Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng thương mại Cổ phần quốc tế Việt Nam

Chia sẻ: ViJensoo ViJensoo | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:89

Thêm vào BST

Báo xấu

59
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn có mục đích nghiên cứu những góc độ đầy đủ và toàn diện về vấn đề lý thuyết về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm giao dịch tiền vay ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm từ hoạt động thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam từ đó rút ra được những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật Kinh tế: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo tiền vay tại Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng thương mại Cổ phần quốc tế Việt Nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ XUÂN HOÀNG DƯƠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2021
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ XUÂN HOÀNG DƯƠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUỐC TẾ VIỆT NAM Ngành : Luật Kinh tế Mã số : 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU Hà Nội, năm 2021
LỜI CAM ĐOAN Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi, vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. HỌC VIÊN Lê Xuân Hoàng Dương
MỤC LỤC LÀM LẠI MỤC LỤC TỰ ĐỘNG TẠI QUÁN PHOTO
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự NHTM Ngân hàng thương mại QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của luận văn Trong quá trình thực hiện các hoạt động kinh doanh của mình, Ngân hàng thương mại thực hiện các hoạt động chủ yếu liên quan đến kinh doanh tiền tệ là huy động vốn và cấp tín dụng. Về bản chất, các hoạt động này là hoạt động có tính nguy hiểm, nhiều rủi ro. Đặc biệt hoạt động cấp tính dụng của ngân hàng là hoạt động mang nhiều tính rủi ro rất cao. Bởi lẽ khoản vốn được cấp cho chủ thể nếu không kiểm soát, sử dụng các biện pháp bảo đảm an toàn tốt thì rất dễ có tình trạng là không thù hồi được khoản vốn đó. Vì vậy, trong hoạt động của mình, các ngân hàng thương mại đều thực hiện các biện pháp bảo đảm cho giao dịch cho vay của mình. Khi mà khách hàng không thể thực hiện được nghĩa vụ trả nợ của mình thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi và khắc phục thiệt hại. Các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và xử lý đối với tài sản bảo đảm của ngân hàng thương mại có ý nghĩa rất quan trọng trong đời sống của các ngân hàng. Nếu như các khách hàng không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, ngân hàng thương mại bắt buộc phải xử lý tài sản bảo đảm. Thực tế trong những năm vừa qua, tình hình nợ xấu của Việt Nam đã tăng cao, đặc biệt nợ xấu của các ngân hàng thương mại. Nợ xấu làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của các ngân hàng thương mại, cũng như ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung. Do đó, việc thực hiện đúng, đầy đủ pháp luật về bảo đảm tiền gửi ngân hàng và đặc biệt là xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thì đều cần thiết mang lại hiệu quả cao. Do vậy, việc xử lý nợ xấu đang là vấn đề được Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước, các ngân hàng thương mại ưu tiên xử lý hàng đầu trong thời gian vừa qua. Trong thực tế, các tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại để bảo đảm cho khoản vay ngân hàng, để đảm bảo cho hiệu lực hiệu quả đó thì vấn đề xử lý tài sản bảo đảm tiền vay từ khoản thế chấp của các ngân hàng cần được nâng cao hiệu quả, đặc biệt là cần sửa đổi, bổ sung quy định có liên quan về vấn đề này. Chính vì những 6
nguyên nhân đó mà học viên quyết định chọn vấn đề: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất ở để đảm bảo tiền vay theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam” để làm luận văn thạc sĩ luật học của mình. 2. Tình hình nghiên cứu luận văn Nghiên cứu về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất và xử lý tài sản thế chấp đối với khoản vay ngân hàng thương mại đã được các tác giả khắp nơi ở Việt Nam nghiên cứu ở nhiều các giác độ khác nhau. Ở mỗi đề tài, mỗi tác giả đều có cách tiếp cận khác nhau. - Sách của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong luật dân sự Việt Nam, NXB Trẻ Thành phố Hồ Chí Minh. thế chấp, chấm dứt hợp đồng thế chấp và thế chấp giá trị quyền sử dụng đất - Thạc sĩ Hồ Quang Huy (2011), "Vật quyền bảo đảm-những