------------- 40 Biểu đồ 2.14: Nguyên nhân ảnh hưởng đến sử dụng sản phẩm phái sinh ------------- 41 Biểu đồ 2.15: Điều tra mức độ cần thiết về các giải pháp của chính phủ --------------- 41
  7. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM Với một khoảng thời gian dài để hình thành và phát triển (từ năm 1993 khi luật đất đai ra đời), thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh nói riêng tuy được đánh giá là rất giàu tiềm năng, có nhiều đóng góp tích cực vào phát triển kinh tế xã hội nhưng vẫn chưa phát triển toàn diện, còn nhiều bất ổn, và khá nhạy cảm với những tác động xung quanh như: biến động trên thị trường chứng khoán, biến động giá ngoại tệ, giá vàng, chính sách mới của Nhà nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài,…thậm chí ảnh hưởng bởi tin đồn. Thị trường bất động sản “nóng”, “lạnh” không lường trước được, giá cả bất động sản chưa phản ánh đúng giá trị thật của nó. Mặc dù Nhà nước cũng đã có nhiều chính sách, đặc biệt là chính sách tài chính nhằm điều tiết và quản lý thị trường bất động sản sao cho đi đúng hướng và thật sự trở thành nguồn lực tài chính mạnh cho nền kinh tế, nhưng các chính sách này vẫn còn nhiều hạn chế, chưa đồng bộ, quy định còn chồng chéo lẫn nhau, chưa thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh. Hiện tại, nạn đầu cơ tích trữ đất đai vẫn gia tăng, thị trường bất động sản phi chính thức vẫn phát triển mạnh, các nhà đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn về vốn, thủ tục hành chính, nhiều quy định pháp lý còn là rào cản để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phát triển,… Đứng trước thực trạng đó, việc nghiên cứu và hoàn thiện các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ở Việt Nam ngày càng ổn định hơn và phát triển lên cấp độ cao hơn là một công việc quan trọng và cấp thiết hiện nay. Đề tài Giải pháp tài chính giảm thiểu rủi ro đầu tư và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh được tác giả thực hiện với mong muốn đưa ra một số công cụ tài chính để phòng ngừa rủi ro và một số giải pháp về chính sách tài chính để phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở phân tích những kết quả đạt được, những mặt tồn tại của chính sách tài chính đối với thị trường bất động sản trong thời gian qua và những dự báo cho thời gian tới. Phạm vi nghiên cứu đề tài được giới hạn trong những quy định pháp luật của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam liên quan đến bất động sản và giao dịch bất động sản đến hết quý 3 năm 2009, với phương pháp nghiên cứu chủ yếu bao gồm: phương pháp nghiên cứu dữ liệu thứ cấp, phương pháp phân tích định lượng, định tính, phương pháp tổng hợp, so sánh,… Bố cục của đề tài được phân thành ba chương như sau: #Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản. Nội dung chủ yếu của chương là tổng quát lại các quy định Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 1
  8. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản, các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản, các công cụ tài chính hỗ trợ giảm thiểu rủi ro. Bài học kinh nghiệm từ thị trường bất động sản Mỹ về phòng chống rủi ro và phát triển thị trường bất động sản. # Chương 2: Thực trạng về thị trường bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh từ năm 1993 đến tháng 09 năm 2009. Nội dung chủ yếu của chương này là trình bày sơ lược các giai đoạn phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh, ưu - nhược điểm và nguyên nhân còn tồn tại trong việc phát triển thị trường bất động sản trong thời gian qua tại Thành phố Hồ Chí Minh từ đó nhận diện được các rủi ro trong kinh doanh bất động sản và đưa ra giải pháp phòng ngừa rủi ro. Ý kiến của một số chuyên gia về thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. #Chương 3: Một số quan điểm về phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020. Nội dung chủ yếu của chương này là đưa ra cách tiếp cận thực tế các sản phẩm phái sinh và lợi ích thực tế để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài nghiên cứu này có ý nghĩa quan trọng, phản ánh thực trạng thị trường bất động sản hiện nay, không những có ý nghĩa về mặt