Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

Chia sẻ: Chuheodethuong10 | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:93

Thêm vào BST

Báo xấu

34
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài "Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An" là đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2020 – 2025.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Kinh tế: Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI ---------------------------- VÕ HUY THANH QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ HÀ NỘI, NĂM 2021
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THƢƠNG MẠI ---------------------------- VÕ HUY THANH QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ KINH TẾ MÃ SỐ : 834 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THỊ BÍCH LOAN HÀ NỘI, NĂM 2021
i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản Luận văn “Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An” là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi. Các số liệu và kết quả sử dụng trong bài Luận văn là hoàn toàn trung thực và có trích dẫn nguồn gốc rõ ràng. Nếu sai tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Nhà trường và pháp luật. Học viên Võ Huy Thanh
ii LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Bích Loan đã định hướng, hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn đối với Quý thầy cô của khoa Quản lý‎ kinh tế trường Đại học thương mại đã giúp đỡ tôi trong quá trình học tập cũng như nghiên cứu đề tài. Cuối cùng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc xin giành cho cơ quan, đồng nghiệp, gia đình, bạn bè đã giúp đỡ, động viên khích lệ tôi hoàn thành chương trình học tập và đề tài nghiên cứu. Hà Nội, ngày tháng năm 2021
iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT.................................................................................. vi DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ vii PHẦN MỞ ĐÂU ........................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................................. 1 2. Tổng quan nghiên cứu ................................................................................................. 2 3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................. 5 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................................. 6 5. Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................................................ 7 6. Kết cấu luận văn ............................................................................................................ 8 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................9 1.1. Một số khái niệm cơ bản .......................................................................................... 9 1.1.1. Bất động sản .....................................................................................................9 1.1.2. Kinh doanh bất động sản ...............................................................................12 1.1.3. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ................................................14 1.2. Nọi dung quản l hoạt động kinh doanh bất đọng sản trên địa bàn cấp tỉnh19 1.2.1. Phổ biến, hướng dẫn thực hiện các văn bản quy phạn pháp luật quản lý kinh doanh bất động sản. .........................................................................................19 1.2.2. Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách phát triển kinh doanh bất động sản .................................................................................20 1.2.3. Tổ chức bộ máy quản lý kinh doanh bất động sản .......................................25 1.2.4. Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản .............................................................................................................................26
iv 1.3. Các yếu tố môi trƣờng ảnh hƣởng đến quản l hoạt động kinh doanh bất động sản ............................................................................................................................. 27 1.3.1. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô ............................................................27 1.3.2. Các yếu tố môi trường vi mô ..........................................................................28 1.4. Kinh nghiệm quản l hoạt động kinh doanh bất đọng sản một số địa phƣơng và bài học rút ra ............................................................................................... 30 1.4.1 Kinh nghiệm quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở một số đia phương ......................................................................................................................30 1.4.2. Bài học rút ra..................................................................................................33 Chuong 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN .................................................35 2.1. Khái quát về tỉnh Nghệ An và tình hình kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An............................................................................................................. 35 2.1.1. Một số nét khái quát về tỉnh Nghệ An ...........................................................35 2.1.2. Khái quát tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản tỉnh Nghệ An.....39 2.2 Phân tích thực trạng quản l hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An (giai đoạn 2018 – 2020) ................................................................. 42 2.2.1. Về phổ biến, hướng dẫn thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản ..................................................................................................42 2.2.2. Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch chính sách phát triển kinh doanh bất động sản ..........................................................................................47 2.2.3. Về tổ chức bộ máy kinh doanh bất động sản ................................................52 2.2.4. Về thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản ....................................................................................................................55 2.3. Đánh giá chung về quản l kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An ............................................................................................................................. 58 2.3.1. Những kết quả đạt được và nguyên nhân .....................................................58 2.3.2. Những hạn chế tồn tại và nguyên nhân .......................................................61
v CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NGHỆ AN ............64 3.1. Xu hƣớng phát triển và định hƣớng hoàn thiện quản l kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ an ............................................................................ 64 3.1.1. Xu hướng phát triển thị trường kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2025 ............................................................................................64 3.1.2. Định hướng hoàn thiện quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An ....................................................................................................................66 3.2. Đề xuất một số giải pháp quản l kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An ..................................................................................................................... 69 3.2.1. Hoàn thiện xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách phát triển kinh doanh bất động sản ................................................................69 3.2.2. Hoàn thiện bộ máy và cơ chế quản lý kinh doanh bất động sản, nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ quản quản lý ..............................................................74 3.2.3. Tăng cường công tác thanh tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản ..............................................................................................................75 3.2.4. Tăng cường truyền thông giáo dục quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản ....................................................................................................................77 KẾT LUẬN ..............................................................................................................78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản QLNN Quản lý nhà nước UBND Ủy ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân NHNN Ngân hàng nhà nước NHĐT Ngân hàng đầu tư NHPT Ngân hàng phát triển NHTM Ngân hàng thương mại CTTC Công ty tài chính GPMB Giải phóng mặt bằng KT – XH Kinh tế - xã hội TP Thành phố CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa
vii DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1. Dự nợ cho vay bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2106 – 2019 ..................................................................................................... 51 Bảng 2.2. Thu thuế từ bất động sản giai đoạn 2016 – 2019 ........................... 51 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1. Bản đồ hành chính tỉnh Nghệ An .................................................... 36
1 PHẦN MỞ ĐÂU 1. Tính cấp thiết của đề tài Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) nhìn chung rất đa dạng và phức tạp. Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, với xu thế hội nhập quốc tế, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng và dần được nâng cao về chất lượng và hiệu quả. Ở Việt Nam thì sự quản lý của nhà nước đối với các hoạt động kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng là không thể thiếu. Hoạt động kinh doanh BĐS Nghệ An tuy mới hình thành và phát triển thời gian gần đây nhưng lại có sức hút mạnh mẽ chính nhờ chủ trương phục hồi, đẩy mạnh kinh tế, phát triển hạ tầng giao thông của chính quyền sở tại như dự án cao tốc Ninh Bình – Bãi Vọt dự kiến thông xe vào năm 2022. Hiện tại, có thể nói Nghệ An đang nắm giữ những điều kiện tốt nhất về kinh tế, xã hội, công nghệ, y tế, giáo dục… để BĐS tăng trưởng vượt trội. Tuy nhiên, theo đánh giá của UBND tỉnh, thời gian gần đây thị trường BĐS trên địa bàn tỉnh phát triển chưa bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro; một số chủ đầu tư chưa thực hiện nghiêm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS, gây khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng; một số tổ chức huy động vốn, mua bán nhà ở khi chưa đủ điều kiện, chưa thực hiện bảo lãnh ngân hàng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Mặt khác, cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản từ khâu quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án đến giao dịch bất động sản chưa đồng bộ, đầy đủ, thiếu tin cậy, thiếu minh bạch. Do đó, để phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trên địa bàn, cần có sự quản lý chặt chẽ và đúng định hướng của cơ quan quản lý đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Nhận thấy sự cần thiết của vấn đề đó, tác giả đã
2 chọn đề tài “Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An” làm chủ đề nghiên cứu cho đề tài luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Tổng quan nghiên cứu Liên quan tới bất động sản, kinh doanh bất động sản, quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản có nhiều nghiên cứu đã thực hiện, trong đó có thể kể đến như sau: Phạm Minh Thép (2020), Quản lý kinh doanh bất động sản của thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. Luận văn thạc sỹ kinh tế. Đại học Thương Mại. Nội dung luận văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý kinh doanh BĐS tại địa phương và từ đó phân tích thực trạng quản lý kinh doanh bất động sản trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh để từ đó rút ra được những thành tựu cũng như tồn tại hạn chế và nguyên nhân của những tồn tại hạn và tác giả đã đề xuất tám giải pháp như: Tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh BĐS; Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường BĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS; Tổ chức bộ máy, nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý kinh doanh BĐS, cải cách thủ tục hành chính liên quan đến kinh doanh BĐS; Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường BĐS tại địa phương; Tăng cường quản lý hành nghề môi giới BĐS, hoạt động của sàn giao dịch BĐS và các dịch vụ BĐS khác trên địa bàn; Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS và tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh BĐS; giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh BĐS. Nguyễn Thế Kiên (2021), Quản lý nhà nước về hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn Hà Nội. Luận văn thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Thương Mại. Nội dung luân văn đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn của