vấn đề pháp lý đặt ra trong quá trình hoàn thiện pháp luật dân sự của nước ta", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. - Thạc sĩ Nguyễn Quang Hương Trà, 2011, "Bàn về khái niệm giao dịch bảo đảm nhìn từ giác độ đối tượng của hoạt động đăng ký ", Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số chuyên đề Pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. - Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện (2005), "Cần xây dựng lại khái niệm "quyền tài sản" trong luật dân sự", Tạp chí Nghiên cứu pháp luật, (số 50). - Lê Thái Tuế (2017), Pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam hiện nay, Luận văn thạc sĩ khoa học pháp lý, Trường đại học Trà Vinh; - Phạm Hải Đường (2016), Hoàn thiện quy chế cho vay của các ngân hàng cổ phần nhà nước Big Four ở Việt Nam hiện nay, Trường đại học tài chính ngân hàng, Hà Nội; 7
- Nguyễn Học Hải (2015), Pháp luật về thế chấp tài sản cố định thuê mướn từ người thứ 3 những vấn đề lý luận và thực tiễn, Đề tài khoa học cấp cơ sở, Khoa tổng hợp trường đại học Thái Nguyên. Tuy nhiên, những công trình nghiên cứu nói trên chỉ phân tích, nghiên cứu về mặt lý luận về biện pháp thế chấp tài sản và đánh giá chung về quy định xử lý tài sản thế chấp mà chưa có những đánh giá về thực trạng áp dụng và xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay của các ngân hàng thương mại. Đề tài này của học viên phần nào đáp ứng được tính cấp thiết của việc nghiên cứu trong tình hình hiện nay, khi mà việc xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại đang là nhiệm vụ cấp thiết để giải quyết vấn đề nợ xấu. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn có mục đích nghiên cứu những góc độ đầy đủ và toàn diện về vấn đề lý thuyết về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm giao dịch tiền vay ngân hàng thương mại và thực tiễn thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm từ hoạt động thế chấp của Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam từ đó rút ra được những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Từ những mục đích nghiên cứu mang tính đầy đủ và toàn diện trên, để hoàn thiện đề tài, tác giả đặt ra cho mình các nhiệm vụ nghiên cứu sau: Thứ nhất, nghiên cứu những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất ở và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng. Thứ hai, nghiên cứu quy định của pháp luật về xử lý thế chấp quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam. Thứ ba, đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý thế chấp 8
quyền sử dụng đất ở để bảo đảm tiền vay ngân hàng. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Luận văn có đối tượng nghiên cứu là các quan điểm, các học thuyết và đặc biệt là các quy định của pháp luật có liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng từ hoạt động thế chấp. Đặc biệt đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động này tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Đề tài có những phạm vi nghiên cứu mang tính lý luận và thực tiễn như sau: Thứ nhất, về mặt lý luận: luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của NHTM, cơ chế điều chỉnh của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động xử lý nợ của NHTM. Thứ hai, Đề tài nghiên cứu thực trạng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại ở Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam trong giai đoạn 2017-2019, từ đó đánh giá được những ưu điểm và hạn chế của công tác này. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Đề tài có phương pháp luận nghiên cứu là chủ nghĩa Mác Lê nin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Đồng thời sử dụng các quy luật, nguyên lý, các cặp phạm trù để tạo dựng cơ sở nghiên cứu. Trên cơ sở phương pháp luận nghiên cứu trên đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể là thống kê, phân tích, tổng hợp, so sánh… 6. Những đóng góp mới của luận văn Đây là đề tài tương đối hoàn chỉnh ở cấp độ luận văn thạc sĩ luật học về vấn đề xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay ngân hàng thương mại đặc biệt là tại Ngân hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam. Kết quả này được thể hiện ở các nội dung sau: 9
