Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:99

Thêm vào BST

Báo xấu

29
lượt xem 15
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Mục tiêu nghiên cứu tổng quan của đề tài "Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương" là nhằm làm rõ, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; thông qua đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Luật kinh tế: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT ĐINH THỊ MỘNG TUYẾT TÊN ĐỀ TÀI XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ BÌNH DƯƠNG – 2022
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT ĐINH THỊ MỘNG TUYẾT TÊN ĐỀ TÀI XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN PHƯƠNG NAM BÌNH DƯƠNG - 2022
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu thực sự của cá nhân tôi, chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào, được hoàn thiện dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Phan Phương Nam. Các số liệu, nội dung được trình bày trong luận văn này là hoàn toàn hợp lệ và đảm bảo tuân thủ các quy định về bảo vệ quyền sở hữu trí tuệ. Tôi xin chịu trách nhiệm về đề tài nghiên cứu của mình. Thủ Dầu Một, ngày … tháng … năm 2022 Học viên thực hiện Đinh Thị Mộng Tuyết i
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT STT Từ viết tắt Nghĩa đầy đủ 1 BLDS Bộ luật Dân sự 2 BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự 3 HĐTD Hợp đồng tín dụng 4 QSDĐ Quyền sử dụng đất 5 TAND Tòa án nhân dân 6 TCTD Tổ chức tín dụng 7 THADS Thi hành án dân sự ii
MỤC LỤC MỞ ĐẦU.................................................................................................................................... v 1. Lý do thực hiện đề tài: ................................................................................................... v 2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu ...................................................................................... vii 2.1. Mục tiêu tổng quát ................................................................................................. vii 2.2. Mục tiêu cụ thể ....................................................................................................... vii 3. Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài .................................................................. ivii 3.1. Luận án, luận văn.................................................................................................. ivii 3.2. Sách tham khảo ....................................................................................................... ix 3.3. Bài báo ........................................................................................................................ x 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu .................................................................................. xi 4.1. Đối tượng nghiên cứu ............................................................................................ xi 4.2. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................. xiii 5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................ xiii 6. Đóng góp của nghiên cứu ........................................................................................... xii 7. Bố cục của luận văn ..................................................................................................... xiii CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG............................................................ 1 1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ngân hàng .................................................................................................................... 1 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ............................................................................................................ 1 1.1.2. Phân loại hình thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ............................................................................................................ 9 iii
1.1.3. Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ............................................................................................................................. 12 1.1.4. Sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ........................................................................ 16 1.2. Nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng .............................................................................................................. 19 1.2.1. Các trường hợp tiến hành xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ............................................................................................... 19 1.2.2. Chủ thể pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng .......................................................................................................... 21 1.2.3. Phương thức xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ............................................................................................................................. 