3 QLNN về hoạt động môi giới BĐS từ đó phân tích thực trạng QLNN về hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn Hà Nội như triển khai hệ thống văn bản pháp lý về hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn Hà Nội; Tổ chức quản lý nhà nước về hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn Hà Nội và đánh giá thực thực trạng đối với thành công, hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế để từ đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện QLNN về hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn Hà Nội. Bùi Đức Trung (2018), Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS tại khu đô thị Ecopark. Luận văn thạc sỹ kinh tế, Đại học Thương Mại, luận văn đã nêu tổng quan về quản lý hoạt động kinh doanh BĐS như khái niệm về BĐS, kinh doanh BĐS, thị trường BĐS; vai trò của quản lý đối với thị trường BĐS trong nền kinh tế quốc dân và nội dung quản lý hoạt động kinh doanh BĐS từ đó phân tích thực trạng quản lý kinh doanh BĐS tại Ecopark trong thời gian qua, và đánh giá chung để rút ra kết quả đạt được, những hạn chế tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế tồn tại đó để đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện việc quản lý hoạt động kinh doanh BĐS tại Ecopark trong thời gian tới. Bùi Văn Bắc (2015), “Hoàn thiện quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản”, Luận văn thạc sỹ, Học viện Hành chính. Luận văn đã tổng quan những căn cứ quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản, đề xuất một số giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện QLNN về kinh doanh bất động sản khu vực miền Bắc. Nguyễn Văn Tuấn (2014), “Quản lý nhà nước về đất đai ở huyện Quốc Oai, thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, luận văn nghiên cứu tác giả đã nêu lên cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nước đối với đắt đai, phân tích thực trạng QLNN về đất đai ở huyện Quốc Oai, đánh giá mặt được, hạn chế của công tác này giai đoạn 2003 – 2013. Đề
4 xuất một số giải pháp cơ bản hoàn thiện QLNN về đất đai ở huyện Quốc Oai định hướng đến năm 2020.” Đinh Văn Thông (2015) “Quản lý thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay” đăng trên Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Kinh tế và Kinh doanh, tập 31. Số 3 (2015) 64 – 70. Nội dung nghiên cứu đã thể hiện được thị trường bất động sản, vai trò của thị trường bất động sản và công tác quản lý thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua để từ đó đúc rút được những thành công, hạn chế của công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở nước ta và đưa ra khuyến nghị cho cơ quan quản lý nhà nước.” Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), Quản lý nhà nước đối với TTBĐS ở Việt Nam. NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội. Cuốn sách trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về TTBĐS và quản lý nhà nước đối với TTBĐS như: khái niệm và đặc điểm, phân loại TTBĐS, các yếu tố cấu thànhTTBĐS, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nước và bài học cho Việt Nam. Bên cạnh đó, cuốn sách còn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng như vấn đề quản lý của Nhà nước với sự hình thành và phát triển TTBĐS ở Việt Nam,.Phần cuối cuốn sách còn có những đánh giá chung về TTBĐS Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt được, những hạn chế, yếu kém. Đặc biệt, nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đưa ra những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện quản lý nhà nước nhằm phát triển TTBĐS ở Việt Nam.” Đặng Thị Thu Hương (2011), Chính sách quản lý nhà nước ở địa phương đối với quản lý quy hoạch đất đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Đại học thương mại. Luận văn trình bày một số vấn đề về chính sách quản lý nhà nước ở địa phương đối với quản lý quy hoạch đất đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp; kết quả nghiên cứu, phân tích thực trạng, đề xuất giải
5 pháp nhằm hoàn thiện chính sách quản lý nhà nước ở địa phương đối với quản lý quy hoạch đất đầu tư kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội.” Lê Thị Thanh Thuý (2011), Quản lý nhà nước địa phương đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ, Đại học thương mại. Luận văn trình bày lý luận, thực trạng, giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước địa phương đối với hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.” GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, Đại học Quốc gia Hà Nội, “Thị trường bất động sản Hà Nội: Thực trạng và Giải pháp” nghiên cứu đã phân tích thực trạng thị trường bất động sản Hà Nội trong giai đoạn 2013 – 2016 để từ đó có những nhận định về một số ưu nhược điểm cơ bản của thị trường bất động sản tại Hà Nội như: lỏng lẻo trong quản lý các dự án BĐS và xử lý các dự án vi phạm pháp luật; thiếu minh mạch thông tin thị trường; thiếu sự dẫn dắt thị trường đô thị; và những con đường đắt nhất hành tinh…đưa ra một số giải pháp cho phát triển thị trường BĐS Hà Nội. Các nghiên cứu đã góp phần là rõ những lý luận cơ bản nhất của quản lý thị trường bất động sản. Đồng thời cũng có những nghiên cứu về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, tuy nhiên chưa có nghiên cứu nào nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2018 đến nay. 3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục tiêu nghiên cứu Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 2020 – 2025. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục tiêu nghiên cứu trên, nội dung luận văn phải thực hiện được các nhiệm vụ nghiên cứu sau:
6 + Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản. + Phân tích và đánh giá thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018 - 2020; đánh giá những thành công, hạn chế đồng thời xác định nguyên nhân của những thành công, hạn chế trong quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An; + Đề xuất một số giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tƣợng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu là nội dung quản lý hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và trên địa bàn tỉnh Nghệ An. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung: Nội dung nghiên cứu của luận văn tập quản lý hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An tập trung vào: Phổ biến, hướng dẫn thực hiện các văn bản quy phạn pháp luật quản lý kinh doanh BĐS; Xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch và chính sách phát triển kinh doanh BĐS; Tổ chức bộ máy quản lý kinh doanh BĐS; Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động sản. - Phạm vi về không gian: Đề tài giới hạn nghiên cứu trên địa bàn tỉnh Nghệ An - Phạm vi về thời gian: Các số liệu phân tích thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An trong giai đoạn 3 năm gần đây (2018 - 2020). Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh Nghệ An định hướng tới 2025.
