Hoàn thiện kiểm toán công tác quản lý, sử dụng "đất ở không hình thành đơn vị ở"

NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> Hoaøn thieän kieåm toaùn coâng taùc quaûn lyù,<br /> söû duïng “ñaát ôû khoâng hình thaønh ñôn vò ôû”<br /> Ths. Võ Văn Cương*<br /> CN. Nguyễn Hữu Tâm<br /> KS. Nguyễn Hoàng Hiền<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> X<br /> uất phát từ nhu cầu, thực trạng phát triển du lịch ở một số tỉnh, thành có hoạt động du lịch<br /> biển phát triển, đặc biệt là tỉnh Khánh Hòa, hình thành một khái niệm mới “đất ở không<br /> hình thành đơn vị ở” là đất ở du lịch, nghỉ dưỡng, không hình thành đơn vị ở và không tổ<br /> chức các dịch vụ thiết yếu nhưng vẫn đảm bảo các dịch vụ tiện ích có sẵn phục vụ nhu cầu<br /> hàng ngày với tính chất nghỉ dưỡng - du lịch như dịch vụ thương mại, thể dục thể thao, không gian dạo<br /> chơi, thư giãn... từ 5-7 năm trở lại đây. Loại hình này đã gây khó khăn trong công tác quản lý ở phương<br /> diện pháp luật và thực tiễn kiểm toán.<br /> Thông qua công tác kiểm toán trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa, Nhóm Tác giả nhận thấy việc quản lý đất<br /> ở không hình thành đơn vị ở chưa được quy định trong luật và còn nhiều vấn đề bất cập. Bài viết nhằm<br /> đánh giá tổng quan và đề ra giải pháp hoàn thiện kiểm toán công tác quản lý, sử dụng loại hình đất ở đặc<br /> biệt này.<br /> Từ khóa: Đất ở không hình thành đơn vị ở.<br /> Improving the audit of the management and use of “Residential land does not form residential<br /> units”<br /> Stemming from the demand, the reality of tourism development in some provinces and cities with<br /> developed marine tourism activities, especially Khanh Hoa province, forming a new concept “residential<br /> land does not form residential units” in the last 5-7 years. It is land for tourism and relaxation, not forming a<br /> residential unit and not supplying essential services but ensuring available utility services to meet daily needs<br /> with the nature of relaxation - tourism such as commerical services, sport, space for walking, relaxing... This<br /> has caused difficulties in the management of land use both in terms of law and practice.<br /> Through the audits in Khanh Hoa province, the authors found that the management of “residential land<br /> does not form residential units” has not been prescribed in the law and had many shortcomings. The article<br /> aims to review the overall and propose solutions to improve the audit of the management and use of this<br /> special type of residential land.<br /> Keywords: Residential land does not form residential units.<br /> <br /> Tổng quan về kiểm toán việc quản lý, sử dụng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời<br /> đất ở không hình thành đơn vị ở sống; đất vườn, ao gắn liền với nhà ở trong cùng<br /> Khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp<br /> <br /> Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT thì đất vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công<br /> ở được định nghĩa như sau: “Đất ở là đất xây dựng nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất có vườn ao gắn<br /> <br /> *Kiểm toán