Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: Cảnh Phương Thanh | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:95

Thêm vào BST

Báo xấu

33
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn "Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh" được thực hiện với mục tiêu nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. Mời các bạn cùng tham khảo!

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NGUYỄN THỊ LÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH - THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Ngành: Luật kinh tế Mã số ngành: 8 38 01 07 Thành phố Hồ Chí Minh - năm 2023
O DỤC VÀ ĐÀO TẠO NH NHÀ NƯỚC VIỆT NAM BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NH TP.HỒ CHÍ MINH TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LƯƠNG QUANG HOÀ NGUYỄN THỊ LÀNH KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH LUẬT HIỆN HÀNH - ĐẢM TƯƠNG LAI THEO PHÁP VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO TRONG HOẠT ĐỘNG THA DÂN SỰ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN CÁC TCTD THỰC TIỄN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã ngành: kinh tế Ngành: Luật 8380107 Mã số ngành: 8 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HỒ XUÂN THẮNG NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. TRẦN THỊ THU HÀ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2023
i LỜI CAM ĐOAN Luận văn thạc sĩ “Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - Thực tiễn tại TPHCM” là kết quả nghiên cứu tâm huyết và nghiêm túc của tác giả, các số liệu và kết quả nghiên cứu mang tính trung thực, việc sử dụng kết quả nghiên cứu của các tác giả khác được trích dẫn đầy đủ đảm bảo tính liêm chính trong học thuật. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Lành
ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thiện được công trình nghiên cứu “Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành – Thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” tác giả xin được cảm ơn tới các cá nhân, tổ chức đã giúp đỡ và đồng hành cùng tác giả trong quá trình nghiên cứu. Trước hết, tôi xin cảm ơn chân thành tới giảng viên hướng dẫn PGS.TS. Hồ Xuân Thắng. Thầy đã tận tình hướng dẫn tôi từ khi nhận đề tài đến khi kết thúc luận văn. Đặc biệt, tôi cũng rất biết ơn đến đội ngũ cán bộ, giảng viên Khoa Luật, Khoa sau đại học và các viện, phòng, ban của Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Tôi cũng gửi lời cảm ơn tới cơ quan mà tôi đang công tác đã tạo điều điều kiện về thời gian, công việc trong quá trình tôi tham gia chương trình cao học tại Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh Đồng thời, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân, bạn bè đã luôn đồng hành để tôi có thể hoàn thành luận văn này. Trân trọng cảm ơn! TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Lành
iii TÓM TẮT LUẬN VĂN Tên đề tài luận văn là “Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành - từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh”. Luận văn có các nội dung cơ bản như sau: Những vấn đề lý luận pháp lý cơ bản kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: Khái niệm, đặc điểm của kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; khái quát về quá trình hình thành và phát triển về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Trên cơ sở đó, xác định những nội dung chủ yếu của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm: Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; Bảo lãnh trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai; Thanh toán trong bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, tác giả còn đề cập đến ý nghĩa của hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở cả ba góc độ: chủ đầu tư, khách hàng và với sự phát triển kinh tế. Về thực trạng áp dụng pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh được tập trung nghiên cứu các nội dung sau đây: các quy định của pháp luật hiện nay về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai ; điều kiện kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai ; Bảo lãnh trong bán, cho thuê kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai; Thanh toán trong bán, thuê mua kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai. Đồng thời, luận văn chỉ ra được thực trạng áp dụng các quy định đó tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2015 cho đến nay. Luận văn đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai từ thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí
iv Minh. Trong phần này, tác giả đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện về mặt pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hìnht hành trong tương lai. Từ khóa: Bất động sản hình thành trong tương lai, Kinh doanh, Thành phố Hồ Chí Minh.