22 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TAND TỈNH BÌNH DƯƠNG - BẤT CẬP, HẠN CHẾ VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN ...................................................................................................................................... 30 2.1. Xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác.... 30 2.1.1. Những khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác ......................................................... 30 2.1.2. Giải pháp khi xử lý tài sản mà trên đất có nhà thuộc sở hữu của người khác .................................................................................................................................... 50 2.2. Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ............................................ 52 2.2.1. Khó khăn, vướng mắc và bất cập khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ .................................................................................................................. 52 2.2.2. Giải pháp khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ ........................................................ 64 iv
MỞ ĐẦU 1. Lý do thực hiện đề tài Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng thì thế chấp tài sản là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự cho hợp đồng tín dụng mà khách hàng ký kết với ngân hàng. Trong các tài sản được sử dụng để thế chấp cho hợp đồng tín dụng thì quyền sử dụng đất là tài sản được sử dụng phổ biến. Khi khách hàng không có khả năng trả nợ, các tổ chức tín dụng muốn thu hồi nợ vay thì xử lý tài sản bảo đảm. Khởi kiện ra Tòa án là một trong những giải pháp thường được các ngân hàng lựa chọn khi xử lý, thu hồi nợ. Giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là của bên thứ ba và trên đất có nhà ở, công trình xây dựng của người khác mà người có quyền sử dụng đất cho phép xây dựng và tài sản này không thuộc tài sản thế chấp thực tiễn xét xử trong nhiều năm qua là vấn đề có nhiều quan điểm, vướng mắc. Chính phủ đã ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về giao dịch bảo đảm (gọi tắt là Nghị định 11). Tại mục 4 khoản 19 điều 1 Nghị định 11 có quy định: “Trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Quyền và nghĩa vụ giữa bên thế chấp và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính quyền sử dụng đất.” Quan điểm này sau đó tiếp tục được khẳng định tại văn bản có giá trị pháp lý cao hơn là Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể tại khoản 2 điều 325 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định: “2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao v
cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” và Án lệ số 11/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017, được công bố theo Quyết định số 299/QĐ- CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Tuy đã có quy định tương đối cụ thể như vậy, nhưng cho đến nay việc xử lý tài sản thế chấp vẫn còn có những vướng mắc. Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ thì có nhiều quan điểm về cách xác định thành viên của hộ gia đình, một số Tòa án căn cứ vào hộ khẩu nhưng hộ khẩu là tài liệu phục vụ cho mục đích quản lý hành chính về nhân khẩu thường trú, không phải là căn cứ pháp lý duy nhất xác định thành viên hộ gia đình được quyền sử dụng đất, có Tòa án thì căn cứ vào thành viên hộ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm những ai, hợp đồng thế chấp mà thành viên hộ không ký thì có Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần, có Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với phần thành viên hộ không ký, trong trường hợp tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu một phần đối với thành viên hộ không ký vào hợp đồng thế chấp thì xử lý tài sản thế chấp như thế nào, phân chia để xác định phần của thành viên hộ hay nhận thanh giá trị tương ứng phần sở hữu tại thời điểm tài sản phát mãi. Đồng thời, nhận thức và áp dụng pháp luật trong thực tiễn xét xử và thi hành án, có những vấn đề cũng không có quan điểm thống nhất giữa Tòa án nhân dân cấp huyện/thị xã/thành phố và Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương và giữa Tòa án nhân dân các cấp dẫn đến kết quả là bản án bị hủy, sửa làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các đương sự gây nên tình trạng người dân mất niềm tin vào hệ thống cơ quan thực thi pháp luật. Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng để từ đó đưa ra các kiến nghị, giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng, có ý nghĩa thực tiễn, tính ứng dụng. Từ những lý do trên, tác giả lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” để làm luận văn Thạc sĩ Luật học, chuyên ngành Luật Kinh tế. vi