nhà nước Khu vực VIII<br /> <br /> 6 Số 144 - tháng 10/2019 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN<br /> liền với nhà ở đang sử dụng nhưng chưa được cấp đỗ xe phục vụ trong đơn vị ở... Các công trình dịch<br /> giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tạm thời vụ cấp đơn vị ở (cấp I) và vườn hoa sân chơi trong<br /> xác định diện tích đất ở bằng hạn mức giao đất ở đơn vị ở có bán kính phục vụ ≤500m... Tùy theo<br /> mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường giải pháp quy hoạch, trong các đơn vị ở có thể bố<br /> hợp đất ở có kết hợp sử dụng vào mục đích sản trí đan xen một số công trình ngoài các khu chức<br /> xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thì ngoài việc năng thành phần của đơn vị ở nêu trên, nhưng đất<br /> thống kê theo mục đích đất ở còn phải thống kê xây dựng các công trình này không thuộc đất đơn<br /> theo mục đích phụ là đất sản xuất, kinh doanh phi vị ở”.<br /> nông nghiệp. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và<br /> Luật Đất đai năm 2013 không có quy định về<br /> đất ở tại thành thị”.<br /> đất ở không hình thành đơn vị ở (bao gồm các loại<br /> Theo Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về quy hình căn hộ khách sạn condotel, căn hộ văn phòng<br /> hoạch xây dựng QCXDVN 01: 2008/BXD thì đơn officetel... Sau đây gọi tắt là condotel vì cơ bản tính<br /> vị ở được định nghĩa như sau: “Đơn vị ở là khu chất khá tương đồng nhau). Theo quy định của<br /> chức năng bao gồm các nhóm nhà ở; các công trình Luật Đất đai năm 2013, có 3 nhóm đất lớn gồm:<br /> dịch vụ cấp đơn vị ở như trường mầm non, trường Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa<br /> tiểu học, trường trung học cơ sở; trạm y tế, chợ, sử dụng. Đất dùng để phát triển các dự án bất động<br /> trung tâm thể dục thể thao, điểm sinh hoạt văn hóa sản nghỉ dưỡng nằm trong nhóm đất phi nông<br /> và các trung tâm dịch vụ cấp đơn vị ở khác phục vụ nghiệp, loại đất thương mại dịch vụ. Theo quy định,<br /> cho nhu cầu thường xuyên của cộng đồng dân cư dự án nghỉ dưỡng xây dựng trên đất thương mại<br /> trong đơn vị ở...; vườn hoa, sân chơi trong đơn vị dịch vụ chỉ được quyền sử dụng đất có thời hạn.<br /> ở; đất đường giao thông nội bộ (bao gồm đường từ Tuy nhiên, chủ đầu tư các dự án bất động sản nghỉ<br /> cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi dưỡng lại muốn ra được “sổ đỏ” có quyền sử dụng<br /> <br /> NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 144 - tháng 10/2019 7<br /> NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI<br /> <br /> đất ổn định, lâu dài cho khách hàng. Do đó, thuật quản lý thì đối với condotel chủ đầu tư có thể tự<br /> ngữ “đất ở không thành đơn vị ở” đã ra đời mặc dù vận hành hoặc thuê đơn vị vận hành riêng. Chính<br /> về pháp lý còn chưa được thừa nhận rộng rãi. vì vậy, việc ban hành văn bản hoặc quy định về<br /> <br /> Đặc điểm của “đất ở không hình thành đơn quản lý, vận hành loại hình condotel là hết sức<br /> <br /> vị ở” cấp thiết.