kinh tế mà còn có ý nghĩa về mặt xã hội. Về mặt kinh tế: nguồn vốn trong bất động sản rất lớn do đó nếu thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định sẽ thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài góp phần làm phát triển các thị trường khác của nền kinh tế (thị trường vốn, thị trường tiền tệ), từ đó nền kinh tế sẽ tăng trưởng mạnh hơn. Về mặt xã hội: thị trường bất động sản phát triển cơ sở hạ tầng càng hiện đại, đời sống sống người dân ngày càng ổn định và nâng cao; đem lại lòng tin cho người dân đối với các chính sách của Nhà nước, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội của người dân ngày càng được đảm bảo công bằng, ổn định và nâng cao hơn. Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 2
  9. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM CHUƠNG 1: RỦI RO TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản 1.1.1 Khaùi nieäm veà baát ñoäng saûn: _Theo điều 181 Bộ Luật Dân Sự của nước ta: ‘‘Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.’’ _Theo Luaät ñaát ñai: ñaát ñai thuoäc sôû höõu toaøn daân do nhaø nöôùc ñaïi dieän sôû höõu daân chæ coù quyeàn söû duïng, chæ coù nhaø cöûa công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định thuộc sở hữu của dân. 1.1.2 Khaùi nieäm haøng hoùa baát ñoäng saûn Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006 thì các loại bất động sản sau được xem là hàng hóa và được đưa vào kinh doanh: _Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh. _Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. ¾Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định trên phải có đủ các điều kiện sau: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: _ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 3
  10. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM _ Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng; _ Không có tranh chấp về quyền sở hữu; _ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; _ Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; _ Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựng nhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây: _ Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; _Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; _ Không có tranh chấp; _ Trong thời hạn sử dụng đất; _ Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; _ Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt 1.1.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản: ¾Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước  Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây: Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 4
  11. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM _ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; _ Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; _ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; _ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; _ Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.  Tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: _ Dịch vụ môi giới bất động sản; _ Dịch vụ định giá bất động sản; _ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; _ Dịch vụ tư vấn bất động sản; _ Dịch vụ đấu giá bất động sản; _ Dịch vụ quảng cáo bất động sản; _ Dịch vụ quản lý bất động sản. ¾Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài  Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây: _ Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; _ Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; Ngoài phạm vi quy trên, căn cứ vào quy định của Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế. 1.1.4 Sự khác biệt giữa thị trường bất động sản so với các thị trường khác ¾ Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường BĐS, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động tương tự như nhiều thị trường khác. Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 5
