zunia.vn

Tuyển sinh 2024 dành cho Gen-Z

zunia.vn

» Kinh Tế - Quản Lý

» Luật học

Một số vướng mắc về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của luật và hướng hoàn thiện

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:11

Báo xấu

12
lượt xem 7
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Bài viết "Một số vướng mắc về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của luật và hướng hoàn thiện" nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc đang hiện hữu, cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật, bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể trong quan hệ cầm cố quyền sử dụng đất.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Một số vướng mắc về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của luật và hướng hoàn thiện

Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 MỘT SỐ VƯỚNG MẮC VỀ VIỆC TUYÊN BỐ VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG CẦM CỐ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DO VI PHẠM ĐIỀU CẤM CỦA LUẬT VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN Trương Kim Phụng* và Nguyễn Hoàng Chương Trường Đại học Tây Đô * ( Email: tkphung@tdu.edu.vn) Ngày nhận: 01/8/2022 Ngày phản biện: 22/8/2022 Ngày duyệt đăng: 20/9/2022 TÓM TẮT Cầm cố quyền sử dụng đất là biện pháp bảo đảm thường được các chủ thể trong xã hội áp dụng để bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền hay nói cách khác là để bên có nghĩa vụ thực hiện nghiêm túc nghĩa vụ của họ. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 lại không quy định rõ ràng về quyền cầm cố của người sử dụng đất, dẫn đến gây khó khăn cho người sử dụng đất khi quyết định xác lập hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp tại Cơ quan có thẩm quyền. Điều đáng lưu ý hiện nay khi Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đã có nhiều bản án tuyên bố vô hiệu hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất với lý do vi phạm điều cấm của luật. Với hướng giải quyết này của Tòa án theo tác giả là chưa thuyết phục và chưa phù hợp với quy định của pháp luật Dân sự hiện nay. Qua đó đòi hỏi pháp luật cần quy định rõ ràng về quyền cầm cố quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và có văn bản hướng dẫn cụ thể từ cơ quan có thẩm quyền để Tòa án áp dụng vào việc giải quyết tranh chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên trong giao dịch. Từ khóa: Cầm cố, giao dịch bảo đảm, hợp đồng, quyền sử dụng đất Trích dẫn: Trương Kim Phụng và Nguyễn Hoàng Chương, 2022. Một số vướng mắc về việc tuyên bố vô hiệu hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của luật và hướng hoàn thiện. Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô. 16: 108-118. * Ths. Trương Kim Phụng – Phó Trưởng Bộ môn Luật, Trường Đại học Tây Đô 108
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 1. ĐẶT VẤN ĐỀ chủ thể đã đồng thuận với việc người sử Biện pháp cầm cố tài sản là một trong dụng đất được cầm cố quyền sử dụng đất. chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa Thế nhưng sau khi các bên giao kết vụ thường được các chủ thể lựa chọn áp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất mà dụng hiện nay. Việc lựa chọn cầm cố tài một trong các bên cho rằng chưa có sự sản giúp cho bên có quyền bảo đảm cân đối về quyền lợi giữa các bên thì phát quyền lợi cho mình, cũng như giúp cho sinh tranh chấp là điều tất yếu. Khi đó nếu bên có nghĩa vụ gia tăng sự tin tưởng đối các bên không thống nhất được với nhau với bên có quyền trong một số quan hệ về việc giải quyết tranh chấp thì các bên pháp luật làm phát sinh quyền và nghĩa sẽ lựa chọn việc khởi kiện đến Tòa án có vụ. Nghĩa vụ có thể là chuyển giao vật, thẩm quyền để phân xử. Có một số trường chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy tờ hợp một bên khiếu nại ra lý do rằng pháp có giá trị, thực hiện công việc hoặc không luật đất đai không cho phép cầm cố quyền được thực hiện công việc vì lợi ích của sử dụng đất và vì thế việc các bên giao kết chủ thể