<br /> <br /> - Về chế độ sở hữu - Về sử dụng<br /> <br /> Trong bối cảnh Luật chưa có quy định về đất ở Đối với loại hình condotel, hiện nay pháp luật<br /> không hình thành đơn vị ở thì thời gian qua, UBND chưa có quy định cụ thể về việc sử dụng, các quy<br /> tỉnh Khánh Hòa đã cấp phép đầu tư cho hàng chục định liên quan đến kinh doanh, mua bán, chuyển<br /> dự án trước thực trạng khách quan là việc phát nhượng còn chưa rõ ràng. Condotel một mặt được<br /> triển du lịch tại tỉnh Khánh Hòa đang bùng nổ, các sử dụng như một khách sạn bởi có hệ thống đặt<br /> chủ đầu tư các khu du lịch muốn có quyền bán các phòng và các dịch vụ khách sạn khác. Mặt khác,<br /> căn hộ du lịch, biệt thự du lịch nhưng không đủ condotel còn được sử dụng như một căn hộ vì được<br /> điều kiện. Bên cạnh Khánh Hòa thì còn có nhiều thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách,<br /> địa phương khác đã cho phép sử dụng thuật ngữ phòng ngủ... với đầy đủ dụng cụ nấu nướng. Nhìn<br /> “đất ở không hình thành đơn vị ở” để cấp sổ đỏ cho chung, condotel có thể xem như một loại hình<br /> loại hình này như tỉnh Kiên Giang, tỉnh Bình Định, khách sạn được xây dựng theo kết cấu của căn hộ<br /> thành phố Đà Nẵng, tỉnh Quảng Ninh... Cá biệt, chung cư để du khách có thể sử dụng các tiện ích<br /> tỉnh Bình Định còn cấp phép toàn bộ từ biệt thự tới tương tự của một căn hộ chung cư và phục vụ cho<br /> condotel là đất sử dụng lâu dài, cấp sổ đỏ cho các mục đích kinh doanh du lịch.<br /> dự án căn hộ tại dự án như đất ở.<br /> Thực trạng quản lý nhà nước về đất đai tại các<br /> Tuy nhiên, pháp luật đã có quy định rõ, nếu đất dự án đất ở không hình thành đơn vị ở<br /> đai là nhà ở như chung cư, liền kề, biệt thự... có thể<br /> Mặc dầu trong thời gian vừa qua, việc quản<br /> sử dụng để xây nhà để bán, phân lô bán đất nền...<br /> lý nhà nước về đất đai đã có nhiều tiến bộ rõ rệt<br /> còn các condotel được xây dựng trên đất thương<br /> song đối với các dự án condotel vẫn còn nhiều tồn<br /> mại dịch vụ nên chỉ được cho thuê đất và không<br /> tại, hạn chế. Đến cuối năm 2017, trên địa bàn tỉnh<br /> được phân lô bán nền như đất ở. Như vậy, tính<br /> Khánh Hòa đã có 31 dự án với tổng diện tích dự án<br /> pháp lý của các sản phẩm đất ở không hình thành<br /> khoảng 1.411,2 ha đã được UBND tỉnh Khánh Hòa<br /> đơn vị ở là chưa rõ ràng, tiềm ẩn những rủi ro nhất<br /> cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thương<br /> định về quyền sở hữu.<br /> mại, dịch vụ (có thời hạn sử dụng) sang đất ở với<br /> - Về quản lý diện tích khoảng 297,8 ha. Tại Việt Nam hiện nay,<br /> Đối với loại hình đất ở không hình thành đơn việc cấp sổ đỏ cho các căn hộ condotel là một vấn<br /> vị ở condotel, hiện nay công tác quản lý còn gặp đề khó. Nguyên nhân trước hết xuất phát từ các<br /> rất nhiều khó khăn như: Chỉ tiêu dân số đối với quy định pháp luật đất đai. Điều 10, Luật Đất đai<br /> các công trình condotel chưa có, hiện mới chỉ có năm 2013 đã phân loại đất căn cứ vào mục đích sử<br /> chỉ tiêu dân số đối với khu vực nhà ở nên nếu dụng. Condotel thuộc nhóm đất phi nông nghiệp,<br /> không bổ sung thêm quy định thì sẽ ảnh hưởng cụ thể là đất thương mại, dịch vụ. Vì vậy, nếu cấp<br /> tới chỉ tiêu dân số địa phương, khó khăn trong sổ hồng với mục đích sử dụng là đất ở cho các căn<br /> quản lý nhà nước. Vả lại, cơ chế vận hành của loại hộ condotel thì sẽ dẫn đến xung đột trong quy định<br /> hình này cũng khác với các chung cư là có ban pháp luật.