SỰ CẦN THIẾT VÀ MỤC TIÊU CỦA VIỆC PHÁT TRIỂN<br />
NHÀ Ở XÃ HỘI CHO THUÊ Ở VIỆT NAM<br />
<br />
NCS. ThS. Nguyễn Thùy Linh<br />
Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội<br />
Tóm tắt:<br />
Quá trình đô thị hoá và di dân cơ học mạnh mẽ vào các đô thị Việt Nam<br />
đang tạo sức ép lên giá nhà và đất, đẩy bộ phận dân cư sống trong đô thị có thu<br />
nhập trung bình và thấp vào điều kiện nhà ở không đảm bảo. Vì vậy, việc khuyến<br />
khích phát triển nhà ở xã hội cho thuê với giá phù hợp là biện pháp quan trọng<br />
nhằm góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp dân cư tại các đô thị<br />
Việt Nam, đồng thời thúc đẩy sự phát triển đồng bộ của thị trường bất động sản,<br />
qua đó đảm bảo sự phát triển kinh tế xã hội hài hoà và thúc đẩy quá trình đô thị<br />
hoá tại Việt Nam. Để làm được điều này đòi hỏi một hệ thống chính sách kết hợp<br />
nhiều công cụ thể chế, tài chính khác nhau nhằm mang lại hiệu quả và mục tiêu<br />
hướng tới.<br />
Từ khóa: Nhà ở xã hội cho thuê, nhu cầu, Việt Nam<br />
<br />
Nhu cầu nhà ở xã hội tại Việt Nam ngày càng tăng cao, điển hình tại các<br />
thành phố lớn, trong khi quỹ đất để phát triển xây dựng nhà ở, Giao thông và các<br />
dịch vụ tiện ích đều đang thiếu hụt. Theo tính toán của Bộ Xây dựng, từ nay đến<br />
năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở<br />
(diện tích bình quân dưới 5m2/người) và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ<br />
ở, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cần phải xây dựng khoảng 700 nghìn căn hộ. Để đáp<br />
ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng Chiến lược phát triển Nhà ở quốc gia đến năm<br />
2020, tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày<br />
30/11/2011. Chiến lược đưa ra một trong những quan điểm là “Phát triển nhà ở là<br />
trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân”. Và ngày 27/5/2016,<br />
Thống đốc NHNN ban hành Chỉ thị số 04/CT-NHNN “Hướng tín dụng lĩnh vực bất<br />
động sản vào dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực<br />
của người dân theo chủ trương của Chính phủ”.<br />
Sau một thời gian triển khai chiến lược, về cơ bản đã có nhiều thành tựu đạt<br />
được tại các đô thị như: Chương trình phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp<br />
tại khu vực đô thị: Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 84 dự án, quy mô xây dựng<br />
khoảng 33.400 căn hộ và đang tiếp tục triển khai 135 dự án với quy mô xây dựng<br />
khoảng 81 nghìn căn hộ (bao gồm cả một số dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại<br />
sang NƠXH đã được UBND các tỉnh, thành phố chấp thuận) hay như chương trình<br />
<br />
262<br />
phát triển NƠXH dành cho công nhân khu công nghiệp: Đến nay đã hoàn thành việc<br />
đầu tư xây dựng 100 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 41 nghìn căn hộ. Hiện<br />
nay còn 72 dự án đang tiếp tục được triển khai với quy mô khoảng 88 nghìn căn hộ.<br />
Tuy nhiên, chính phủ đã có nhiều chính sách để thúc đẩy khả năng sở hữu<br />
nhà cho các đối tượng dân cư như việc hỗ trợ phát triển hạ tầng và giao thông tới<br />
