Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của dự án Nhà ở xã hội 15 tầng tại TP. Vinh

Chia sẻ: _ _ | Ngày: | Loại File: PDF | Số trang:100

Thêm vào BST

Báo xấu

38
lượt xem 8
download

Download Vui lòng tải xuống để xem tài liệu đầy đủ

Luận văn đánh giá khả năng chi trả của HTNT khu vực thành thị tại Nghệ An để xem với mức giá và phương thức hỗ trợ tín dụng hiện tại thì HTNT thực sự có khả năng chi trả cho việc mua căn hộ hay không. Đây là cơ sở được sử dụng để thẩm định tính khả thi về mặt tài chính và kinh tế của dự án. Phân tích phân phối lợi ích và chi phí của dự án NOXH 15 tầng cho thấy động cơ tham gia xây dựng dự án của các bên liên quan.

Chủ đề:

Bình luận(0) Đăng nhập để gửi bình luận!

Lưu

Nội dung Text: Luận văn Thạc sĩ Chính sách công: Thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của dự án Nhà ở xã hội 15 tầng tại TP. Vinh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ---------------------------- LÊ THỊ LƢƠNG THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 15 TẦNG TẠI THÀNH PHỐ VINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG TP. Hồ Chí Minh – Năm 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH CHƢƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT ---------------------------- LÊ THỊ LƢƠNG THẨM ĐỊNH HIỆU QUẢ KINH TẾ VÀ KHẢ NĂNG CHI TRẢ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 15 TẦNG TẠI THÀNH PHỐ VINH LUẬN VĂN THẠC SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG Chuyên ngành: Chính sách công Mã số: 60340402 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC GS.TS. DAVID O. DAPICE NGUYỄN XUÂN THÀNH TP. Hồ Chí Minh – Năm 2015
-i- LỜI CAM ĐOAN Tôi cam đoan luận văn này hoàn toàn do tôi thực hiện. Các đoạn trích dẫn và số liệu sử dụng trong luận văn đều đƣợc dẫn nguồn và có độ chính xác cao nhất trong phạm vi hiểu biết của tôi. Luận văn này không nhất thiết phản ánh quan điểm của Trƣờng Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright. TP. Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 05 năm 2015 Tác giả luận văn Lê Thị Lƣơng
-ii- LỜI CẢM ƠN Trƣớc tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến Thầy Nguyễn Xuân Thành và GS.TS. David O. Dapice đã nhiệt tình giúp tôi định hƣớng, giải quyết các vƣớng mắc, hƣớng dẫn trực tiếp cho tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này. Tiếp theo, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến Thầy Đỗ Thiên Anh Tuấn, các quý Thầy Cô cùng các cán bộ nhân viên tại Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright đã truyền những kiến thức quý báu và thiết thực, nhiệt tình giúp đỡ, giải đáp bất cứ khi nào và tạo ra một môi trƣờng học tập, nghiên cứu thực sự chất lƣợng cho tôi và các học viên trong thời gian qua. Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến phòng tín dụng ngân hàng HD Bank, phòng bán hàng Công ty Địa ốc Hoàng Quân đã hỗ trợ số liệu và cung cấp các thông tin liên quan đến nhà ở xã hội cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn. Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình và toàn thể các thành viên lớp Thạc sỹ Chính sách công khóa 06 đã động viên, chia sẻ và hỗ trợ tôi trong suốt thời gian qua. Tác giả Lê Thị Lƣơng
-iii- TÓM TẮT Nghị quyết 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 ra đời cùng với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đánh dấu sự thay đổi trong chính sách phát triển nhà ở xã hội theo hƣớng Nhà nƣớc hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho cả ba phía doanh nghiệp xây dựng dự án, ngƣời mua dự án và Ngân hàng Thƣơng mại tham gia cho vay vốn ƣu đãi. Tuy nhiên, đến thời điểm cuối năm 2014, ngân hàng chỉ mới giải ngân gói hỗ trợ này đƣợc 12%. Con số này đƣợc đánh giá là quá thấp và dƣới mức kỳ vọng. Dự án nhà ở xã hội 15 tầng đƣợc Bộ Xây dựng gửi đề xuất đến Ngân hàng Nhà nƣớc đề nghị cho vay vốn ƣu đãi để thực hiện dự án. Dự án đã khởi công vào tháng 11/2013 nhƣng đến thời điểm này dự án vẫn chƣa đƣợc các ngân hàng chấp nhận cho vay vốn ƣu đãi. Để giải quyết một số bất cập trong chính sách phát triển nhà ở xã hội, luận văn thực hiện đánh giá khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp khu vực thành thị tỉnh Nghệ An và thẩm định hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án. Kết quả nghiên cứu của luận văn cho thấy hộ thu nhập thấp khu vực thành thị tỉnh Nghệ An hoàn toàn không có khả năng chi trả để mua căn hộ của dự án với mức giá và phƣơng thức hỗ trợ tín dụng hiện tại. Cho dù tăng hỗ trợ tín dụng mua nhà thì đa số hộ thu nhập thấp cũng không có khả năng chi trả. Nếu dự án bán cho các hộ thu nhập thấp thì dự án không khả thi về mặt kinh tế và tài chính. Hộ thu nhập thấp chịu thiệt hại từ dự án do mức sẵn lòng chi trả thấp hơn giá thực trả. Nếu dự án bán cho các đối tƣợng là hộ có thu nhập trên mức trung bình thì dự án sẽ khả thi về mặt kinh tế và tài chính (cho dù dự án có đƣợc vay vốn ƣu đãi hay không có vay vốn ƣu đãi) và ngƣời mua nhà hƣởng lợi từ dự án. Phân tích trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho thấy các Ngân hàng Thƣơng mại không có động cơ tham gia gói hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội cũng nhƣ hộ thu nhập thấp mua nhà do lợi nhuận thu về quá thấp so với các khoản cho vay thƣơng mại khác và rủi ro về khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp. Nhƣ vậy, mô hình nhà ở xã hội bán hiện nay hoàn toàn không phù hợp với hộ thu nhập thấp mà chỉ mang lại lợi ích cho hộ có thu nhập trên mức trung bình. Tác giả đƣa ra kiến nghị Nhà nƣớc không nên hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội để bán mà hƣớng tới chính sách
-iv- phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Đi kèm với chính sách này là giảm diện tích căn hộ nhà ở xã hội xuống còn khoảng 46,8 m2 để phù hợp với khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Nhà nƣớc không hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho hộ thu nhập thấp trả tiền thuê nhà mà tập trung hỗ trợ cho chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội cho thuê với giá rẻ. Chính sách hỗ trợ tín dụng cho chủ đầu tƣ phải tăng thời hạn cho vay lên 20 năm và giảm lãi suất xuống còn 5%/năm. Mặt khác, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp cần giảm xuống còn 2%/năm thì chủ đầu tƣ mới sẵn lòng cho thuê ở mức giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp. Đối với các Ngân hàng Thƣơng mại, chính sách hỗ trợ cũng phải đƣợc điều chỉnh sao cho mức lợi nhuận các ngân hàng thu đƣợc bằng mức lợi nhuận đối với các khoản cho vay thƣơng mại để khuyến khích các ngân hàng tham gia hỗ trợ tín dụng cho các chủ đầu tƣ xây dựng dự án nhà ở xã hội cho thuê.
-v- MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................................ ii TÓM TẮT .............................................................................................................................iii MỤC LỤC ............................................................................................................................. v DANH MỤC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT ...........................................................................viii DANH MỤC BẢNG BIỂU .................................................................................................. ix DANH MỤC HÌNH VẼ ........................................................................................................ x DANH MỤC PHỤ LỤC ....................................................................................................... xi CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU .................................................................................................... 1 1.1. Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu ................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................... 3 1.3. Câu hỏi nghiên cứu ..................................................................................................... 3 1.4. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................................... 3 1.5. Cấu trúc luận văn ........................................................................................................ 4 1.6. Hạn chế của luận văn .................................................................................................. 4 CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ TẢ DỰ ÁN .................................................... 5 2.1. Khung phân tích .......................................................................................................... 5 2.1.1. Khung phân tích đánh giá khả năng chi trả của ngƣời thu nhập thấp .................. 5 2.1.1.1. Ngƣời thu nhập thấp, hộ gia đình thu nhập thấp............................................ 5 2.1.1.2. Đánh giá khả năng chi trả nhà ở của ngƣời thu nhập thấp............................. 6 2.1.2. Khung phân tích kinh tế ....................................................................................... 7 2.1.2.1. Lợi ích kinh tế ................................................................................................ 7 2.1.2.2. Chi phí kinh tế................................................................................................ 7 2.1.2.3. Vòng đời của dự án (niên hạn sử dụng nhà chung cƣ) .................................. 8 2.1.3. Khung phân tích tài chính..................................................................................... 8 2.2. Chính sách phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam .......................................................... 8 2.3. Nhu cầu nhà ở xã hội tại TP. Vinh và tỉnh Nghệ An .................................................. 9 2.4. Mô tả dự án ............................................................................................................... 10