2. Mục tiêu/câu hỏi nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Mục tiêu nghiên cứu tổng quan của đề tài là nhằm làm rõ, đánh giá các quy định pháp luật và thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; thông qua đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. 2.2. Mục tiêu cụ thể Mục đích nghiên cứu của đề tài là tìm hiểu, nhận diện thực trạng pháp luật và các bất cập (nếu có) trong quy định của pháp luật liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng; tìm hiểu nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương. Từ đó, Luận văn sẽ đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong Tòa án hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. 3. Tổng quan tài liệu liên quan đến đề tài Liên quan đến đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” ở trong nước có thể nêu lên các công trình sau: 3.1. Luận án, luận văn - Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, năm 2015, của tác giả Nguyễn Quỳnh Thoa. Công trình đã phân tích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, phân tích đánh giá thực trạng và đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. vii
- Luận văn Thạc sĩ “Pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng - Thực trạng và hướng hoàn thiện”, năm 2016, của tác giả Hoàng Minh Phương. Công trình nghiên cứu này đã nêu ra được các khái niệm, đặc trưng, vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ; nêu lên được thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD. - Luận văn Thạc sĩ “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng”, năm 2017, của tác giả Lê Anh Tuấn. Công trình nghiên cứu này đã phân tích, làm sáng tỏ được những lý luận chung về thế chấp tài sản là QSDĐ, các phương thức, các trường hợp xử lý tài sản thế chấp QSDĐ. Bên cạnh đó, luận văn cũng đã chỉ ra được những tồn tại, bất cập của luật khi áp dụng vào quá trình xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật liên quan đến các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. - Luận văn Thạc sĩ “Thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng của các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam”, năm 2018, của tác giả Nguyễn Hoàng Vũ. Công trình nghiên cứu này cũng làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng. Từ đó, chỉ ra được những bất cập của pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện. Bên cạnh những công trình nghiên cứu khoa học đã được đề cập, còn có các bài viết của các chuyên gia pháp lý đăng trên các Tạp chí Ngân hàng, Tạp chí Tòa án, các trang web của ngân hàng Nhà nước, như: “Đặc điểm pháp lý và mối quan hệ hiệu lực giữa hợp đồng thế chấp tài sản với hợp đồng tín dụng trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng”, TS. Nguyễn Văn Tuyến, Tạp chí Ngân hàng, số 17/2010, bài viết đã đề cập đến mối quan hệ pháp lý giữa hợp đồng thế chấp tài sản và hợp đồng tín dụng, nêu ra những bất cập trong mối quan hệ giữa hợp đồng tín dụng với hợp đồng thế chấp. Từ đó, đưa ra kiến nghị và đề xuất hướng hoàn thiện pháp luật cho hoạt động cho vay của các TCTD. viii
“Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”, TS. Bùi Đức Giang, Tạp chí Ngân hàng, số 04/2019, bài viết đã cho thấy những nội dung cơ bản về thế chấp tài sản, trong đó có thế chấp tài sản là QSDĐ và nêu ra được những khó khăn, bất cập của các TCTD khi nhận tài sản thế chấp và đưa ra một vài giải pháp hoàn thiện. Xét thấy các công trình khoa học đã chỉ ra được những vấn đề lý luận chung về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, định nghĩa các khái niệm, phân tích đánh giá được những đặc trưng, vai trò, ý nghĩa của thế chấp QSDĐ; nêu lên được thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Từ đó có những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ tại các TCTD. 3.2. Sách tham khảo - TS. Bùi Ngọc Cường, (2004), Một số vấn đề về quyền tự do kinh doanh trong pháp luật kinh tế hiện hành ở Việt Nam, Nhà xuất bản Chính trị Quốc gia, Hà Nội. - Đại học Quốc gia Hà Nội – Khoa Luật (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia Hà Nội. - Th.s Phạm Văn Đàm (2011), “Các biện pháp pháp lý bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật (11), trang 20-25. 24. TS. Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định Hợp đồng trong Bộ luật Dân sự Việt Nam, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. - Th.s Đoàn Thái Sơn (2007), “Bất cập của pháp luật về bảo vệ quyền của chủ nợ của tổ chức tín dụng”, Tạp chí ngân hàng, (10), trang 17 – 19. 26. TS. Lê Thị Thu Thủy (2002), “Bản chất pháp lý của hợp đồng tín dụng ngân hàng”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, (12), trang 10 – 15. - TS. Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội. 28. TS. Phạm Văn Tuyết ix
& TS. Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng và biện pháp bảo đảm tiền vay, Nhà xuất bản Tư pháp. 3.3. Bài báo - Vũ Mai Chi, Trần Anh Quý, Tình hình xử lý nợ xấu tại Việt Nam qua các giai đoạn - các vấn đề cần quan tâm và khuyến nghị, Tạp chí Ngân hàng số 21/2018. - Bùi Đức Giang, “Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự”, Tạp chí Ngân hàng số 4/2019. - Vũ Thế Hoài, “Bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản của người thứ ba”, Tạp chí Kiểm sát, số 13/2019, tr. 35. - Đào Lê Kiều Oanh, Phan Thị Linh, “Khởi kiện khi thu hồi nợ của các TCTD: Rào cản và đề xuất”, Tạp chí Tài chính Kỳ 1, tháng 5/2019. - Lê Thị Thu Thủy, Bảo đảm sự thuận lợi, công bằng và hợp lý trong việc xử lý tài sản bảo đảm khi vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo các hợp đồng tín dụng, Tạp chí Khoa học ĐHQGHN: Luật học, Tập 32, Số 02/2016. - Vũ Thị Hồng Yến, Thi hành án tín dụng ngân hàng