các khu vực đô thị mới, hỗ trợ nguồn tín dụng cho người đi mua hay khuyến khích<br />
và hỗ trợ các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội, những điều này đã đóng góp không<br />
nhỏ không sự ổn định và phát triển và phù hợp với mong muốn sở hữu nhà ở của<br />
các cư dân. Số lượng NƠXH cho thuê của Việt Nam còn rất khiêm tốn, năm 2014<br />
Hà Nội mới có 3 dự án NƠXH cho thuê, thuê mua là dự án tại KĐT Đặng Xá của<br />
Viglacera và 2 dự án tại KĐT Việt Hưng và giá thuê dự tính tại khu ĐT Đặng Xá là<br />
30.000vnđ/m2/tháng, điều này tương đương với tiền thuê một căn hộ 45m2 1 tháng<br />
là vào khoảng 1.350.000 VNĐ/tháng. Đây là một mức giá rất thấp so với giá thuê<br />
nhà thông thường trên địa bàn và phù hợp với thu nhập của người dân có thu nhập<br />
thấp và trung bình. Tiền thuê nhà thấp do được hưởng những chính sách ưu đãi của<br />
nhà nước và chính vì vậy số lượng người đăng ký tại các dự án này đông hơn gấp<br />
nhiều lần so với khả năng cung ứng của dự án.<br />
Tuy nhiên hiện nay tại Hà Nội, một số dự án NƠXH có căn hộ cho thuê với<br />
mức giá khoảng 48.000 đến 66.000 m2/ tháng, như dự án Bambo Garden ở Quốc<br />
Oai, dự án ở Đông Hội (Đông Anh), dự án Phú Lãm (Hà Đông), tình hình triển khai<br />
cho thuê các căn hộ này gặp nhiều khó khăn, nhiều dự án hoàn toàn không cho thuê<br />
được. Có nhiều nguyên nhân được chỉ ra, trong đó phải xem xét đến tính thỏa mãn<br />
các nhân tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn thuê nhà của đối tượng ví dụ như<br />
khả năng tiếp cận, vị trí, các cơ sở công cộng, vận tải và các yếu tố khác (Alonso,<br />
1964). Không chỉ vậy, có nhiều nguyên nhân để người dân và các hộ gia đình mong<br />
muốn được thuê nhà hơn là sở hữu nhà, ví dụ như tăng tính linh hoạt về vị trí lưu trú<br />
(đối với công nhân, lao động thời vụ, sinh viên), linh hoạt trong quản lý ngân sách<br />
nhà ở và tăng khả năng tiết kiệm (các hộ gia đình trẻ) hay chưa sẵn sàng về những<br />
cam kết tài chính dài hạn và chưa xác định được mô hình nhà ở thích hợp (các gia<br />
đình có biến động về quy mô) (UN HABITAT, 2010).<br />
Theo UN HABITAT, các nhân tố tác động đến các nhóm đối tượng đi thuê<br />
gồm có:<br />
• Nhân tố 1 - Chất lượng của nhà cho thuê: bao gồm chất lượng và độ bền<br />
của vật liệu, mức độ duy tu, mật độ dân cư.<br />
• Nhân tố 2 - Cơ hội tiếp cận việc làm và các dịch vụ công cộng: đây là một<br />
thuộc tính quan trọng của nhà cho thuê, các đối tượng đi thuê thường quan tâm đến<br />
sự thuận tiện về giao thông, chỗ làm, y tế, trường học, chợ... các khu nhà ở cho thuê<br />
<br />
263<br />
ở xa trung tâm, tọa lạc tại các địa điểm hẻo lánh sẽ không thu hút được người dân<br />
dù giá thuê thấp.<br />
• Nhân tố 3 - Cơ hội tiếp cận hệ thống hạ tầng cơ bản như điện, nước sạch,<br />
hệ thống vệ sinh: Sự tiện nghi, vệ sinh và an toàn có ảnh hưởng nhiều đến giá trị của<br />
nhà cho thuê và vì vậy tại khu vực nhà ở cho thuê phi chính thức, người lao động<br />
chấp nhận đánh đổi lấy điều kiện và chất lượng hạ tầng không đảm bảo để chi phí<br />
thuê nhà thấp.<br />