<br /> <br /> 8 Số 144 - tháng 10/2019 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN<br />  Về thời hạn sử dụng, mặc dù chủ đầu tư cam kết quá trình kiểm toán ngân sách địa phương năm<br /> với người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền 2016 và năm 2017 tại tỉnh Khánh Hòa. Các cuộc<br /> sở hữu nhà ở tức sở hữu lâu dài, hay nói cách khác kiểm toán này nhằm đánh giá việc tuân thủ pháp<br /> là vô thời hạn nhưng phải khẳng định condotel luật trong việc giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử<br /> không phải là nhà ở được xây trên đất ở mà đây là dụng đất, tiền cho thuê đất khu đô thị; triển khai<br /> loại đất nhà nước giao quyền sử dụng vào mục đích thực hiện dự án, khu đô thị; bán, chuyển nhượng<br /> kinh doanh du lịch. Theo đó, tại Khoản 3, Điều 126 quyền sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án<br /> Luật Đất đai về thời hạn giao đất có quy định: Cho khu đô thị và đánh giá hiệu quả sử dụng đất đô<br /> thuê đất đối với các tổ chức để thực hiện các dự án thị. Đánh giá tính hiệu quả của việc thực hiện dự<br /> đầu tư là không quá 50 năm và được gia hạn thêm. án khu đô thị, tác động của dự án tới kinh tế, xã<br /> Điều này có nghĩa, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, hội, giao thông, môi trường. Thông qua kiểm toán,<br /> căn hộ condotel thuộc đối tượng được sử dụng đất kiến nghị về điều chỉnh sửa đổi các văn bản quy<br /> có thời hạn, theo dự án. định quản lý về giao đất, thu tiền sử dụng đất, triển<br /> khai thực hiện dự án; bán, chuyển nhượng quyền<br /> Bên cạnh đó là sự khác biệt lớn về quản lý, sử<br /> sử dụng đất và tài sản hình thành từ dự án và xem<br /> dụng giữa căn hộ chung cư để ở và căn hộ condotel.<br /> xét, xử lý trách nhiệm của các tổ chức cá nhân có<br /> Các căn hộ condotel được xây dựng như một căn<br /> liên quan đến các sai phạm.<br /> hộ chung cư, với tiện ích, tính năng để sử dụng như<br /> một căn hộ, chính vì lẽ đó sẽ nảy sinh tâm lý được Qua kiểm toán chúng tôi nhận thấy một số tồn<br /> sở hữu căn hộ condotel như sở hữu căn hộ chung tại như sau:<br /> cư. Sự khác biệt quá lớn trong việc quản lý, sử dụng,<br /> Thứ nhất, về chính sách pháp luật của Nhà<br /> tính pháp lý giữa hai loại hình này là nguyên nhân<br /> nước. Nhiều quy định về đất ở không hình thành<br /> lớn dẫn đến việc khó cấp sổ hồng cho condotel.<br /> đơn vị ở chưa theo kịp với thực tiễn hoặc thậm chí<br /> Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Khánh<br /> chưa được ban hành. Nhiều quy định của pháp luật<br /> Hòa đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm<br /> về nội dung kiểm toán còn chưa thống nhất, chưa<br /> kỳ đầu (2015-2020) tỉnh Khánh Hòa chưa cụ thể rõ<br /> đồng bộ với các quy định chuyên ngành như pháp<br /> vấn đề này. Việc công nhận quyền sử dụng đất chịu<br /> luật về nhà ở, về quy hoạch xây dựng, kinh doanh<br /> ràng buộc của quy hoạch kế hoạch sử dụng đất.<br /> bất động sản, Luật Du lịch... nên gây ra nhiều khó<br /> Việc bố trí đất ở (không hình thành đơn vị ở) trong<br /> khăn cho Kiểm toán nhà nước nói riêng và các cơ<br /> các dự án tại Khu du lịch là sự vận dụng kết hợp<br /> quan thanh tra, kiểm tra khác nói chung.