đối với các khoản vay có biện pháp bảo đảm – Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật, Tạp chí Ngân hàng số 5/2020. Các công trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu khai thác những quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp QSDĐ trong hợp đồng tín dụng, còn luận văn này tác giả sẽ phân tích, đánh giá toàn diện, bổ sung thêm các vấn đề như: Vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp; quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ; các trường hợp xử lý, nguyên tắc xử lý, chủ thể, phương thức xử lý tài sản thế chấp QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Bên cạnh đó, luận văn sẽ phân tích sâu những thực tiễn, bất cập của pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng, mà đặc biệt luận văn sẽ sử dụng nhiều tình huống thực tiễn trong các tranh chấp phát sinh trên địa bàn tỉnh Bình Dương để chứng minh được những bất cập của quy định pháp luật và từ đó có những giải pháp để hoàn x
thiện. Do vậy, đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương” mà học viên lựa chọn vẫn còn là đề tài cần được nghiên cứu và hoàn thiện. 4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Là công trình nghiên cứu luật học theo định hướng ứng dụng nên đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử xử lý tại TAND tỉnh Bình Dương. Do vậy, tác giả lấy thông tin từ thực tiễn các tranh chấp đã, đang được giải quyết bởi Tòa án để nghiên cứu. 4.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nội dung: Thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Phạm vi không gian: Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. Phạm vi thời gian: Từ năm 2017 đến năm 2021. 5. Phương pháp nghiên cứu Học viên sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu chủ yếu và có tính phổ biến như: Phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp: Đây là hai phương pháp nghiên cứu quan trọng của đề tài, được sử dụng ở cả hai chương của luận văn, nhằm phân tích, đánh giá quy định pháp luật và thực tiễn xét xử về xử lý xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Phương pháp tổng hợp còn được sử dụng để tổng hợp và đúc rút kết quả của quá trình nghiên cứu. Phương pháp phân tích bản án: Là phương pháp chủ đạo của đề tài, được sử dụng để phân tích, đánh giá và bình luận các bản án được xét xử bởi Tòa án liên quan đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Từ đó, tạo tiền đề để phát hiện các vấn đề liên quan, cũng như tạo ra các luận cứ quan trọng cho việc nghiên xi
cứu đề tài. Phương pháp phân tích bản án tập trung vào các lập luận của Tòa án, các đương sự và bên liên quan để làm rõ các vấn đề nghiên cứu. Phương pháp so sánh: Phương pháp so sánh được áp dụng để tìm ra những nét khác biệt và tương đồng trong nhận thức và áp dụng pháp luật giữa các chủ thể trong quan hệ thế chấp cũng như giữa các chủ thể giải quyết tranh chấp; quan điểm xét xử của Tòa án các cấp về các vụ án có liên quan đến trường hợp xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Qua đó, tác giả đánh giá những vấn đề tương đồng và khác biệt để làm rõ những quy định tiến bộ, nhằm gợi mở, kiến nghị cho cơ chế áp dụng chính xác, hiệu quả và đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Phương pháp tổng kết thực tiễn nhằm vận dụng nhuần nhuyễn giữa kiến thức lý luận và thực tiễn để làm sáng tỏ những vấn đề cần nghiên cứu về thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng ngân hàng. 6. Đóng góp của nghiên cứu Về ý nghĩa khoa học: Luận văn là công trình nghiên cứu tương đối có tính hệ thống, làm sáng tỏ các quy định của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng ở Việt Nam và có những đóng góp mới trên lĩnh vực như sau: Thứ nhất, luận văn đã nêu vai trò của việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng đối với hoạt động của TCTD; sự cần thiết phải điều chỉnh pháp luật; các nguyên tắc xử lý; chủ thể thực hiện việc xử lý và các phương thức xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng. Thứ hai, luận văn đã phân tích, đánh giá một cách có hệ thống thực tiễn áp dụng và bất cập pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong hợp đồng tín dụng ở Việt Nam. Thứ ba, luận văn đã đưa ra được các định hướng và các kiến nghị có tính khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong TCTD. Về giá trị ứng dụng: Luận văn làm rõ xử lý tài sản là quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương, đánh giá thực tiễn việc áp dụng pháp xii
luật, những khó khăn, vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất. Từ đó đưa ra những giải pháp khắc phục tình trạng nói trên, góp phần nâng cao hiệu quả, chất lượng xét xử, tạo sự thống nhất khi áp dụng pháp luật trong Tòa án hai cấp tại Bình Dương khi xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. 7. Bố cục của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm có hai chương: Chương 1: Tổng quan về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng. Chương 2: Thực tiễn xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn xét xử tại TAND tỉnh Bình Dương – Bất cập, hạn chế và giải pháp hoàn thiện. xiii