có quyền, trong số các nghĩa vụ quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với vừa nêu thì trả tiền là nghĩa vụ thường quy định của pháp luật, hoặc có những được áp dụng biện pháp cầm cố quyền sử trường hợp các bên chỉ yêu cầu giải quyết dụng đất để bảo đảm. Tuy nhiên, khi đối quyền lợi liên quan đến hợp đồng cầm cố chiếu với quy định của pháp luật đất đai quyền sử dụng đất, nhưng khi Tòa án phát hiện hành, cụ thể là theo quy định của hiện ra các bên đã xác lập quan hệ cầm cố Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử quyền sử dụng đất mặc dù không bên nào dụng đất được thực hiện các quyền như yêu cầu tuyên bố vô hiệu nhưng Tòa án chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, vẫn tuyên bố vô hiệu vì cho rằng hợp cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, đồng đã vi phạm điều cấm của luật được góp vốn quyền sử dụng đất nhưng lại quy định tại điều 123 Bộ luật Dân sự năm không nói rõ về quyền cầm cố, từ đó cầm 2015, với lý do Luật đất đai không quy cố quyền sử dụng đất vẫn còn là một ẩn định hoặc không cho phép cầm cố quyền số, vấn đề còn bỏ ngỏ trong Luật Đất đai sử dụng đất, sau đó tiến hành giải quyết hiện hành. Như vậy, vấn đề đặt ra là hậu quả của việc tuyên bố hợp đồng vô người sử dụng đất có được cầm cố quyền hiệu. sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa Như vậy, việc Tòa án tuyên bố vô hiệu vụ hay không? Khi câu hỏi vẫn chưa có hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất là lời giải đáp thỏa đáng thì điều này vẫn chưa thực sự thuyết phục và chưa phù còn tùy thuộc vào quan điểm của mỗi hợp với quy định của pháp luật về Dân sự người khi vận dụng theo quy định của hiện hành, hơn hết là chưa bảo vệ tối đa pháp luật. Mặc dù quy định của pháp luật quyền và lợi ích của các bên trong giao là chưa rõ ràng nhưng dựa vào việc có rất dịch, bên yếu thế có thể sẽ chịu những nhiều hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất thiệt thòi nhất định so với bên mạnh thế được xác lập đã phần nào cho thấy một số trong quan hệ cầm cố này. Thực ra, nếu 109
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 xem xét kỹ các quy định của Luật Đất đai phương pháp tổng hợp, nghiên cứu tài năm 2013 hầu như chúng ta chưa thấy có liệu, tìm kiếm và tra cứu thông tin trên bất kỳ quy định nào nói cụ thể về việc mạng Internet. “không cho phép người sử dụng đất được 2. NỘI DUNG VẤN ĐỀ cầm cố quyền sử dụng đất”, thậm chí tại Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 đã quy 2.1. Các khái niệm có liên quan định cụ thể về những hành vi bị nghiêm Khái niệm về hợp đồng theo Điều 385 cấm nhưng vẫn không bắt gặp quy định Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu như cấm hành vi cầm cố quyền sử dụng đất. sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các Như vậy, vấn đề “không được cầm cố bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm quyền sử dụng đất” luật đã bỏ ngỏ. Từ đó, dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”, như vậy có cần phải có những văn bản hướng dẫn về thể hiểu hợp đồng là sự thể hiện ý chí của hướng giải quyết các tranh chấp liên quan các bên bằng việc thoả thuận với nhau về đến hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt để làm cơ sở cho Tòa án trong quá trình quyền, nghĩa vụ dân sự, tùy vào mỗi tiến hành giải quyết loại tranh chấp này, trường hợp mà chủ thể của một trong các cần quy định rõ ràng về việc cầm cố bên có thể là cá nhân, pháp nhân hoặc các quyền sử dụng đất nhằm giúp chủ thể áp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ dụng pháp luật một cách thống nhất, bảo chức khác không có tư cách pháp nhân. đảm quyền lợi của các bên trong quan hệ Khái niệm về cầm cố tài sản theo Điều cầm cố quyền sử dụng đất. 309 Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu Qua những phân tích ở trên việc “là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm nghiên cứu vấn đề này có thể góp phần cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của tháo gỡ những vướng mắc đang hiện