• Nhân tố 4 - Vị trí và sự hỗ trợ xã hội: Nhân tố này có ảnh hưởng đặc biệt<br />
với người lao động nghèo khi họ cần có sự giúp đỡ từ hệ thống hỗ trợ xã hội và các<br />
cơ hội tìm kiếm việc làm gần các dịch vụ công như trường học, chợ…<br />
• Nhân tố 5 - Tính linh hoạt về việc làm của người đi thuê: Nếu công việc<br />
không thường xuyên, mang tính ngắn hạn như công nhân nhà máy, người di cư làm<br />
công việc trong khu vực không chính thức, lao động thời vụ sẽ phù hợp với mô hình<br />
nhà cho thuê hơn mô hình sở hữu. Ngoài ra người lao động trẻ cũng có xu hướng<br />
thay đổi vị trí việc làm thường xuyên vì vậy cũng sẽ làm gia tăng nhu cầu thuê nhà.<br />
• Nhân tố 6 - Thu nhập của đối tượng đi thuê: Thu nhập khả dụng của đối<br />
tượng lao động có liên quan chặt chẽ đến việc quyết định thuê nhà, đặc biệt các hộ<br />
gia đình có thu nhập thấp phải cắt giảm nhu cầu về nhà ở cho các khoản chi tiêu cấp<br />
bách hơn như nhu cầu ăn uống, việc học, y tế.<br />
• Nhân tố 7 - Đặc điểm của giai đoạn trong cuộc đời của đối tượng đi thuê:<br />
Các giai đoạn mà người dân thường có nhu cầu đi thuê nhà như giai đoạn lập<br />
nghiệp, chưa kết hôn, sự gia tăng của mô hình độc thân, hoặc đơn thân có nuôi con.<br />
Những năm gần đây, do tác động của chính sách dân số kế hoạch hóa gia<br />
đình, sinh đẻ ít cho nên tỷ lệ trẻ em trong tổng dân số giảm mạnh, dẫn đến tỷ lệ cơ<br />
cấu dân số trẻ với 69,4 % dân số trong độ tuổi lao động (từ 15-64 tuổi) hay đơn giản<br />
gọi là “dân số vàng”. Mặt khác, xu hướng di cư vào các vùng đô thị lớn cũng ngày<br />
càng gia tăng, tốc độ tăng trưởng nhập cư trung bình là 1.5%/năm cho Hà Nội và<br />
2,2%/ năm cho TP. Hồ Chí Minh (Thống kê của Tổng cục dân số). Các đối tượng<br />
lao động, hộ gia đình trẻ và đặc biệt các đối tượng lao động nhập cư có nhu cầu lớn<br />
về việc thuê căn hộ, kể cả các gia đình đủ tiêu chuẩn mua NƠXH nhưng chưa đủ tài<br />
chính trong khi chi phí để có được quyền sở hữu nhà là cao hơn nhiều lần so với thu<br />
nhập khả dụng của đại bộ phận các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thấp.<br />
Việc đẩy mạnh hệ thống nhà ở cho thuê tư nhân và nhà ở cho thuê xã hội đã chỉ ra<br />
rõ sự quan trọng cần thiết của hệ thống nhà ở cho thuê này, theo đó nhà ở xã hội cho<br />
thuê được xem như là công cụ chống đói nghèo và các mặt trái của đô thị, đặc biệt<br />
là tình trạng bất bình đẳng đang ngày càng gia tăng tại các đô thị. Nhà ở xã hội cho<br />
<br />
<br />
264<br />
thuê đặc biệt cần thiết cho các đối tượng hộ gia đình trẻ, hộ gia đình chính sách, đói<br />
nghèo (Wolfgang, 2005).<br />
So sánh với các quốc gia khác, tỷ lệ ở nhà ở cho thuê tại Việt Nam còn thấp.<br />
Theo số liệu của Tổng điều tra dân số và nhà ở, tính đến năm 2015, tỷ lệ nhà ở cho<br />
thuê (bao gồm cả nhà ở cho thuê tư nhân và nhà ở xã hội cho thuê) trên tổng số hộ<br />
dân có sở hữu nhà ở chỉ chiếm 14%, trong đó TP. Hồ Chí Minh có tỷ lệ này cao nhất<br />
đạt 19% và các đô thị loại 1 khác chỉ chiếm từ 4-6%. So sánh tỷ lệ này đối với các<br />
quốc gia khác như ở Mỹ là 35%, Đức 47%, Nhật Bản 62%, Hàn Quốc là 54%. Đa số<br />
