Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

Chia sẻ: ViJensoo ViJensoo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:83

Thêm vào BST

Báo xấu

17
lượt xem 4
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn trình bày các nội dung chính sau: Một số vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh; Hoàn thiện pháp luật và một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ---------- BÙI THỊ THANH THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI ---------- BÙI THỊ THANH THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CỦ CHI, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. LÊ ĐÌNH NGHỊ Hà Nội, năm 2021
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được xem là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển về quy mô, số lượng đó thì vấn đề quản lý về mạng lưới này cũng được đặt ra. Việc kiểm soát về chất lượng của hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ gặp nhiều khó khăn, một số nơi còn có hiện tượng quản lý lỏng lẽo, chưa chặt chẽ. Các hiện tượng như: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai đối tượng, sai mục đích, sai diện tích còn nhiều. Bên cạnh đó, sống trong nền kinh tế thị trường, đồng tiền chiếm vị trí vô cùng quan trọng, thậm chí được xem là “thượng tôn” nên nhiều chủ thể mang quyền lực Nhà nước trong quá trình thực thi nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất đã làm trái với quy định, trình tự, thủ tục pháp luật quy định. Cùng với sự chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan hành chính nhà nước từ trung ương đến địa phương đã và đang tiến hành nhiều hoạt động để thực hiện các quy định của pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Kết quả của việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cho thấy nhiều kết quả tích cực trong việc quản lý và bảo vệ quyền được sử dụng, khai thác lợi ích từ đất. Điều này đã khẳng định tính cần thiết của hoạt động phát hiện, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong lĩnh vực này. Xác định công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nhiệm vụ trọng tâm, có liên quan đến quyền lợi và đời sống vật chất, tinh thần của người dân nhất là những hộ dân bị thu hồi đất, tài sản để giao mặt bằng cho Chủ đầu tư xây dựng các dự án nhằm phục vụ công trình lợi ích quốc gia, công cộng và phát triển kinh tế, xã hội. Do đó lãnh đạo các đơn vị tại UBND huyện Củ Chi có tinh thần chủ động sáng tạo trong việc tham mưu cho Huyện ủy, UBND huyện thực hiện công tác 1
chuyên môn, chủ động chỉ đạo và phối hợp tốt nhiệm vụ được giao. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai thực hiện công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi còn tồn tại một số khó khăn, hạn chế nhất định như: Đa số các hộ dân không đồng ý nhận tiền và bàn giao mặt bằng là do chưa đồng thuận theo đơn giá bồi thường; việc xác minh mốc thời gian sử dụng, chứng minh mốc thời gian sử dụng không có hồ sơ lưu trữ phải phụ thuộc vào UBND xã thẩm tra, xác nhận; việc mua, bán đất bằng giấy tay hoặc đã biến động chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được cập nhật kịp thời dẫn đến việc xác định chủ sử dụng đất ảnh hưởng dự án thời gian kéo dài làm chậm tiến độ… Xuất phát từ thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn của hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên phạm vi huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh, tác giả chọn đề tài “Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu Luận văn Thạc sỹ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác liền với đất nói chung cũng như hoạt động thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn khác liền với đất nói riêng là vấn đề quan trọng trong hệ thống pháp luật và trong thực tiễn đời sống xã hội. Do đó, liên quan đến vấn đề này có nhiều các công trình nghiên cứu ở dưới các góc độ và theo các quy mô khác nhau. Điển hình như: Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Sin Thoại Khánh (2014), Cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. Luận văn tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; các điều kiện cấp, thu hồi; quy trình, trình tự, thủ tục cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời Luận văn nghiên cứu việc tổ chức thực hiện pháp luật 2
về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Thống Nhất, tỉnh Đồng Nai, phân tích những ưu, nhược điểm trong công tác cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nêu những giải pháp để hoàn thiện các quy định pháp luật và đảm bảo thực hiện tốt pháp luật về cấp, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hướng cải cách các thủ tục trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. [10] Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Quang Tạo (2018), Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện nay từ thực tiễn tỉnh Lào Cai, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. Luận văn nghiên cứu một số vấn đề chung của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên cạnh đó luận văn phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật khi thực hiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn địa bàn tỉnh Lào Cai, qua đó nhận định và đánh giá về tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai, kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó. Trên cơ sở đó, Luận văn đề xuất một số kiến nghị để hoàn thiện thêm các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [19]. Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Đặng Anh Tuấn (2019), Quản lý Nhà nước về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. Luận văn nghiên cứu cơ sở lý luận, tính pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình và cá nhân; phân tích đánh giá thực trạng, điểm mạnh và hạn chế của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân. [22] Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần Thị Thu Hà (2015), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn 3
liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội. Luận văn nghiên cứu những vấn đề chung về giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; qua đó luận văn cũng đi phân tích và đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, thành phố Hồ Chí Minh, để chỉ ra những tồn tại, bất cập, vướng mắc trong qua trình thực hiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn nghiên cứu. Dựa trên những phân tích và đánh giá trên, luận văn đã đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. [8] Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Huỳnh Viết Hiếu (2014), Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh, Học viện Khoa học Xã hội. Luận văn nghiên cứu các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nêu ra những vướng mắc, hạn chế và đề ra những biện pháp hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và trên cả nước nói chung. [9] Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Đoàn Phúc Trường (2019), Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh, Học viện Khoa học xã hội Việt Nam. Luận văn phân tích những khía cạnh lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thực trạng thực hiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận 4
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; đánh giá những thành tựu và kết quả đạt được dưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về công tác thu hồi giấy chứng nhận nhằm có những giải pháp tốt hơn, hiệu quả hơn trong tương lai. [23] Tóm lại, hầu hết các công trình nghiên cứu nêu trên đều tập trung nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất. Riêng Luận văn Thạc sỹ của tác giả Đoàn Phúc Trường tập trung nghiên cứu ở cả khía cạnh lý luận pháp luật và thực tiễn việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh. Do đó có thể khẳng định rằng vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo pháp luật đất đai ở Việt Nam, cụ thể là thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh chưa được nghiên cứu một cách kỹ lưỡng nhằm phát hiện những thiếu sót và khắc phục những lỗ hỗng nhất định. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 3.1 Mục đích nghiên cứu đề tài Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan về hiện trạng các quy định pháp luật cũng như hiệu quả áp dụng các thủ tục về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Củ Chi, tác giả đề xuất các biện pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở địa bàn huyện Củ Chi trong thời gian tới. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài - Một là, phân tích và làm rõ cơ sở lý luận và pháp lý về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua việc nghiên cứu địa bàn cụ thể là huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh. - Hai là, đánh giá thực trạng, hạn chế trong các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật trong thực tiễn cũng như làm rõ nguyên nhân của hạn chế, 5
vướng mắc từ đó đề xuất những giải pháp có tính khả thi nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Là các quy phạm pháp luật hiện hành về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các quy định của huyện Củ Chi, của thành phố Hồ Chí Minh liên quan trực tiếp về vấn đề này. Ngoài ra, tác giả nghiên cứu các tài liệu liên quan đến đề tài và thực tiễn thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, của thành phố Hồ Chí Minh. - Phạm vi không gian nghiên cứu: Trên địa bàn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh. - Thời gian: từ năm 2014 khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay (tháng 3 năm 2021). 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phương pháp của Chủ nghĩa duy vật biện chứng Mác- Lênin và các phương pháp chuyên ngành khoa học pháp lý để giải quyết những vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đề tài nghiên cứu bằng những phương pháp sau: Một là, phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết: Nghiên cứu các tài liệu, lí luận khác nhau bằng cách phân tích chúng thành từng bộ phận và liên kết từng mặt, từng bộ phận thông tin đã được phân tích tạo ra một hệ thống lý thuyết mới đầy đủ và sâu sắc về đối tượng. Hai là, phương pháp đối chiếu: Từ kết quả của hoạt động phân tích, tổng hợp lý thuyết và thực tiễn; tiến hành đối chiếu, làm sáng tỏ những vần đề của pháp luật và thực tiễn thi hành luật. 6
Ba là, phương pháp nghiên cứu và so sánh tài liệu tham khảo: Nghiên cứu, so sánh những quy định của pháp luật và tham khảo những tài liệu nghiên cứu trước đó để hoàn thiện vấn đề một cách thích hợp nhất. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Qua nghiên cứu, Luận văn góp phần cung cấp cái nhìn toàn diện, khách quan những vấn đề đang cần sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; qua đó đánh giá một cách toàn diện thực tiễn các quy định của pháp luật hiện hành về thu hồi giấy chứng nhận trong bối cảnh Luật Đất đai năm 2013 tổ chức thi hành được hơn 8 năm. Từ đó kịp thời kiến nghị, đề xuất điều chỉnh, sửa đổi các quy định của pháp luật không còn phù hợp; nhất là đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật đất đai về cơ chế thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đề tài nghiên cứu, ngoài đóng góp vào việc giải quyết vấn đề thực tiễn đang đặt ra hiện nay ở huyện Củ Chi, kết quả nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương, các nhà nghiên cứu, sinh viên, học sinh… quan tâm đến vấn đề pháp luật và thực hiện pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. 7. Kết cấu của Luận văn Luận văn được kết cấu thành 3 chương chính, ngoài ra còn có phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo. 3 Chương có tên gọi như sau: Chương 1. Một số vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chương 2. Thực trạng pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh. Chương 3. Hoàn thiện pháp luật và một số giải nhằm nâng cao hiệu quả công tác thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Củ Chi, thành phố Hồ Chí Minh. 7
Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THU HỒI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.1. Những vấn đề lý luận về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Nhìn từ góc độ lịch sử, Luật đất đai từ năm 1987 đến Luật Đất đai hiện nay vẫn thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo quy định của Luật đất đai 1987, người sử dụng đất bao gồm nông trường, lâm trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân. Theo quy định tại Luật đất đai 1987, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán đất đai, người có hành vi mua bán đất đai phải bị tịch thu toàn bộ tiền mua bán đất. Nhà nước chỉ cho phép chuyển quyền sử dụng đất đai không vì mục đích kinh doanh trong một số trường hợp tại Điều 16, Luật đất đai 1987. Bên cạnh đó, Nhà nước bảo đảm người sử dụng đất được quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất. Do không phù hợp với nền kinh tế thị trường, Luật đất đai 1987 nhanh chóng trở nên lạc hậu và được thay thế bởi Luật đất đai 1993. Kể từ khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước chính thức thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa có giá và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Như vậy, tuy không phải là chủ sở hữu nhưng người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Các quyền chuyển nhượng, cho thuê, được để lại thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất 8
của người sử dụng đất được coi gần như là quyền của chủ sở hữu. Tuy nhiên, quyền sử dụng đất được hạn chế và quản lý thông qua các hoạt động quản lý của Nhà nước như Nhà nước có quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất, quyết định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất [16, tr.7-8] bởi vì quyền sở hữu đất đai thuộc về toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Quyền sử dụng đất có những đặc trưng sau: Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền phái sinh. Theo quy định của pháp luật hiện nay thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định pháp luật. Như vậy, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho người sử dụng đất sử dụng thông qua các hình thức như cho thuê đất, giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. Thứ hai, Quyền sử dụng đất là một quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Người sử dụng đất không có đầy đủ tất cả các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu như quyền quyết định mục đích sử dụng đất, quyết định giá đất của Nhà nước. Bên cạnh đó, không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng hợp pháp cũng có quyền chuyển đổi; tặng cho, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thế chấp, bảo lãnh; thừa kế; góp vốn bằng quy mà pháp luật quy định (bao gồm cả 9 quyền năng của chuyển quyền sử dụng đất đai)[16, tr.106-107]. Thứ ba, Quyền sử dụng đất có thể được xác lập qua nhiều hình thức khác nhau như Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quyền sử dụng đất cũng có thể được xác lập thông qua chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn,… quyền sử dụng đất. Tóm lại Quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định người sử dụng đất được hưởng các quyền cụ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được đảm bảo thực hiện bằng quyền lực Nhà nước. 1.1.1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Trên cơ sở quyền sử dụng đất hợp pháp, người sử dụng đất có thể thực hiện việc đầu tư công sức, vốn để tạo lập các tài sản trên đất, khai thác, hưởng hoa lợi, 9
lợi tức và những lợi ích khác được tạo ra trên quyền sử dụng đất hợp pháp. Tài sản được tạo lập ra trên đất có thể bao gồm các loại cây trồng, nhà ở, công trình phụ trợ và những tài sản khác mà gắn liền với đất đai. Khác với đất đai, Nhà nước thừa nhận mọi cá nhân không phân biệt độ tuổi, quốc tịch đều có quyền sở hữu nhà ở [15, tr.8]. Khi được xem là quyền sở hữu tài sản, Nhà nước đảm bảo cho người sở hữu những tài sản này được đầy đủ các quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản và quyền được Nhà nước bảo hộ khi bị xâm hại theo quy định pháp luật. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đồng nhất với nhau về chủ sở hữu và tính hợp pháp. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận [16, tr.92-93]. Như vậy có trường hợp nhà ở và tài sản khác được tạo lập trên đất không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất hợp pháp. Ví dụ, người sử dụng đất cho người khác thuê đất để đầu tư xây dựng cửa hàng kinh doanh vật liệu xây dựng, như vậy tài sản trên đất là cửa hàng không thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất. Ngoài ra, có rất nhiều trường hợp quyền sử dụng đất là hợp pháp nhưng nhà ở hoặc các tài sản khác được tạo lập trên đất là không hợp pháp. Chẳng hạn như trường hợp xây dựng nhà ở phải xin cấp giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư không xin cấp giấy phép xây dựng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ, theo thống kê của UBND huyện Củ Chi, trong năm 2018, UBND huyện Củ chi đã thực hiện xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng đối với 67 trường hợp xây dựng không phép, trong năm 2019 có 72 trường hợp và trong năm 2020 có 36 trường hợp. Tóm lại, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gắn liền với quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Các quyền này được Nhà nước thừa nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế. 1.1.2. Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10