hữu, mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cũng như nâng cao hiệu quả áp dụng pháp cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”, luật, bảo đảm quyền lợi cho các chủ thể theo đó khi các chủ thể xác lập quan hệ trong quan hệ cầm cố quyền sử dụng đất. cầm cố tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ, bên cầm cố phải giao tài sản thuộc Phương pháp nghiên cứu quyền sở hữu của mình như: nhà ở, xe Nghiên cứu được thực hiện qua phân máy, điện thoại,… cho bên nhận cầm cố tích những vấn đề lý luận về hợp đồng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình, cầm cố quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông qua quan hệ cầm cố quyền lợi của nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực bên có quyền (Bên nhận cầm cố) sẽ được hiện pháp luật về việc tuyên bố vô hiệu đảm bảo và giảm được nhiều rủi ro hơn. hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất để Khái niệm về quyền sử dụng theo Điều tìm ra những khó khăn, vướng mắc và đề 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 được hiểu xuất hướng hoàn thiện. như sau: “Quyền sử dụng là quyền khai Các phương pháp được sử dụng như thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ phương pháp luận, phân tích luật viết, tài sản. Quyền sử dụng có thể được 110
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 chuyển giao cho người khác theo thỏa việc khai thác hiệu quả từ nguồn tài thuận hoặc theo quy định của pháp luật”, nguyên đất đai. như vậy so với quyền chiếm hữu, quyền 2.3. Một số khó khăn, vướng mắc định đoạt, người có quyền sử dụng sẽ được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, Trên thực tiễn việc các chủ thể áp dụng lợi tức từ tài sản, nếu người có quyền sử biện pháp cầm cố quyền sử dụng đất (ở dụng muốn chuyển giao cho người khác một số địa phương còn được gọi là cố đất) thì có thể chuyển giao theo phương thức để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ là rất phổ thỏa thuận, ở trường hợp khác quyền sử biến và xuất hiện trong xã hội từ rất sớm. dụng cũng có thể chuyển giao cho người Không phải tự nhiên mà quyền sử dụng khác theo quy định của pháp luật. đất được lựa chọn làm đối tượng của quan hệ cầm cố, lý do bên có quyền và nghĩa 2.2. Quy định về quyền của người sử vụ lựa chọn quyền sử dụng đất làm tài sản dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013 cầm cố xuất phát từ thực tế quyền sử dụng Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển đất ngày càng có giá trị rất lớn trên thị nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, trường, khi nhận cầm cố bên có quyền có tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử thể được cho thuê, cho mượn, khai thác dụng đất công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ “1. Người sử dụng đất được thực hiện quyền sử dụng đất cầm cố nếu có thỏa các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thuận…. Như vậy, việc cầm cố quyền sử cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, dụng đất đã và đang mang lại lợi ích nhất thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo định cho các bên. quy định của Luật này…” Như đã đề cập ở trên, đối với quyền sử Từ quy định nêu trên có thể thấy rằng dụng đất chúng ta phải thừa nhận rằng đối với người sử dụng đất, Luật Đất đai loại tài sản này đã được các chủ thể sử năm 2013 đã cho phép chủ thể này thực dụng đất dùng làm đối tượng của hợp hiện một số quyền như: Chuyển đổi, đồng cầm cố từ rất sớm, không phải đến chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn hành các chủ thể có quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất, việc quy định cho mới xác lập quan hệ cầm cố quyền sử phép người sử dụng đất được thực hiện dụng đất, và dường như các hợp đồng các quyền này là hoàn toàn phù hợp với cầm cố quyền sử dụng đất được xác lập nhu cầu trong thực tiễn, bởi khi thực hiện trước khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu các quyền này người sử dụng đất vừa có lực cũng đã bị Tòa án tuyên bố vô hiệu thể khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, với lý do Luật Đất đai không ghi nhận lợi tức từ quyền sử dụng đất của mình, quyền cầm cố của người sử dụng đất. vừa có thể chuyển giao quyền sử dụng đất Cụ thể, tại Bản án số: 31/2017/DS-ST cho người khác bằng nhiều hình thức ngày 07/9/2017 về việc tranh chấp hợp khác nhau, qua đó cũng đã góp phần vào đồng cầm cố quyền sử dụng đất của Tòa 111