người nhập cư vào thành phố Hồ Chí Minh trong vòng 10 năm đều rất hạn chế trong<br />
khả năng mua nhà ổn định cuộc sống lâu dài. Việc ở trọ trong các khu nhà mang tính<br />
tạm bợ, thiếu điều kiện cơ sở hạ tầng đã ảnh hưởng đến chất lượng sống của người<br />
nhập cư đồng thời tác động tiêu cực đến môi trường xung quanh (Oanh, 2016). Có<br />
thể thấy bộ phận nhà ở cho thuê đạt chuẩn (bao gồm cả nhà ở xã hội cho thuê) là một<br />
bộ phận không thể thiếu trên thị trường bất động sản cũng như đối với việc phát triển<br />
kinh tế-xã hội và đảm bảo chất lượng cuộc sống cho người dân, cụ thể:<br />
• Phát triển hệ thống nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp là yêu cầu cần thiết<br />
khi thực hiện các chủ trương phát triển xã hội lấy con người là trọng tâm<br />
Quy định tại điều 49, Luật Nhà ở 2015, những đối tượng được hưởng chính<br />
sách mua nhà chủ yếu là những người có thu nhập thấp và trung bình nhưng có đủ<br />
khả năng tài chính và khả năng tích luỹ tài chính, còn những hộ gia đình có thu<br />
nhập thấp và cận nghèo tại các đô thị, lao động nhập cư, lao động tự do, sinh viên,<br />
công nhân khu công nghiệp thì chế độ mua nhà là chưa thật sự phù hợp.<br />
Hình thức thuê nhà ở là rất phù hợp với các nhóm đối tượng có khả năng tích<br />
luỹ thấp, không đủ điều kiện tài chính để mua nhà, kể cả mua trả góp và các nhóm<br />
đối tượng có nhu cầu về nhà ở thay đổi.<br />
Các dự án NƠXH cho thuê có chất lượng sống đảm bảo hơn, qua đó gia tăng<br />
áp lực với phân khúc nhà ở cho thuê bình dân hiện nay, đặc biệt trong việc cải thiện<br />
chất lượng sống và giảm giá thành cho thuê.<br />
• Phát triển chế độ NƠXH cho thuê giá thấp là hoàn thiện thể chế kinh tế<br />
thị trường, góp phần vào tăng trưởng kinh tế và hoàn thiện thị trường bất động sản<br />
Phát triển NƠXH cho thuê sẽ tạo điều kiện để tận dụng được nguồn tiền dự<br />
trữ trong dân cư đưa vào nền kinh tế và các nguồn sản xuất kinh doanh khác, tạo ra<br />
của cải xã hội.<br />
Phát triển hệ thống NƠXH cho thuê cũng hạn chế phần nào được tình trạng<br />
đầu cơ nhà đất, điều tiết thị trường bất động sản, bình ổn giá nhà đất và đưa giá nhà<br />
đất về sát với giá trị thực hơn.<br />
<br />
265<br />
Việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp còn góp phần ổn định giá<br />
thuê nhà tại các phân khúc bình dân trên địa bàn đô thị, ổn định thị trường bất động<br />
sản cho thuê, hình thành chế độ tiền thuê nhà tương ứng với các mức thu nhập của<br />
người dân.<br />
• Phát triển chế độ NƠXH cho thuê là biện pháp quan trọng để thúc đẩy xã<br />
hội phát triển hài hoà, công bằng và ổn định<br />
Việc phát triển hệ thống NƠXH cho thuê ngoài việc đảm bảo quyền cư trú<br />
cơ bản của các đối tượng dân cư có thu nhập thấp trong đô thị còn là biện pháp quan<br />
trọng để đảm bảo sự hài hoà và ổn định trong phát triển xã hội.<br />
Việc chậm phát triển hệ thống NƠXH nói chung và NƠXH cho thuê giá thấp<br />
nói riêng sẽ dẫn đến sự tự phát về vấn đề nhà ở, hình thành các khu ổ chuột, các khu<br />
nhà tạm bợ, qua đó lại gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến vấn đề đô thị hoá, các giá<br />
