Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại theo luật nhà ở năm 2014 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:94

Thêm vào BST

Báo xấu

27
lượt xem 10
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Đề tài này nghiên cứu, làm rõ những cơ sở khoa học, (cơ sở lý luận) liên quan đến cơ sở hình thành quỹ, đối tượng nộp quỹ, chủ thể quản lý, sử dụng quỹ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ. Để hiểu rõ hơn mời các bạn cùng tham khảo nội dung chi tiết của luận văn này.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại theo luật nhà ở năm 2014 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, 2020
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ĐỖ VĂN VŨ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI THEO LUẬT NHÀ Ở NĂM 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 Người HDKH: TS. NGUYỄN THỊ TÂM Hà Nội, 2020
LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan rằng Luận văn “Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của chính tôi. Việc sử dụng thông tin, số liệu thống kê và kết quả của các công trình khoa học khác nhằm làm tăng thêm tính khoa học của Luận văn và được tác giả trích dẫn theo quy định Nhà trường. Luận văn chưa được công bố và nhận bằng cấp tại bất kỳ một cơ sở đào tạo nào. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 08 năm 2020 Tác giả Đỗ Văn Vũ
LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành nhiệm vụ học tập và Luận văn, đầu tiên, tác giả xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu, Khoa Luật, Viện Đào tạo sau đại học, Thư viện Trường cùng toàn thể quý Thầy, Cô, Chuyên viên của Học viện Khoa học xã hội đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tác giả trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành Luận văn. Đặc biệt, tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến TS. Nguyễn Thị Tâm đã hết lòng giúp đỡ, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tác giả trong suốt quá trình thực hiện việc nghiên cứu Luận văn. Tác cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè và đồng nghiệp đã luôn ở bên cạnh hỗ trợ, giúp đỡ và động viên tác giả trong quá trình học tập và thực hiện đề tài nghiên cứu của mình. Cuối cùng, xin trân trọng cám ơn quý Thầy, Cô trong Hội đồng chấm Luận văn đã đóng góp những ý kiến quý báu để tác giả hoàn chỉnh Luận văn này. Chân thành cảm ơn!
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Diễn giải BQT Ban quản trị CĐT Chủ đầu tư UBND Uỷ ban nhân dân HĐND Hội đồng nhân dân QBTCC Quỹ bảo trì chung cư TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh QCVN Quy chuẩn Việt Nam
MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. 1 LỜI CẢM ƠN .................................................................................................... 2 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT .................................................................. 3 MỤC LỤC .......................................................................................................... 4 PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................ 1 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 4 2.1. Đối tượng nghiên cứu: ....................................................................... 4 2.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 4 3. Mục tiêu, nghiên cứu ................................................................................. 4 3.1. Mục tiêu chung .................................................................................. 4 3.2. Mục tiêu cụ thể .................................................................................. 5 4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 5 4.1. Phương pháp luận .............................................................................. 5 4.2. Phương pháp nghiên cứu thực tiễn .................................................... 5 5. Tổng quan tình hình nghiên cứu .............................................................. 6 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................ 8 6.1. Ý nghĩa khoa học ............................................................................... 8 6.2. Giá trị thực tiễn .................................................................................. 