-vi- CHƢƠNG 3. ĐÁNH GIÁ KHẢ NĂNG CHI TRẢ NHÀ Ở XÃ HỘI CỦA HỘ THU NHẬP THẤP ....................................................................................................................... 12 3.1. Thu nhập của hộ thu nhập thấp ................................................................................. 12 3.2. Đánh giá khả năng chi trả nhà ở xã hội 15 tầng TP. Vinh ........................................ 14 3.2.1. Mức giá NOXH của dự án .................................................................................. 14 3.2.2. Mức thu nhập yêu cầu đối với hộ thu nhập thấp để mua nhà ở xã hội. .............. 14 3.2.3. Đánh giá khả năng chi trả mua nhà ở xã hội của hộ thu nhập thấp. ................... 15 3.2.4. Khả năng chi trả nhà ở khi điều chỉnh phƣơng thức hỗ trợ tín dụng .................. 16 3.3. Khả năng chi trả đối với giá thuê căn hộ chung cƣ ................................................... 16 3.3.1. Giá thuê căn hộ chung cƣ hiện tại ở TP. Vinh.................................................... 16 3.3.2. Giá thuê căn hộ chung cƣ theo khả năng chi trả của hộ thu nhập thấp .............. 18 CHƢƠNG 4. PHÂN TÍCH KINH TẾ ................................................................................. 19 4.1. Các giả định và thông số chung cho phân tích kinh tế .............................................. 19 4.1.1. Chi phí vốn kinh tế ............................................................................................. 19 4.1.2. Tỷ giá hối đoái kinh tế ........................................................................................ 19 4.1.3. Hệ số lƣơng kinh tế của lao động không kỹ năng .............................................. 19 4.2. Các dòng ngân lƣu kinh tế ........................................................................................ 20 4.2.1. Lợi ích kinh tế..................................................................................................... 20 4.2.2. Chi phí kinh tế .................................................................................................... 21 4.3. Đánh giá tính khả thi về mặt kinh tế ......................................................................... 23 4.4. Phân tích độ nhạy kinh tế .......................................................................................... 24 4.5. Phân tích mô phỏng Monte – Carlo .......................................................................... 25 CHƢƠNG 5. PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN ................................. 27 5.1. Các giả định và thông số đầu vào chủ yếu ................................................................ 27 5.1.1. Lạm phát ............................................................................................................. 27 5.1.2. Nguồn vốn đầu tƣ ............................................................................................... 28 5.1.3. Chi phí vốn chủ sở hữu danh nghĩa .................................................................... 28 5.1.4. Chi phí vốn tài chính dự án ................................................................................ 28 5.1.5. Doanh thu tài chính ............................................................................................ 29 5.1.6. Chi phí tài chính ................................................................................................. 29 5.2. Kết quả thẩm định tài chính của dự án ...................................................................... 29 5.3. Tài trợ vốn vay ƣu đãi cho dự án .............................................................................. 30