trị văn hoá và an ninh xã hội trong đô thị.<br />
Tuy nhiên bộ phận nhà ở cho thuê giá hợp lý là bộ phận nhà ở cho thuê cần<br />
được xây dựng chủ yếu dựa trên nguồn vốn tài chính thị trường vì việc duy trì nhà ở<br />
hoàn toàn dựa trên nguồn vốn trợ cấp từ chính phủ là một gánh nặng lớn về vốn cho<br />
chính phủ và do chính phủ cần hỗ trợ được số lượng lớn các hộ gia đình có nhu cầu<br />
(Wolfgang, 2005).<br />
Tại các quốc gia Tây Âu, chính phủ các quốc gia đã thành công trong việc<br />
khuyến khích phát triển phân khúc nhà ở cho thuê bằng cách sử dụng các công cụ<br />
tài chính khác nhau, như các khuyến khích trong việc nâng cấp khu vực nhà ở cho<br />
thuê hiện hữu: Trợ cấp về thuế cho nhà đầu tư, người mua hoặc người sử dụng được<br />
sử dụng rộng rãi, có thể tham khảo mô hình trợ cấp thuế tại Thụy Sỹ; Chính sách hỗ<br />
trợ hỗn hợp cho khu vực nhà ở cho thuê dành cho khu vực nhóm đối tượng có thu<br />
nhập trung bình và thấp: Qua mô hình trợ cấp của Đan Mạch, Quỹ bảo lãnh nhà ở<br />
xã hội của Hà Lan (WSW), mô hình tài chính cho nhà ở xã hội của Áo cho thấy các<br />
quốc gia thường phải kết hợp nhiều công cụ khác nhau để phát triển mô hình nhà ở<br />
xã hội trong đó có sự kết hợp chặc chẽ giữa các công cụ thể chế của nhà nước và<br />
các công cụ điều hướng của thị trường. Chính phủ khuyến khích các nguồn vốn<br />
tham gia vào khu vực nhà ở xã hội bằng cách cung cấp các công cụ tài chính được<br />
trợ cấp từ chính phủ thông qua hệ thống ngân hàng như việc phát hành trái phiếu<br />
chuyển đổi cho việc phát triển nhà và nguồn tài chính huy động được thông qua<br />
việc này được quy định dành cho khu vực nhà ở xã hội. Các quốc gia Tây Âu sử<br />
dụng nhóm các công cụ kết hợp đạt được kết quả cao trong khu vực nhà ở xã hội<br />
cho thuê (Wolfgang, 2005)<br />
Vì vậy, chính phủ cần nghiên cứu ra một chương trình tổng thể gồm nhiều<br />
chính sách để thúc đẩy để việc phát triển nhà ở xã hội cho thuê là một hoạt động<br />
<br />
266<br />
đầu tư có thể được ngân hàng rót vốn, và để làm được điều đó thì việc phát triển nhà<br />
ở xã hội cho thuê cần hướng tới các mục tiêu như dưới đây:<br />
• Phải xây dựng được mức giá thuê phù hợp<br />
Một chính sách khuyến khích tốt trong thực tế sẽ đưa đến kết quả cuối là sản<br />
phẩm nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp với khả năng chi trả hay thu nhập của đối<br />
tượng cần nhắm tới. Trong khi đó, đối tượng thuê nhà có thu nhập thấp thường bị<br />
gánh nặng về chi phí nhà ở hơn so với các nhóm đối tượng khác ở nhiều quốc gia và<br />
các hộ gia đình dành hơn 40% thu nhập khả dụng cho chi phí nhà ở được coi là quá<br />
tải về chi phí (OECD,2019). Cụ thể hơn, khi sự tương quan về số lượng giữa nhà ở<br />
cho thuê và giá nhà ở mua không tương xứng, chi phí thuê nhà tăng mạnh hơn tốc<br />
độ tăng của giá nhà, làm gia tăng gánh nặng cho người đi thuê. Ngoài ra xu thế thu<br />
hẹp quy mô hộ gia đình từ nhiều thế hệ xuống 1-2 thế hệ sống chung và xu hướng<br />
di cư ngày càng tăng của các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp đến các khu<br />