  12. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM Chu kỳ dao động của thị trường BĐS gồm có 4 giai đoạn: phồn vinh (sôi động), suy thoái (có dấu hiệu chững lại), tiêu điều (đóng băng) và phục hồi (nóng dần lên có thể gây “sốt”). Chẳng hạn như thị trường BĐS nước Mỹ trong khoảng 1 thế kỷ (1870- 1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, bình quân mỗi chu kỳ khoảng 18 năm; thị trường BĐS nước Nhật từ năm 1956 đến nay trải qua 4 chu kỳ, mỗi chu kỳ khoảng 10 năm; thị trường BĐS Hồng Kông từ sau chiến tranh thế giới thứ II đến nay đã có 8 chu kỳ dao động, chu kỳ ngắn hạn là từ 6-7 năm, dài là 9-10 năm, trung bình là 8-9 năm. Thị trường BĐS Trung Quốc tuy hình thành chưa lâu nhưng từ năm 1978 đến nay cũng đã có 4 chu kỳ dao động, trong đó đáng chú ý có chu kỳ cực ngắn (1992-1994), tăng trưởng “phi mã” trong 2 năm 1992- 1993 rồi suy sụp rất nhanh trong năm 1994. ¾Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước. ¾Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. ¾Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). ¾Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn và tài chính. Động thái phát triển của thị trường này tác động tới nhiều loại thị trường trong nền kinh tế. BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v.. giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v.. dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 1.1.5 Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn ñoái vôùi neàn kinh teá Thò tröôøng baát ñoäng saûn laø nhaân toá quan troïng goùp phaàn thuùc ñaåy söï phaùt trieån kinh teá- xaõ hoäi cuûa moãi quoác gia vaø naâng cao ñôøi soáng cuûa caùc taàng lôùp daân cö. Vai troø cuûa thò tröôøng baát ñoäng saûn bieåu hieän treân caùc maët cuûa theå nhö sau : Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 6
  13. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM ¾Thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp phaàn thuùc ñaåy saûn xuaát phaùt trieån Tröôùc heát thò tröôøng baát ñoäng saûn laø nôi thöïc hieän taùi saûn xuaát caùc yeáu toá saûn xuaát ñaùp öùng vieäc phaùt trieån kinh doanh baát ñoäng saûn, vì chính ôû ñaây xuaát hieän caùc nhu caàu veà baát ñoäng saûn, töø ñoù xaõ hoäi khoâng ngöøng phaùt trieån baát ñoäng saûn. Thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån coøn goùp phaàn taïo ñieàu kieän cho vieäc boá trí, saép xeáp, phaân boå saûn xuaát kinh doanh theo quy hoaïch vaø theo ñònh höôùng phaùt trieån kinh teá xaõ hoäi cuûa moãi ñòa phöông vaø ôû taàm caû quoác gia. Sau nöõa, thò tröôøng baát ñoäng saûn laø caàu noái giöõa saûn xuaát vaø tieâu duøng veà baát ñoäng saûn; tieâu duøng cho saûn xuaát, kinh doanh, dòch vuï, tieâu duøng cho caùc hoaït ñoäng cuûa ñôøi soáng, kinh teá – xaõ hoäi, caàu noái giöõa xaây döïng, mua baùn, thueâ möôùn, theá chaáp … baát ñoäng saûn. ¾Thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp phaàn huy ñoäng voán cho ñaàu tö phaùt trieån Tröôùc heát, thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån chính laø do yeáu toá taêng ñaàu tö cho taøi saûn coá ñònh cuûa neàn kinh teá quoác daân, söï taêng leân cuûa löôïng taøi saûn coá ñònh naøy ñoøi hoûi phaûi coù nguoàn voán ñaûm baûo. Roõ raøng baûn thaân söï taêng tröôûng cuûa baát ñoäng saûn treân thò tröôøng ñoøi hoûi moät söï gia taêng ñaàu tö. Thöù hai laø, vieäc taêng khoái löôïng haøng hoùa baát ñoäng saûn giao dòch treân thò tröôøng hoaëc môû roäng phaïm vi caùc quan heä giao dòch nhö mua baùn, chuyeån nhöôïng … do ñoù laøm taêng toác ñoä löu chuyeån voán. Thöù ba laø, khi caùc giao dòch theá chaáp baát ñoäng saûn ñeå vay voán phuïc vuï hoaït ñoäng saûn xuaát kinh doanh chaúng nhöõng laøm nhaân ñoâi giaù trò söû duïng cuûa baát ñoäng saûn maø coøn coù taùc duïng khai thaùc nguoàn voán nhaøn roãi trong daân cö cho ñaàu tö phaùt trieån. Thöù tö laø, khi duøng giaù trò quyeàn söû duïng ñaát ñeå goùp voán lieân doanh, nhaø nöôùc vaø doanh nghieäp khoâng phaûi ñaàu tö voán baèng tieàn, maø vôùi baát ñoäng saûn coù saún duøng laøm voán ñeå goïi voán ñaàu tö trong vaø ngoaøi nöôùc. Thöù naêm laø, nhaø nöôùc coù theå duøng quyõ ñaát cuûa mình taïo voán xaây döïng cô sôû haï taàng, maø cuoái cuøng quyõ ñaát cuõng khoâng heà caïn ñi. ¾Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn laø moät caùch ñeå khai thaùc nguoàn thu cho ngaân saùch nhaø nöôùc Taêng khoái löôïng haøng hoùa baát ñoäng saûn giao dòch treân thò tröôøng laø ñieàu kieän cô baûn laøm taêng thu cho ngaân saùch nhaø nöôùc. Môû roäng vaø taêng löôïng caùc quan heä Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 7