-vii- 5.4. Phân tích độ nhạy ...................................................................................................... 31 5.5. Mô hình tài chính dự án nhà ở xã hội cho thuê tƣơng đƣơng. .................................. 33 CHƢƠNG 6. PHÂN TÍCH PHÂN PHỐI............................................................................ 35 6.1. Phân phối phân phối .................................................................................................. 35 6.2. Trợ cấp lãi suất trên vốn vay cho ngƣời mua nhà ..................................................... 36 CHƢƠNG 7. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH ...................................... 38 7.1. Kết luận ..................................................................................................................... 38 7.2. Khuyến nghị chính sách ............................................................................................ 38 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................... 41 PHỤ LỤC ............................................................................................................................ 48
-viii- DANH MỤC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Tên Tiếng Anh Tên Tiếng Việt ADB Asian Development Bank Ngân hàng phát triển Châu Á BXD Bộ Xây dựng DCSR Debt Service Coverage Ratio Hệ số an toàn trả nợ EIU Economist Intelligence Unit Tổ chức Nghiên cứu Kinh tế Toàn cầu HTNT Hộ thu nhập thấp IRR Internal Rate of Return Suất sinh lời nội tại NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc NHTM Ngân hàng thƣơng mại NOTM Nhà ở thƣơng mại NOXH Nhà ở xã hội NPV Net Present Value Giá trị hiện tại của ngân lƣu ròng PMT Payment in an Ordinary Annuity Khoản tiền thanh toán đều, định kỳ TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TP. Vinh Thành phố Vinh UBND Ủy ban nhân dân UN-HABITAT United Nations Human Uỷ ban giải quyết vấn đề về nhà ở Settlements Programme cho con ngƣời VAT Value Added Tax Thuế giá trị gia tăng VHLSS Vietnam Household Living Điều tra mức sống hộ gia đình Việt Standards Survey Nam WACC Weighted Average Cost of Chi phí vốn bình quân trọng số Capital WB World bank Ngân hàng Thế giới
-ix- DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 3.1. Thu nhập yêu cầu hàng tháng đối với mỗi hộ gia đình ....................................... 15 Bảng 3.2. Giá thuê căn hộ chung cƣ bình quân tại TP. Vinh .............................................. 17 Bảng 4.1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế hàng năm tỉnh Nghệ An .......................................... 20 Bảng 5.1. Kết quả thẩm định tài chính trƣờng hợp dự án đƣợc vay vốn ƣu đãi. ................ 30 Bảng 5.2. Kết quả thẩm định tài chính trƣờng hợp dự án không đƣợc vay vốn ƣu đãi. ..... 30 Bảng 5.3. Kết quả chạy độ nhạy theo kịch bản tiến độ bán hàng: ...................................... 33 Bảng 6.1. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập thấp ................. 35 Bảng 6.2. Phân tích phân phối trƣờng hợp ngƣời mua nhà là hộ thu nhập trên trung bình 36
-x- DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1. Mô hình lợi ích kinh tế của dự án ....................... Error! Bookmark not defined. Hình 2.2. Dự báo nhu cầu nhà ở toàn tỉnh Nghệ An đến năm 2020 ................................... 10 Hình 3.1. Thu nhập bình quân đầu ngƣời toàn Tỉnh Nghệ An ........................................... 13 Hình 4.1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế thực hàng năm Việt Nam giai đoạn 1990 – 2014 và dự báo đến năm 2050. ........................................................................ 21 Hình 4.2. Ngân lƣu kinh tế chiết khấu phân theo hạng mục ............................................... 24 Hình 4.3. Phân tích độ nhạy NPV kinh tế ........................................................................... 25 Hình 4.4. Kết quả chạy mô phỏng NPV kinh tế dự án ........................................................ 26 Hình 5.1. Phân tích độ nhạy NPV tài chính ........................................................................ 32
-xi- DANH MỤC PHỤ LỤC Phụ lục 1. Giá đất tính tiền sử dụng đất tại các phƣờng, TP. Vinh năm 2014 .................... 48 Phụ lục 2. Giá đất thị trƣờng bình quân tại phƣờng Quán Bàu, TP. Vinh .......................... 49 Phụ lục 3. Các chính sách liên quan phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp ............. 50 Phụ lục 4. Số HTNT tại tỉnh Nghệ An và khu vực thành thị tỉnh Nghệ An ....................... 52 Phụ lục 5. Gía bán căn hộ chung cƣ có diện tích dƣới 70 m2 tại TP. Vinh ........................ 54 Phụ lục 6. Cách tính mức giá NOXH từ mức giá NOTM điều chỉnh các ƣu đãi ............... 55 Phụ lục 7. Lịch trả nợ vay vốn mua nhà trƣờng hợp vay 100% giá trị căn hộ. .................. 56 Phụ lục 8. Lịch trả nợ vay vốn mua nhà trƣờng hợp vay 80% giá trị căn hộ. .................... 