Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản ở Việt Nam

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:83

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu của đề tài nghiên cứu này nhằm kiểm nghiệm lại mối quan hệ giữa hai thị trường và quan trọng hơn hết là đưa ra kết luận quy mô nào về vốn cổ phần của doanh nghiệp rủi ro ít nhất mà vẫn hiệu quả. Mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản ở Việt Nam

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM -------------------- Đoàn Nhật Minh Thƣ MỐI QUAN HỆ GIỮA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài chính – Doanh nghiệp Mã số: 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình nghiên cứu khoa học do chính tôi thực hiện. Các thông tin và số liệu sử dụng trong luận văn này được trích dẫn đầy đủ tại danh mục tài liệu tham khảo và hoàn toàn trung thực, chính xác. Tác giả: Đoàn Nhật Minh Thư
MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU ĐỒ DANH MỤC HÌNH LỜI MỞ ĐẦU .....................................................................................................1 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN ......................................................................2 1.1 Thuyết đồng tích hợp giữa thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng bất động sản (The theory of real estate and stock market co-integration): .........................................................................................2 1.2 Lý thuyết hiệu quả tài sản (The wealth effect theory): ..................4 1.3 Lý thuyết hiệu quả tín dụng thuần (The “pure” credit-effect theory) .......................................................................................................7 CHƢƠNG 2: MỘT SỐ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN LÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ..................................................................9 2.1 Trung Quốc: .......................................................................................9 2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc và nguồn vốn đầu tư: ................................................................................. ..10
2.1.2 Sự mất cân đối giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán:...................................................................................................... 11 2.1.3 Phân tích thực nghiệm: .................................................................. 12 2.1.4 Nhận định từ mối tương quan giữa hai thị trường: ....................... 18 2.2 Bungary: ...........................................................................................19 2.2.1 Dữ liệu và mô hình thực nghiệm: .................................................. 21 2.2.2 Kết quả: .......................................................................................... 23 2.2.3 Nhận định ....................................................................................... 27 CHƢƠNG 3:THỊ TRƢỜNG VIỆT NAM VÀ HIỆU ỨNG GIÁ – TÍN DỤNG THUẦN (THE “PURE” CREDIT-PRICE EFFECT) TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN................................................28 3.1 Nghiên cứu thực nghiệm về mối quan hệ giữa hai thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam: ....................28 3.1.1 Thị trường chứng khoán Việt Nam: ............................................... 28 3.1.2 Khái quát thị trường bất động sản: ............................................... 34 3.1.3 Mối liên hệ giữa thị trường tài chính chứng khoán và thị trường bất động sản:........................................................................................... 45 3.2. Hiệu ứng “vòng tròn tín dụng” tại một số công ty bất động sản:….......................................................................................................53 CHƢƠNG 4 NHỮNG ĐỀ XUẤT VÀ KHUYẾN NGHỊ ...............................61