Để thực hiện chức năng Nhà nước thay mặt nhân dân làm đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước. Theo đó, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu bao gồm các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Tuy nhiên, Nhà nước gần như không trực tiếp thực hiện quyền khai thác và sử dụng đất mà trao các quyền này cho người sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật, bao gồm như cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Nhằm thực hiện quyền thống nhất quản lý, kiểm soát các quan hệ đất đai, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất giữa các chủ thể sử dụng, khai thác quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất, các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp để thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể này. Theo quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ban hành kèm theo Quyết định số 201-QĐ-ĐKTK ngày 14 tháng 7 năm 1989 của Tổng cục quản lý ruộng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Khái niệm này được kế thừa tại Điều 3 Luật Đất đai 1993. Như vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận như là một minh chứng hợp pháp trong mối quan hệ về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý không chỉ trong mối quan hệ quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất hợp pháp mà còn với bên thứ ba như bên thuê đất, chủ sử dụng đất hợp pháp khác. Theo quy định tại Điều 4 Luật Đất đai 2003 có sự mở rộng giá trị pháp lý của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.” Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có giá trị pháp lý khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất hợp pháp, có giá trị pháp lý để công nhận quyền sử dụng 11
đất của một chủ thể trước Nhà nước. Bên cạnh đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là cơ sở pháp lý quan trọng để Nhà nước thừa nhận và bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong mối quan hệ giữa người sử dụng đất với Nhà nước hoặc bên thứ ba. Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng ở việc công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của người sử dụng đất mà chưa ghi nhận những thành quả lao động mà người sử dụng đất tạo ra trên đất trong quá trình khai thác và sử dụng đất như nhà ở, cây trồng trên đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, quyền lợi của người sử dụng đất chưa được xác lập đầy đủ, thỏa đáng. Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất không chỉ là quyền sử dụng đất mà còn bao gồm cả những quyền đối với những tài sản được tạo ra trên đất, gắn liền với đất, tại Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 đã ghi nhận khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn diện và đầy đủ hơn như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.” [16, tr.2]. Với khái niệm này, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không những là cơ sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất của người sử dụng đất trước Nhà nước và bên thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn là căn cứ để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền của người sử dụng đất đối với nhà ở và các tài sản khác được tạo lập trên đất và gắn liền với đất. Tóm lại, giấy chứng nhận quyền sử dụng được ghi nhận như một chứng thư pháp lý để Nhà nước ghi nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Chủ thể duy nhất có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là những chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp và khi được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên thì những chủ thể này được Nhà nước thừa nhận và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình tạo lập, khai thác và sử dụng các tài sản đó. 12
Theo khoản 2 Điều 97 Luật Đất đai 2013 các loại Giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước 10/12/ 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Như vậy hiện nay các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Các loại giấy tờ chứng nhận khác. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có những ý nghĩa cơ bản sau: Thứ nhất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là cơ sở đảm bảo quyền hợp pháp của chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại Điều 166 Luật Đất đai có khẳng định Nhà nước đảm bảo người sử dụng đất hợp pháp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây là điều kiện quan trọng đầu tiên để người sử dụng đất tham gia vào các giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đây cũng là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ khi các quyền hợp pháp của chủ thể sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bị xâm phạm. Theo đó, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được an tâm khai thác, đầu tư và hưởng những thành quả của họ. Thứ hai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất góp phần tạo sự minh bạch trong giao dịch dân sự về loại tài sản này. Những thông tin cần thiết về thông tin người sử dụng đất, số tờ, số thửa, diện tích đều được thể hiện trên giấy chứng nhận, theo đó góp phần hạn chế những rủi ro về mặt pháp lý cho người nhận chuyển nhượng. 13
Thứ ba, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là điều kiện để người sử dụng đất được Nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khác trên đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai. Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có vai trò to lớn trong việc quản lý Nhà nước về đất đai. Việc cấp giấy chứng nhận góp phần giúp cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai nắm rõ nguồn gốc, lịch sử thửa đất đó, ban hành chính sách đất đai phù hợp và xây dựng lộ trình quy hoạch phù hợp với quá trình phát triển của đất nước. Bên cạnh đó, Nhà nước có thể kiểm soát tốt hơn thị trường bất động sản, chống đầu cơ đất đai, kiểm soát được quá trình sử dụng đất của tổ chức, cá nhân đồng thời góp phần hạn chế những tranh chấp đất đai, đảm bảo cho người sử dụng đất tham gia vào các giao dịch phù hợp theo quy định pháp luật. 1.1.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo quy định của Luật Đất đai tại Điều 105, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định cụ thể như sau: Thứ nhất, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao do UBND cấp tỉnh cấp. Bên cạnh đó, UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các trường hợp nêu trên. Thứ hai, đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam do UBND cấp huyện cấp. Thứ ba, đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền 14