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh Cà Mau người sử dụng đất đã làm cho không ít Tòa án đã nhận định: “…Về quan hệ hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất bị tranh chấp: Việc ông Cao Văn H yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu. Thực chất việc hủy giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất người sử dụng đất từ lâu dùng quyền sử giữa ông Cao Văn H và ông Trần Văn C dụng đất của mình để cầm cố cho người được lập ngày 15/02/1998 (âm lịch). khác cũng đã đem lại những lợi ích nhất Buộc bà Ngô Thị B trả 0,5 chỉ vàng 24K, định cho các bên, và thực tế không có lý ông Trần Hoàng C trả 05 chỉ vàng 24K, do gì để chúng ta hạn chế các chủ thể xác ông Trần Văn G trả 01 chỉ vàng 24K. Xác lập quan hệ cầm cố quyền sử dụng đất, định đây là tranh chấp hợp đồng cầm cố cũng như chưa có trường hợp nào cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều thấy việc xác lập quan hệ cầm cố quyền 105, Điều 106 của Luật Đất đai năm sử dụng đất sẽ gây ảnh hưởng đến việc 2003, Điều 122, Điều 389 của Bộ luật quản lý đất đai của nhà nước hay các vấn dân sự năm 2005 nên thuộc thẩm quyền đề gì khác. giải quyết của Tòa án theo quy định tại Tuy nhiên, khi nghiên cứu đối chiếu khoản 3 Điều 26 và Điều 35 của Bộ luật với quy định của pháp luật về đất đai hiện Tố tụng dân sự. Xét về đối tượng cầm cố hành, cụ thể tại Luật Đất đai năm 2013 có mà các bên đã giao kết là đất đai. Đây là hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm tài sản đặc biệt và pháp luật không cho 2014 vẫn tiếp tục không có quy định rõ phép dùng loại tài sản này làm tài sản ràng về việc cầm cố quyền sử dụng đất đảm bảo trong giao dịch cầm cố. Theo của người sử dụng đất mà chỉ có quy định các quy định tại Điều 105, Điều 106 của về việc “người sử dụng đất được thực Luật Đất đai năm 2003 đều không ghi hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhận quyền cầm cố của người sử dụng nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, đất mà người sử dụng chỉ có các quyền tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho dụng đất theo quy định của Luật này” thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế (khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Đồng 2013). Từ đó câu hỏi liệu rằng người sử thời phải thực hiện theo đúng các thủ tục, dụng đất có được cầm cố quyền sử dụng trình tự do pháp luật quy định. Về điều đất hay không? Và khi Luật Đất đai kiện giao dịch dân sự có hiệu lực được không nói rõ vấn đề này người sử dụng quy định tại Điều 122, Điều 389 của Bộ đất có thể sẽ hiểu theo nhiều hướng khác luật dân sự năm 2005. Cụ thể một trong nhau dẫn đến thực hiện theo cách hiểu các quy định đó là các bên chủ thể khi chưa rõ của mình, nhưng nếu có tranh giao kết hợp đồng nội dung không vi chấp xảy ra lại là rủi ro cho các bên và phạm điều cấm của pháp luật, không trái hậu quả pháp lý là rất khó lường tùy vào đạo đức xã hội”. tính chất của quan hệ cầm cố quyền sử Có thể thấy rằng việc Luật Đất đai dụng đất. Qua đó, Luật Đất đai cũng cần không quy định rõ ràng quyền cầm cố của phải quy định một cách cụ thể, rõ ràng và 112