  14. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM giao dòch treân thò tröôøng baát ñoäng saûn laøm cho cuøng moät khoái löôïng haøng hoùa nhöng qua nhieàu laàn giao dòch töùc laø taêng khoái löôïng haøng hoùa luaân chuyeån, ñoù cuõng laø caùch laøm taêng thu ngaân saùch nhaø nöôùc. ¾Thò tröôøng baát ñoäng saûn aûnh höôûng ñeán söï oån ñònh xaõ hoäi vaø naâng cao ñôøi soáng nhaân daân Thò tröôøng baát ñoäng saûn, nhaát laø thò tröôøng ñaát ñai ôû baát cöù xaõ hoäi naøo cuõng ñeàu gaén vôùi chính saùch ñaát ñai cuûa moät quoác gia. Moät khi thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån laønh maïnh cuõng coù nghóa laø chính saùch ñaát ñai ñoù phuø hôïp, xaõ hoäi oån ñònh. Moät khi thò tröôøng baát ñoäng saûn khoâng hoaït ñoäng hoaëc hoaït ñoäng khoâng laønh maïnh: giaù caû leân xuoáng baát thöôøng, ngöôøi coù tieàn ñaàu cô ñaát ñai, luõng ñoaïn giaù caû … seõ taùc ñoäng tröïc tieáp vaøo moïi hoaït ñoäng xaõ hoäi, xaùo troän tö töôûng, söï hoaøi nghi veà chính saùch phaùp luaät… laøm cho xaõ hoäi thieáu oån ñònh. Thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån thuùc ñaåy vieäc aùp duïng khoa hoïc, kyõ thuaät vaø coâng ngheä, naâng cao chaát löôïng nhaø ôû cuõng nhö caùc coäng trình phuïc vuï cho caùc hoaït ñoäng tröïc tieáp cuûa con ngöôøi, cho nhu caàu vaên hoùa, theå thao, giao tieáp cuûa coäng ñoàng. Thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån aûnh höôûng vaøo söï phaùt trieån cuûa thò tröôøng haøng hoùa, thò tröôøng voán …goùp phaàn thuùc ñaåy söï phaùt trieån chung ñaùp öùng nhu caàu nhieàu maët cuûa ñôøi soáng con ngöôøi. ¾Phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn goùp phaàn thuùc ñaåy ñoåi môùi chính saùch ñaát ñai, ñoåi môùi quaûn lyù ñaát ñai, quaûn lyù baát ñoäng saûn Thoâng qua thò tröôøng baát ñoäng saûn, caùc giao dòch daân söï veà ñaát ñai môùi ñöôïc thöïc hieän vaø chính ôû thò tröôøng, thoâng qua thò tröôøng seõ boäc loä nhöõng ñieåm khoâng phuø hôïp trong quaûn lyù ñaát ñai. Vì theá, thoâng qua thò tröôøng giuùp nhaø nöôùc ñoåi môùi, boå sung, hoaøn thieän chính saùch ñaát ñai vaø thöïc hieän ñoåi môùi coâng taùc quaûn lyù ñaát ñai nhaèm taïo ñieàu kieän cho caùc quan heä ñaát ñai ñöôïc thöïc hieän phuø hôïp vôùi baûn chaát cuûa quan heä ñaát ñai laø quan heä kinh teá, quan heä xaõ hoäi ñöôïc thöïc hieän chuû yeáu thoâng qua thò tröôøng, töø ñoù môû roäng vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn, khaéc phuïc tình traïng cuûa moät thò tröôøng khoâng chính thöùc (thò tröôøng ngaàm), khaéc phuïc tình traïng haønh chính hoùa caùc quan heä daân söï veá ñaát ñai, khaéc phuïc hieän töôïng nhaø nöôùc laøm thay thò tröôøng. Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 8
  15. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM 1.2 Các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản 1.2.1 Các rủi ro tài chính trong kinh doanh bất động sản Trong kinh doanh nói chung gặp rất nhiều rủi ro và đặc biệt kinh doanh baát ñoäng saûn. Các rủi ro về tài chính, độ nhạy cảm của biến động giá cả các hàng hóa nguyên liệu đầu vào, tỷ giá, lãi suất, chính sách chính phủ trong từng thời kỳ điều tác động đến lợi nhuận kinh doanh. Rủi ro về kinh doanh bất động sản còn xét ở quan hệ cung cầu về bất động sản lẫn yếu tố cơ hội với nhà đầu tư và nó xuất phát từ các yếu tố lợi thế thông tin, sự không hoàn chỉnh của luật pháp, cơ chế quản lý, các thủ thuật trong kinh doanh. Mặt khác, các nhà đầu tư đang chịu một áp lực rủi ro rất lớn từ rủi ro giá đầu tư chứ không phải giá cung cầu, thanh khoản rất thấp (cả bình diện trong nước và thế giới), lạm phát cao (tỷ lệ lạm phát của cả năm 2007 là 12%; năm 2008 lạm phát lên đến đỉnh điểm vào cuối tháng 7/2008 sau cơn sốt gạo cục bộ và cú sốc tăng giá xăng, ở mức trên 25% so với cùng kỳ và chạm đỉnh 28,32% vào tháng 8/2008, CPI tăng chậm lại xuống mức âm vào tháng 10/2008. Chỉ số của cả năm dừng ở 19,89%, cao nhất trong hơn 10 năm qua; năm 