với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ, cụ thể như sau [5, tr.40]: i) Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau: - Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Trong trường hợp cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì được quy định: UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương mình về cơ sở vật chất và bộ máy tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc cho phép Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cho Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp này. Các trường hợp ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật Đất đai và khoản này được sử dụng dấu của Sở Tài nguyên và Môi trường. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận đã cấp do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyết định của UBND cấp tỉnh. ii) Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, việc cấp Giấy chứng nhận thực hiện như sau: Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có 15
vốn đầu tư nước ngoài; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư do Sở Tài nguyên và Môi trường cấp; Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho cộng đồng dân cư, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam do UBND cấp huyện cấp. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp. 1.2. Những vấn đề lý luận về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Khác biệt với hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trên cơ sở đó hình thành mối quan hệ pháp luật đất đai giữa người sử dụng đất hợp pháp với Nhà nước và bên thứ ba thì thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một hoạt động pháp lý làm chấm dứt mối quan hệ pháp lý. Theo đó, một chủ thể (người sử dụng đất) trước đó được cơ quan Nhà nước cấp giấy chứng nhận, được Nhà nước công nhận và bảo vệ các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ bị chấm dứt tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi giấy chứng nhận được cấp. Theo từ điển Tiếng việt thông dụng, thu hồi là lấy lại cái đã đưa ra, đã cấp phát ra hoặc bị người khác lấy [23, tr.9]. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành không có định nghĩa hay khái niệm về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Căn cứ các quy định pháp luật về căn cứ, thủ tục, trình tự, điều kiện và thẩm quyền thu hồi thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thể hiểu: Thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm thu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 16
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà trước đó Nhà nước đã cấp cho các chủ thể sử dụng đất trên cơ sở mà pháp luật đất đai quy định [23, tr.9]. Pháp luật về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua được điều chỉnh bởi nhiều văn bản và chúng được thường xuyên sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với quá trình quản lý, khai thác và sử dụng đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất. 1.2.1. Ý nghĩa về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thứ nhất, hệ thống các quy phạm quy định về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo khung pháp lý, trật tự ổn định cho các cơ quan Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai và các tài sản khác trên đất theo pháp luật. Theo đó, đất đai và các tài sản gắn liền với đất được quản lý và khai thác hiệu quả hơn, quyền và lợi ích của người sử dụng đất, sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất cũng được đảm bảo hơn. Thứ hai, các điều kiện và các thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định cụ thể, rõ ràng và được thực hiện một cách công khai, minh bạch sẽ tạo điều kiện cho các chủ thể có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất được thực hiện các quyền và lợi ích của mình một cách thuận lợi, dễ dàng. Theo đó, những chủ thể có quyền lợi hợp pháp này có cơ hội để được biết, được góp ý và được kiểm tra công việc của các cơ quan quản lý Nhà nước về đất và các tài sản gắn liền với đất, đồng thời góp phần hạn chế quan liêu, cửa quyền của một bộ phận cán bộ quản lý đất đai và tài sản gắn liền với đất. Thứ ba, các điều kiện và các thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện bằng những quy phạm pháp luật cụ thể, là những điều kiện bắt buộc thực hiện đối với cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, các cơ quan quản lý Nhà nước bắt buộc phải tuân thủ, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về quản lý đất đai và các tài sản gắn liền trên đất nhằm tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa nói chung. 1.2.2. Pháp luật về các căn cứ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 17
Theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai, Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: i) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; ii) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp; iii) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; iv) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Cần nhấn mạnh quy định này là thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không phải là hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chỉ trong trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp. 1.2.2.1. Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp Theo quy định của Luật Đất đai tại Khoản 11 Điều 3 có đề cập Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai và được quyền quyết định thu hồi đất trong một số trường hợp [16, tr.8] như: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người [16, tr.9]. Theo quy định của Luật Đất đai, tại Điều 61 thì thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm các trường hợp sau: Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc; Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc biệt về quốc 18