4.1. NHỮNG ĐỀ XUẤT VỀ MẶT CHÍNH SÁCH ..........................61 4.1.1 Chính sách đầu tư vào thị trường bất động sản: ........................... 61 4.1.2 Phát triển thị trường vốn – chứng khoán: ..................................... 62 4.1.3 Chính sách về tài chính - tín dụng để phát triển thị trường bất động sản: ................................................................................................. 65 4.1.4 Xây dựng quỹ đầu tư tín thác (REIT) ............................................. 67 4.2. HƢỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO ......................................69 LỜI KẾT ............................................................................................................70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................71 DANH MỤC WEBSITE THAM KHẢO ........................................................73
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT APEC Công ty chứng khoán châu Á Thái Bình Dương BSE Sở Giao dịch chứng khoán Bungary (Bulgarian Stock Exchange) BG REIT Chỉ số tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust Index) CPI Chỉ số giá tiêu dùng (Cunsumer Price Index) EPS Lợi nhuận trên cổ phiếu (Earning per share) EPS_SH Lợi nhuận trên cổ phiếu các công ty niêm yết sàn chứng khoán Thượng Hải EPS_SZ Lợi nhuận trên cổ phiếu các công ty niêm yết sàn chứng khoán Thẩm Quyến EUROSTAT Cục Thống kê cộng đồng Châu Âu FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment) FII Đầu tư gián tiếp nước ngoài (Foreign Indirect Investment) GDP Tổng sản phẩm quốc nội (Gross Domestic Product) HASTC Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội HML Tiền nóng (Hot Money) HOSE Sở Giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (Hochiminh Stock Exchange) HP Giá nhà ở quốc gia (National House Prices) INF Chỉ số lạm phát (Inflation Rate) NHTM Ngân hàng thương mại ODA Hỗ trợ phát triển chính thức (Official Development Assistance) REIT Quỹ đầu tư tín thác Bất động sản (Real Estate Investment Trust Index)
RRS Suất sinh lợi giá bất động sản SHHP Giá nhà Thượng Hải (Shanghai House Prices) SHI Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải (Shanghai Compositeindexes) SOFIX Chỉ số chứng khoán Bungary (Bulgarian Stock Index) SZI Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thẩm Quyến (Shenzhen Composite indexes) UBND Uỷ Ban Nhân Dân WTO Tổ chức Thương mại thế giới (Word Trade Organization) ∆LnHP Thay đổi giá nhà ở quốc gia ∆LnSHHP Thay đổi giá nhà Thượng Hải ∆LnSHI Thay đổi chỉ số giá chứng khoán tổng hợp Thượng Hải ∆LnSZI Thay đổi chỉ số giá chứng khoán tổng hợp Thẩm Quyến
DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Mối quan hệ giữa Giá nhà và Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải, Thẩm Quyến (1997-2005) Bảng 2.2: Mối quan hệ giữa Chỉ số chứng khoán tổng hợp Thượng Hải, Thẩm Quyến và Giá nhà (1997-2005) Bảng 2.3: Kiểm định Wald Granger – Causality giữa Thị trường chứng khoán và Thị trường bất động sản Trung Quốc Bảng 2.4 Kiểm định Granger- cause Bảng 2.5 Hồi quy OLS Bảng 2.6 Hồi quy OLS và mô hình hiệu chỉnh Bảng 3.1 Mô hình hồi quy tuyến tính của chỉ số giá bất động sản theo chỉ số giá chứng khoán, GDP, xu thế Bảng 3.2 Mô hình hồi quy tuyến tính của chỉ số giá chứng khoán theo chỉ số giá bất động sản, GDP, xu thế Bảng 3.3 Phân nhóm các công ty bất động sản
DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 3.1 Phát triển thị trường chứng khoán từ năm 2000-2011 Biểu đồ 3.2 Tình hình biến động giá thị trường căn hộ khu vực TP.HCM từ năm 2004-2009 Biểu đồ 3.3 Tình hình biến động giá thị trường căn hộ khu vực TP. HCM từ năm 2007 - 2011 Biểu đồ 3.4 Nguồn cung căn hộ tại khu vực TP.HCM Biểu đồ 3.5 Thay đổi tài sản của các công ty bất động sản từ năm 2006-2010 Biểu đồ 3.6 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần của các công ty bất động sản nhóm 1 Biểu đồ 3.7 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần của các công ty bất động sản nhóm 2 Biểu đồ 3.8 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần của các công ty bất động sản nhóm 3 Biểu đồ 3.9 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần của các công ty bất động sản nhóm 4 Biểu đồ 3.10 Cơ cấu nợ - vốn cổ phần của các công ty bất động sản nhóm 5 Biểu đồ 3.11 Lợi nhuận trước thuế DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Vòng tròn tín dụng Hình 3.1 Đồng hồ kinh tế (The Economic Clock)
1 LỜI MỞ ĐẦU Ngày nay, bất động sản ngoài vai trò để đáp ứng nhu cầu ăn, ở của người dân mà còn là hàng hóa thương mại. Thị trường bất động sản ngày càng được sự quan tâm nhiều từ nhà hoạch định chính sách, nhà đầu tư, các hộ dân…Do vậy, công tác nghiên cứu, dự báo, phân tích đánh giá các yếu tố thay đổi tác động đến tình hình thị trường bất động sản thường xuyên cập nhật nhằm đưa ra những nhận định kịp thời và hữu ích. Thị trường bất động sản giai đoạn 2006-2010 luôn thay đổi “nóng – lạnh” bên cạnh các yếu tố khách quan và chủ quan. Nhiều chuyên gia kinh tế đã cho rằng, về mặt định tính thị trường chứng khoán có liên quan đến thị trường bất động sản. Thông qua số liệu và tình hình thực tế diễn ra những năm gần đây, kết hợp với các báo cáo nước ngoài của các học gia, bài nghiên cứu này đã tìm hiểu về mối quan hệ giữa hai thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Giải thích theo lý thuyết hiệu quả tài sản và lý thuyết hiệu quả giá – tín dụng “thuần”, hai thị trường này có sự tích hợp và tác động với nhau. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu, bài báo cáo tiếp tục đánh giá tác động của mối quan hệ ngành đối với các doanh nghiệp bất động sản, hay nói cách khác nghiên cứu về phản ứng tài chính của các công ty. Mục tiêu của phần nghiên cứu này nhằm kiểm nghiệm lại mối quan hệ giữa hai thị trường và quan trọng hơn hết là đưa ra kết luận quy mô nào về vốn cổ phần của doanh nghiệp rủi ro ít nhất mà vẫn hiệu quả. Tìm hiểu về mối quan hệ giữa hai thị trường và từ đó nghiên cứu nhận định về quy mô vốn của doanh nghiệp bất động sản có ý nghĩa về mặt khoa học, dựa trên số liệu thực tế. Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu, vẫn có một số hạn chế nhất định, đây sẽ là những nội dung cần được nghiên cứu tiếp trong tương lai.
2 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. Thuyết đồng tích hợp giữa thị trƣờng chứng khoán và thị trƣờng bất động sản (The theory of real estate and stock market co-integration): Thuyết đồng tích hợp giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản được nghiên cứu bởi hai học gia Nicholas Apergis và Lambros Lambrinidis, 2007 tìm hiểu về mối liên hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản. Việc xác định mối quan hệ này có ý nghĩa lớn đối với nhà đầu tư ở cả hai thị trường và những nhà hoạch định chính sách để đưa ra những chiến lược phát triển kinh tế và chính sách thuế đối với lĩnh vực. Các nhà đầu tư muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư, nên nắm giữ tài sản ở cả hai thị trường chứng khoán và nhà ở, nhằm làm tăng lợi ích vốn và giảm thiểu rủi ro phi hệ thống. Trong thành phần kinh tế của một quốc gia, lĩnh vực bất động sản đóng vai trò đáng kể bởi quy mô về số lượng và giá trị đầu tư (số lượng và giá trị đầu tư vào thị trường nhà ở, căn hộ chung cư, dự án công nghiệp…). Do vậy, những thay đổi trong thị trường bất động sản tác động lớn đến xu hướng của hoạt động kinh tế. Hay nói cách khác, khủng hoảng trong lĩnh bất động sản ảnh hưởng đáng kể đến triển vọng kinh tế, trong tăng trưởng sản xuất, lao động và thu nhập. Trong khi đó, trên thị trường chứng khoán, khi dòng tiền kỳ vọng tương lai tăng dẫn đến chi tiêu hay tiêu dùng (liên quan đến hiệu quả tài sản) cũng tăng theo, tác động thu nhập và lao động cao hơn. Vấn đề đặt ra là, phải chăng dòng vốn lớn chi tiêu chảy vào thị trường bất động sản.