7 5. Phƣơng pháp nghiên cứu 5.1.Phƣơng pháp thu thập dữ liệu - Các tài liệu về cơ sở lý luận liên quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An: Tác giả thu thập, tìm kiếm các dữ liệu từ các sách, giáo trình, luận án, luận văn, bài báo khoa học,… của các trường, viên nghiên cứu như Đại học thương mại, Đại học Lâm Nghiệp, Đại học Kinh tế quốc dân, các tạp chí như Tạp chí tài chính, Tạp chí điện tử bất động sản Việt Nam,… - Các văn bản pháp luật bao gồm, các số liệu thống kê có liên quan, kết quả thực hiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An để làm cơ sở đánh giá thực trạng vấn đề nghiên cứu: Tác giả thu thập qua các trang web, công thông tin điện tử như Thư viện pháp luật, cổng thông tin điện tử tỉnh Nghệ An, cổng thông tin điện tử sở xây dựng tỉnh Nghệ An… - Đề tài cũng kế thừa kết quả nghiên cứu của các công trình có liên quan. 5.2. Phƣơng pháp phân tích xử lý dữ liệu Sau khi thu thập được các thông tin thứ cấp, tác giả tiến hành phân loại, sắp xếp thông tin theo thứ tự ưu tiên về mức độ quan trọng của thông tin. Sau đó tác giả tổng hợp và xử lý chúng thành các số liệu cần thiết, đối với các thông tin là số liệu thì tiến hành lập các bảng, biểu, sơ đồ… để đánh giá đúng thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2018 -2020 bằng các phương pháp: Phương pháp thống kê: được sử dụng để thống kê số liệu thu thập được nhằm đánh giá thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An Phương pháp tổng hợp: tổng hợp các số liệu về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An
8 Phương pháp so sánh: Dùng để so sánh các dữ liệu liên quan quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An qua các năm và so sánh giữa thực hiện và chỉ tiêu được giao. 6. Kết cấu luận văn Đề tài ngoài phần mục lục, danh mục viết tắt, danh mục hình, danh mục bảng biểu, mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, phần nội dung bao gồm 3 chương: Chương 1 Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản Chương 2: Thực trạng quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản trên địa bàn tỉnh Nghệ An
9 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Một số khái niệm cơ bản 1.1.1. Bất động sản Trong bất kỳ xã hội hay quốc gia nào, nguồn tài sản được tạo ta gồm hai dạng là tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con người tạo ra qua các thế hệ. Các tài sản này là một trong những đầu vào cơ bản của nền sản suất hàng hóa. Trong quá trình sử dụng, quản lý nguồn tàu sản người ta có thể phân loại theo nhiều tiêu chí khác nhau, tùy theo nhu cầu sử dụng và quản lý. Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, người ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS được hiểu là loại tài sản không di dời được, hoặc khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Như vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhưng khái niệm về BĐS mới được sử dụng và luôn phát triển, hoàn hiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo điều 74 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã được Quốc hội thông qua năm 2005 (Điều 107 Luật Dân sự năm 2015), quy định: Bất động sản là các tài sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; 3) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; 4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
10 Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tư của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tư của chủ thể đã được sang nhượng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trưng “tĩnh” của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trường và hình thành đặc trưng “động” của tài sản BĐS. Nó được biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trường đặc biệt: thị trường kinh doanh BĐS. Như vậy có thể hiểu BĐS như sau: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được. BĐS trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Bất động sản có những đặc điểm sau đây  Tính cá biệt và khan hiếm Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giông nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thảo mãn sở thích cá nhân v.v…  Tính bền lâu Đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các