57 Phụ lục 9. Phân tích khả năng chi trả theo các phƣơng án hỗ trợ ....................................... 58 Phụ lục 10. Tỷ lệ chi phí nhân công trong chi phí xây dựng .............................................. 60 Phụ lục 11. Bảng dự toán tổng chi phí đầu tƣ 2014 trƣớc thuế VAT ................................. 61 Phụ lục 12. Tính hệ số chuyển đổi chi phí thang máy ........................................................ 63 Phụ lục 13. Ngân lƣu kinh tế chiết khấu ............................................................................. 65 Phụ lục 14. Phân tích độ nhạy kinh tế ................................................................................. 66 Phụ lục 15. Các giả định và kết quả chạy mô phỏng Monte – Carlo NPV kinh tế dự án ... 67 Phụ lục 16. Cơ cấu vốn tài chính dự án .............................................................................. 70 Phụ lục 17. Lịch trả nợ vay ngân hàng ............................................................................... 71 Phụ lục 18. Tính chi phí vốn chủ sở hữu ............................................................................ 72 Phụ lục 19. Tỷ lệ chi phí bán hàng/doanh thu thuần ........................................................... 74 Phụ lục 20. Bảng thông số dự án ........................................................................................ 75 Phụ lục 21. Ngân lƣu tài chính dự án trƣờng hợp dự án đƣợc vay vốn ƣu đãi. .................. 76 Phụ lục 22. Ngân lƣu tài chính dự án trƣờng hợp dự án không đƣợc vay vốn ƣu đãi. ....... 77 Phụ lục 23. Trợ cấp lãi suất trên vốn vay xây dự án ........................................................... 78 Phụ lục 24. Phân tích độ nhạy tài chính dự án .................................................................... 80 Phụ lục 25. Các bƣớc mua NOXH có vay vốn ƣu đãi ........................................................ 81 Phụ lục 26. Mô hình tài chính dự án NOXH cho thuê ........................................................ 82 Phụ lục 27. Phân tích phân phối.......................................................................................... 84 Phụ lục 28. Trợ cấp lãi suất trên vốn vay mua nhà ............................................................. 86 Phụ lục 29. Bản đồ địa chính khu đất dự án ....................................................................... 87
-1- CHƢƠNG 1. GIỚI THIỆU 1.1. Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu Nhà ở xã hội (NOXH) là giải pháp phổ biến đƣợc sử dụng ở nhiều quốc gia để tạo điều kiện tiếp cận nhà ở cho những đối tƣợng không có khả năng tự chi trả bằng năng lực tài chính của mình mà cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc và các tổ chức tài chính. Chính sách phát triển NOXH của Việt Nam trƣớc đây chủ yếu sử dụng nguồn ngân sách của Nhà nƣớc để xây dựng. Tuy nhiên, chính sách này đƣợc cho là không hiệu quả tại nhiều quốc gia trên Thế giới vì nguồn cung nhà ở công cộng loại này chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu NOXH thực sự (Uỷ ban giải quyết vấn đề về nhà ở cho con ngƣời (UN – HABITAT) và Ủy ban Kinh tế Xã hội châu Á Thái Bình Dƣơng Liên Hiệp Quốc (United Nations ESCAP), 2005). Nghị quyết số 02/NQ–CP ngày 07/01/2013 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trƣờng, giải quyết nợ xấu với gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng đánh dấu sự thay đổi trong chính sách phát triển NOXH theo cách Nhà nƣớc huy động nguồn lực của cộng đồng để cùng xây dựng NOXH thông qua hình thức hỗ trợ tín dụng ƣu đãi cho các đối tƣợng liên quan. Chính sách này đã thu hút sự tham gia của nhiều doanh nghiệp xây dựng NOXH cũng nhƣ những ngƣời có nhu cầu mua nhà giá rẻ. Mặc dù nhận đƣợc nhiều hỗ trợ của Nhà nƣớc nhƣng kết quả của chính sách tín dụng ƣu đãi phát triển NOXH, nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đạt đƣợc còn quá thấp. Theo báo cáo tổng kết thị trƣờng bất động sản năm 2014 của Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), kết quả giải ngân gói tín dụng ƣu đãi 30.000 tỷ đồng trên toàn quốc mới chỉ đạt 12%. Con số này đƣợc đánh giá là quá thấp và không đạt theo kỳ vọng (Nguyễn Lê, 2014). Về phía cung, nhiều doanh nghiệp xây dựng NOXH đề nghị đƣợc vay vốn ƣu đãi nhƣng chỉ có một số ít đƣợc tiếp cận nguồn vốn này. Đơn cử, tại TP.HCM, tính đến hết năm 2014 cũng chỉ có 2 dự án đƣợc hỗ trợ vay vốn gói 30.000 tỷ đồng trong tổng số 11 doanh nghiệp xin vay (Trung Kiên, 2015). Tại tỉnh Bạc Liêu, trong số 5 doanh nghiệp đề nghị vay vốn cũng chỉ có 1 doanh nghiệp đƣợc Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn
-2- (Agribank) đồng ý giải ngân (Tú Anh, 2015). Bên cạnh đó, một số dự án đƣợc Bộ Xây dựng (BXD) gửi đề xuất cho vay vốn ƣu đãi tới Ngân hàng Nhà nƣớc (NHNN) đã khởi công xây dựng, nhƣng doanh nghiệp vẫn chƣa đƣợc cấp vốn đành tạm ngƣng hoặc phải đi vay vốn của các ngân hàng thƣơng mại (NHTM) với lãi suất cao để tiếp tục thực hiện dự án (Mai Ca, 2015). Về phía cầu, ngƣời mua dự án NOXH và nhà ở thƣơng mại (NOTM) thu nhập thấp cũng khó tiếp cận đƣợc nguồn vốn ƣu đãi. Hơn nữa, cho dù một số dự án NOXH đƣợc hƣởng nhiều ƣu đãi nhƣng ngƣời thu nhập thấp cũng khó tiếp cận đƣợc do mức giá còn quá cao. Theo kết quả sơ bộ sau khi thực hiện đánh giá về khả năng chi trả mua nhà ở tại Việt Nam của Ngân hàng Thế giới (WB), về mảng NOXH, với những căn hộ có diện tích nhỏ nhƣ 36 m2 cũng nằm ngoài khả năng chi trả của ngƣời thu nhập thấp. Đối với những căn hộ phổ biến khoảng 55 m2 thì chỉ có những ngƣời nằm trong nhóm từ thu nhập trung bình trở lên mới có khả năng mua nhà (Linh Linh và Nhật Quang, 2014). Dự án NOXH cao 15 tầng tại Thành phố Vinh (TP. Vinh) đƣợc BXD gửi công văn đề xuất với NHNN cho vay vốn ƣu đãi xây dựng NOXH khu vực đô thị vào tháng 11 năm 2013 (Bộ Xây dựng, 2013a). Theo đề xuất đƣợc hỗ trợ vốn của BXD, công ty đã tiến hành khởi công dự án vào cuối tháng 11 năm 2013 song song với việc xin vay vốn ƣu đãi từ các NHTM tại tỉnh Nghệ An. Tuy nhiên, công ty không tiếp cận đƣợc nguồn vốn ƣu đãi nên dự án phải ngƣng lại. Hiện tại, công ty đang trình vay vốn tại ngân hàng HD Bank với mức lãi suất thị trƣờng để tiếp tục thực hiện dự án. Với định hƣớng phát triển TP. Vinh, Tỉnh Nghệ An trở thành trung tâm kinh tế, văn hóa vùng Bắc Trung Bộ (Thủ tƣớng Chính Phủ, 2005), TP. Vinh đƣợc đầu tƣ xây dựng phát triển kinh tế, văn hóa, giáo dục và trở thành điểm đến để đi học, sống và làm việc của ngƣời dân ở các vùng lân cận. Quá trình đô thị hóa đi cùng với quá trình phát triển kinh tế dẫn đến giá đất và giá nhà ở tại TP. Vinh tăng cao. Theo số liệu tổng hợp của tác giả, giá đất tính tiền sử dụng đất bình quân của các phƣờng tại TP. Vinh hiện tại khoảng 9 triệu đồng/m2 (Phụ lục 1), mức giá đất thị trƣờng bình quân tại phƣờng Quán Bàu, TP. Vinh khoảng 9,46 triệu đồng/m2 (Phụ lục 2), cộng thêm chi phí xây dựng nhà cấp 4 hoàn thiện khoảng 3 đến 5 triệu đồng/m2 (Công ty Kiến Trúc Việt Quang (2014) và Công ty xây dựng Ân Phƣớc (2014)) thì giá nhà ở trung bình tại TP. Vinh dao động từ 12 – 14 triệu đồng/m2.
-3- Với mức giá này thì ngƣời thu nhập thấp hay hộ thu nhập thấp (HTNT) khó có khả năng mua đƣợc ngôi nhà để ổn định cuộc sống lâu dài. Để giải quyết một số bất cập trong chính sách hỗ trợ tín dụng và phát triển NOXH, tác giả thực hiện luận văn “Thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của dự án Nhà ở xã hội 15 tầng tại TP. Vinh”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu Luận văn đánh giá khả năng chi trả của HTNT khu vực thành thị tại Nghệ An để xem với mức giá và phƣơng thức hỗ trợ tín dụng hiện tại thì HTNT thực sự có khả năng chi trả cho việc mua căn hộ hay không. Đây là cơ sở đƣợc sử dụng để thẩm định tính khả thi về mặt tài chính và kinh tế của dự án. Phân tích phân phối lợi ích và chi phí của dự án NOXH 15 tầng cho thấy động cơ tham gia xây dựng dự án của các bên liên quan. Qua đó, tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy chính sách phát triển NOXH nhằm tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp có nhà ở. Nhƣ vậy, mục tiêu mà luận văn muốn thực hiện là đƣa ra các giải pháp để tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp có chỗ ở chứ không nhất thiết phải sở hữu căn hộ. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đƣợc thực hiện thông qua 3 câu hỏi: 1) Mức giá bán NOXH của dự án và phƣơng thức hỗ trợ tín dụng hiện tại có phù hợp với khả năng chi trả của HTNT tại khu vực thành thị Tỉnh Nghệ An không? 2) Dự án NOXH 15 tầng tại TP. Vinh có khả thi về mặt kinh tế và tài chính? Phân phối lợi ích và chi phí cho các liên quan đến dự án nhƣ thế nào? 3) Nhà nƣớc có nên hỗ trợ cho dự án NOXH 15 tầng không? Các chính sách hỗ trợ cần điều chỉnh nhƣ thế nào để các bên liên quan đến dự án có động cơ tham gia xây dựng dự án và HTNT có nhà ở? 1.4. Phạm vi nghiên cứu Luận văn đánh giá khả năng chi trả của ngƣời thu nhập thấp thuộc khu vực thành thị của Nghệ An dựa trên mức giá của dự án và phƣơng thức hỗ trợ tín dụng hiện tại. Bên cạnh đó, luận văn đánh giá tính khả thi về mặt tài chính và kinh tế đồng thời phân tích rủi ro và phân tích phân phối lợi ích của dự án NOXH 15 tầng dựa vào thông tin dự án và các chính sách hỗ trợ đối với NOXH.