3 Về mặt hiệu quả tài sản, hiệu quả giá – tín dụng cho thấy, giá bất động sản thay đổi làm lợi nhuận của doanh nghiệp thay đổi và vì vậy giá cổ phiếu của doanh nghiệp đó cũng thay đổi. Điều này được lý giải như sau: giá bất động sản thay đổi làm giá trị tài sản cố định thay đổi, hay cách khác Tài sản trên Bảng cân đối của doanh nghiệp sẽ tăng hoặc giảm. Trong trường hợp doanh nghiệp sử dụng vốn tín dụng để tài trợ cho hoạt động đầu tư bất động sản, Nguồn vốn – nợ vay của Bảng cân đối thay đổi tương ứng. Khoản vay nợ thay đổi tất yếu ảnh hưởng đến dự án đầu tư bất động sản của doanh nghiệp. Kết quả làm thay đổi giá trị sổ sách của đơn vị (Book value – BV), điều này dẫn đến giá trị thị trường của cổ phần thay đổi. Lý thuyết đồng tích hợp giữa hai thị trường cho rằng lợi nhuận thấp khi rủi ro giảm nếu nắm giữ tài sản ở hai thị trường chứng khoán và bất động sản. Thực tế, có nhiều nhóm nghiên cứu đồng quan điểm với lý thuyết trên. Tuy nhiên, cũng có những học gia kinh tế khác cho rằng hai thị trường này riêng biệt và không có sự liên kết với nhau. Schnare và Struyk (1976), Goodman (1978, 1981), Grissom et al (1987), Kuhle (1987), Geltner (1990) và Wilson và Okunev (1996) cung cấp bằng chứng phân khúc hay phân đoạn của hai thị trường. Mặc khác, nghiên cứa của các học gia kinh tế Zeckhauser và Silverman (1983), Liu et al. (1990), Miles et al. (1990), Ross và Zisler (1991), Ambrose et al. (1992), Gyourko và Keim (1992) và Koh và Ng (1994) sau khi nghiên cứu về mô hình tăng giá bất động sản cung cấp những bằng chứng theo quan điểm có mối quan hệ giữa hai thị trường tài sản. Thực tế, Zeckhauser và Silverman (1983) quan sát thấy, 25% giá trị của doanh nghiệp có liên quan chặt chẽ với thị trường bất động sản. Với hướng nghiên cứu trên cũng đưa ra kết luận: phần lớn rủi ro của tài sản thị trường chứng khoán rõ ràng có kết hợp chặt chẽ với sự thay đổi giá trị của doanh nghiệp bất động
4 sản. Hơn thế nữa, Gyourko và Keim (1992) chỉ ra rằng giá trị tài sản của doanh nghiệp (trên Bảng cân đối kế toán) liên quan chặt với thị trường bất động sản, trong khi đó, Myer và Webb (1993, 1994) nhận thấy sự khác biệt giữa những tài sản có đảm bảo bằng nợ vay và không đảm bảo bằng nợ vay đóng vai trò quan trọng trong mối liên kết thực sự giữa hai thị trường. Trong báo cáo nghiên cứu của Okunev và Wilson (1997), Lizieri và Satchell (1997) và Quan và Titman (1999) kiểm định nhân quả số liệu thực tế tuyến tính và phi tuyến tính cho thấy mối quan hệ giữa chỉ số bất động sản và chỉ số S&P 500 của Mỹ. Thực tế kiểm định nhân quả tuyến tính, thị trường bất động sản cung cấp dấu hiệu thông tin nhanh để giải thích và dự báo hành vi thay đổi trên thị trường chứng khoán. Nicholas Apergis và Lambros Lambrinidis phân tích thực nghiệm từ số liệu giá chứng khoán (P) của chỉ số Dow Jones index (DJ), S&P 500 index (SP500), NYSE index (NYSE) và FTSE 100 index (FTSE); và giá bất động sản không đảm bảo (RE) đo bởi chỉ số Hiệp