8 7. Kết cấu của Luận văn................................................................................ 8 Chương 1 ............................................................................................................ 9 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ........................................................... 9 1.1. Khái quát quỹ bảo trì chung cư ............................................................ 9 1.1.1. Cơ sở hình thành quỹ bảo trì chung cư........................................... 9 1.1.2. Khái niệm quỹ bảo trì chung cư ................................................... 11 1.1.3. Đặc điểm quỹ bảo trì chung cư ..................................................... 15 1.2. Nội dung hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư ............ 19 1.2.1. Nội dung hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư ....................... 20 1.2.2. Nội dung hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư ...................... 24
Tiểu kết chương 1 ............................................................................................ 27 Chương 2 .......................................................................................................... 28 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI ............................. 28 2.1. Thực trạng pháp luật về hoạt động quản lý quỹ bảo trì chung cư .. 28 2.1.1. Nguồn hình thành, mức đóng, chủ thể đóng và thời điểm đóng .. 28 2.1.2. Chủ thể quản lý, sử dụng quỹ ....................................................... 38 2.2. Thực trạng pháp luật về hoạt động sử dụng quỹ bảo trì chung cư . 47 2.2.1. Thực trạng pháp luật về hạng mục, kế hoạch sử dụng quỹ bảo trì ................................................................................................................ 47 2.2.2. Thực trạng pháp luật về hoạt động chuyển giao, sử dụng và kiểm soát quỹ bảo trì........................................................................................ 51 2.2.3. Trách nhiệm các bên liên quan đến hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì. .............................................................................................. 59 Tiểu kết Chương 2........................................................................................... 64 Chương 3 .......................................................................................................... 66 GIẢI PHÁP GÓP PHẦN HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI .......... 66 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư .................................................................................... 66 3.2. Nhóm giải pháp pháp lý góp phần hoàn thiện pháp luật về quản lý và sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư ........................................................ 69 3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư .................................................................... 70 3.2.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến hoạt động sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư ............................................................... 73 3.2.3. Hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến trách nhiệm của các chủ thể trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư ..... 76 3.3. Nhóm giải pháp nhằm góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. ............... 79
3.3.1. Nâng cao ý thức pháp luật của người dân về nhà chung cư nói chung, về quản lý, sữ dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. ........................... 79 3.3.2. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. .......................................................... 80 3.3.3. Tăng cường áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì ............................................................................................... 80 Tiểu kết chương 3 ............................................................................................ 82 KẾT LUẬN ...................................................................................................... 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO....................................................... 85
PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhu cầu có nhà ở là một trong những nhu cầu bức thiết của mọi người dân. Trước những áp lực đặt ra về sự thu hẹp diện tích đất sử dụng và khả năng tài chính của người dân, có thể thấy, nhà ở chung cư được xem là xu hướng lựa chọn tối ưu và phổ biến đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh… hiện nay. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích thiết thực của loại hình nhà ở này mang lại thì các tranh chấp phát sinh từ giao dịch nhà ở chung cư giữa chủ đầu tư, người mua nhà và Ban quản trị nhà chung cư liên quan đến quỹ bảo trì nhà chung cư diễn ra ngày càng nhiều. Theo đó, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này đã quy định về kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cũng như nghĩa vụ đóng góp kinh phí này của cư dân và chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật này cũng ghi nhận về việc bàn giao, phương thức xử lý cũng như các chế tài cho chủ đầu tư và các chủ thể liên quan khi chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì cũng như việc quản lý, sử dụng quỹ này. Tuy nhiên, hiện nay không phải bất kỳ cư dân nào cũng hiểu các quy định pháp luật liên quan đến quỹ phí bảo trì để có căn cứ yêu cầu chủ đầu tư hay Ban quản trị thực hiện đúng quy định pháp luật liên quan đến quỹ bảo trì. Do đó, Tác giả lựa chọn đề tài “Quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại theo Luật nhà ở năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu và khẳng định đề tài có tính cấp thiết vì những lý do sau: Thứ nhất, do nhu cầu về nhà ở người dân tăng cao trong khi quỹ đất tại các thành phố ngày càng bị thu hẹp, những yếu tố chủ quan và khách quan của xu thế hội nhập quốc tế về mọi mặt, do đó việc phát triển loại hình nhà ở chung cư là xu hướng tất yếu; Sự thay đổi trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai, chính sách về nhà ở tác động làm cho các quan hệ xã hội liên quan đến hoạt động mua bán nhà ở chung cư có sự thay đổi và phát sinh mới, nhất thiết cần phải có những quy định cụ thể của pháp luật kịp thời điều chỉnh. 1
Thứ hai, do những bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư. Pháp luật thời gian qua đã có những điều chỉnh nhất định nhằm định hướng phát triển quan hệ mua bán nhà ở chung cư, trong đó vấn đề quỹ bảo trì nhà chung cư được quy định ngày càng cụ thể hơn, đảm bảo thực thi các chính sách quản lý, phát triển về bất động sản và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức tham gia trong mối quan hệ giữa chủ đầu tư, Ban quản trị và bên sở hữu, người sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật cho thấy, hiện nay pháp luật điều chỉnh quan hệ này đã bộc lộ nhiều bất cập lớn như: (i) Một số quy định của pháp luật trong điều chỉnh quan hệ mua bán nhà ở chung cư liên quan đến quỹ bảo trì đã không còn phù hợp, không còn khả thi và không phản ánh đúng thực tiễn áp dụng khi mục đích quỹ bảo trì nhằm thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư khi quá trình sử dụng vận hành bị hao mòn, xuống cấp theo thời gian nhưng trên thực tế quỹ này lại bị các tổ chức, cá nhân sử dụng vào mục đích khác hoặc chiếm dụng tiền quỹ của cư dân, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của người mua nhà mà bản chất là người tiêu dùng, về lâu dài khiến ảnh hưởng đối với sự phát triển chung về giao dịch thương mại trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản và tầm quan trọng của hoạt động này trong nền kinh tế; Nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của người mua chung cư, pháp luật quy định Hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư với khách hàng trước khi triển khai áp dụng thì nội dung điều khoản trong hợp đồng phải tuân theo mẫu và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, liên quan nội dung quỹ bảo trì, dù về mặt pháp luật, hợp đồng là sự tự do thoả thuận giữa các bên nhưng trên thực tế, nội dung điều khoản tại hợp đồng mua bán nhà chung cư thường quy định mang tính có lợi cho bên bán là chủ đầu tư. Theo đó, liên quan phần quỹ bảo trì pháp luật hiện hành cũng ghi nhận rất chung chung về chủ thể nộp, chủ thể thu, căn cứ nộp, căn cứ tính phí, cơ chế quản lý…, chưa rõ ràng, không chi tiết, về lâu dài gây gây ra nhiều hệ lụy, bất lợi cho người mua nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến thực tế gây khó khăn cho các chủ thể trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ và hoạt động giải quyết tranh chấp của cơ 2