vực đô thị phát triển hơn, trong khi nguồn cung cấp nhà ở xã hội không đáp ứng<br />
được cũng có tầm ảnh hưởng quan trọng đến giá thuê nhà. Bên cạnh đó, các đối<br />
tượng trẻ dành nhiều thu nhập của họ cho nhà ở và vì thế tiết kiệm ít hơn so với các<br />
đối tượng lớn tuổi hơn và điều này sẽ có thể có những tác động tiềm tàng đối với sự<br />
bất bình đẳng về tài sản trong tương lai. (Christian D., Bernd F., Markus Z., 2018).<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
Hình 1. Gánh nặng về chi phí nhà ở trên tổng chi phí khả dụng<br />
của các hộ gia đình<br />
(Nguồn: OECD,2018)<br />
Chính vì vậy, việc cung cấp nhà ở cho thuê với giá phù hợp có tầm quan<br />
trọng trong việc đảm bảo, nâng cao chất lượng sống của các đối tượng thu nhập<br />
trung bình và thấp, cũng như kiểm soát mức độ bất bình đẳng về tài sản. Việc duy<br />
trì và phát triển được bộ phận nhà ở xã hội cho thuê với giá thấp cần có các chính<br />
<br />
267<br />
sách trợ cấp của nhà nước như miễn tiền sử dụng, thuê đất, vay vốn ưu đãi có thời<br />
hạn dài cho các nhà đầu tư. Một số quốc gia hoặc hỗ trợ trực tiếp kinh phí cho<br />
người thuê nhà có thu nhập thấp và người đi thuê nhà trẻ tuổi, ví dụ như quỹ<br />
Universal Credit của Anh Quốc, khi họ đạt được các điều kiện đưa ra, và có các hạn<br />
chế về kích thước hay quy mô phòng ở và có giới hạn trần về tổng trợ cấp nhận<br />
được (bao gồm cả về nhà ở lẫn các chi phí sinh hoạt khác)<br />
• Việc tăng trưởng của bộ phận nhà ở cho thuê cần phải đạt đến một mức độ<br />
đáng kể<br />
Trong tình hình hiện nay, sự thiếu hài hòa giữa việc phát triển nhà ở bằng<br />
vốn tài chính tư nhân, sự thiếu hụt về nhà ở xã hội hiện hữu, đưa đến một yêu cầu<br />
bức thiết phải phát triển được bộ phận nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho<br />
thuê. Số lượng nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê cần phải đủ để đáp<br />
ứng được với nhu cầu tăng cao của các hộ gia đình, có ảnh hưởng tích cực đến việc<br />
phát triển lành mạnh của thị trường nhà ở và thể hiện được vai trò nâng cao chất<br />
lượng cuộc sống và cải thiện mức độ bất bình đẳng trong xã hội. Chính vì vậy,<br />
chính phủ cần tính toán quy mô vốn tài chính cần có một cách chính xác, qua đó xác<br />
định quy mô và mức độ trợ cấp cho bộ phận nhà ở cho thuê và tìm kiếm phương<br />
thức trợ cấp phù hợp với tình hình tài chính, kinh tế và xã hội của mình.<br />
• Cố gắng tiết kiệm chi phí trợ cấp của chính phủ cho bộ phận nhà ở cho<br />
thuê ở mức tối thiểu<br />
Như đã phân tích ở trên, giá thuê nhà phù hợp chỉ có thể thực hiện thông qua<br />
việc duy trì được chi phí xây dựng thấp và cắt giảm chi phí tài chính. Đặc biệt,<br />
trong lĩnh vực xây dựng và phát triển nhà ở cho thuê với mức giá phải chăng, các<br />
nhà đầu tư phải tính toán rất kỹ về chi phí vốn, tổng vốn sở hữu, tối thiểu khoản lợi<br />
nhuận và cả thắt chặt thời gian thi công cần thiết, khi đó các nhà đầu tư cần sự trợ<br />
giúp từ các chính sách trợ cấp của chính phủ. Tuy nhiên, với nguồn lực tài chính có<br />
hạn của các quốc gia, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển, điều kiện tiên quyết<br />