Thứ nhất, luận văn tập trung phân tích và xác định được tài sản được dùng để thế chấp và các phương thức xử lý hiệu quả đối với tài sản thế chấp; để có cơ sở nhận diện các tài sản thế chấp cũng như phương thức xử lý tài sản thế chấp, luận văn đã xây dựng khái niệm, các đặc trưng pháp lý của tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; Thứ hai, luận văn đưa ra một cách nhìn toàn diện, đầy đủ cả về lý luận và thực tiễn đối với xử lý tài sản thế chấp ở Việt Nam; trên cơ sở phân tích, tham chiếu với pháp luật của một số nước trên thế giới, luậnvăn đã đúc rút những kinh nghiệm cần thiết về xác định xử lý tài sản thế chấp một cách hiệu quả; Thứ ba, luận văn nêu bật tầm quan trọng trong việc xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cơ quan như công chứng, đăng ký thế chấp và các cơ quan chức năng khác trong việc đảm bảo tính an toàn của các giao dịch thế chấp. Thứ tư, luận văn đánh giá một cách toàn diện về các kết quả đạt được trong công tác xử lý tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam trong thời gian vừa qua. Thứ năm, luận văn mạnh dạn đưa ra những đề xuất ban đầu nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về xử lý tài sản thế chấp trên cơ sở tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm điều chỉnh pháp luật của nước ngoài phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh nền kinh tế của đất nước trong điều kiện hội nhập thương mại quốc tế hiện nay. 7. Kết cấu của đề tài Một đề tài hoàn chỉnh với kết cấu 3 chương, cộng thêm các phần Mở đầu, Kết luận và Tài liệu tham khảo được đánh thành danh mục đầy đủ. 10
Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY VÀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1. Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay trên cơ sở bảo đảm tiền vay bằng thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm, phân loại hoạt động cho vay 1.1.1.1. Khái niệm hoạt động cho vay Căn cứ tại khoản 16 Điều 4 Luật tổ chức tín dụng năm 2010 thì hoạt động cho vay được hiểu là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi. Theo Khoản 1 Điều 2 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng của Ngân hàng nhà nước Việt Nam thì “Cho vay là hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích xác định trong một thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.”. Trong đó “Thời hạn cho vay là khoảng thời gian được tính từ ngày tiếp theo của ngày tổ chức tín dụng giải ngân vốn vay cho khách hàng cho đến thời điểm khách hàng phải trả hết nợ gốc và lãi tiền vay theo thỏa thuận của tổ chức tín dụng và khách hàng.” và “Kỳ hạn trả nợ là các khoảng thời gian trong thời hạn cho vay đã thỏa thuận mà tại cuối mỗi khoảng thời gian đó khách hàng phải trả một phần hoặc toàn bộ nợ gốc và/hoặc lãi tiền vay cho tổ chức tín dụng”. Cho vay, hiểu theo nghĩa chung nhất là việc một người thỏa thuận để cho người khác được quyền sử dụng tài sản của mình (vật cùng loại) trong một thời hạn nhất định với điều kiện có hoàn trả, dựa trên cơ sở sự tín nhiệm của mình đối với người đó. 11
Việc cho vay, nói một cách chung nhất thì bao gồm các yếu tố cơ bản: Thứ nhất, về chủ thể bao giờ cũng có hai bên tham gia: Bên cho vay – là người có tài sản chưa dùng đến, muốn cho người khác sử dụng để thỏa mãn một số lợi ích của mình và Bên vay – là người đang cần sử dụng tài sản đó để thỏa mãn nhu cầu của mình (về kinh doanh hoặc vốn). Thứ hai, hình thức pháp lý của việc cho vay được thể hiện dưới dạng hợp đồng tín dụng tài sản. Thứ ba, sự kiện cho vay phát sinh bởi hai hành vi căn bản là hành vi ứng trước và hành vi hoàn trả một số tiền (hay tài sản) nhất định là các vật cùng loại. Thứ tư, việc cho vay bao giờ cũng dựa trên sự tín nhiệm giữa người cho vay đối với người đi vay về khả năng hoàn trả tiền vay. 1.1.1.2. Phân loại hoạt động cho vay - Phân loại theo thời gian (thời hạn cho vay): Cho vay ngắn hạn: Đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay khoản vốn với thời hạn vay ngắn dưới 12 tháng. Ngân hàng cho vay ngắn hạn nhằm tài trợ cho nhu cầu vốn lưu động của doanh nghiệp, nhu cầu chi tiêu ngắn hạn của Chính phủ và nhu cầu tiêu dùng của cá nhân. Cho vay trung hạn: đây là hoạt động mà ngân hàng cho khách hàng vay khoản vốn với thời hạn vay trung bình từ 12 tháng đến 60 tháng. Khoản tín dụng này thường được sử dụng để đầu tư đổi mới, nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật, thiết bị công nghệ hoặc mở rộng sản xuất. Cho vay dài hạn: là những khoản vay trên 5 năm. Các khoản này thường dùng để đầu tư vào vốn cố định của doanh nhgiệp, các lĩnh vực xây dựng cơ bản, bất động sản và cho vay tiêu dùng cá nhân vào các nhu cầu nhà ở, phương tiện vận tải… - Phân loại theo mục đích sử dụng tiền vay 12