<br /> các quy định của Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật<br /> Hiện các cơ quan quản lý nhà nước, giới chuyên<br /> Nhà ở của địa phương. Việc condotel là đất kinh<br /> gia địa ốc và giới đầu tư vẫn đang tranh luận về tính<br /> doanh dịch vụ nhưng hiện nay được cấp sổ hồng<br /> pháp lý của loại hình đất ở không hình thành đơn<br /> đất ở sẽ không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.<br /> vị ở. Hiện có hai luồng quan điểm về đất ở không<br /> Thực trạng kiểm toán công tác quản lý, sử dụng<br /> hình thành đơn vị ở: Một là đất ở không hình thành<br /> đất ở không hình thành đơn vị ở qua kết quả kiểm<br /> đơn vị ở là một dạng bất động sản nhà ở. Theo các<br /> toán của Kiểm toán nhà nước Khu vực VIII<br /> quy định pháp luật hiện hành ở Việt Nam, cấm sử<br /> Thời gian qua, Kiểm toán nhà nước khu vực dụng căn hộ nhà ở cho các mục đích khác, ngoài<br /> VIII đã thực hiện 01 cuộc kiểm toán chuyên đề về mục đích để ở. Và pháp luật cũng chưa công nhận<br /> công tác quản lý và sử dụng đất khu du lịch Bắc bán “đất ở không hình thành đơn vị ở” là nhà ở. Hai là<br /> đảo Cam Ranh, tỉnh Khánh Hòa và 02 nội dung đất ở không hình thành đơn vị ở là một dạng bất<br /> kiểm toán về đất đai đô thị được lồng ghép trong động sản kinh doanh, thương mại. Như vậy, không<br /> <br /> NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 144 - tháng 10/2019 9<br /> NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI<br /> <br /> <br /> <br /> <br /> thể cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ riêng không hình thành đơn vị ở là chưa tốt thậm chí<br /> lẻ mà cấp cho toàn bộ dự án. Do đó, các cơ quan có thể nói việc thanh tra, xử lý tình trạng vi phạm<br /> chính quyền không biết dựa vào đâu để cấp “sổ đỏ” pháp luật đối với các dự án đất ở không hình thành<br /> cho các sản phẩm này. đơn vị ở còn yếu. Trong bối cảnh tình trạng vi<br /> <br /> Thứ hai, sự phối hợp giữa Kiểm toán nhà nước phạm pháp luật về đất đai tại các địa phương ngày<br /> <br /> và các địa phương cũng như giữa các cơ quan quản càng phức tạp nhưng chính quyền địa phương chưa<br /> <br /> lý nhà nước còn nhiều vướng mắc. Trong vấn đề có những biện pháp xử lý hiệu quả, dứt điểm dẫn<br /> kiểm toán đất đai nói riêng và kế hoạch kiểm toán đến khiếu kiện, tranh chấp kéo dài. Việc thanh tra,<br /> nói chung thì HĐND cấp tỉnh, thành phố trực kiểm tra ngay tại từng cơ quan quản lý và thanh tra,<br /> thuộc trung ương chưa quan tâm sâu sắc và đóng kiểm tra, kiểm toán chưa được thực hiện thường<br /> góp ý kiến đối với Kiểm toán toán nhà nước. Vấn xuyên. Việc xử lý những vi phạm chưa kịp thời và<br /> đề đất đai hết sức phức tạp và chủ yếu liên quan kiên quyết, chưa thực sự công khai, minh bạch, làm<br /> đến chính sách của lãnh đạo UBND tỉnh, thành giảm tính nghiêm minh của pháp luật.