hội các doanh nghiệp bất động sản the Federal Housing Enterprise Oversight index của Mỹ (REUS) và chỉ số Halifax Index của Anh (REUK) từ nguồn dữ liệu cơ sở của Bloomberg, năm 1985 đến quý 2 năm 2006. Kết quả phân tích đồng tích hợp cho rằng hai thị trƣờng có sự tích hợp: lợi nhuận giảm nếu danh mục đầu tƣ nắm giữ đồng thời tài sản chứng khoán và bất động sản (kết quả này chƣa loại bỏ yếu tố ngoại sinh cũng có tác động đến thị trƣờng bất động sản về vật lý). 1.2. Lý thuyết hiệu quả tài sản (The wealth effect theory): Các học gia kinh tế sử dụng lý thuyết hiệu quả tài sản để phân tích hành vi tiêu dùng dưới tác động của giá cả thị trường, chủ yếu là thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Hiệu quả tài sản giả định tiêu dùng là
5 một chức năng của thu nhập khả dụng hiện nay và tổng tài sản. Tổng tài sản là tổng tài sản tài chính (cổ phiếu, trái phiếu, vv..), nhà cửa, giá trị tương lai kỳ vọng của những khoản thu nhập chuyển nhượng. Lý thuyết hiệu quả của tài sản được giả định nhà cửa vừa là hàng hóa tiêu dùng và đầu tư (Middleton,2007). Khi thị trường chứng khoán tăng giá sẽ kích thích tinh thần hưởng thụ nhiều hơn, chi tiêu cho tiêu dùng, mua sắm nhiều hơn. Tiền đề cơ bản của lý thuyết hiệu quả tài sản là: Khi giá trị của danh mục cổ phiếu tăng giá trong giai đoạn thị trường chứng khoán đi lên “ bull market”, nhà đầu tư tận hưởng cảm giác hưng phấn. Tình trạng tâm lý này làm cho nhà đầu tư cảm thấy thoải mái hơn – về tài sản của họ, về khoản nợ vay, và về tất cả mọi thứ, về chi tiêu và rộng rãi mặc dù các khoản lợi tức dự kiến trong tương lai của họ chưa được chuyển thành thu nhập thật sự ở hiện tại. Kết quả là, những công ty gia tăng tái đầu tư vào bất động sản làm tăng nhu cầu nhà ở và đến lượt cầu gia tăng. Cuối cùng, cầu nhà ở mới tăng giá. Theo quy tắc ngón tay cái: Mỗi dola tăng lên trên tài sản được tài trợ bằng vốn chủ, người nắm giữ cổ phần tăng chi tiêu 2-4 xu. Đối với bất động sản khu dân cư, mức chi tiêu thậm chí tăng cao hơn. Chi tiêu cho tiêu dùng tăng 9-15 xu (tùy thuộc vào số liệu nghiên cứu) cho mỗi dola vốn tăng lên. Lý thuyết hiệu quả tài sản xem xét trong trường hợp thị trường tăng giá. Khi thị trường đi xuống và không có dấu hiệu phục hồi; suy luận thông thường “hiệu quả tài sản” giảm sẽ làm suy giảm trong tiêu dùng cá nhân (thận trọng quá mức trong tiêu dùng dễ dàng dẫn đến suy thoái kinh tế). Tuy nhiên, sự tương quan hay mối liên hệ giữa giá tài sản và tiêu dùng tùy thuộc vào quan điểm của chuyên gia phân tích trong quá trình nghiên cứu và thời gian của số liệu. Theo báo cáo nghiên cứu của Christopher J. Neely của Cục dự trữ