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1. Khái quát về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng ngân hàng 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng 1.1.1.1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất và bản chất của thế chấp quyền sử dụng đất Hiểu một cách cơ bản thì "Thế chấp [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn"1. Theo cách hiểu này thì chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa vụ đã lựa chọn để bảo đảm cho việc thay thế khi nghĩa vụ bị vi phạm. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”2. Với quy định này, biện pháp thế chấp chứa đựng những đặc điểm như3: (i) tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp; (ii) bên thế chấp không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp mà các bên sẽ áp dụng việc chuyển giao các loại giấy tờ cho nhau để ràng buộc trách nhiệm4; (iii) mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giữa các bên. Như vậy về cơ bản trong hoạt động thế chấp không đặt ra yêu cầu bên thế chấp tài sản phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp mà tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ hoặc các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp5. Đây chính là điểm khác biệt cơ bản giữa thế 1 Viện Ngôn ngữ (2007), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển bách khoa, Hà Nội. trang 275. 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015. 3 Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật Dân sự năm 2015, Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2016, trang 477. 4 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, trang 15. 5 Khoản 2 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015. 1
chấp tài sản và cầm cố tài sản bởi trong thế chấp tài sản không đặt ra yêu cầu giao tài sản cho bên nhận thế chấp nhưng trong trường hợp cầm cố tài sản, bên cầm cố phải giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ6. Với sự khác biệt này nên thế chấp được sử dụng rộng rãi hơn rất nhiều so với cầm cố trong hoạt động cấp tín dụng có tài sản bảo đảm7. Khi thế chấp, có nhiều tài sản có thể được sử dụng để thế chấp miễn là các tài sản này thỏa mãn các điều kiện do pháp luật quy định8 như: động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, vì luận văn không đề cập đến việc thế chấp tài sản nói chung mà chỉ đề cập đến thế chấp tài sản là QSDĐ nên luận văn tập trung phân tích về nội dung này. Theo đó, liên quan đến việc vấn đề thế chấp tài sản là QSDĐ thì đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì vấn đề này mới được ghi nhận một cách rõ ràng về quyền thế chấp QSDĐ9 bên cạnh các quyền khác như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Tuy nhiên, khi Luật này mới có hiệu lực, thì quyền này của chủ sở hữu bị hạn chế khá nhiều, theo đó các tổ chức nói chung, tổ chức kinh tế nói riêng chỉ được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Sau đó, Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010) ra đời đã dần mở rộng quyền của người sử dụng đất với 10 quyền gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất10. Tuy vậy, đến khi Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) ra đời đã bỏ đi quyền “bảo lãnh” bằng QSDĐ, vì được hiểu rằng đó chính là quyền thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ của người 6 Điều 309 Bộ luật Dân sự năm 2015. 7 Bùi Đức Giang, Xác lập hợp đồng thế chấp tài sản theo Bộ luật Dân sự, http://tapchinganhang.gov.vn/xac- lap-hop-dong-the-chap-tai-san-theo-bo-luat-dan-su.htm, Tạp chí Ngân hàng số 4/2019 truy cập ngày 09/04/2022. 8 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu. 2. Tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. 3. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. 4. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.” 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993. 10 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2008, 2009, 2010). 2
khác11. Ngoài ra, người sử dụng đất còn có 06 quyền khác có tính chất chung gồm: được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai12. Có thể nói rằng Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) đã nối tiếp ghi nhận và ngày càng mở rộng, phát triển một nhóm các quyền cụ thể đối với người sử dụng đất bao gồm: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền góp vốn, quyền thế chấp QSDĐ. Trong quá trình vận hành quyền thế chấp QSDĐ trong nền kinh tế thị trường cho thấy, thế chấp QSDĐ là lĩnh vực có nội hàm vừa mang tính chất rộng lớn, chịu sự tác động và điều chỉnh của lĩnh vực pháp luật chung (pháp luật dân sự) khi xem xét quan hệ thế chấp QSDĐ với ý nghĩa là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bằng tài sản. Song, thế chấp QSDĐ lại vừa là lĩnh vực có nội hàm hẹp, bị giới hạn, chi phối và ràng buộc bởi lĩnh vực pháp luật chuyên ngành, điều chỉnh những nội dung mang tính chất đặc thù của tài sản là QSDĐ. Vì vậy, quan hệ thế chấp QSDĐ còn được điều chỉnh ở cả lĩnh vực pháp luật đất đai, pháp luật tín dụng, ngân hàng và một số lĩnh vực pháp luật khác có liên quan. Sự điều chỉnh này hướng đến việc hướng dẫn các quy trình và cách thức cụ thể trong việc xác lập, thực hiện giao dịch thế chấp, cũng như những phương thức giải quyết các trường hợp phát sinh trong thực tế khi thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ thế chấp QSDĐ. Từ những cơ sở nêu trên, việc đưa ra một khái niệm cụ thể, độc lập về thế chấp QSDĐ có ý nghĩa quan trọng nhằm định hướng cho các bên trong quá trình kể từ khi có ý định xác lập quan hệ thế chấp, cho đến khi giao dịch được xác lập, thực hiện và chấm dứt. Trên cơ sở khái niệm đó, 11 Trương Thanh Đức, Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, Nxb. Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 102. 12 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 (sửa đổi, bổ sung năm 2018). 3