<br /> phố nên đâu đó vẫn có hiện tượng chỉ đạo chưa kịp Thứ ba, việc thực hiện kiểm toán dự án đất ở<br /> thời, sát sao của lãnh đạo UBND tỉnh, thành phố. không hình thành đơn vị ở chủ yếu được thực<br /> Do vậy, việc kiểm toán cũng gặp khá nhiều khó hiện theo hướng lồng ghép trong các cuộc kiểm<br /> khăn. Đối với các Sở, ban, ngành thuộc tỉnh: Vấn toán ngân sách địa phương. Hệ thống cơ sở dữ liệu<br /> đề đất đai liên quan đến nhiều thời kỳ và thường cũng chưa đầy đủ và việc hướng dẫn cách thức xây<br /> hồ sơ khá nhiều, ảnh hưởng đến việc cung cấp hồ dựng tiêu chí kiểm toán còn nhiều hạn chế nhất<br /> sơ kiểm toán. định, điều này gây khó khăn cho kiểm toán viên<br /> Bên cạnh đó, sự phối hợp giữa cơ quan quản lý trong việc thu thập thông tin để lựa chọn chủ đề và<br /> nhà nước và các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm xác định nội dung, tiêu chí kiểm toán. Kiểm toán<br /> toán để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất ở nhà nước chưa xây dựng hệ thống mẫu biểu, hồ sơ<br /> <br /> 10 Số 144 - tháng 10/2019 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN<br /> kiểm toán đối với lĩnh vực khá đặc thù này. Đây tuân thủ các quy định về quản lý nhà ở.<br /> cũng là lĩnh vực kiểm toán mang tính chuyên sâu<br /> Đối với các dự án được cấp giấy phép nhưng<br /> nên còn nhiều hạn chế về nhân lực, các tài liệu đào<br /> chưa triển khai xây dựng hoặc chưa đưa ra giao<br /> tạo chưa đề cập hoặc đề cập rất ít về loại hình bất<br /> dịch trên thị trường thì cần đưa các căn hộ condotel<br /> động sản “đất ở không hình thành đơn vị ở” để các<br /> về đúng bản chất của nó. Tức là phải đưa về loại<br /> kiểm toán viên có thể học tập, nghiên cứu trao đổi.<br /> hình đất kinh doanh dịch vụ du lịch đồng thời điều<br /> Giải pháp hoàn thiện kiểm toán công tác quản chỉnh hợp đồng mua bán căn hộ thành hợp đồng<br /> lý, sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở thuê căn hộ. Không nên vì tình thế bắt buộc mà<br /> Hoàn thiện các quy định về hệ thống chính sáng tạo nên những khái niệm mâu thuẫn như “Đất<br /> sách, pháp luật liên quan ở không hình đơn vị ở”. Hay nói cách khác là vẫn<br /> giữ nguyên theo Luật Đất đai hiện tại là đất thương<br /> Chính phủ cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa<br /> mại dịch vụ với thời hạn sử dụng 50 - 70 năm, chủ<br /> đổi luật và các văn bản pháp luật có liên quan về<br /> đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất<br /> condotel mà trước hết là phải thống nhất khái niệm,<br /> trong thời hạn hoạt động của dự án và người nhận<br /> quy định tỷ lệ đất xây dựng condotel trong từng dự<br /> quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng<br /> án, thủ tục hành chính... Trên thực tế, condotel là<br /> đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với<br /> một thuật ngữ mới, được sử dụng phổ biến nhưng<br /> đất trong thời hạn dự án.<br /> lại chưa có trong quy định hiện hành. Trong khi đó,<br /> nhiều địa phương đã áp dụng triển khai, thực hiện Ngoài ra, cần ban hành quy chuẩn kỹ thuật và<br /> mạnh mẽ các dự án này nhằm mục đích cấp quyền quy chế vận hành các công trình xây dựng trên đất<br /> sử dụng đất lâu dài cho người mua. Việc nghiên ở không hình thành đơn vị ở bởi lẽ về quy chuẩn<br /> cứu, bổ sung vào luật pháp là hết sức cần thiết và kỹ thuật, hiện nay, cơ bản các dự án condotel đang<br /> cấp bách. Việc bổ sung khái niệm, thống nhất về thiết kế theo tiêu chuẩn khách sạn. Việc ban hành<br /> tỷ lệ sẽ tạo thuận lợi, chủ động cho doanh nghiệp quy chuẩn kỹ thuật riêng cho các condotel phù hợp<br /> ngay từ khi triển khai dự án, xác định cụ thể nguồn với mục đích, yêu cầu sử dụng của các sản phẩm<br /> thu ngân sách nhà nước đối với từng loại đất trong bất động sản này là hết sức cần thiết.