6 Liên bang (the Federal Reserve Bank) mối liên hệ giữa giá chứng khoán và tiêu dùng từ 1889-1999 đưa ra nhận định: “chỉ có mối liên hệ nhỏ giữa tăng tiêu dùng và giá tài sản, không có “mô hình chắc chắn” nào hỗ trợ lý thuyết hiệu quả tài sản. Không phải giá tài sản cũng như không bất kỳ biến nào chứng minh đặc biệt hữu ích trong dự báo tăng trưởng tiêu dùng tương lai.” Trước khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 diễn ra, lý thuyết hiệu quả tài sản phù hợp và thậm chí được cập nhật thường xuyên bởi Chủ tịch Dự trữ liên bang Ben Bernanke (Federal Reserve Chairman Ben Bernanke). Lý thuyết được chứng minh trong báo cáo nghiên cứu của Karl Case of Wellesley và Shiller (chỉ số giá nhà Case-Shiller có uy tín) và John Quigley of Berkeley, năm 2005, về việc giá nhà tăng lên sẽ kích thích cho tiêu dùng tăng. Sau khủng hoảng, nhận định toàn bộ về thế giới thay đổi, bởi vì mọi thứ đều có thể xảy ra. Charles Calomiris of Columbia và Stanley Longhofer và William Miles of Wichita State tóm lược Báo cáo nghiên cứu kinh tế June National Bureau như sau: “chỉ có những người bán nhà trong đợi bán sớm thu tiền được xem là tích cực đối với giá nhà tăng lên và chỉ có những người mua được xem là tiêu cực đối với giá nhà tăng lên vì họ nhận thấy cần kiếm nhiều tiền hơn để mua, chỉ có những người ở giữa là trung lập. Hơn thế nữa, nếu tiêu dùng tăng lên vì giá nhà tăng lên, cũng không là mối liên hệ nhân quả. Trong mọi trường hợp, không có hiệu quả đáng tin cậy về mặt thống kê tiêu dùng do giá nhà tăng lên khi chúng ta quản lý các yếu tố chi phối khác tác động đến tiêu dùng”. Tóm lại, lý thuyết hiệu quả tài sản đề cập vấn đề khi thị trƣờng chứng khoán tăng giá sẽ làm chi tiêu tiêu dùng tăng, dẫn đến tăng đầu tƣ trong thị trƣờng bất động sản. Cầu bất động sản tăng, tất yếu giá bất
7 động sản tăng theo. Tuy nhiên, lý thuyết này không hỗ trợ chiều ngƣợc lại, nghĩa là tiêu dùng xã hội tăng không do sự tăng giá trong thị trƣờng chứng khoán hay thị trƣờng bất động sản. 1.3. Lý thuyết hiệu quả tín dụng thuần (The “pure” credit-effect theory) Giả thuyết hiệu ứng giá tín dụng (The credit-price effect hypothesis) được giả định những công ty bị hạn chế vốn tín dụng. Thêm vào đó, những tài sản có tính thương mại và để ở dùng làm tài sản ký quỹ cho những khoản nợ. Lý thuyết hiệu quả tín dụng thuần đưa ra giá nhà cao dẫn đến giá trị khoản vay thế chấp cao. Do vậy, nợ vay trở nên rẻ/ dễ hơn đối với cá nhân và doanh nghiệp. Kết quả là các công ty vay nhiều hơn và đầu tư vào sản xuất. Lợi nhuận kinh doanh và kỳ vọng tương lai cao. Cuối cùng, nhà đầu tư đặt giá chứng khoán cao lên (Kapopoulous and Siokis, 2005). Điều kiện vay thế chấp dễ dàng thường dẫn đến tình trạng quả bom giá tài sản. Nguồn vốn cung ứng tín dụng dồi dào vượt xa so với giá trị đảm bảo thế chấp và lỏng lẻo trong quản lý nợ vay không hiệu quả tạo rủi ro tín dụng đối với hệ thống các ngân hàng. Trong khi đó, doanh nghiệp có khoản vay nợ thế chấp tài sản càng lớn, rủi ro càng cao: khi giá tài sản sụt giảm, doanh nghiệp phải gia tăng thêm tài sản đảm bảo hoặc thanh toán bù đắp khoản chênh lệch do giá giảm; rủi ro trong tìm kiếm tỷ suất sinh lợi để bù đắp chi phí vay. Bên cạnh đó, chính sách vĩ mô, chủ yếu về chính sách tiền tệ có ảnh hưởng lớn đến hiệu ứng giá- tín dụng. Hạn mức cho vay đối với các tài sản thế chấp (bao gồm các chứng khoán và bất động sản) và lãi suất cho vay thúc đẩy hoặc hạn chế các hoạt động vay tín dụng trên thị trường. Tóm lại, lý thuyết hiệu quả tín dụng thuần cho rằng khi giá bất động sản tăng lên điều này có nghĩa giá trị vay từ tài sản đảm bảo là bất động