Cho vay sản xuất: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để sản xuất ra sản phẩm hàng hóa. Cho vay sản xuất gồm cho vay nông nghiệp, công nghiệp, lâm – ngư – diêm nghiệp. Cho vay lưu thông: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn vay chuyên để kinh doanh hàng hóa, dịch vụ. Cho vay lưu thông gồm có cho vay thương mại (mua – bán kinh doanh hàng hóa nội địa, kinh doanh xuất – nhập khẩu); cho vay kinh doanh dịch vụ. Cho vay tiêu dùng: Là loại cho vay mà khách hàng sử dụng vốn chuyên để phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt cá nhân. - Phân loại theo tài sản đảm bảo Cho vay có tài sản đảm bảo: đây là loại hình cho vay mà khách hàng phải có tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh của bên thứ ba làm đảm bảo. Đối với những trường hợp còn lại, khi cho vay ngân hàng thường yêu cầu khách hàng phải có tài sản bảo đảm. Lý do là khách hàng luôn phải đối đầu với rủi ro trong kinh doanh, có thể mất khả năng trả nợ cho ngân hàng. Những biến cố không mong đợi có thể gây cho ngân hàng những tổn thất lớn, vì vậy mà ngân hàng muốn có được nguồn thu hồi thứ hai khi nguồn thu thứ nhất là thu nhập từ hoạt động kinh doanh không bảo đảm trả nợ. Trong bất cứ lúc nào, với khách hàng nào thì cho vay có bảo đảm là nguyên tắc hoàn toàn hợp lý cầǹ thiết để bảo đảm cho Ngân hàng đối phó với những tổn thất mỗi khi món nợ quá hạn, khó đòi hoặc khách hàng không có khả̉̉̉ năng thanh toán. Mục đích của Ngân hàng trong việc đặt ra các đảm bảo tín dụng là tạo điều kiện cho Ngân hàng có thể thu hồi nợ một cách chắc chắn, đồng thời có cơ sở để mở rộng quy mô tín dụng. Hơn nữa việc Ngân hàng có quyền phát mại tài sản của người vay được dùng làm đảm bảo đã góp phần nâng cao ý thức hoàn trả của người vay. Với các hình thức bảo đảm nêu trên, căn cứ vào quy định của Luật dân sự có các 13
biện pháp bảo đảm cụ thể như sau: Cầm cố tài sản; Thế chấp tài sản; Đặt cọc; Ký cược; Ký quỹ; Bảo lãnh. Cho vay không có tài sản đảm bảo: loại tín dụng này thường được cấp cho các khách hàng có uy tín, thường là khách hàng làm ăn thường xuyên có lãi, tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa, hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay. Cho vay không cần tài sản bảo đảm có thể được cấp cho những khách hàng có uy tín, thường là những khách hàng đã được Ngân hàng xếp hạng tốt, có tình hình tài chính vững mạnh, ít xảy ra tình trạng nợ nần dây dưa hoặc món vay tương đối nhỏ so với vốn của người vay. Trong trường hợp này, có thể nói uy tín, tình hình tài chính lành mạnh và khả năng thành công của dự án của khách hàng chính là những tài sản bảo đảm. - Phân loại theo tính chất hoàn trả + Cho vay hoàn trả trực tiếp: Là loại cho vay của ngân hàng trong đó người đi vay chính là người phải trả nợ trực tiếp cho ngân hàng. + Cho vay hoàn trả gián tiếp: Là loại cho vay trong đó người đi vay không phải là người trả nợ, loại cho vay này thường được thực hiện bằng cách chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá trị còn thời hạn thanh toán hoặc thực hiện nghĩa vụ bao thanh toán. - Phân loại theo phương pháp hoàn trả + Cho vay hoàn trả góp: Vốn vay được trả làm nhiều kỳ, được góp lại khi nào đủ nợ gốc và lãi theo hợp đồng tín dụng được kết thúc. + Cho vay hoàn trả một lần: Vốn vay và lãi được trả một lần khi đến hạn thanh toán. + Cho vay hoàn trả theo yêu cầu: Vốn vay được trả theo yêu cầu của bên cho cho vay hoặc bên đi vay. 14
1.1.2. Những vấn đề chung về bảo đảm tiền vay 1.1.2.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay Bảo đảm tiền vay là việc thiết lập các điều kiện nhằm xác định khả năng thực có của khách hàng đối với việc hoàn trả vốn vay đúng thời hạn (ví dụ: khách hàng thường phải có một số tài sản nhất định thuộc sở hữu của mình trong phạm vi pháp luật quy định, tối thiểu phải có 20% trong tổng số vốn muốn vay hoặc nếu khách hàng là cá nhân thì đòi hỏi phải có thu nhập thường xuyên). Bảo đảm tiền vay không chỉ đơn thuần và duy nhất là cho vay phải có tài sản để thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh (tức là bảo đảm bằng tài sản) mà cần hiểu nó theo nghĩa rộng. Có nghĩa là tổ chức tín dụng (TCTD) chủ động tìm kiếm các dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi, có hiệu quả và