-4- 1.5. Cấu trúc luận văn Cấu trúc luận văn bao gồm bảy chƣơng. Trong đó, Chƣơng 1 giới thiệu về luận văn. Chƣơng 2 giới thiệu khung phân tích, những cơ sở lý thuyết về chính sách phát triển NOXH hiện tại và mô tả dự án. Chƣơng 3 đánh giá khả năng chi trả của ngƣời thu nhập thấp đối với mức giá của dự án và phƣơng thức hỗ trợ tín dụng mua nhà hiện tại. Trong Chƣơng 4 và Chƣơng 5, luận văn sẽ tập trung thẩm định hiệu quả kinh tế, thẩm định tính khả thi về mặt tài chính và phân tích rủi ro. Chƣơng 6 xét đến sự phân phối lợi ích và chi phí của các bên liên quan đến dự án. Cuối cùng, Chƣơng 7 đƣa ra kết luận và kiến nghị chính sách. 1.6. Hạn chế của luận văn Mặc dù có đề cập đến khả năng chi trả của HTNT trên cả nƣớc đối với mức giá NOXH hiện nay ở Mục 1.1 nhƣng do giới hạn về thời gian và số liệu có thể tiếp cận đƣợc nên luận văn chỉ tập trung thẩm định hiệu quả kinh tế xã hội và khả năng chi trả của HTNT đối với một dự án NOXH ở Nghệ An. Bối cảnh phân tích của luận văn chƣa có tính bao quát trên cả nƣớc. Đây là hạn chế của luận văn và sẽ đƣợc tác giả phát triển thêm sau này.
-5- CHƢƠNG 2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MÔ TẢ DỰ ÁN 2.1. Khung phân tích 2.1.1. Khung phân tích đánh giá khả năng chi trả của ngƣời thu nhập thấp 2.1.1.1. Ngƣời thu nhập thấp, hộ gia đình thu nhập thấp Thuật ngữ “ngƣời thu nhập thấp” sử dụng trong chính sách phát triển nhà ở thu nhập thấp cũng chính là HTNT. HTNT bao gồm một ngƣời hoặc nhiều ngƣời thực tế đang cùng ăn chung, ở chung và chung quỹ thu chi có thu nhập bình quân đầu ngƣời thuộc diện thu nhập thấp trong xã hội (Nguyễn Thị Hồng Diệu, 2012). Theo Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB), HTNT là hộ gia đình có nguồn thu nhập khá ổn định, có khả năng tiết kiệm để cải thiện nhà ở với sự trợ giúp của Chính phủ cho các khoản nợ và thanh toán dài hạn. Thu nhập của HTNT trên ngƣỡng nghèo và dƣới ngƣỡng thu nhập bình quân của vùng đô thị đang sinh sống (ADB, 2001). Theo WB và Chƣơng trình phát triển Liên Hiệp Quốc (UNDP) trích trong (ADB, 2001), ngƣời thu nhập thấp là những ngƣời dành 66% thu nhập để chi tiêu cho ăn uống duy trì cuộc sống và 34% thu nhập còn lại cho các nhu cầu cơ bản khác nhƣ nhà ở, các hoạt động văn hóa, giáo dục, sức khỏe, giao thông, giao tiếp… Ở Việt Nam, ngƣời thu nhập thấp là ngƣời không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thƣờng xuyên theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2013b). Tuy nhiên, khái niệm này cũng đang gây nhiều tranh cãi do quy định này có một số hộ gia đình vƣợt xa mức thu nhập bình quân đầu ngƣời và một số hộ gia đình thuộc hộ nghèo. Nhƣ vậy, HTNT phải đảm bảo mức thu nhập thấp nhƣng cũng phải có khả năng tiết kiệm để cải thiện chỗ ở. Khái niệm HTNT đƣợc sử dụng trong luận văn là hộ gia đình có mức thu nhập trên ngƣỡng nghèo và dƣới ngƣỡng trung bình của khu vực đang sinh sống. Đồng thời họ có khả năng tiết kiệm để thanh toán các khoản vay dài hạn hỗ trợ cho việc xây mới, cải thiện và nâng cấp chỗ ở.