v ABSTRACT The thesis title is "Real estate business formed in the future according to current law - from practice in Ho Chi Minh City". The thesis has the following main contents: The basic legal issues of real estate business formed in the future include: Concept, characteristics of real estate business, real estate business formed in the future; overview of the process of formation and development of the law on real estate business formed in the future. On that basis, identify the main contents of the law governing real estate business activities formed in the future, including: Right to trade in real estate formed in the future; Conditions of real estate formed in the future put into business; Guarantee in the sale or lease of real estate formed in the future; Payment in the sale, lease purchase of real estate formed in the future; Transfer of contracts for sale, purchase and lease-purchase of houses to be formed in the future. In addition, the author also mentions the meaning of real estate business activities formed in the future from all three angles: investors, customers and with economic development. Regarding the current situation of applying the law on real estate business to be formed in the future in Ho Chi Minh City, the following contents are focused on: current legal provisions on the rights and obligations of investors. investors in real estate business formed in the future; conditions for real estate business to form in the future; Guarantee in the sale or lease of real estate formed in the future; Payment in the sale, lease purchase of real estate formed in the future; Transfer of contracts for sale, purchase and lease-purchase of houses to be formed in the future. At the same time, the thesis points out the actual application of those regulations in Ho Chi Minh City from 2015 until now. The thesis makes some recommendations to improve the law on real estate business in the future and solutions to improve the efficiency of law enforcement on real estate business formed in the future from practice in Ho Chi Minh City. . In this section, the author makes some recommendations to improve the legal aspects of real estate business formed in the future and some solutions to improve the efficiency of law enforcement on real estate business formed in the future. hybrid Keywords: Real estate formed in the future, Business, Ho Chi Minh city.
vi DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT Từ viết tắt Cụm từ tiếng Việt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân sự CTXD Công trình xây dựng CĐT Chủ đầu tư HTTTL Hình thành trong tương lai KDBĐS Kinh doanh bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại NƠTM Nhà ở thương mại NƠXH Nhà ở xã hội TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban nhân dân VBHN Văn bản hợp nhất
vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN .................................................................................................................. ii TÓM TẮT LUẬN VĂN ..................................................................................................iii ABSTRACT ...................................................................................................................... v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TIẾNG VIỆT.................................................................... vi 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................. 1 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài ............................................................... 2 2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài .......................................................................... 2 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài .......................................................................... 2 3. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................................... 2 4. Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................................... 5 4.1. Về lý luận .............................................................................................................. 5 4.2. Về thực tiễn ........................................................................................................... 5 4.3. Về kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ...................................................................................................................... 5 5. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu .......................................................... 6 5.1. Đối tượng nghiên cứu........................................................................................... 6 5.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 6 6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể ........................................... 6 6.1. Phương pháp luận nghiên cứu ............................................................................ 6 6.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể ......................................................................... 6 7. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài .................................................................................... 7 8. Kết cấu của luận văn ................................................................................................... 7 CHƯƠNG 1 ..................................................................................................................... 8