<br /> dự án. Đồng thời, giảm thủ tục hành chính, thời<br /> Nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước<br /> gian chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất<br /> ở không hình thành đơn vị ở cho cả cơ quan nhà Thứ nhất, cần hoàn thiện phân cấp về quản lý<br /> nước và doanh nghiệp. đất đai nói chung và các dự án đất ở không hình<br /> thành đơn vị ở nói riêng. Việc phân cấp trong quản<br /> Theo chúng tôi, đối với các dự án condotel gắn<br /> lý nhà nước về đất đai phải đảm bảo quản lý thống<br /> với mục đích sử dụng đất cho hoạt động du lịch,<br /> nhất, hiệu lực, hiệu quả và không chồng chéo; vừa<br /> nghỉ dưỡng, giải pháp tốt nhất là các dự án đã triển<br /> đảm bảo quyền quản lý thống nhất của Trung ương,<br /> khai xây dựng và đưa vào giao dịch trên thị trường<br /> vừa đảm bảo quyền chủ động của địa phương theo<br /> thì chủ đầu tư buộc phải thực hiện chuyển đổi mục<br /> các quy định của pháp luật. Công tác quy hoạch đất<br /> đích sử dụng đất từ “đất dịch vụ” sang “đất ở”. Sau<br /> đai đối với các dự án đất ở không hình thành đơn vị<br /> khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước<br /> ở phải được quản lý thống nhất trong cả nước sao<br /> tương tự như các trường hợp chuyển đổi mục đích<br /> cho quy hoạch vùng, địa phương phải tuân thủ quy<br /> sử dụng khác, dự án condotel sẽ được cấp giấy<br /> hoạch quốc gia, kể cả trong nội dung quy hoạch<br /> chứng nhận quyền sử dụng đất ở và khu condotel<br /> cũng như trong điều chỉnh và tổ chức thực hiện.<br /> phải trở thành khu dân cư. Trong trường hợp này<br /> các condotel này sẽ không phải là khách sạn nữa, Thứ hai, cần kiện toàn đội ngũ cán bộ, công<br /> mà trở thành khu dân cư, khu chung cư do đó phải chức ngành địa chính ở các cấp, nâng cao trình độ<br /> <br /> NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 144 - tháng 10/2019 11<br /> NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI<br /> <br /> chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, công trước khi tham gia kiểm toán đất ở không hình<br /> chức ngành địa chính để có thể bắt kịp xu hướng thành đơn vị ở. Ngoài ra, việc tổ chức kiểm toán<br /> thời đại với việc luôn có những sản phẩm bất động chuyên đề trên quy mô rộng có sự phối hợp giữa<br /> sản mới và cách xử lý như thế nào. các Kiểm toán nhà nước chuyên ngành và Kiểm<br /> toán nhà nước khu vực để có sự đồng bộ trong<br /> Thứ ba, cần hoàn thiện công tác quy hoạch và<br /> công tác tổ chức và hoạt động chuyên môn.<br /> kế hoạch sử dụng đất đối với các dự án đất ở không<br /> hình thành đơn vị ở, thực hiện theo đúng quy định Trong bối cảnh mở rộng hợp tác quốc tế, Kiểm<br /> của luật đất đai. Theo đó, cần làm tốt công tác thống toán nhà nước cần đẩy mạnh tăng cường trao đổi,<br /> kê, kiểm kê đất định kỳ để các cấp chính quyền địa nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài trong kiểm<br /> phương và trung ương có thể nắm chắc thực trạng toán việc quản lý, sử dụng đất ở không hình thành<br /> sử dụng quỹ đất để thực hiện việc quản lý, sử dụng đơn vị ở để từ đó chắt lọc, áp dụng vào điều kiện<br /> đất tiết kiệm, làm cơ sở để hoạch định các chủ thực tiễn ở Việt Nam.