chúng ta có thể rút ra được bản chất và những đặc trưng riêng biệt của thế chấp QSDĐ. Từ đó, mỗi chủ thể tham gia trực tiếp vào quan hệ thế chấp và các chủ thể khác có liên quan sẽ ý thức và hiểu hơn vị thế, vai trò cũng như nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thông qua những quy phạm pháp luật cụ thể ở cả lĩnh vực pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành. Nhìn một cách tổng thể quan hệ thế chấp QSDĐ ở cả phương diện pháp lý và thực tế, có thể hiểu khái niệm thế chấp QSDĐ như sau: Thế chấp QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên có QSDĐ (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, kinh tế với bên kia (gọi là bên nhận thế chấp); bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp13. 1.1.1.2. Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng Thực tiễn cuộc sống cho thấy, không phải lúc nào người đi vay cũng trả được khoản tiền vay của TCTD theo đúng thỏa thuận vì nhiều lý do như: các nguyên nhân bất khả kháng như thiên tai, hỏa hoạn hoặc gặp rủi ro, thua lỗ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh dẫn đến mất khả năng thanh toán, sử dụng không có hiệu quả nguồn vốn vay hay cố tình không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn...Điều này làm phát sinh quyền của TCTD là xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ nói riêng nhằm bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp14 là TCTD. Về cơ bản có thể hiểu rằng xử lý tài sản thế chấp là việc xử lý tài sản khi bên thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của họ đối với bên nhận thế chấp, không phân biệt loại hình tài sản thế chấp cho dù tài sản đó là QSDĐ hay bất kỳ tài sản nào khác được quyền thế chấp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên cần lưu ý rằng, kết quả của hoạt động xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp QSDĐ mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sản thế chấp. Do vậy, việc xử lý 13 Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp QSDĐ tại các TCTD ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện (Sách chuyên khảo), Nxb Tư Pháp, Hà Nội, 2016, trang 37. 14 Đỗ Văn Đại, Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, (Sách chuyên khảo), Nxb Lao động, Hà Nội, 2012, trang 248. 4
tài sản thế chấp là QSDĐ cần phải được tiến hành theo những quy định cụ thể và chặt chẽ của pháp luật15. Có thể thấy rằng, hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là QSDĐ trong HĐTD có một số lưu ý sau: Thứ nhất, mục đích của xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là bảo đảm quyền cho bên nhận thế chấp. Quyền này cần được bảo vệ một cách trực tiếp và ngay tức khắc khi nghĩa vụ trả nợ không được thi hành. Như vậy, bên nhận thế chấp cần phải chứng minh các điều kiện cần và đủ để thực thi quyền lợi của mình trên QSDĐ thế chấp, đó là: có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, hợp đồng thế chấp QSDĐ là hợp pháp. Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là việc tiến hành các thủ tục để định đoạt QSDĐ đó. Do vậy, khi phát sinh các điều kiện cần thiết để tiến hành xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thì bên nhận thế chấp sẽ tiến hành được thực hiện theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp QSDĐ hoặc nếu không có thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu Tòa án xử lý hoặc yêu cầu một cơ quan, tổ chức bán đấu giá QSDĐ hoặc chuyển nhượng QSDĐ để thu hồi nợ. Việc làm này để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên tham gia, tránh trường hợp khi xử lý sẽ làm mất quyền lợi của bên này làm tăng lợi ích bất hợp lý cho bên khác. Thứ ba, xử lý tài sản thế chấp QSDĐ là công cụ bảo đảm hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ xử lý tài sản thế chấp, trong đó đặc biệt là quyền lợi của các TCTD16. Số tiền thu được từ thực thi các biện pháp định đoạt tài sản thế chấp phải giải quyết được tổng thể các lợi ích có liên quan trên tài sản thế chấp theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể17. Chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ trong HĐTD là khá đa dạng, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: chủ sở hữu tài sản, bên nhận thế 15 Vũ Thị Hồng Yến, Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành (Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2019, trang 63. 16 Đoàn Đức Lương, Viên Thế Giang, Võ Thị Mỹ Hương, Pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng ở Việt Nam, (Sách chuyên khảo), Nxb. Chính trị quốc gia – Sự thật, Hà Nội, 2015, tr 204. 17 Điều 307 Bộ luật Dân sự năm 2015. 5