để duy trì mức chi tiêu công thấp trong lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội cho thuê,<br />
hay cho khu vực nhà ở cho thuê với giá phải chăng là phải khuyến khích được sự<br />
tham gia đông đảo của các bên có liên quan, đặc biệt là hệ thống ngân hàng thương<br />
mại, công ty xây dựng, nhà đầu tư phát triển. Việc khuyến khích các bên tham gia<br />
đầu tư vào phát triển nhà ở cho thuê cần phải vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế xã hội<br />
đề ra vừa đảm bảo các bên đạt được lợi ích đầu tư tối thiểu. Điều này có thể đạt<br />
được thông qua việc xây dựng hệ thống trợ cấp cũng như các điều khoản phạt rõ<br />
ràng, minh bạch và hiệu quả cho các nhà đầu tư xây dựng và phát triển. Ngoài ra, để<br />
thu hút các ngân hàng thương mại cùng tham gia, các dự án phát triển nhà ở cho<br />
thuê cho người thu nhập trung bình và thấp cần phải đảm bảo về mặt bảo toàn và<br />
<br />
<br />
268<br />
gia tăng lợi ích về tài chính, vì vậy các chính sách tài chính hỗ trợ về mặt chi phí tài<br />
chính, thời hạn tín dụng có thể là cần thiết.<br />
• Củng cố thế chế, chính sách<br />
Việc thiếu hụt một khung thể chế hoàn thiện và hiệu quả cho nhà ở xã hội<br />
cho thuê là một lý do quan trọng cho việc chậm phát triển ở bộ phận này, qua đó<br />
không đảm bảo được mục tiêu cải thiện chất lượng cung cấp nhà ở xã hội cho thuê.<br />
Trong đó, việc liên tục củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính liên quan đến<br />
nguồn vốn của nhà nước, cũng như các chính sách khuyến khích, hỗ trợ nguồn vốn<br />
đầu tư, các chính sách định hướng cho các nhà quản lý, các nhà đầu tư là cần thiết.<br />
Tài liệu tham khảo<br />
1. Alonso, W. (1964) Location and Land Use: Toward a General Theory of Land<br />
Rent. Harvard University Press, Cambridge<br />
2. Christian Dustmann, Bernd Fitzenbergerm Markus Zimmermann (2018),<br />
Housing expenditures and income inequality: Shifts in housing costs<br />
exacerbated the rise in income inequality, CReAM Discussion Paper<br />
3. OECD (2018), Housing Costs over Income, OECD Publishing, Paris, truy cập<br />
https://www.oecd.org/els/family/HC1-2-Housing-costs-over-income.pdf vào<br />
ngày 1/3/2019<br />
4. OECD (2018), Opportunities for All: A framework for Policy Acion on<br />
Inclusive Growth, OECD Publishing, Paris. ISBN 978-92-64-30165-8<br />
5. Housing benefit, Vương quốc Anh<br />
https://www.citizensadvice.org.uk/benefits/help-if-on-a-low-income/housing-<br />
benefit/<br />
6. Lê Thị Kim Oanh (2016), Đánh giá hiện trạng nhà ở và cơ sở hạ tầng tại khu<br />
vực tập trung dân nhập cư tại thành phố Hồ Chí Minh, Science& Technology<br />
Development, Vol 19, Số M1-2016<br />
7. UN-HABITAT (2009), Nhà cho thuê: Giải pháp nhà ở cho người nghèo ít<br />
được quan tâm, UN- HABITAT Publishing<br />
8. UN-HABITAT (2010), Hồ sơ nhà ở Việt Nam, UN-HABITAT Publishing<br />
9. Wolfgang Amann (2005), How to boost Rental Housing Construction in<br />
CEE/SEE Countries, Housing Finance Internaional, 20,2 pg 24<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
269<br />