quan có thẩm quyền trên thực tế; (ii) Quyền, nghĩa vụ các bên trong việc hình thành nguồn quỹ bảo trì nhà chung cư, hay cơ chế quản lý, giám sát việc quản lý, sử dụng nguồn quỹ của cá nhân, tổ chức có trách nhiệm hiện nay được quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành bộc lộ nhiều bất cập, điều này dẫn đến trên thực tế khó áp dụng, quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư đối với cá nhân, tổ chức còn mang tính lý thuyết nên thực tế các mâu thuẫn tranh chấp trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì giữa tổ chức, cá nhân liên quan tại các dự án nhà chung cư ngày càng phổ biến, cần phải được khắc phục kịp thời, nhằm tạo hành lang pháp lý rõ ràng trong hoạt động, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì, đảm bảo quyền, nghĩa vụ các chủ thể liên quan. Thứ ba, nhu cầu làm rõ những vấn đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam. Cần nghiên cứu, tìm ra những ưu điểm trong các lý thuyết, triết lý về chính sách phát triển, mô hình quản lý, sử dụng nguồn quỹ bảo trì chung cư của một số quốc gia trên thế giới, từ đó rút kinh nghiệm cho Việt Nam đảm bảo hài hoà giữa lợi ích của cá nhân, tổ chức với lợi ích của Nhà nước là điều cần thiết. Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận từ đó làm cơ sở để đánh giá thực trạng pháp luật phù hợp với điều kiện hoàn cảnh của Việt Nam Thứ tư, công tác quản lý nhà nước trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư hiện nay thể hiện nhiều bất cập, đến từ các quy định của pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật cần phải được tháo gỡ, giải quyết nhằm tạo cơ chế rõ ràng cho các chủ thể thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình một cách cụ thể và hiệu quả. Tác giả cho rằng, việc nghiên cứu về lý luận và thực tiễn pháp luật liên quan phần quỹ bảo trì chung cư trong quan hệ mua bán nhà ở chung cư là rất cấp thiết, vì thế tác giả lựa chọn Đề tài “Quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Luật Kinh tế của mình. Để làm rõ, nội dung Luận văn này, tác giả chủ yếu phân tích quyền, 3
nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và người mua nhà liên quan đến quỹ bảo trì được các bên ghi nhận tại hợp đồng mua bán nhà chung cư và quy định pháp luật xoay quanh quỹ bảo trì, cụ thể là việc đóng phí, bàn giao, cưỡng chế và chế tài cho chủ đầu tư khi không bàn giao kinh phí này; Việc quản lý, sử dụng kinh phí này theo quy định pháp luật hiện hành. 2. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2.1. Đối tượng nghiên cứu: - Các quan hệ xã hội mới phát sinh có liên quan hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; Pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư. 2.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật liên quan hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì của chung cư, nhà ở thương mại. (Sau đây gọi tắt là quỹ bảo trì chung cư “QBTCC”) - Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về việc quản lý, sử dụng kinh phí quỹ bảo trì nhà chung cư trên cơ sở luật Nhà ở 2014 đối với chung cư, nhà ở thương mại, trong đó cụ thể đánh giá thực tiễn tại Thành phố Hồ Chí Minh. - Phạm vi về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật đang có hiệu lực thi hành, cụ thể như Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành. 3. Mục tiêu nghiên cứu 3.1. Mục tiêu chung Đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật liên quan phần quỹ bảo trì nhà chung cư. 4
3.2. Mục tiêu cụ thể - Luận văn nghiên cứu, làm rõ những cơ sở khoa học, (cơ sở lý luận) liên quan đến cơ sở hình thành quỹ, đối tượng nộp quỹ, chủ thể quản lý, sử dụng quỹ, trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong hoạt động quản lý, sử dụng quỹ; - Đánh giá một cách khách quan, toàn diện các quy định của pháp luật trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư. Qua đó chỉ ra một số hạn chế, vướng mắc, bất cập của các quy phạm pháp luật về việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tại luật Nhà ở năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thị hành; - Xác định những định hướng trong hoàn thiện chính sách pháp luật về hoạt động trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư, từ đó làm cơ sở cho việc đề xuất các giải pháp pháp lý cụ thể; - Đề xuất những giải pháp pháp lý và giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật trong việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư. 4. Phương pháp nghiên cứu 4.1. Phương pháp luận Để luận giải những vấn đề liên quan đến đối tượng nghiên cứu, thực hiện những mục tiêu đặt ra, tác giả sử dụng phương pháp luận Duy vật biện chứng và Duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác - Lê nin; quan điểm, đường lối của Đảng có liên quan đến chính sách phát triển nhà ở chung cư, phù hợp với tình hình thực tế cũng như xu thế hội nhập toàn diện đất nước; 4.2. Phương pháp nghiên cứu thực tiễn - Phương pháp khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu - Phương pháp thống kê, so sánh - Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp 5