8 sản sẽ cao và điều kiện vay dễ dàng hơn. Doanh nghiệp vay càng nhiều, rủi ro thanh khoản và suất đầu tƣ kỳ vọng càng cao. Rủi ro yếu tố giá thị trƣờng do vậy ảnh hƣởng đến ngân hàng và doanh nghiệp đi vay khi thị trƣờng đảo chiều. Hiệu quả tài sản gắn liền với hiệu quả giá tín dụng thuần và tạo thành dạng gọi là hiệu ứng “vòng tròn tín dụng”: Hình 1.1 Vòng tròn tín dụng Giá nhà Giá trị tài sản thế chấp Nhu cầu nhà ơ Vay nợ Hiệu quả tài sản Hiệu quả giá - tín dụng ““thuần” Tái đầu tư vào bất Sản xuất động sản Thương mại Tổng tài sản Lợi nhuận kỳ vọng Giá chứng khoán Nguồn: Teodora Petrova (2010) [7]
9 CHƢƠNG 2: MỘT SỐ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ TÁC ĐỘNG CỦA THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN LÊN THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. Trung Quốc: Sự phát triển của thị trường bất động sản góp phần vào sự tăng trưởng GPD của một quốc gia. Quốc gia nghiên cứu trong phần này từ thực tế của Trung Quốc- thuộc nhóm quốc gia có nền kinh tế đang nổi. Với nguồn vốn đầu tư phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng và nguồn quỹ đầu tư tập trung vào phát triển thị trường bất động sản thay vì được chuyển sang kênh truyền dẫn đa dạng – thị trường chứng khoán, đã làm cho giá nhà ở tại Trung Quốc tăng nóng. Rủi ro bong bóng tài sản làm ảnh hưởng đến GDP của nền kinh tế khá lớn. Do vậy, điều tiết cân bằng vốn đầu tư trong lĩnh vực bất động sản dễ dàng dẫn đến “đổ dốc” GDP của nền kinh tế. Trong khi đó, những kinh nghiệm phát triển tài chính trong một đất nước tiến bộ chứng minh rằng sự phát triển mạnh của thị trường vốn là quan trọng đối với doanh nghiệp, hộ cá nhân, ngân hàng cũng như lĩnh vực bất động sản. Phần nghiên cứu này nhằm làm sáng tỏ mối quan hệ giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản: có hay không sự phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán, hoặc chiều ngược lại, hoặc đây là hai kênh đầu tư độc lập trong nền kinh tế. Từ đó, đưa ra một số vấn đề cần thảo luận ở góc độ điều hành vĩ mô của nhà nước để đảm bảo nền kinh tế tránh “cú sốc” bong bóng
10 giá nhà và điều tiết nguồn vốn đầu tư hiệu quả. 2.1.1 Tình hình phát triển thị trường bất động sản Trung Quốc và nguồn vốn đầu tư: Từ năm 2001 đến năm 2004, giá nhà ở Trung Quốc tăng đều. Tại Thượng Hải, giá nhà tăng lên đáng kinh ngạc trong 2 năm qua, mức giá trung bình ở khu vực thành phố và vùng phụ cận vượt 10.000 tệ/m2 (khoảng USD1.200) theo Cục Thống kê Quốc Gia. Nhiều chuyên gia cho rằng bong bóng giá nhà ở chắc chắn sẽ bùng nổ. Tăng trưởng nhanh của giá nhà tác động tiêu cực đến đời sống hàng triệu người dân thành thị. Thu nhập trên vốn dẫn đến thấp theo tiêu chuẩn của quốc tế. Con số thật sự (ít hơn USD1.000 đầu người theo phương pháp Bản đồ Ngân hàng Thế Giới, và khoảng USD4.000 dựa trên ngang giá sức mua PPP), nhấn mạnh rằng Trung Quốc rõ ràng vẫn là nghèo hơn nhiều nước láng giềng (www.worldbank.com) nhưng giá nhà ở có thể so sánh với các quốc gia có thu nhập cao. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng, sự phát triển của khối bất động sản đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng của kinh tế. Sự tăng trưởng trong ngành công nghiệp bất động sản chiếm 8.4% tăng trưởng GDP tại Thượng Hải, vốn tài chính của Trung Quốc. Những đợt sóng của giá nhà tăng bị kích bởi những quỹ đầu tư của những nhà đầu tư trong và ngoài nước, không tốt cho môi trường đầu tư bởi vì nó dẫn tới chi phí doanh nghiệp và chi phí ở cao hơn. Hơn thế nữa, bất kỳ thay đổi nhỏ trong giá tài sản có thể dẫn đến tác động ngược đáng kể đến nền kinh tế mở. Ví dụ ở Nhật, giá tài sản có giá trị nhất trên thế giới, giá rớt xuống trong 14 năm và nền kinh tế thụt lùi thời gian dài. Nguồn vốn đầu tư trong nước phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân
11 hàng. Theo Fung et al. (2006) khoảng 60% vốn cho bất động sản từ ngân hàng. Những ngân hàng thương mại thường đưa ra những thuận lợi cho khoản nợ thế chấp thấp với mục tiêu giảm tỷ lệ nợ vay xấu. Tuy nhiên, họ đã sai lầm không thấy rủi ro phía trước vào một mảng riêng lẻ. Điều chỉnh giá mạnh mẽ sẽ dẫn đến phát sinh tập trung của tín dụng có nguy cơ trong lĩnh vực nhà ở và gia tăng khoản nợ vay xấu. Điều này cho thấy, sự hạn hẹp các sản phẩm tài chính. Lực kéo của quỹ thông qua trung gian tài chính rất cao, trong khi tài chính hóa thông qua cổ phiếu và trái phiếu chỉ chiếm ít hơn 20% tổng tài chính tại Trung Quốc. Không nghi ngờ gì, mức phát triển tài chính thấp ở Trung Quốc cản trở và sẽ kìm hãm phát triển kinh tế của Trung Quốc nói chung và nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc nói riêng. Khoản ¾ tài sản tài chính của hộ gia đình là tiền gửi ngân hàng, chỉ khoảng 6% đầu tư vào thị trường chứng khoán (Li, 2005). Khi thị trường tài chính – chứng khoán phát triển tốt sẽ là kênh huy động vốn, điều phối vốn hiệu quả, dòng vốn sẽ chảy vào những nơi cần thiết đang thiếu hụt và sẽ tạo nên giá trị thực của nền kinh tế. Ngược lại, vấn đề này không xảy ra tại Trung Quốc, khi mà sóng đầu tư lớn vào thị trường bất động sản làm giá nhà ở tăng và thị trường chứng khoán sụt giảm liên lục. Nhà đầu tư nước ngoài tin tưởng rằng Trung Quốc có giá trị đầu tư cao, mặc khác, họ cũng tin tưởng rằng cách tốt nhất để đầu tư vào Trung Quốc là không tại Trung Quốc (Cooper, 2005), bởi vì đầu tư trực tiếp vào thị trường tài chính Trung Quốc chắc chắn không sinh lợi và đầy rủi ro. 2.1.2 Sự mất cân đối giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán: Tốc độ tăng trưởng ổn định trên thị trường bất động sản đã xảy ra xung