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 nên có sự bổ sung về quyền cầm cố quyền tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau sử dụng đất của người sử dụng đất. những gì đã nhận…”. Mặc khác, thực trạng hiện nay khi giải Tuyên bố vô hiệu hợp đồng cầm cố quyết các tranh chấp về hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất với căn cứ như Bản án quyền sử dụng đất tại Tòa án, có những nêu trên là chưa thực sự thuyết phục và Tòa án đã giải quyết theo hướng tuyên bố phù hợp với quy định của luật, bởi lẽ: giao dịch (hợp đồng) cầm cố quyền sử Bản án nhận định giao dịch cầm cố dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả Quyền sử dụng đất là vi phạm điều cấm pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Ví theo quy định tại khoản 4 Điều 12 của dụ theo nội dung Bản án số: 18/2021/DS- Luật đất đai. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 12 ST ngày 13/5/2021 về việc tranh chấp về Luật đất đai năm 2013 có nội dung như giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất của sau: “không thực hiện đúng quy định của Tòa án nhân dân huyện An Biên, tỉnh pháp luật khi thực hiện quyền của người Kiên Giang, Tòa án đã nhận định rằng: sử dụng đất”, đồng thời Luật đất đai có “…Theo quy định của pháp luật đất đai quy định những quyền của người sử dụng thì không quy định cho người sử dụng đất đất bao gồm: có quyền cầm cố quyền sử dụng đất, cụ thể, Điều 167, Điều 179 và Điều 188 của Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 Luật đất đai quy định: “Người sử dụng quyền chung của người sử dụng đất đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, “1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; sản khác gắn liền với đất quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả thường khi Nhà nước thu hồi đất”, nên đầu tư trên đất anh Trần Thanh Ph và anh Nguyễn Văn 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nh, chị Phan Thị Bé T giao dịch cầm cố Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất Quyền sử dụng đất là vi phạm điều cấm nông nghiệp. theo quy định tại khoản 4 Điều 12 của 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp Luật đất đai. Do đó, Hội đồng xét xử xác đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông định giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất nghiệp. giữa anh Trần Thanh Ph và anh Nguyễn Văn Nh, chị Phan Thị Bé T lập ngày 30 5. Được Nhà nước bảo hộ khi người tháng 8 năm 2019 bị vô hiệu theo quy khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp định tại Điều 123 của Bộ luật dân sự. về đất đai của mình. Đồng thời, giao dịch dân sự vô hiệu 6. Được bồi thường khi Nhà nước thu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt hồi đất theo quy định của Luật này. quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập, các bên khôi phục lại 7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất 113
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 hợp pháp của mình và những hành vi ông B1 bà N ngày 07 tháng 03 năm 2017 khác vi phạm pháp luật về đất đai.” diện tích 4000 m2 (đo đạc thực tế là Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 3.817,.m2) với số tiền 100.000.000đ thời Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho hạn cố là 6 mùa vụ kể từ vụ hè thu năm thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế 2017. Xét thấy các bên thỏa thuận cầm cố chấp, góp vốn quyền sử dụng đất đất là trái với quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013 vì trong các quyền thì “1. Người sử dụng đất được thực hiện nhà nước hạn chế quyền cầm cố quyền sử các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, dụng đất do đó giao dịch giữa các bên là cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, vô hiệu. Căn cứ Điều 122; Điều 123; thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 nghĩ nên quy định của Luật này. tuyên bố hợp đồng cầm cố đất ngày 2. ……………………” 07/03/2017 giữa ông C bà B cố của ông B1 bà N là vô hiệu…”. Qua đó, khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất nêu trên thì người sử Trên thực tế có ý kiến cho rằng Luật dụng đất buộc phải thực hiện đúng quy Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm định của pháp luật, nếu người sử dụng đất 2015 không đề cập đến việc cầm cố không thực hiện đúng quy định của pháp quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất luật là vi phạm điều cấm tại khoản 4 Điều không được cầm cố quyền sử dụng đất, 12 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, nếu