2009 tỷ lệ lạm phát đến Quý II/2009 khoảng 15% và Quý III gần 7%) và rủi ro từ giá vốn (lãi thực khi vay ngân hàng đầu tư địa ốc có thể lên tới 22%/năm nếu lãi suất danh nghĩa của ngân hàng là 9%/năm tính trên dư nợ ban đầu) cùng với các yếu tố môi trường kinh doanh, sự chuyển dịch của lãi suất, của các thị trường khác và sự can thiệp của Nhà nước bằng các yếu tố pháp luật. Vì vậy các nhà đầu tư cá nhân nên cẩn trọng trong đầu tư bất động sản. Nếu xét trong khoảng thời gian ngắn thì đầu tư cho bất động sản không phải là quá hấp dẫn khi cân nhắc giữa rủi ro và lợi nhuận, đặc biệt là so với việc đầu tư trên thị trường tài chính tập trung (cổ phiếu, trái phiếu trên sàn giao dịch chính thức) với các công ty đã được điều kiện tiêu chuẩn hóa, luật chứng khoán bảo vệ, biên độ dao động ±5% (HOSE) và ±10% (HASCT), thanh khoản cao và tỷ suất lợi nhuận cũng rất cao nhưng tổng rủi ro thấp hơn bất động sản trong điều kiện hiện tại. Một dạng rủi ro ảnh hưởng đến kinh doanh baát ñoäng saûn là hiện tượng đầu cơ, theo nghiên cứu có đến 70% giao dịch bất động sản diễn ra năn 2007 là mua đi bán lại không phải mục đích tiêu dùng thực sự. Chính hiện tượng này đã gây bong bóng giá cho thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh điều này mang lại rủi ro cho nhà đầu tư. Ngoài ra còn một dạng rủi ro tiềm ẩn tác động ngầm của các thị trường khác đến thị trường bất động sản ví dụ như: sự chuyển đổi đầu tư từ chứng khoán sang bất động sản để tránh bớt rủi ro khi thu được lợi nhuận quá cao từ kinh doanh chứng khoán và ngược lại, hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tại các dự án có thông tin tốt hoặc xấu cũng ảnh hưởng đến giá cả thị trường bất động sản, lãi suất ngân hàng huy động quá cao thì luồng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản cũng giảm đáng kể… Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 9
  16. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM 1.2.2 Các công cụ phái sinh giúp giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh bất động sản: Công cụ tài chính phái sinh được hiểu là những công cụ được phát hành trên cơ sở những công cụ tài chính đã có nhằm nhiều mục tiêu khác nhau như phân tán rủi ro, bảo vệ lợi nhuận hoặc tạo ra lợi nhuận. Giá trị của công cụ phái sinh bắt nguồn từ một số công cụ cơ sở khác như tỉ giá, trị giá hàng hoá, chỉ số chứng khoán, lãi suất, vàng, ngoại tệ…. Thị trường phái sinh là thị trường dành cho các công cụ tài chính phái sinh, những công cụ mang tính hợp đồng, mà thành quả của chúng được xác định trên một hoặc một số công cụ tài sản khác. Chúng ta xem các công cụ phái sinh như là các hợp đồng, và giống như tất cả hợp đồng, chúng được thoả thuận giữa hai bên, người mua và người bán, trong đó mỗi bên sẽ thực hiện nghĩa vụ gì đó cho bên kia. Các hợp đồng này có giá cả và người mua sẽ cố gắng mua với giả rẻ và người bán cố gắng bán với giá cao nhất. Các loại công cụ phái sinh khác nhau bao gồm: Hợp đồng kỳ hạn, Hợp đồng giao sau, quyền chọn, hoán đổi. 1.2.2.1 Quyền lựa chọn (Option) ¾ Khái niệm: Quyền lựa chọn là một công cụ cho phép người nắm giữ nó được mua (nếu là quyền chọn mua) hoặc bán (nếu là quyền chọn bán) một khối lượng nhất định hàng hoá với một mức giá xác định, và trong một thời gian nhất định.Các hàng hoá cơ sở này có thể là cổ phiếu, chỉ số cổ phiếu, trái phiếu, chỉ số trái phiếu, thương phẩm, đồng tiền hay hợp đồng tương lai. ¾ Những yếu tố cấu thành một quyền lựa chọn: tên của hàng hoá cơ sở và khối lượng được mua theo quyền, loại quyền (chọn mua hay chọn bán), thời hạn của quyền và mức giá thực hiện theo quyền. ¾ Những mức giá liên quan tới một quyền lựa chọn: giá thị trường hiện hành của loại hàng hoá cơ sở, giá hàng hoá cơ sở thực hiện theo quyền, giá quyền lựa chọn. Đối với quyền chọn mua, nếu giá thực hiện thấp hơn giá hiện hành của chứng khoán cơ sở, thì quyền đó được gọi là đang được tiền (in the money), tức là người có quyền có thể có lợi từ việc thực hiện quyền. Nếu giá thực hiện bằng với giá thị trường, quyền đang ở trạng thái hoà vốn (at the money), và nếu cao hơn, gọi là đang mất tiền (out of money). Đối với quyền chọn bán thì ngược lại, người thực hiện quyền sẽ có lợi nếu giá bán thực hiện quyền cao hơn giá thị trường của hàng hoá cơ sở và sẽ bị mất tiền nếu giá thực hiện quyền thấp hơn giá thị trường của hàng hoá cơ sở. Giá trị mà người nắm giữ quyền lựa chọn sẽ nhận được bằng cách thực hiện quyền được gọi là giá trị nội tại (intrinsic value). Nếu quyền ở trạng thái bị mất tiền, giá trị nội tại bằng 0. Giá thị trường của một quyền thường ít nhất là bằng giá trị nội Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 10