có khả năng hoàn trả nợ để cho vay; TCTD chủ động lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản. Các TCTD phải chủ động tìm kiếm đối tác của mình. Đây là biện pháp tích cực, mang tính phòng ngừa cao và vì vậy, cần được áp dụng trước tiên trong các biện pháp bảo đảm tiền vay. Các biện pháp bảo đảm bằng cầm cố, thế chấp, bảo lãnh mặc dù có sự bảo đảm về mặt vật chất và rất cần thiết nhưng hiệu quả không cao và các thủ tục để áp dụng các biện pháp trên cũng như việc xử lý các tài sản dùng làm vật cầm cố, thế chấp, bảo lãnh hiện nay cũng rất phức tạp. Các biện pháp này chỉ mang tính thụ động. Vì vậy, nên hiểu bảo đảm tiền vay " là hàng loạt các giải pháp nhằm mục đích thực hiện cho được yêu cầu buộc vốn cho vay ra phải được quay về với người cho vay sau một chu kỳ nhất định với đầy đủ cả gốc và lãi ". Việc bảo đảm tiền vay có một ý nghĩa rất quan trọng trong hoạt động của các ngân hàng. Trong điều kiện nền kinh tế nước ta chuyển sang kinh tế thị trường, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu và đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế, là công cụ để các TCTD thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ thể kinh tế cần thiết.. 15
Bảo đảm tiền vay chỉ trở nên quan trọng sau khi TCTD đã quyết định cho khách hàng vay vốn. Tuy vậy, thông thường khách hàng không thể thấy hết tầm quan trọng và nguyên nhân sâu xa của sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay. Từ các định nghĩa trên về bảo đảm tiền vay, ta có thể đưa ra kết luận sau: bảo đảm tiền vay (hay còn gọi là bảo đảm tín dụng) là những biện pháp mà các tổ chức tín dụng áp dụng nhằm ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt động cho vay của mình, cụ thể là bảo đảm cho việc thu hồi vốn và lãi suất vay. 1.1.2.2. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản Để bảo đảm cho khoản vay tại các ngân hàng thương mại, về bản chất thường thấy nhất là người đi vay phải đưa ra khả năng bảo đảm bằng tài sản của mình. Do đó các biện pháp bảo đảm bằng tiền vay ngân hàng là tài sản mang tính phổ biến hơn cả. Thứ nhất: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp Tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thế chấp như sau: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) 2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” Bên cạnh đó, Điều 309 Bộ luật này cũng có quy định về cầm cố như sau: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.” Như vậy biện pháp thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp và không 16
giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Ngược lại trong giao dịch cầm cố, bên cầm cố giao tài sản cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 quy định Hợp đồng thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể là văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính (hợp đồng tín dụng). Về nguyên tắc, hợp đồng thế chấp có thể được giao kết dưới nhiều hình thức, miễn là các bên có thể chứng minh được quan hệ hợp đồng. Tuy nhiên, đối với một số hợp đồng cụ thể thì vẫn phải tuân theo quy định về hình thức, ví dụ như đối với "quyền sử dụng đất". Tại khoản 1 Điều 502 BLDS năm 2015 hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất quy định như sau: "Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan". Như vậy, đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì các bên vẫn phải lập thành văn bản theo quy định của pháp luật có liên quan. Ngoài ra, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp tài sản phải đáp ứng được các tiêu chuẩn về hình thức như công chứng, chứng thực, đăng ký. Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ); QSDĐ và tài sản gắn liền với đất và hợp đồng thế chấp nhà ở thuộc trường hợp phải công chứng, chứng thực. Thứ hai: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố Theo Điều 309 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Cầm cố tài sản được hiểu là việc một người cầm trước (giữ sẵn) một tài sản của người khác để bảo đảm cho quyền, lợi ích của mình. Ví dụ về cầm cố tài sản: A vay B số tiền 10.000.000 đồng và A giao cho B chiếc xe gắn máy để cầm cố. 17