5. Tổng quan tình hình nghiên cứu Sau đây tác giả trình bày một số công trình khoa học có liên quan đến Đề tài đã được công bố như sau: - Lương Hải Bình, “Những khía cạnh pháp lý về quyền sở hữu nhà chung cư”, Luận văn Thạc sĩ, Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội, 2011; Nội dung Luận văn đã làm rõ những vấn đề lý luận và pháp lý về quyền của sở hữu đối với nhà ở chung cư, thực tiễn các quy định của pháp luật, từ đó chỉ ra những hạn chế và đề xuất những giải pháp lý nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền sở hữu nhà chung cư. Tuy nhiên, Luận văn chỉ dừng lại ở việc phân tích các quy định của pháp luật về quyền sở hữu căn hộ chung cư mà chưa phân tích sâu việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư, các khía cạnh về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia trong việc quản lý, sử dụng nguồn quỹ này tại các dự án nhà ở chung cư thương mại cũng không được phân tích sâu hơn trong Luận văn. - Đào Thị Hằng, “Tiếp cận nhà chung cư, công trình công cộng và giao thông đối với người khuyết tật theo pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Luật học số 10/2013, Tr.54-62; Nội dung bài viết đề cập chủ yếu các quy định về quyền sở hữu nhà chung cư, quyền sử dụng công trình công cộng và giao thông đảm bảo cho người khuyết tật. Bài viết đã có những phân tích, nhấn mạnh những ưu điểm nổi bật của pháp luật trong việc quy định về các yêu cầu về nhà ở chung cư, bài viết cũng chỉ ra những bất cập, hạn chế của pháp luật hiện hành về các biện pháp đảm bảo thực hiện quyền tiếp cận nhà chung cư của người khuyết tật. - Bùi Quang Hưng, “Gỡ rối tranh chấp chung cư, góc nhìn pháp lý”, Tạp chí Tài chính, số 11, Hà Nội 2014, Tr 56- 59; Bài viết đề cập đến thực trạng các tranh chấp điển hình giữa chủ đầu tư và cá nhân, tổ chức mua căn hộ chung cư; chỉ ra những hạn chế của pháp luật trong điều chỉnh mối quan hệ này và những khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền trong giải quyết các tranh chấp phát sinh có liên quan; bài viết cũng đề 6
xuất một số các kiến nghị thay đổi và bổ sung các quy định pháp luật có giá trị tham khảo trong hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở chung cư; - Lê Văn Hiển, “Vấn đề quyền sở hữu đối với nhà chung cư”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 03 /2013, tr.45-54; Nội dung bài viết đề cập đến vấn đề pháp lý liên liên quan đến quan hệ sở hữu nhà ở chung cư, các quyền tối thiểu người mua chung cư phải được đảm bảo, khẳng định pháp luật về nhà ở chung cư và kinh doanh nhà ở cung cư có nhiều bất cập và phải được nghiên cứu, làm rõ để có những điều chỉnh phù hợp cho từng giai đoạn phát triển đất nước. Ngoài ra, thông qua việc nghiên cứu pháp luật một số quốc gia trên thế giới, bài viết cũng nêu lên một số bài học kinh nghiệm có giá trị tham khảo trong hoàn thiện pháp luật về nhà ở chung cư tại Việt Nam; - Nguyễn Thị Thanh Nhàn, “Pháp Luật về quản lý nhà ở chung cư”, Luận văn Thạc sỹ, Khoa Luật Trường Đại Học quốc gia Hà nội, 2015; Nội dung Luận văn đi sâu phân tích một cách toàn diện, đầy đủ và có hệ thống vấn đề pháp luật về quản lý và sử dụng nhà ở chung cư ở Việt Nam; Luận văn cũng chỉ ra được những triết lý, quan điểm phát triển và mô hình quản lý nhà chung cư một số quốc gia phát triển trên thế giới có giá trị tham khảo cho việc tổ chức quản lý nhà ở chung cư tại Việt Nam; Nhìn chung, loại hình nhà ở chung cư ngày càng nhiều là xu thế tất yếu của việc phát triển kinh tế thời hội nhập, đặc biệt là tại các thành phố lớn, khung pháp lý cho hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư vẫn còn nhiều bất cập khi tranh chấp giữa các chủ thể liên quan việc quản, lý sử dụng quỹ bảo trì tại các chung cư ngày càng nhiều, với Đề tài: “Quản lý, sử dụng Quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại theo Luật nhà ở năm 2014 từ thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh”, sẽ là một công trình khoa học pháp lý nghiên toàn diện về mặt lý luận và thực tiễn với tinh thần kế thừa và phát triển những kết quả nghiên cứu của những công trình khoa học trước và tập trung giải quyết tranh chấp kéo dài trong Quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư 7