  17. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM tại. Giá bán quyền được gọi là phần phụ trội, chênh lệch giữa giá bán quyền với giá trị nội tại (trong trường hợp quyền đang được tiền) được gọi là phần phụ trội giá trị theo thời gian. Nói cách khác, khi đó: Giá trị của quyền chọn mua = Giá quyền - (giá thị trường - giá thực hiện). Người mua vẫn sẵn sàng trả phần phụ trội cho các quyền lựa chọn và họ nhận được nhiều lợi ích từ một quyền lựa chọn. ¾ Ứng dụng của quyền lựa chọn: Quyền lựa chọn cho phép nhà đầu tư thu được tỷ lệ % lợi tức trên vốn đầu tư cao nhất. Quyền lựa chọn được sử dụng để bảo vệ lợi nhuận 1.2.2.2 Hợp đồng kỳ hạn (Forward contract) Hợp đồng kỳ hạn là một thoả thuận trong đó một người mua và một người bán chấp thuận thực hiện một giao dịch hàng hoá với khối lượng xác định, tại một thời điểm xác định trong tương lai với một mức giá được ấn định vào ngày hôm nay. Hàng hoá ở đây có thể là bất kỳ thứ hàng hoá nào; từ nông sản, các đồng tiền, cho tới các chứng khoán. Theo hợp đồng này thì chỉ có hai bên tham gia vào việc ký kết, giá cả do hai bên tự thoả thuận với nhau, dựa theo những ước tính mang tính cá nhân. Giá hàng hoá đó trên thị trường giao ngay vào thời điểm giao nhận hàng hoá có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống so với mức giá đã ký kết trong hợp đồng. Khi đó, một trong hai bên mua và bán sẽ bị thiệt hại do đã cam kết một mức giá thấp hơn (bên bán) hoặc cao hơn (bên mua) theo giá thị trường. Như vậy bằng việc tham gia vào một hợp đồng kỳ hạn, cả hai bên đều giới hạn được rủi ro tiềm năng cũng như hạn chế lợi nhuận tiềm năng của mình. Và chỉ có hai bên tham gia vào hợp đồng, cho nên mỗi bên đều phụ thuộc duy nhất vào bên kia trong việc thực hiện hợp đồng. Khi có thay đổi giá cả trên thị trường giao ngay, rủi ro thanh toán sẽ tăng lên khi một trong hai bên không thực hiện hợp đồng. Ngoài ra, với mức giá đặt ra mang tính cá nhân và chủ quan nên rất có thể không chính xác. 1.2.2.3 Hợp đồng tương lai (Future contract) Hợp đồng tương lai, nhờ đặc tính linh hoạt của nó, đã khắc phục được những nhược điểm của hợp đồng kỳ hạn, và thường được xem là một cách thức tốt hơn để phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh. Những điểm khác biệt căn bản của hợp đồng tương lai so với hợp đồng kỳ hạn là: ¾ Niêm yết trên sở giao dịch. Một giao dịch hợp đồng tương lai nói chung được xử lý trên một Sở giao dịch. Điểm này cho phép giá cả được hình thành hợp lý hơn, do các bên mua bán được cung cấp thông tin đầy đủ và công khai. ¾ Xoá bỏ rủi ro thanh toán: Trong các giao dịch hợp đồng tương lai được niêm yết trên sở giao dịch, cả hai bên bán và mua đều không bao giờ biết về đối tác Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 11
  18. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM giao dịch của mình. Công ty thanh toán bù trừ sẽ phục vụ như một trung gian trong tất cả các giao dịch. Người bán bán cho công ty thanh toán bù trừ, và người mua cũng mua qua công ty thanh toán bù trừ. Nếu một trong hai bên không thực hiện được hợp đồng thì vẫn không ảnh hưởng đến bên kia. ¾ Tiêu chuẩn hoá. Các hợp đồng kỳ hạn có thể được thảo ra với một hàng hoá bất kỳ, khối lượng, chất lượng, thời gian giao hàng bất kỳ, theo thoả thuận chung giữa hai bên bán, mua. Tuy nhiên, các hợp đồng tương lai niêm yết trên sở giao dịch đòi hỏi việc giao nhận một khối lượng cụ thể của một hàng hoá cụ thể đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng tối thiểu, theo một thời hạn được ấn định trước. ¾ Điều chỉnh việc đánh giá theo mức giá thị trường (Marking to market). Trong các hợp đồng kỳ hạn, các khoản lỗ, lãi chỉ được trả khi hợp đồng đến hạn. Với một hợp đồng tương lai, bất kỳ món lợi nào cũng được giao nhận hàng ngày. Cụ thể là nếu giá của hàng hoá cơ sở biến động khác với giá đã thoả thuận (giá thực hiện hợp đồng) thì bên bị thiệt hại do sự thay đổi giá này phải trả tiền cho bên được lợi từ sự thay đổi giá đó. Trên thực tế, và không bên nào biết về đối tác của mình trong giao dịch, nên những người thua đều trả tiền cho công ty thanh toán bù trừ, và công ty này sẽ trả tiền cho những người thắng. 