viii 1.1. Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ................................................................................................... 8 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản ........................................ 8 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai .......................................................................................................................................... 12 1.2. Khái quát lịch sử của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ............................................................................................................................... 16 1.2.1. Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai trên thế giới ...................................................................................................... 16 1.2.2. Khái quát lịch sử pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở Việt Nam ....................................................................................................... 24 1.3. Nội dung của pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai .............................................................................................................................................. 26 1.3.1. Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai .................... 26 1.3.2. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh ................................................................................................................................ 27 1.3.3. Bảo lãnh trong bán, cho thuê bất động sản hình thành trong tương lai .. 28 1.3.4. Thanh toán trong bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai .......................................................................................................................................... 29 1.3.5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai ................................................................................................................. 30 1.4. Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ............... 31 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .............................................................................................. 33 CHƯƠNG 2 ................................................................................................................... 34 2.1. Thực trạng pháp luật về quyền và nghĩa vụ chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.................................................................................................. 34 2.1.1 Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ....................................................................................... 34 2.1.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai tại Thành phố Hồ Chí Minh ............ 36
ix 2.2. Thực trạng pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai .................................................................................................................... 38 2.2.1. Quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ...................................................................................................................................... 38 2.3 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.............. 45 2.3.1 Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ...................................................................................................................................... 45 2.3.2. Thực trạng áp dụng về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà hình thành trong tương lai ................................................................................................................. 47 2.4. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai .......................................................................................................................................... 52 2.4.1. Quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai ................................................................................................................. 52 2.4.2. Thực trạng áp dụng về thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai............................................................................................. 55 2.5. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ............................................................................................................................... 59 2.5.1 Quy định về Chuyển nhượng hợp đồng mua bán thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. ................................................................................................................ 59 2.5.2. Thực trạng áp dụng về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ......................................................................................... 61 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 .............................................................................................. 66 CHƯƠNG 3 ................................................................................................................... 67 3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai .................................................................................................................... 67 3.1.1. Hoàn thiện quy định pháp luật với quyền của chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ....................................................................... 67 3.1.2. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ...................................................................................................... 68
x 3.1.3. Hoàn thiện quy định pháp luật đối với bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ....................................................................................... 69 3.1.4. Hoàn thiện quy định pháp luật về thanh toán trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ....................................................................................... 72 3.1.5. Hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.............................................................................. 72 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. .......................................................................................... 74 3.2.1. Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ...................................................................................................... 74 3.2.2. Có cơ chế thanh tra, kiểm tra thường xuyên, đột xuất và có cơ chế xử lý nghiêm minh đối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ...................................................................................................... 74 3.2.3. Ban hành, rà soát và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, đảm bảo tinh đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định .................................................................. 75 3.2.4. Nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp bất động sản hình thành trong tương lai ........................................................................................................................... 75 3.2.5. Nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.............................................................................. 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 .............................................................................................. 78 KẾT LUẬN .................................................................................................................... 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................ i
1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là một ngành kinh doanh đặc thù, có mối quan hệ chặt chẽ với các hoạt động kinh doanh khác, đóng góp quan trọng vào sự phát triển kinh tế. Những năm gần đây, lĩnh vực KDBĐS HTTTL phát triển nhanh, mạnh mẽ hơn bao giờ hết, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS cả nước sôi nổi hơn. Thông qua hoạt động này, CĐT có cơ hội đầu tư, tìm kiếm nguồn khách hàng dễ hơn, từ đó đưa sản phẩm của mình đến tay khách hàng, thu lợi nhuận, tạo nguồn vốn cho mình tái đầu tư, phát triển, tạo điều kiện để khách hàng biết đến sản phẩm, từ đó sở hữu sản phẩm thông qua hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS HTTTL. Tuy nhiên, thực trạng pháp lý, tình hình áp dụng các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động KDBĐS HTTTL hiện nay vẫn còn vướng mắc, bất cập, dù rằng các quy định pháp luật về KDBĐS hiện hành đã có nhiều thay đổi so với Luật KDBĐS 2006. Nhìn chung, các quy định về pháp luật KDBĐS chủ yếu quy định quyền chủ đầu tư, điều kiện về chủ thể KDBĐS một cách chung chung, chưa dự liệu hết các tình huống xảy ra thực tiễn một cách chi tiết và cụ thể, nên khi xảy ra tranh chấp, các cấp Tòa án có thẩm quyền vẫn chưa thống nhất phương hướng xử lý. Hơn nữa, quyền lợi của khách hàng vẫn còn thiệt thòi khi áp dụng pháp luật KDBĐS HTTTL để giao dịch sản phẩm với nhà đầu tư. Bên cạnh đó, CĐT lợi dụng nhận thức pháp luật của khách hàng về pháp luật còn