thực hiện việc cầm cố là vi phạm điều như đã phân tích ở trên, Luật Đất đai năm cấm của luật, bên cạnh đó quan điểm của 2013 vẫn chưa quy định cụ thể về quyền Tòa án trong vụ án vừa được viện dẫn cầm cố quyền sử dụng đất của người sử cũng theo hướng tương tự khi nhận định dụng đất, cũng như quy định về việc cầm rằng: “Xét thấy các bên thỏa thuận cầm cố quyền sử dụng đất phải thực hiện như cố đất là trái với quy định tại Điều 167 thế nào. Ví thế, không thể xác định rằng Luật đất đai năm 2013 vì trong các quyền người sử dụng đất không thực hiện đúng thì nhà nước hạn chế quyền cầm cố quyền quy định của pháp luật khi thực hiện sử dụng đất do đó giao dịch giữa các bên quyền của người sử dụng đất, không thể là vô hiệu. Căn cứ Điều 122; Điều 123; xem người sử dụng đất vi phạm điều cấm Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 nghĩ nên tại khoản 4 Điều 12 Luật Đất đai năm tuyên bố hợp đồng cầm cố đất ngày 2013. 07/03/2017 giữa ông C bà B cố của ông B1 bà N là vô hiệu”. Ở một vụ tranh chấp khác, theo nội dung Bản án số: 84/2019/DS-ST ngày Về ý kiến này, quan điểm của tác giả 26/9/2019 về việc tranh chấp hợp đồng cho rằng theo quy định tại khoản 2 Điều cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng 3 Bộ luật Dân sự năm 2015,“Cá nhân, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, tỉnh An quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ Giang “…phần đất của ông C bà B cố của sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. 114
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm định của Luật Đất đai hiện hành hoàn điều cấm của luật, không trái đạo đức xã toàn không có quy định nào cấm người sử hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên dụng đất cầm cố quyền sử dụng đất, chính và phải được chủ thể khác tôn trọng”. vì vậy không thể xác định hành vi xác lập, Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 thực hiện hợp đồng cầm cố quyền sử quy định dụng đất là vi phạm điều cấm của luật và cũng không thể nói rằng luật không quy “Giao dịch dân sự có mục đích, nội định việc cầm cố quyền sử dụng đất là dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo “cấm cầm cố quyền sử dụng đất”. đức xã hội thì vô hiệu. Tóm lại, từ các phân tích trên việc Tòa Điều cấm của luật là những quy định án viện dẫn các lý do như trên để xác định của luật không cho phép chủ thể thực hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vi hiện những hành vi nhất định. phạm điều cấm của Luật là chưa thực sự Đạo đức xã hội là những chuẩn mực hợp lý, hoàn toàn không có căn cứ để xác ứng xử chung trong đời sống xã hội, được định việc các chủ thể xác lập hợp đồng cộng đồng thừa nhận và tôn trọng” cầm cố quyền sử dụng đất là vi phạm điều cấm của Luật, nếu đã không có căn cứ rõ Như vậy, dựa vào nguyên tắc tự do, tự ràng để chứng minh hợp đồng cầm cố nguyện cam kết, thỏa thuận nêu trên chỉ quyền sử dụng đất có mục đích, nội dung giới hạn ở phạm vi mọi cam kết, thỏa vi phạm điều cấm của luật thì cần phải thuận không vi phạm điều cấm của luật, chấp nhận và công nhận hiệu lực của loại không trái đạo đức xã hội nếu không vi hợp đồng này. phạm nguyên tắc này các cam kết và thỏa thuận sẽ có hiệu lực thực hiện đối với các 2.4. Giải pháp bên và phải được chủ thể khác tôn trọng, Để giải quyết những khó khăn, vướng đối với hợp đồng cầm cố quyền sử dụng mắc nêu trên tác giả kiến nghị một số giải đất cũng không nằm ngoài nguyên tắc pháp cụ thể như sau: này, khi hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất không vi phạm điều cấm của luật và Thứ nhất, theo Bản án số: 18/2021/DS- không trái đạo đức xã hội thì hợp đồng có ST ngày 13/5/2021 về việc tranh chấp về hiệu lực và chủ thể khác phải tôn trọng. giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện An Biên, tỉnh Bên cạnh đó, để coi hành vi xác lập, Kiên Giang như đã viện dẫn ở trên Tòa án thực hiện hợp đồng cầm cố quyền sử đã nhận định giao dịch cầm cố Quyền sử dụng đất là điều cấm của luật thì đòi hỏi dụng đất là vi phạm điều cấm theo quy quy định của luật phải thể hiện rõ “không định tại khoản 4 Điều 12 của Luật đất đai cho phép chủ thể thực hiện hành vi cầm 2013 do đó bị vô hiệu theo quy định tại cố quyền sử dụng đất”, nếu không quy Điều 123 của Bộ luật dân sự 2015. Ý kiến định rõ thì không thể xem là vi phạm điều của tác giả cho rằng việc xác định giao cấm của luật, và khi đối chiếu với các quy dịch cầm cố quyền sử dụng đất là vi phạm 115