Sau khi A trả B số tiền là 10 triệu đồng thì bên B sẽ trả lại xe gắn máy cho A. Trường hợp A không trả đủ số tiền cho B theo thỏa thuận của hai bên thì B cũng không có nghĩa vụ phải trả lại xe cho A. Ngược lại B có thể xử lý tài sản bảo đảm này nếu trong trường hợp hai bên có thỏa thuận. Nếu cầm cố tài sản là động sản thì có thể bằng hình thức miệng hoặc hình thức văn bản, nếu cầm cố bất động sản thì bắt buộc phải bằng văn bản. Văn bản cầm cố không nhất thiết phải công chứng hoặc chứng thực hoặc đăng ký. Thông thường, nếu tài sản cầm cố không phải đăng ký quyền sở hữu thì các bên không cần phải công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để nâng cao độ an toàn pháp lý, các bên có thể thỏa thuận cầm cố phải có công chứng hoặc chứng thực. Đối tượng của cầm cố tài sản chỉ có thể là tài sản. Bản chất của cầm cố là việc bên cầm cố phải giao tài sản cho bên nhận cầm cố nên tài sản cầm cố chỉ có thể là vật có sẵn vào thời điểm giao dịch cầm cố được xác lập. Giấy tờ có giá chỉ có thể là tài sản cầm cố nếu bản thân giấy tờ đó là một loại tài sản. Vật cầm cố có thể là động sản hoặc bất động sản (nếu pháp luật có quy định) nhưng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: Thứ nhất, vật cầm cố phải thuộc quyền sở hữu của bên cầm cố (Điều 309). Thứ hai, vật cầm cố phải là vật được phép chuyển giao. Thứ ba: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của người thứ ba Đây bản chất là biện pháp bảo đảm bằng bảo lãnh, người thứ ba sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm cho khoản vay của người khác. Quan hệ này 18
là quan hệ ba bên, trong đó bên thứ ba có nghĩa vụ dùng tài sản của minh để bảo đảm cho nghĩa vụ của bên kia. Thứ tư: Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành trong tương lai BLDS số 91/2015/QH13 được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp thứ 10 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 (BLDS 2015) có nhiều sửa đổi, bổ sung trong đó có quy định về tài sản hình thành trong tương lai. So với BLDS 2005, BLDS 2015 có sự kế thừa và sửa đổi, bổ sung: Ngay trong quy định về tài sản tại Điều 105 BLDS 2015, cụ thể như sau: Điều 105. Tài sản. 1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. 2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” Với quy định trên, quy định về tài sản đã được BLDS 2015 tiếp cận theo hướng bảo đảm bao quát về các tài sản giao lưu trong dân sự bao gồm cả tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. – Bổ sung thêm điều luật mới về tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. BLDS 2015 đã sử dụng thuật ngữ “tài sản hình thành trong tương lai” và thay vì đưa ra khái niệm tài sản hình thành trong tương lai, BLDS 2015 quy định theo hướng liệt kê. Cụ thể, tại điều 108 BLDS 2015 quy định: “Điều 108. Tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai 1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch. 2. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch.” Tuy nhiên, sự liệt kê này cho thấy BLDS đã tiếp cận theo hướng mở rộng tài sản hình thành trong tương lai so với BLDS 2005 và các luật khác (Luật Kinh 19
doanh bất động sản, Luật Nhà ở). Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai gồm: (1) Tài sản chưa hình thành; (2) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Khái niệm bất động sản hình thành trong tương lai (HTTTL) được hiểu trên cơ sở quy định trong Bộ luật Dân sự (BLDS năm 2015) về tài sản hình thành trong tương lai. Phạm vi các loại tài sản thuộc bất động sản bao gồm: quyền sử dụng đất(QSDĐ), nhà ở, các công trình xây dựng khác và các tài sản khác gắn liền với các tài sản này. Khoản 2 Điều 108 BLDS năm 2015 quy định: “Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch”. Từ quy định trên, chúng ta có thể rút ra nhận xét: có hai yếu tố xác định tài sản HTTTL, gồm: 1) Yếu tố vật chất: đó là tài sản chưa hình thành theo đúng tính chất, tính năng, công dụng của loại tài sản đó; 2) Yếu tố pháp lý: ngay cả khi tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch. Có thể nói đây là 2 yếu tố cần và đủ để xác định đó là tài sản hiện có hay tài sản HTTTL. Tuy nhiên, nếu so sánh khái niệm này với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2014 và Luật Nhà ở năm 2014 thì có sự khác biệt sau: - Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 quy định: “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. - Khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014 quy định: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”. Như vậy, tài sản HTTTL quy định của theo Luật Nhà ở năm 2014 và Luật KDBĐS năm 2014 chỉ tương ứng với loại tài sản HTTTL được quy định tại điểm a 20