nhiều hạn chế nên sử dụng các phương thức vi phạm một cách tinh vi, khó phát hiện nhằm mục đích thu lợi nhuận cho mình. Ngoài ra, hệ thống văn bản pháp luật liên quan KDBĐS HTTTL vẫn còn nhiều bất cập, chưa thống nhất, chưa rõ ràng khi nhiều CĐT cố tình áp dụng sai luật để thực hiện các giao dịch, … Do vậy, việc hoàn thiện pháp luật về KDBĐS nói chung, KDBĐS HTTTL nói riêng sẽ giúp bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng cho khách hàng, giúp CĐT tuân thủ pháp luật. Mặt khác, thực trạng áp dụng các quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL tại các thành phố lớn trong đó có TPHCM cho thấy bên cạnh những kết quả đạt được như sự cung ứng với số lượng sản phẩm BĐS HTTTL với số lượng lớn cho khách hàng có nhu cầu thì thực trạng CĐT bàn giao BĐS HTTTL chậm tiến độ, không đúng 1
2 chất lượng cam kết, không thực hiện được các thủ tục pháp lý cần thiết, … Thực trạng này cần phải có những giải pháp về cả về mặt hoàn thiện pháp luật về cả mặt thực thi thì quyền lợi của cả CĐT, của khách hàng mới được bảo đảm. Xuất phát từ những thực tế nêu trên, cần thiết phải có những nghiên cứu một cách toàn diện từ cơ sở lý luận, thực trạng pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đến những kiến nghị hoàn thiện pháp luật và thực thi pháp luật. Do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành, thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Luật kinh tế của mình. 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài 2.1. Mục đích nghiên cứu của đề tài Mục đích nghiên cứu của đề tài là hoàn thiện pháp luật liên quan vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý, điều hành và tuân thủ pháp luật liên quan đến hoạt động KDBĐS HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Để hoàn thiện mục đích nghiên cứu của đề tài, luận văn tập trung nghiên cứu và làm rõ những nội dung sau: - Làm rõ cơ sở lý luận pháp lý về Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; những quy định pháp luật về hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai - Phân tích, đánh giá thực trạng quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL, thực trạng áp dụng các quy định pháp luật đó tại Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2017 đến nay, chỉ ra được nguyên nhân của những thực trạng đó. - Đề xuất những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS HTTTL và những giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về KDBĐS HTTTL tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. 3. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2
3 Kinh doanh bất động sản nói chung và Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng đang là chủ đề được các nhà nghiên cứu đặc biệt quan tâm trong thời gian cần đây xuất phát từ yêu cầu phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS. Vấn đề nghiên cứu liên quan các đề tài kinh doanh bất động sản đã được nhiều tác giả nghiên cứu, thực hiện qua nhiều công trình khác nhau như: Luận án Tiến sĩ Luật học của tác giả Vũ Anh với đề tài Pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam – Những vấn đề lý luận và thực tiễn tại Học viện Khoa học xã hội, năm 2012. Ở công trình nghiên cứu này, tác giả đã khái quát những vấn đề lý luận về pháp luật KDBĐS, đánh giá những thực trạng pháp luật KDBĐS hiện hành, qua đó chỉ ra những bất cập thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật KDBĐS, chỉ ra những hạn chế trong áp dụng pháp luật KDBĐS, nêu những kiến nghị hoàn thiện về pháp luật KDBĐS. Tuy nhiên, công trình nghiên cứu thời điểm 2012, tính đến nay, pháp luật về KDBĐS đã có nhiều thay đổi nên những nghiên cứu từ công trình này, so với hiện nay chưa thể là một công trình có ý nghĩa toàn diện về lĩnh vực pháp luật KDBĐS, nhất là KDBĐS HTTTL. Luận văn thạc sĩ Luật học Pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam của tác giả Phạm Hoàng Anh, Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội 2015. Ở luận văn này, tác giả đã nghiên cứu lý luận các quy định pháp luật liên quan pháp luật về nhà ở HTTTL ở Việt Nam. Tác giả đã đưa ra một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện hơn các quy định về nhà ở HTTTL. Kết quả nghiên cứu của tác giả đã chỉ ra một số bất cập liên quan pháp luật về nhà ở HTTTL. Tuy nhiên, so với đề tài Pháp luật về KDBĐS HTTTL, tác giả của luận văn trên chưa nghiên cứu một cách toàn diện các quy định pháp luật về KDBĐS HTTTL. Luận văn thạc sĩ Luật kinh tế: Pháp luật về mua bán tài sản HTTTL ở Việt Nam của tác giả Phạm Uy Vũ, Đại học Huế, năm 2018. Tác giả đã nghiên cứu khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về hợp đồng mua tài sản HTTTL, cơ cấu pháp lý của hợp đồng mua bán tài sản HTTTL, chỉ ra một số tồn tại, hạn chế về việc mua bán tài sản HTTTL, nhưng đề tài mới chỉ mới tập trung nghiên cứu về hoạt động mua bán tài sản HTTTL. 3