-6- 2.1.1.2. Đánh giá khả năng chi trả nhà ở của ngƣời thu nhập thấp Theo tổ chức UN-HABITAT và United Nations ESCAP, để đánh giá khả năng chi trả nhà ở, các chuyên gia nhà ở thƣờng sử dụng ba phƣơng pháp (UN-HABITAT và United Nations ESCAP, 2005): Phƣơng pháp thứ nhất là sử dụng một tỷ lệ phần trăm từ nguồn thu nhập hàng tháng của hộ gia đình. Đây là phƣơng pháp xác định khả năng chi trả dễ và đƣợc sử dụng phổ biến nhất. Thông thƣờng, HTNT sẽ dành khoảng 20% - 30% thu nhập hàng tháng để tiết kiệm và chi trả cho chi phí nhà ở. Theo tổ chức UN-HABITAT, tỷ lệ phần trăm thu nhập hàng tháng dành cho nhà ở, dƣới hình thức dành cho thuê nhà hay trả góp đƣợc sử dụng khá phổ biến trong các phân tích về khả năng chi trả cho nhà ở tại các quốc gia là 25% (UN-HABITAT, 2010). Tỷ lệ này cũng đƣợc ADB sử dụng để phân tích khả năng chi trả trong việc cải thiện nhà ở của HTNT tại Việt Nam năm 2001 (ADB, 2001). Dựa trên phƣơng thức cho vay và tỷ lệ tiết kiệm nhà ở tính đƣợc tổng thu nhập hàng tháng yêu cầu của mỗi hộ gia đình để đảm bảo chi trả cho khoản vay nợ. So sánh khoản thu nhập yêu cầu này so với thu nhập bình quân hàng tháng thực tế của các hộ gia đình để xem các hộ gia đình có khả năng chi trả cho việc mua nhà ở mới hay không. Phƣơng pháp thứ hai là khấu trừ chi tiêu (gồm tiền thuê hiện thời hay chi phí nhà ở) từ thu nhập hàng tháng để xác định khả năng chi trả. Phƣơng pháp này đƣợc WB sử dụng trong nghiên cứu về nhà ở cho HTNT tại Đà Nẵng năm 2006. Theo đó, số tiền tối đa sẵn có của hộ gia đình để chi tiêu về nhà ở bằng thu nhập bình quân đầu ngƣời trừ chi phí chi tiêu tối thiểu cộng chi tiêu thuê/bảo dƣỡng/tiết kiệm nhà ở (trong chi phí chi tiêu tối thiểu) (WB, 2006). So sánh số tiền tối đa sẵn có của hộ gia đình để chi tiêu về nhà ở với số tiền mà hộ gia đình phải trả cho khoản vay này trong cùng thời điểm để đánh giá khả năng chi trả của HTNT. Phƣơng pháp thứ ba là để các hộ gia đình tự quyết định: thông qua việc khảo sát thực tế để thấy đƣợc khả năng và sự tự nguyện chi trả của ngƣời dân. Đây là phƣơng pháp đƣợc xem là hiệu quả nhất. Tuy nhiên, việc sử dụng phƣơng pháp này đòi hỏi một nguồn nhân lực, chi phí và thời gian lớn mới đem lại kết quả chính xác. Do sự hạn chế về nguồn lực, thời gian và dữ liệu, tác giả sử dụng phƣơng pháp thứ nhất để đánh giá khả năng chi trả nhà ở cho dự án NOXH 15 tầng của HTNT.
-7- 2.1.2. Khung phân tích kinh tế 2.1.2.1. Lợi ích kinh tế Mục tiêu chính phát triển NOXH là cải thiện chất lƣợng cuộc sống cho ngƣời thu nhập thấp thông qua việc tiếp cận nhà ở để ổn định cuộc sống lâu dài. Ngoài ra, dự án NOXH cũng tạo ra ngoại tác tích cực đối với khu vực có dự án và nền kinh tế. Tuy nhiên, những ngoại tác này rất khó để đo lƣờng chính xác và giá trị không đáng kể nên tác giả không tính đến. Vì vậy, toàn bộ lợi ích kinh tế của dự án là lợi ích của ngƣời mua nhà và lợi ích này đƣợc đo lƣờng bằng giá thuê kinh tế của dự án. Nguyên tắc của phƣơng pháp này là ngƣời mua nhà sẵn lòng chi trả tại mức giá bằng với giá trị hiện tại của khoản tiền chi trả cho việc thuê ngôi nhà tƣơng tự trong tƣơng lai. Lợi ích kinh tế của bất động sản nhà ở trong vòng đời của dự án là lợi ích mà ngƣời ở có đƣợc. Xét về nguyên lý kinh tế vi mô, lợi ích mà ngƣời ở (là chủ sở hữu hay ngƣời thuê) thu đƣợc là mức tiền thuê mà họ sẵn lòng chi trả. Giá trị hiện tại của dòng lợi ích dự án đƣợc tính theo công thức: R1 R2 R50 V= + 2 + ... + 1+ ke (1+ ke ) (1+ ke )50 Trong đó, Ri là giá trị thuê nhà, ke là suất chiết khấu kinh tế thực của nền kinh tế và V là giá trị của dòng lợi ích kinh tế của dự án. Đây là phƣơng pháp đƣợc WB sử dụng để đánh giá lợi ích kinh tế cho các dự án hỗ trợ tín dụng xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ dự án cho Algeria vay 150 triệu USD năm 1998 (WB, 1998) hay dự án cho Mexico vay phát triển nhà ở thu nhập thấp năm 1985 (WB, 1985). 2.1.2.2. Chi phí kinh tế Chi phí kinh tế bao gồm chi phí đầu tƣ dự án, chi phí đất, chi phí bán hàng, chi phí quản lý và chi phí bảo trì chung cƣ. Chi phí đầu tƣ kinh tế đƣợc tính trên chi phí đầu tƣ tài chính điều chỉnh lƣơng lao động không kỹ năng trong chi phí xây dựng và chuyển đổi theo hệ số chuyển đổi giữa giá tài chính và giá kinh tế.