1.2.2.4 Hợp đồng hoán đổi (Swap): Hoán đổi là một hợp đồng trong đó hai bên đồng ý hoán đổi dòng tiền, một giao dịch mà cả hai bên đồng ý thanh toán cho bên còn lại một chuỗi các dòng tiền trong một khoảng thời gian xác định. Ví dụ, một bên đối tác đang nhận được một dòng tiền từ một khoản đầu tư, nhưng lại thích một loại đầu tư khác với dòng tiền mà mình đang thực hưởng. Bên đối tác này sẽ liên lạc với một dealer hoán đổi, thường là một công ty hoạt động trên OTC, và họ sẽ thực hiện vị thế đối nghịch trong giao dịch. Tuỳ thuộc vào lãi suất hay giá sau đó thay đổi như thế nào mà 1 bên sẽ thu được lợi nhuận hay là bị lỗ. Lãi của bên này chính là lỗ của bên kia. Có 4 loại hoán đổi là hoán đổi tiền tệ, hoán đổi lãi suất, hoán đổi chứng khoán và hoán đổi hàng hoá. Và cũng giống như hợp đồng kỳ hạn, các hoán đổi cũng gánh chịu những rủi ro nếu một bên bị vỡ nợ. Hoán đổi được xem như là kết hợp giữa các hợp đồng kỳ hạn. Nó là cải tiến tài chính mới nhất nhưng về thực chất không phức tạp hơn một danh mục các hợp đồng kỳ hạn và rủi ro tín dụng hiện diện trong hoán đổi cũng có phần thấp hơn so với rủi ro tín dụng của hợp đồng kỳ hạn có cùng kỳ hạn. 1.3 Kinh nghiệm phòng chống rủi ro và phát triển thị trường bất động sản tại một số nước trên thế giới: 1.3.1 Bài học kinh nghiệm quản lý rủi ro từ thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính Mỹ ¾Tổng quan thị trường bất động sản và kinh tế Mỹ: Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 12
  19. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM Thị trường bất động sản Mỹ tăng trưởng tốt trong suốt một thời gian dài khiến nhiều người có ảo tưởng là giá bất động sản chỉ có đi lên chứ không thể nào đi xuống và lao vào đầu cơ bất động sản. Bên cạnh đó, việc ngân hàng cho vay một cách quá dễ dàng, không hề đòi hỏi người vay phải có một khoản tiền nhất định, hoặc cũng không quan tâm đến việc tìm hiểu kỹ tiền sử tín dụng của người vay, khiến nhiều người thoải mái vay tiền dù có thể với lãi suất cao để mua nhà một cách không suy tính, hoặc không lường trước được hết mọi hậu quả khi lãi suất ngân hàng biến động. Bong bóng nhà ở cùng với giám sát tài chính thiếu hoàn thiện ở Mỹ đã dẫn tới một cuộc khủng hoảng tài chính ở nước này từ năm 2007, bùng phát mạnh từ cuối năm 2008. Thông qua quan hệ tài chính nói riêng và kinh tế nói chung mật thiết của Mỹ với nhiều nước. Cuộc khủng hoảng từ Mỹ đã lan rộng ra nhiều nước trên thế giới, dẫn tới những đổ vỡ tài chính, suy thoái kinh tế, suy giảm tốc độ tăng trưởng kinh tế ở nhiều nước trên thế giới. Để vực dậy thị trường bất động sản và cứu nền kinh tế khỏi sự suy thoái, Chính phủ Mỹ đã đưa ra nhiều biện pháp trong đó có một chiến dịch cắt giảm liên tục lãi suất của các quỹ dự trữ liên bang. Nhằm ngăn chặn sự đi xuống của kinh tế, ngày 29/10/2008 Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) cắt thêm 0,5% lãi suất cơ bản, đưa lãi suất đồng USD xuống mức 1%. Trong 13 tháng từ tháng 01/2008, FED đã 9 lần cắt giảm lãi suất cơ bản hạ từ mức 5,25% xuống mức 1%. Đây là mức lãi suất thấp nhất trong nửa thế kỷ qua. Những yếu kém của nền kinh tế Mỹ đã bộc lộ rõ từ trước năm 2000 nhưng đến cuối năm 2007 đầu năm 2008 mới bùng nổ. Thiếu hụt cán cân thanh toán nước ngoài đã tới trên 400 tỷ từ 2000, trên 4% GDP và tiếp tục tăng mức thiếu hụt, đạt 811 tỷ năm 2006 bằng 6% GDP. Năm 2007, đồng đô la mất giá, có làm giảm mức thiếu hụt xuống 734 tỷ nhưng cũng ở mức rất cao. Các nước khác nếu thiếu hụt ở mức 3% GDP thì đã phải lo lắng bằng mọi cách nhằm điều chỉnh để giảm mức thiếu hụt này. Nước Mỹ đang gặp phải 3 vấn đề lớn về tài chính. Thứ nhất sự phát triển không kiểm soát của thị trường cho vay địa ốc dưới chuẩn, có nghĩa là