4 Luận văn thạc sĩ Luật học: Hợp đồng chuyển nhượng dự án trong hoạt động KDBĐS theo pháp luật Việt Nam của Trần Thị Loan, năm 2018, tác giả nghiên cứu một cách toàn diện về vấn đề chuyển nhượng hợp đồng trong KDBĐS, yếu tố quan trọng giúp khách hàng sở hữu sản phẩm BĐS từ CĐT. Tác giả đưa ra một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng trong KDBĐS tại Việt Nam. Đề tài luận văn thạc sĩ Luật kinh tế về: Pháp luật về KDBĐS qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên Huế của tác giả Đinh Ngọc Huy, thực hiện năm 2020. Tác giả nghiên cứu một cách tổng quát các khái niệm, đặc điểm KDBĐS, đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật KDBĐS từ thực tiễn áp dụng tại tỉnh Thừa Thiên-Huế. Công trình nghiên cứu Bình luận khoa học Luật KDBĐS của PGS - TS Nguyễn Quang Tuyến, xuất bản 2020” bàn về các vấn đề pháp luật trong KDBĐS, mang tầm vĩ mô, bao quát, chưa đi nhấn mạnh về lĩnh vực KDBĐS HTTTL. Luận văn thạc sĩ Pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL, từ thực tiễn tỉnh Tiền Giang của tác giả Võ Tuấn Kiệt, Đại học ngân hàng TPHCM đã đến cơ sở lý luận cũng như thực trạng thực hiện pháp luật về kinh doanh nhà ở HTTTL tại tỉnh Tiền Giang. Luận văn tập trung đối tượng nghiên cứu BĐS là nhà ở HTTTL. Mặc dù tác giả đã phân định rất rõ hai loại hình nhà ở HTTTL là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội nhưng nội dung kinh doanh đang chủ yếu là mua bán nhà ở HTTTL mà chưa nghiên cứu đến các hoạt động KDBĐS như bảo lãnh, chuyển nhượng, … Bài viết: Điều kiện kinh doanh nhà ở chung cư HTTTL: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn của Chế Văn Trung tại Tạp chí công thương năm 2020 cũng đã chỉ ra được các điều kiện về vốn, về chủ thể kinh doanh nhà ở chung cư HTTTL, thực trạng vi phạm cam kết trong các giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư HTTTL, từ đó, đề xuất một số giải pháp về pháp luật, về thực thi pháp luật của CĐT. Tuy nhiên, bài viết chỉ tập trung vào khía cạnh điều kiện kinh doanh nhà ở chung cư HTTTL. Một số bài viết khác cũng đã nghiên cứu đến kinh doanh loại hình BĐS HTTTL như: Pháp luật về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở HTTTL của Bùi Đức Giang, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 2, năm 2016; Bảo vệ quyền lợi của người mua, người thuê mua, khi bảo lãnh mua bán, thuê mua nhà ở HTTTL của tác giả Châu Thị Khánh Vân, Tạp chí nghiên cứu lập pháp năm 2018; 4
5 Các công trình nghiên cứu kể trên, có bàn về các quy định pháp luật với loại hình KDBBĐS HTTTL. Tuy nhiên, những vấn đề mà các đề tài nêu trên đưa ra đều chú trọng lĩnh vực nhất định đối với loại hình nhà ở HTTTL, nghiên cứu về việc BĐSHTTTL là tài sản bảo đảm trong các giao dịch dân sự. Các công trình tập trung khai thác dưới một số khía cạnh của hoạt động KDBĐ như mua bán nhà ở HTTTL mà chưa khái quát toàn diện từ mua bán, bảo lãnh đến chuyển nhượng BĐS HTTTL. Một số công trình nghiên cứu đến thực tiễn áp dụng pháp luật về KDBĐS HTTTL tại một số địa phương nhưng rất hiếm công trình đánh giá thực tiễn đó tại TPHCM. Bên cạnh đó, một số công trình thực hiện từ thời gian quá lâu, những quy định pháp luật liên quan hoạt động KDBĐS HTTL không phù hợp với thực tiễn, cũng như những kiến nghị hoàn thiện pháp luật về KDBĐS HTTTL chưa sâu sắc, toàn diện, mang tính tổng quát nhất. Ngoài ra, các công trình cũng nghiên cứu nhiều về mặt lý luận, chưa đầu tư nhiều về thu thập số liệu thực tế từ đó chưa nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật thiết thực, … Vì vậy, kế thừa những kết quả và khắc phục những hạn chế của những công trình nêu trên, tác giả tiếp tục nghiên cứu một cách toàn diện về hoạt động KDBĐ HTTTL một cách toàn diện từ lý luận đến thực tiễn các quy định pháp luật, hoạt động thực thi pháp luật về KDBĐS HTTTL tại TPHCM để đưa ra kiến nghị những giải pháp thiết thực, phù hợp nhất nhằm hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động này cũng như nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về KDBĐS HTTTL tại TPHCM trong thời gian sắp tới. 4. Câu hỏi nghiên cứu 4.1. Về lý luận Những khái luận pháp lý về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai hiện nay có phù hợp với thực trạng phát triển của thị trường BĐS không? 4.2. Về thực tiễn Thực tiễn pháp luật và thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành về KDBĐS HTTTL đối với các tổ chức, cá nhân KDBĐS HTTTL trên địa bàn TPHCM có những thuận lợi, khó khăn như thế nào? 4.3. Về kiến nghị hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 5