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 điều cấm của luật và bị tuyên vô hiệu là nhà nước hạn chế quyền cầm cố quyền sử chưa thuyết phục, vì vậy để bảo vệ quyền dụng đất do đó giao dịch giữa các bên là lợi của các bên trong giao dịch cầm cố vô hiệu. Căn cứ Điều 122; Điều 123; quyền sử dụng đất khi giải quyết tại Tòa Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 nghĩ nên án, tác giả đề nghị cần phải bổ sung khoản tuyên bố hợp đồng cầm cố đất ngày 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 theo 07/03/2017 giữa ông C bà B cố của ông hướng “Người sử dụng đất được thực B1 bà N là vô hiệu…”, tuy nhiên tác giả hiện các quyền chuyển đổi, chuyển chưa thực sự thuyết phục với quan điểm nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, này vì không thể dựa vào việc luật không tặng cho, thế chấp, cầm cố, góp vốn liệt kê quyền cầm cố quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất theo quy định của Luật để xác định là nhà nước hạn chế quyền này”. Việc quy định bổ sung người sử cầm cố quyền sử dụng đất, vì vậy để đảm dụng đất được quyền cầm cố quyền sử bảo quyền của người sử dụng đất được dụng đất là phù hợp với thực tế khi cầm thực hiện một cách tốt nhất, hạn chế việc cố quyền sử dụng đất là quan hệ đã được bị Tòa án tuyên bố vô hiệu giao dịch cầm người sử dụng đất áp dụng từ rất sớm cho cố quyền sử dụng đất, tác giả kiến nghị đến ngày nay, việc xác lập hợp đồng cầm bổ sung quy định tại đoạn 2 Điều 123 Bộ cố quyền sử dụng đất đã giúp các bên đạt luật Dân sự 2015 theo hướng “Điều cấm được mục đích của mình, hợp đồng cầm của luật là những quy định của luật cố quyền sử dụng đất cũng chưa gây ảnh không cho phép chủ thể thực hiện những hưởng gì đến mức phải bị hạn chế, ngoài hành vi nhất định, trường hợp luật không ra khi quy định rõ ràng về quyền cầm cố thể hiện rõ việc không cho phép chủ thể quyền sử dụng đất sẽ giúp cho người sử thực hiện những hành vi nhất định hoặc dụng đất tự tin hơn khi xác lập hợp đồng luật quy định theo hướng liệt kê nếu cầm cố quyền sử dụng đất, cũng như khi không được liệt kê cụ thể thì không xem các bên khi giải quyết tranh chấp tại tòa đó là điều cấm”. án thì đây sẽ là căn cứ để hợp đồng cầm Thứ ba, cho đến khi cầm cố quyền sử cố quyền sử dụng đất không bị tuyên bố dụng đất được quy định một cách rõ ràng vô hiệu như thực tại, giúp bảo vệ tốt hơn trong Luật thì Chính phủ, Tòa án nhân cho quyền lợi của các bên. dân tối cao và các cơ quan có thẩm quyền Thứ hai, theo Bản án số: 84/2019/DS- khác cần xem xét, ban hành văn bản để ST ngày 26/9/2019 về việc tranh chấp hướng dẫn cụ thể về việc cầm cố quyền hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất, hợp sử dụng đất của người sử dụng đất, trong đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên hướng dẫn về việc người sử dụng của Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, tỉnh đất được phép cầm cố quyền sử dụng đất An Giang đã được viện dẫn ở trên Tòa án do Luật Đất đai hiện hành không cấm, khi đã nhận định “các bên thỏa thuận cầm cố có tranh chấp về hợp đồng cầm cố quyền đất là trái với quy định tại Điều 167 Luật sử dụng đất cần công nhận hiệu lực của đất đai năm 2013 vì trong các quyền thì hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất. Bên 116