giữa chủ đầu tư, Ban quản trị và chủ sở hữu, người sử dụng chung cư, góp phần hoàn thiện khung pháp lý trong quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư, nhằm phù hợp thực trạng khách quan, đáp ứng xu thế hội nhập quốc tế toàn diện hiện nay. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 6.1. Ý nghĩa khoa học Đề tài góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư, từ đó làm cơ sở lý luận, khoa học cho việc đánh giá thực trạng pháp luật và đề xuất các giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà ở chung cư. 6.2. Giá trị thực tiễn - Đề tài có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu của sinh viên, học viên cao học, các nhà hoạch định chính sách; những giải pháp được nêu ra trong đề tài có giá trị tham khảo, xem xét đề xuất xây dựng pháp luật về hoạt động quản lý, sử dụng nguồn kinh phí quỹ bảo trì nhà ở chung cư trong tương lai gần; - Đề tài có thể được chỉnh lý, xuất bản dưới dạng sách chuyên khảo.v.v. 7. Kết cấu của Luận văn Ngoài phần mở đầu, Mục lục, Danh mục Tài liệu tham khảo, Luận văn được bố cục thành 03 chương: Chương 1. Tổng quan về quản lý sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại. Chương 2. Thực trạng pháp luật về hoạt động quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại. Chương 3. Giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nhà ở thương mại. 8
Chương 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1.1. Khái quát quỹ bảo trì chung cư 1.1.1. Cơ sở hình thành quỹ bảo trì chung cư Do xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, trong quá trình sử dụng nhà chung cư sẽ xuống cấp dẫn đến bị hư hỏng do tần suất sử dụng khá cao, vì vậy, khi chung cư bị trong tình trạng hư hỏng thì cần một nguồn quỹ để nhằm bảo trì phần sở hữu chung, bên cạnh đó cũng xuất phát từ đặc điểm của chung cư, từ đó tác giả cho rằng phải buộc người chủ sở hữu phải đóng quỹ bảo trì này. Trên thực tế số quỹ này theo quan điểm của tác giả là không đủ. Bởi vì, do đặc điểm của quan hệ xã hội, tức là đặc điểm của chung cư là phải sử dụng thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt... Hiện nay giá trị thang máy hiện nay lên đến tiền tỷ, đối với chung cư nếu như hư hỏng khoản mục nào đó thì số tiền bỏ sửa chữa rất là lớn. Việc sử dụng với tần suất sử dụng khá nhiều từ đó dẫn đến mức độ thiệt hại cũng không kém, cho nên trường hợp bị hư hỏng thì khoản bảo trì này sẽ không đủ cho việc để phục hồi lại chung cư. Từ cơ sở trên, tác giả cho rằng, nên tăng thêm kính phí bảo trì. Theo luật Nhà ở năm 2014, liên quan việc bảo trì và kinh phí bảo trì chung cư được nhà làm luật quy định tại ba điều là 107, 108 và 109. Theo đó, nội dung bảo trì nhà chung cư được luật quy định tại Điều 107, việc bảo trì nhà chung cư được chia làm hai phần, bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đối với phần sở hữu riêng, các chủ sở hữu có trách nhiệm tự bỏ kinh phí bảo trì phần diện tích mà người mua nhà được sở hữu riêng. Ngoài ra, các chủ sở hữu còn có nghĩa vụ đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở chung tại nhà chung cư. Về nội dung, quy trình, kế hoạch, hồ sơ bảo trì nhà chung cư thực hiện theo pháp luật về xây. 9
Đối với kinh phí thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu do các chủ thể là người mua nhà có nghĩa vụ đóng căn cứ trên diện tích, giá bán căn hộ và phần diện tích khác và được tính là 2% trên tổng giá mua căn hộ, số tiền phí bảo trì cụ thể người mua nhà có nghĩa vụ đóng thông qua chủ đầu tư theo tiến đố thanh toán do hai bên thỏa thuận tuy nhiên thường trước thời điểm người mua nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì trong trường hợp chủ đầu tư giữ lại căn hộ phần diện tích khác chưa bán, chưa cho thuê mua, không bán, không cho thuê mua, mức đóng căn cứ trên diện tích giữ lại và được tính trên mức 2% của giá bán căn hộ cao nhất đã bán tại dự án. Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí bảo trì của người mua căn hộ, phần diện tích khác tại dự án, chủ đầu tư có nghĩa vụ lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt nam và chuyển toàn bộ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản này, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án nhà chung cư biết. Đối với tài khoản chuyển tiền kinh phí bảo trì người mua nhà đóng, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, không được sử dụng khoản tiền này vào mục đích khác ngoài việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Sau khi dự án đủ điều kiện đưa vào sử dụng, hội nghị nhà chung cư thành lập Ban quản trị, sau khi Ban quản trị có tài khoản riêng và gửi công văn đề nghị chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì thì trong vòng bảy (07) ngày làm việc, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển toàn bộ kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng cho phần diện tích giữ lại chưa bán, không bán, chưa cho thuê mua. Sau khi chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì (cả tiền gốc và lãi) sang Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng tiền vào đúng mục đích bảo trì các hạng mục thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch bảo trì đã được hội nghị cư dân thông qua và lập bảng thu, chi kinh phí theo quy định kế toán, định kỳ báo cáo cư dân về việc quản lý thu, chi quỹ bảo trì. Theo tác, người mua nhà chung cư khi đóng tiền kinh phí bảo trì nhằm mục đích bảo trì phần sở hữu chung, tuy nhiên thời gian đầu hầu như số tiến 10
người dân đóng không sử dụng cho mục đích là bảo trì mà chủ đầu tư sau khi thu có trách nhiệm gửi vào một tài khoản mở riêng tại tổ chức tín dụng tạm thời quản lý, và nghĩa vụ báo cáo cơ quan quản lý cũng như cư dân về số tiền trên. Sau khi được gửi tại một tài khoản riêng tại tổ chức tín dụng và được tính lãi tiền gửi, về bản chất đây là một nguồn quỹ, có chủ thể đóng góp, có tổ chức cá nhận chịu trách nhiệm quản lý theo quy chế cụ thể, rõ ràng và được tổ chức tín dụng trả lãi suất tiền gửi theo quy định. Do đó, theo tác giả cần thiết sử dụng cụm từ “quỹ bảo trì” thay cho cụm từ kinh phí bảo trì tại luật Nhà ở hiện hành cho nguồn tiền này được “chính danh” là một quỹ tài chính từ đó thay đổi cơ chế quản lý theo đúng nghĩa một nguồn quỹ tài chính thực sự, áp dụng quy chế quản lý, hoạt động quy củ, bài bản như các quỹ tài chính hiện nay, từ đó hạn chế được việc cá nhân, tổ chức lạm dụng việc chưa rõ ràng, quy định kiểm soát lỏng lẻo để sử dụng nguồn tiền không đúng mục đích. 1.1.2. Khái niệm quỹ bảo trì chung cư Có nhiều cách nhìn nhận và khái niệm khác nhau về nhà chung cư. Theo pháp luật về dân sự thì nhà chung cư là một loại bất động sản1, dưới góc độ pháp luật về đất đai, nhà chung cư suy cho cùng là tài sản gắn liền với đất đai nên vẫn chịu sự điều chỉnh nhất định của các quy phạm pháp luật về đất đai; theo pháp luật về xây dựng thì nhà chung cư được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người tác động vào các dạng vật chất như: vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, được xây dựng theo thiết kế, quy chuẩn nhất định và được kiểm duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chung cư (từ gốc Hán – Việt là chúng cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư) hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung2. Theo từ điển Wikipedia, nhà chung cư “Condomminium” được hiểu phổ biến tại các nước trên thế giới là một loại bất động sản có các phần diện 1 Pháp luật Dân sự Việt Nam hiểu tài sản bao gồm: động sản và bất động sản. 2 Luật Nhà ở Số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 11
tích xác định là các căn hộ được sở hữu riêng lẻ bởi các chủ sở hữu căn hộ và các phần diện tích sử dụng chung như: tiền sảnh, hệ thống sưởi ấm, cầu thang bộ, thang máy và các dịch vụ tiện ích xung quanh thuộc khuôn viên của nhà chung cư. Đây cũng là khái niệm đã được người La Mã cổ lần đầu tiên sử dụng từ thế kỷ VI TCN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” và ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư. Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ3. Đến năm 2005, Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về nhà chung cư, trước đó nhà chung cư thường được gọi là nhà tập thể, theo đó: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”4. 3 Theo Encyclopedia Britanica, 2006 4 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở 2005 12