6 Những kiến nghị nào nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật hiện hành nâng cao hiệu quả kinh tế về lĩnh vức KDBĐS HTTTL trong giai đoạn hiện nay ở nước ta? 5. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu 5.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy định pháp luật điều chỉnh họat động KDBĐS HTTTL như là mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, CTXD HTTTL cũng như việc chyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà, CTXD của các tổ chức, cá nhân KDBĐS HTTTL theo pháp luật KDBĐS. 5.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi nội dung nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu pháp luật hiện hành liên quan đến họat động KDBĐS HTTTL chứ không phải là toàn bộ các loại BĐS. - Phạm vi không gian nghiên cứu: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về lĩnh vực KDBĐS, luận văn chỉ nghiên cứu trên địa bàn TPHCM, không nghiên cứu thực trạng diễn ra trên quy mô rộng lớn cả nước. - Phạm vi thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu cơ sở pháp lý và thực tế áp dụng quy định pháp luật hiện hành liên quan KDBĐS HTTTL từ 2017 đến nay. 6. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu cụ thể 6.1. Phương pháp luận nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, so sánh. Trong đó về phương pháp luận, luận văn nghiên cứu dựa trên phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lê Nin; dựa trên quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về vai trò chủ đạo của các tổ chức kinh tế đối với sự phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay. Đồng thời, các nguyên lý chung về BĐS, KDBĐS cũng được vận dụng để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài. 6.2. Phương pháp nghiên cứu cụ thể Để thực hiện luận văn, tác giả đã sử dụng các phương pháp khác nhau dưới đây, nhưng phổ biến là phương pháp phân tích, tổng hơp, so sánh. 6
7 - Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này nhằm làm rõ hơn những quy định của pháp luật về lĩnh vực KDBĐS HTTTL, được sử dụng tại chương 1. - Phương pháp so sánh: So sánh những điểm giống nhau, khác nhau của các quy định pháp luật và thực tiễn về lĩnh vực KDBĐS HTTTL, để đưa ra những kết luận làm rõ vấn đề nghiên cứu. Phương pháp này sử dụng tại chương 1, chương 2. - Phương pháp diễn dịch, phương pháp tổng hợp: Nhằm triển khai và làm sáng tỏ những luận điểm trình bày, sử dụng chương 1, 2, chương 3. 7. Ý nghĩa nghiên cứu của đề tài Ý nghĩa về mặt khoa học: Luận văn hoàn thành sẽ là công trình khoa học góp phần bổ sung lý luận về pháp luật KDBĐS HTTTL, làm rõ bất cập của pháp luật KDBĐS HTTTL như: i) Điều kiện tài sản KDBĐS HTTTL; ii) Điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. iii) Những bất cập trong thanh toán, chuyển nhượng dự án đầu tư BĐS HTTTL. iv) Những bất cập trong bảo lãnh dự án đầu tư KDBĐS HTTTL. Về ý nghĩa thực tiễn: Đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện điều chỉnh thống nhất chung đối với hoạt động KDBĐS HTTTL. Nhất là nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật KDBĐS HTTTL từ thực tiễn áp dụng KDBĐS HTTTL tại TPHCM. Ngoài ra, luận văn sau khi hoàn thành là nguồn tài liệu tham khảo nghiên cứu và học tập tại trường Đại học Ngân hàng TPHCM cũng như các cơ sở đào tạo luật kinh tế cả nước 8. Kết cấu của luận văn Ngoài Phần mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo, đề tài của luận văn gồm 3 chương như sau: Chương 1: Những vấn đề pháp lý cơ bản về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam Chương 2: Thực trạng về pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và thực tiễn áp dụng tại TP.HCM Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành tại Thành phố Hồ Chí Minh 7
8 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ CƠ BẢN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1. Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm về kinh doanh bất động sản Trước khi đưa ra khái niệm Kinh doanh bất động sản thì cần phải làm rõ nội hàm của khái niệm bất động sản. Trong khoa học pháp lý, có nhiều cách phân loại tài sản, người ta thường dựa trên đặc điểm, tính chất vật lý để phân loại tài sản. Theo cách này, tài sản được phân loại thành bất động sản và động sản. Cách phân loại này đã xuất hiện từ thời La Mã cổ đại và ngày nay nó được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận thành một chế định ở hầu hết BLDS của các nước theo hệ thống pháp luật thành văn. Theo khái niệm Luật La Mã, BĐS là những đồ vật không thể thay đổi vị trí của mình trong không gian mà không bị tổn hại đến đặc tính. BĐS cơ bản quan trọng nhất là đất đai và những tài sản gắn chặt với nó (Theo Vũ Anh, 2012). Thưc tế, có rất nhiều quan điểm khác nhau về BĐS từ các nhà khoa học và cơ quan nghiên cứu. Tuy nhiên, phần lớn các quan điểm đó đều thống nhất BĐS chính là đất đai và những tài sản gắn chặt với đất đai, những tài sản này sẽ không dịch chuyển được. Đối tượng BĐS cũng như tên gọi các đối tượng đó cũng tuỳ thuộc vào tiêu chí xác định của pháp luật từng quốc gia hay có thể hiểu là sự khác nhau về phân loại BĐS. Đơn cử, pháp luật của Thái Lan quy định, BĐS là đất đai và bao gồm cả những quyền năng có liên quan đến việc sở hữu đất đai. Pháp luật của Indonexia lại quy định, bất cứ tài sản nào có liên quan đến đất đai và đất đai thì đều được coi là BĐS. Pháp luật của Pháp xác định BĐS bao gồm bản thân BĐS có nghĩa là đất đai, 8