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 cạnh đó, các Tòa án cần tổ chức rà soát, có thẩm quyền cần ban hành văn bản phát hiện bản án, quyết định đã có hiệu hướng dẫn cụ thể về vấn đề này. lực pháp luật của Tòa án mình chứa đựng TÀI LIỆU THAM KHẢO lập luận, phán quyết công nhận hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và gửi cho Tòa 1. Bản án số: 31/2017/DS-ST ngày án nhân dân tối cao để xem xét, phát triển 07/9/2017 về việc tranh chấp hợp đồng thành án lệ. cầm cố quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân huyện Phú Tân, tỉnh Cà Mau. Thứ tư, Tòa án nhân dân tối cao cần ban hành văn bản hướng dẫn, chỉ đạo Tòa 2. Bản án số: 84/2019/DS-ST ngày án các cấp trong công tác giải quyết các 26/9/2019 về việc tranh chấp hợp đồng vụ án liên quan đến hợp đồng cầm cố cầm cố quyền sử dụng đất, hợp đồng quyền sử dụng đất để làm căn cứ trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quá trình tiến hành giải quyết loại tranh Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, tỉnh chấp này, giúp áp dụng pháp luật một An Giang. cách thống nhất. 3. Bản án số: 18/2021/DS-ST ngày 3. KẾT LUẬN 13/5/2021 về việc tranh chấp về giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất của Tòa Cầm cố quyền sử dụng đất là biện pháp án nhân dân huyện An Biên, tỉnh Kiên được các chủ thể trong xã hội dùng bảo Giang. đảm thực hiện nghĩa vụ là rất phổ biến trong thực tế, khi giao kết hợp đồng cầm 4. Chính phủ, 2017. Nghị định số cố quyền sử dụng đất giúp cho bên có 102/2017/NĐ-CP, ngày 01/9/2017 về quyền an tâm hơn và hạn chế được vấn đề đăng ký biện pháp bảo đảm. bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ của 5. Chính phủ, 2021. Nghị định số mình, làm ảnh hưởng đến lợi ích chính 21/2021/NĐ-CP, ngày 19/03/2021 Quy đáng của bên có quyền. định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi thực hiện nghĩa vụ. hành vẫn chưa nói rõ về vấn đề cầm cố 6. Quốc hội, 1995. Số 44-L/CTN, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, ngày 28/10/1995, Bộ luật Dân sự. điều này đã dẫn đến có nhiều ý kiến trái chiều trên thực tế, khi Tòa án giải quyết 7. Quốc hội, 2005. Số 33/2005/QH11, tranh chấp thường sẽ tuyên vô hiệu hợp ngày 14/6/2005, Bộ luật Dân sự. đồng với lý do vi phạm điều cấm của 8. Quốc hội, 2013. Số: Luật. 45/2013/QH13, ngày 29/11/2013, Luật Vì vậy, để có được sự thống nhất trong Đất đai. việc áp dụng pháp luật đòi hỏi Luật Đất 9. Quốc hội, 2015. Số 91/2015/QH13, đai cần phải quy định rõ ràng về quyền ngày 24/11/2015, Bộ luật Dân sự. cầm cố quyền sử dụng đất và các cơ quan 117
Tạp chí Nghiên cứu khoa học và Phát triển kinh tế Trường Đại học Tây Đô Số 16 - 2022 ISSUES ABOUT DECLARATION OF VOIDING PLEDGE OF LAND USE RIGHT CONTRACTS DUE TO VIOLATIONS AND DIRECTIONS FOR PERFECTING Truong Kim Phung* and Nguyen Hoang Chuong Tay Do University * ( Email: tkphung@tdu.edu.vn) ABSTRACT Pledge of land use rights is a secured measure often applied by entities in society to protect the rights of the obliges or in other words, for the obligors to seriously perform their obligations. However, the Land law 2013 does not clearly stipulate the pledge rights of land users, leading to difficulties for land users when deciding to establish a land use right pledge contract and settling a dispute with the authorities. But currently, when a court settles a dispute about a pledge contract, many judgments on the nullity of the pledge contract of land use rights are declared because of law violation. The judgments of the court is unconvincing and inconsistent with the provisions of current Civil law. Thereby, it is required that the law regulations about pledge land use rights of land users should clearly stipulated and specific instructions from the authorities should be issued so that the court can apply in the settlement of disputes in order to ensure the benefits of the parties in the transaction. Keywords: Contract, land use rights, pledge, secured transaction 118

CÓ THỂ BẠN MUỐN DOWNLOAD

THÔNG TIN

TRỢ GIÚP

HỖ TRỢ KHÁCH HÀNG

Theo dõi chúng tôi

Chịu trách nhiệm nội dung:

Nguyễn Công Hà - Giám đốc Công ty TNHH TÀI LIỆU TRỰC TUYẾN VI NA

LIÊN HỆ

Địa chỉ: P402, 54A Nơ Trang Long, Phường 14, Q.Bình Thạnh, TP.HCM

Hotline: 093 303 0098

Email: support@tailieu.vn

Giấy phép Mạng Xã Hội số: 670/GP-BTTTT cấp ngày 30/11/2015 Copyright © 2022-2032 TaiLieu.VN. All rights reserved.