không cần đặt cọc, không cần đủ thu nhập để chi trả mà vẫn được vay. Thứ hai cho vay tiêu dùng qua thẻ tín dụng quá mức mà City Group là nạn nhân đầu tiên về thẻ tín dụng, lỗ 18 tỷ đô la. Thứ ba, khủng hoảng tín dụng đã lan rộng đế cả khu vực đầu tư địa ốc văn phòng, chứ không chỉ tập trung vào khu nhà ở. Các công trình xây dựng có thể trở thành dở dang vì không kiếm được tiền cho xây dựng tiếp tục. Giá nhà nói chung trong năm 2008 đã xuống 7% và có thể tiếp tục giảm tới 30% vào năm 2009. Tất nhiên những bang lên giá nhiều sẽ xuống giá nhiều, bang lên giá ít sẽ xuống giá ít. ¾ Biện pháp khắc phục: Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 13
  20. Ñeà taøi: Caùc giaûi phaùp taøi chính giaûm thieåu ruûi ro vaø phaùt trieån thò tröôøng baát ñoäng saûn taïi TP HCM Để ngăn chặn khủng hoảng, cứu nền kinh tế, ngày 17/02/2009 thông qua gói kích cầu đầy tham vọng trị giá 787 tỷ USD của tổng thống Mỹ - Barack Obama dành cho các chi tiêu liên bang, cắt giảm thuế và tạo ra hàng triệu việc làm. Hầu hết những người làm công ăn lương sẽ nhanh chóng nhận ra kết quả của việc giảm thuế khi kiểm tra tài khoản của họ với giá trị có thể lên đến 400 USD cho mỗi cá nhân. Tại phiên họp ngày 25/9, lãnh đạo nhóm 20 nền kinh tế phát triển và mới nổi G20 đã đạt được nhất trí về những quy định mới và chặt chẽ hơn nhằm ngăn ngừa nguy cơ xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu, đồng thời tiếp tục duy trì các gói kích thích kinh tế, đưa nền kinh tế thế giới thoát khỏi giai đoạn suy thoái hiện nay. Hội nghị đã đạt được thoả thuận khung về một loạt những cải cách mạnh mẽ nhằm nâng cao tính minh bạch cho các thị trường tài chính, thắt chặt tiêu chuẩn quản lý vốn của từng quốc gia; nhất trí về các quy định giám sát chặt chẽ hơn, nhằm quy trách nhiệm cụ thể đối với các tập đoàn tài chính quy mô lớn, giảm bớt gánh nặng đối với ngân sách quốc gia và người dân đóng thuế trong trường hợp xảy ra đổ vỡ. Đồng thời nhất trí biện pháp sẽ kiểm soát chế độ lương, thưởng của hệ thống ngân hàng, để khuyến khích hiệu quả làm ăn lâu dài, thay vì kích thích thói đầu cơ chụp giật có nguy cơ đổ vỡ cao… Báo cáo của Nhà Trắng đưa ra cuối tháng 10/2009 cho biết Chính phủ Mỹ đã sử dụng 160 tỷ USD từ quỹ kích thích kinh tế, ngoài kế hoạch kích cầu chung trị giá 787 tỷ USD, để tạo ra và giữ lại 640.329 việc làm tính đến hết tháng 9/2009. Con số chính xác này dựa vào các báo cáo của những nơi đã tiếp nhận gói kích cầu của chính phủ. Nhà Trắng nói số lượng việc làm được giữ lại hiện nay hoặc được tạo mới nhờ gói kích cầu còn lớn hơn thế, có thể vượt qua con số 1 triệu chỗ làm vì 160 tỷ USD mới bằng khoảng một nửa số tiền đã chi ra từ đó đến tháng 09 năm 2009 và vì người dân, được thuê làm việc nhờ vào gói kích cầu khi tiêu đồng tiền kiếm được lại tạo ra việc làm tiếp theo cho người khác. Để khẳng định cho những tuyên bố trên, Nhà Trắng công bố một cáo bạch, trong đó nêu rằng các nhà kinh tế độc lập tính rằng gói kích cầu đã tạo ra và giữ lại được từ 650.000 đến 1.200.000 công ăn việc làm khắp nước Mỹ trong quý 3/2009. Những con số này, về chi tiêu kích cầu cũng như việc làm được tạo ra, kể cả việc làm phát sinh tiếp theo đều hoàn toàn đáng tin cậy, Nhà Trắng cam kết. 1.3.2 Bài học kinh nghiệm rủi ro từ thị trường bất động sản và từ khủng hoảng tài chính Thái Lan Khủng hoảng tài chính Đông Á năm 1997 bắt nguồn từ Thái Lan, hay còn gọi là khủng hoảng cấn cân thanh toán là một bài học điển hình của những nước đang tăng trưởng nóng khi nền kinh tế chứa đựng nhiều yếu tố bong bóng và phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn đầu tư nước ngoài. Khủng hoảng sẽ xảy ra khi nguồn vốn ngoại này “có vấn đề” và đảo chiều. Bong bóng bất động sản: rủi ro tiềm tàng lớn nhất, khi khủng hoảng sẽ tác động trực tiếp lên hệ thống tài chính ngân hàng khi hàng loạt người vay mất khả năng Huyønh Thò Bích Lieân TCDN Ñeâm 1 K15 14
ADSENSE

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

TL.01: Bộ Tiểu Luận Triết Học
207 tài liệu
1455 lượt tải
THÔNG TIN
TRỢ GIÚP
HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG
Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.

 

Đồng bộ tài khoản
2=>2