<br /> trương, chính sách cho phù hợp. Đồng thời, cần<br /> Tăng cường phối hợp giữa cơ quan thanh tra,<br /> làm tốt công tác giao đất, đấu giá quyền sử dụng<br /> kiểm tra, kiểm toán<br /> đất để không làm thất thu cho ngân sách nhà nước.<br /> Kiểm toán nhà nước cần tăng cường phối hợp<br /> Hoàn thiện tổ chức kiểm toán<br /> với các cơ quan quản lý và các cơ quan có chức năng<br /> Kiểm toán nhà nước cần xây dựng hệ thống thanh tra, kiểm toán. Hiện nay, trong phân công, tổ<br /> mẫu biểu đối với hoạt động kiểm toán việc quản lý, chức triển khai thực hiện các nhiệm vụ liên quan<br /> sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở trên cơ sở đến đất đai còn chia cắt, chồng chéo hoặc có những<br /> vận dụng hệ thống mẫu biểu hồ sơ của Kiểm toán khoảng trống giữa cơ quan quản lý và các cơ quan<br /> nhà nước gắn với tính đặc thù của cuộc kiểm toán thanh tra, kiểm tra, kiểm toán làm giảm hiệu lực<br /> này, đặc biệt chú ý đến các mẫu biểu hồ sơ để thu quản lý đất đai nói chung và các dự án đất ở không<br /> thập bằng chứng kiểm toán. hình thành đơn vị ở. Cần có sự phối hợp giữa cơ<br /> quan Kiểm toán nhà nước và các cơ quan thanh tra,<br /> Kiểm toán nhà nước có thể nghiên cứu đổi mới<br /> kiểm tra khác để vừa đảm bảo hiệu lực quản lý đất<br /> tổ chức đoàn kiểm toán công tác quản lý, sử dụng<br /> đai tại các dự án đất ở không hình thành đơn vị ở<br /> đất ở không thành đơn vị ở theo hướng kiểm toán<br /> mà vẫn không chồng chéo, gây phiền hà đến đơn vị<br /> chuyên sâu, thành lập những đoàn kiểm toán hoặc<br /> nhóm kiểm toán có quy mô nhỏ để từ đó rút kinh được thanh, kiểm tra.<br /> <br /> nghiệm cho những lần sau. Tuy nhiên, việc tổ chức<br /> của Đoàn kiểm toán vẫn phải tuân thủ theo Quy TÀI LIỆU THAM KHẢO<br /> chế tổ chức và hoạt động của Đoàn kiểm toán do 1. Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa<br /> Kiểm toán nhà nước ban hành. Việt Nam năm 2013;<br /> Kiểm toán nhà nước cần tăng cường ứng dụng 2. Luật Kiểm toán nhà nước năm 2015;<br /> công nghệ thông tin vào hoạt động kiểm toán công 3. Các Luật, Bộ luật liên quan;<br /> tác quản lý, sử dụng đất ở không hình thành đơn 4. Các báo cáo kiểm toán đã phát hành;<br /> vị ở. Các kiểm toán viên cần có những công cụ hỗ 5. Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của<br /> trợ về công nghệ thông tin để có thể tiếp cận được các Bộ, liên bộ;<br /> đối tượng kiểm toán một cách hiệu quả, đặc biệt là 6. Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN<br /> các phần mềm về quản lý đất đai. Đồng thời cần 01:2008/BXD (được Bộ Xây dựng ban hành<br /> tổ chức đào tạo nâng cao năng lực chuyên môn theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày<br /> và kinh nghiệm kiểm toán cho các kiểm toán viên 03/4/2008).<br /> <br /> <br /> 12 Số 144 - tháng 10/2019 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN<br />